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Immobilienkauf in Spanien aus einer Erbschaft

 

Haftungsrisiken für den Immobilienkäufer

 

Die Haftungsfalle für den den Käufer einer Immmobilie aus einer Erbschaft ist erkennbar, wenn das Grundbuch vor dem Immobilienkauf, ja gar vor Unterschrift des Vorvertrages ordentlich geprüft wird.

Selbst ein Notar prüft aber nicht mit der entsprechenden Genauigkeit die sogenannten steuerlichen Vormerkungen oder aufgrund seines fehlenden steuerrechtlichen Sachverstands, misst er nicht die Bedeutsamkeit dieser Vormerkung (afeccion fiscal) bei, die sich im Grundbuch befinden kann, wenn die Immobilie durch Erbschaft erworben wurde.

In der Regel besagt die steuerliche Vormerkung, dass diese 5 Jahre gültig ist und die Immobilie dafür haftet, wenn die Erbschaftssteuer fälscherlicherweise als verjährt oder mit einem zu niedrigen Wert besteuert wurde.

Die Steuerbehörde hat dann die Möglichkeit auch gegen den Immobilienkäufer die Erbschaftssteuer einzutreiben. Korrekterweise darf aber nicht gegen das persönliche Vermögen des Immobilienkäufers vorgegangen werden, sondern nur gegen die erworbene Immobilie, die für die Erbschaftssteuerschuld haftet.

Sollten Sie schon eine Immobilie erworben haben und die Finanzbehörde gegen Sie eine Steuerschuld festsetzen, dann gibt es sehr wohl juristische Verteidigungsmöglichkeiten und wir empfehlen eine Beratung in unserer Kanzlei die auf spanisches Erbschaftssteuerrecht und spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist.

Die Durchgriffshaftung auf das Immobilienvermögen ist aus Art.79 LGT (spanische Abgabenordnung) juristisch fundiert und im Rahmen der Haftungsumleitung auf den Immobilienkäufer ist diese durchsetzbar.

In der Praxis wird oft fälscherlicherweise die Verjährung der Erbschaftssteuer angewendet und die Finanzbehörde erkennt diese schuldtilgende Einrede dann nicht an, und der Immobilienkäufer haftet mit der Immobilie, wenn die Erben nicht mehr zahlungsfähig sind.

Weitere steuerliche Vormerkungen, die eine Haftung des Immobilienkäufers mit sich bringen können:

– Erschliessungslasten – cargas urbanisticas

– Grunderwerbssteuer – ITP – zu niedrige Angabe des Kaufpreises

– Nichtresidentensteuer – IRNR – nicht abgegebene Gewinnsteuererklärungen in Spanien

– Schenkungssteuer – irrtümlich angenommer Freibetrag

 

Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie als Immobilienkäufer mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben.

 Servicepaket „Immobilienkauf in Spanien“

 


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