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Erwerb einer Immobilie

 

Immobilienkauf in Deutschland

 

Rechtslage in Deutschland

 

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück bedarf es nach § 873 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zunächst einer Einigung der Parteien darüber, dass das Eigentum an den Erwerber übergehen soll. Diese Einigung, welche auch Auflassung genannt wird, ist jedoch nur dann wirksam, wenn sie vor einem Notar erklärt wird (§ 925 Absatz 1 Satz 1 und 2 BGB).

Schließlich ist die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, damit die Rechtsänderung auch für jeden sichtbar ist. Hier gilt es jedoch die Besonderheit zu beachten, dass sich die Parteien auch noch zum Zeitpunkt der Eintragung einig sein müssen, was beispielsweise dann nicht der Fall wäre, wenn eine Partei ihre Erklärung vor der Eintragung widerrufen hat.

Die Parteien sind nach § 873 Absatz 2 BGB jedoch dann an ihre Erklärungen gebunden, wenn die beiden Erklärungen notariell beurkundet wurden.

Letztlich muss der Veräußerer auch berechtigt sein, über das Grundstück zu verfügen. Dies ist der Fall, wenn er Eigentümer oder verfügungsbefugter Nichteigentümer ist (dies ist der Veräußerer beispielsweise, wenn der Eigentümer ihn nach § 185 BGB dazu ermächtigt hat).

Aber auch wenn ein Nichtberechtigter das Grundstück veräußert, kann es unter bestimmten Voraussetzungen zu einem wirksamen Grundstücksübergang kommen. Wichtig ist noch festzuhalten, dass Sie niemals durch einen schuldrechtlichen Kaufvertrag Eigentum erwerben. Aus diesem ergibt sich lediglich die Verpflichtung zum oben beschrieben Eigentumsübergang. Dies hat zur Folge, dass auch trotz eines unwirksamen Kaufvertrages Eigentum erworben werden kann, da die schuldrechtliche und die dingliche Einigung unabhängig voneinander sind.

 

Immobilienkauf in Spanien

 

Rechtslage in Spanien

 

Der spanischen Rechtsordnung ist eine derartige Trennung in Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft fremd. Zur Übertragung des Grundstückseigentums bedarf es eines rechtswirksamen Vertrages und einer Übergabe

Der Vertrag muss nach Art. 1278 Cc die in Art. 1261Cc genannten Bestimmungen erhalten: Einigung der Vertragsschließenden, bestimmte Bezeichnung des Vertragsobjekt und der Rechtsgrund der eingegangenen Verpflichtung.

Art. 1280 Nr. 1 Cc bestimmt, dass eine Grundstücksveräußerung der notariellen Beurkundung bedarf. Im Gegensatz zum deutschen Recht ist diese jedoch grundsätzlich keine zwinge Voraussetzung, sondern hat lediglich Beweisfunktion.

Das Eigentum geht aber erst mit der sog. „Escritura Pública de Compraventa“, also der öffentlichen Urkunde über.

Erst dann kann der Eigentumswechsel in „Registro de la Propiedad“ – also in das Eigentumsregister übernommen werden. Diese Eintragung ist zwar für den Eigentumserwerb irrelevant, schützt den Erwerber jedoch insbesondere vor doppelten Verkäufen der Immobilie.

Letztlich bedarf es noch der Übergabe, welche gemäß Art. 1462 Absatz 2 Cc dann vorliegt, wenn der Käufer die Gewalt und den Besitz über die Sache erlangt. Bei Häusern oder Wohnungen ist dies bei der Aushändigung der Wohnungsschlüssel anzunehmen.

 

 

 


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