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Immobilienkauf in Spanien – Katalonien – 2018

 

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

 

TIPP 1:

In Katalonien wird es ab dem 01.01.2018 die Möglichkeit geben, dass die sogenannten Arras beim Notar hinterlegt werden. Bislang war es der Fall, dass im Vorkaufsvertrag bei einem Immobilienkauf eine Vorauszahlung von 10% vereinbart war, die der Verkäufer erhielt. Wollte der Käufer dann nicht kaufen, verlor er die 10% und der Verkäufer musste doppelt zurückzahlen, wenn er schliesslich nicht verkaufen wollte.

Da es ein hohes Streitpotential gab und oftmals trotz Nichterfüllung die Vorauszahlungen nicht bezahlt wurden, hat jetzt der katalonische Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, dass die Vorauszahlung beim Notar hinterlegt wird und diese Hinterlegung im Grundbuch eingetragen wird. Damit haftet die Immobilie, wenn der Verkäufer nicht erfüllt und die doppelte Anzahlung nicht zurückzahlen möchte.

Die Regelung findet sich nur im katalonischen Recht, Art. 621-8. Zu beachten ist, dass die Dokumentensteuer von 1,5% fällig ist, wenn die Hinterlegung notariell beurkundet wird.

 

TIPP 2:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

 

TIPP 3:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.
 

Beispiele aus der Praxis

  • Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt. In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.

    Beachten Sie: Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Katalonien wurde für junge Immobilienkäufer, bis zum 32. Lebensjahr ermässigt. Steuersatz: 5%. Die Besteuerungsgrundlage in der Einkommensteuer darf nicht mehr als 30.000,00 EUR betragen.

  • Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

 

Bewohnbarkeitsbescheinigung weiterlesen
 

Besonderheiten Gebäude TÜV

Beachten Sie, dass in Katalonien die Mehrfamilienhäuser  diese Bescheinigung benötigen, wenn dort Wohnungen verkauft werden.
Es gilt hier das königliche Dekret 67/2015 und der Gebäude TÜV wird als ITE bezeichnet.
Es gibt eine Bescheinigung, die die Ordnungsgemässheit bestätigt. Diese Bescheinigung wird als Certificado de Aptitud bezeichnet.

Ein mangelfreies Gebäude muss alle 10 Jahre die Bescheinigung erneuern lassen. Es gilt nur für Mehrfamilienhäuser, aber nicht für freistehende Einfamilienhäuser.
Beachten Sie, dass beim Immobilienverkauf die ITE Bescheinigung vom Verkäufer vorgelegt wird 
 

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung: diese sogenannte permuta wurde mit dem Gesetz 23/2001 geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

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