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Strafklausel bei Rücktritt oder Nichterfüllung des Immobilienverkaufes

 

 

In der Praxis häufig, sind die privatschriftlichen Vorverträge beim Immobilienkauf in Spanien.

Der Makler hat ein Interesse auf Abschluss dieser Verträge, um schnellstmöglich seine Maklerkommission zu sichern und vertraglich von den beiden Parteien schriftlich bestätigt zu bekommen.

Der Verkäufer der Immobilie möchte schnellstmöglich mit einer Anzahlung von meist 5 bis 10% der endgültigen Kaufpreissumme der Immobilie den Käufer binden und der Käufer der Immobilie möchte bis zum Erhalt der Finanzierung des Immobilienpreises die Immobilie vor anderweitigem Verkauf sichern.

Obgleich die Zielsetzungen in der Praxis eindeutig ist, gibt es zahlreiche laienhafte privatschriftliche Vertragsgestaltungen, die bei gerichtlichen Auseinandersetzungen meist zu unerwarteten Urteilen und wirtschaftlichen Schaden führen.

Sollten Sie privatschriftliche Immobilienkaufverträge zur Unterschrift vorgelegt bekommen, sollten Sie unsere deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei in Deutschland oder Spanien persönlich aufsuchen oder

via Email unter info@legalium.com kontaktieren.

 

Fallstricke:

 

  • kurze Fristen zur notariellen Beurkundung der notariellen Kaufurkunde.
  • Anzahlungen auf den Immobilienkaufpreis von mehr als 10 % ohne Sicherheitsleistung
  • Verpflichtungen vom Immobilienkäufer und/oder Immobilienverkäufer an den Makler eine Kommission zu zahlen
  • Haftungsausschluesse auf Maklerleistungen, Sach- oder Rechtsmängel
  • Abtretungsmöglichkeiten an Gesellschaften aus diesem spanischen Immobilienkaufvertrag
  • Anzahlung an den Makler, anstelle zugunsten des Immobilienverkäufers
  • Gerichtsstandsvereinbarungen, die ausserhalb Spaniens liegen, obgleich Vertragsgegenstand eine spanische Immobilie ist

Gravierend ist die falsche Anwendung der Strafklausel in spanischen Immobilienkaufverträgen (sogenannte -arras-).

Sollten Sie eine Klauselierung im Vertrag sehen, die wie folgt lautet, sollten Sie einen Rechtsanwalt im spanischen Recht zur Prüfung heranziehen:

… Ist die öffentliche Kaufurkunde bis zum….aus Gründen, die der Käufer bzw der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zu stande gekommen, so geht jeweils als Verpflichtung zur Zahlung einer Vertragsstrafe (arras penitenciales).

Im 1. Fall die bis dahin geleistete Anzahlung von …EUR verloren, im 2. Fall muss der Käufer dem Verkäufer der Immobilie den Anzahlungsbetrag zurückerstatten und den nochmaligen Betrag als Schadensersatz für den nicht erfolgten Immobilienkauf bezahlen.

Selbst Makler wenden diese Vertragsstrafklausel fehlerhaft an, da sie nicht den Sinn und Zweck dieser Vertragsstrafklausel verstehen.

Die Vertragsstrafklausel wird zwar auf den Artikel 1454 CC spanisches Zivilgesetzbuch bezogen, jedoch wird verkannt, dass diese Klausel in einem privatschriftlichen Vorkaufvertrag über eine spanische Immobilie sehr wohl Anwendung finden kann, aber nur mit Zusatzvereinbarungen in einem endgültigen privatschriftlichen Kaufvertrag über eine Immobilie.

Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist eine endgültige Willensvereinbarung, dass eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis verkauft wird.

Die Leistung der Immobilienübertragung steht im Synallagma zur Gegenleistung der Kaufpreiszahlung.

Der Rücktritt von diesen endgültigen Immobilienkaufverträgen führt zur Schadensersatzpflicht gemäss dem Artikel 1124 CC, sprich der Käufer kann wählen, ob er den rücktrittswilligen Verkäufer aus dem Vertrag entlässt und einen vollen Schadensersatz mit Gewinnverlust aus einem möglichen Wiederverkauf geltend macht, oder ob er den Verkäufer nicht aus dem Immobilienkaufvertrag entlässt und auf Erfüllung der Immobilienübertragung klagt.

Daraus ergibt sich, dass die sogenannte Arras Strafklausel in einem endgültigen privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag keine Anwendung findet, da sie dem Verkäufer einseitig die Entbindung aus dem Immobiliengeschäft ermöglicht, indem er die doppelte Anzahlung zurückzahlt.

Dann wäre er frei, anderweitig an Dritte zu verkaufen und der Käufer hat keine Möglichkeit auf Erfüllung zu klagen.

Dies verstösst gegen das Prinzip, dass ein Immobilienkaufvertrag grundsätzlich rücktrittsfeindlich ist.

Deshalb ist Arras Strafklausel in Optionskaufverträgen über eine spanische Immobilie oder sogenannten Kaufversprechen anwendbar, aber nicht bei endgültigen spanischen Immobilienkaufverträgen.

Lesenswert ist ein Urteil aus Barcelona, Berufungsgericht Barcelona, Urteil 721/2004.

Hier wird die sogenannte Arras Strafklausel erklärt und ihre Anwendung abgegrenzt.

Das Urteil aus Barcelona weist dem Immobilienkaufvertrag Verbindlichkeit zu. Die Arras Strafklausel muss im Gesamtvertragskontext ausgelegt werden. Die Auslegung ist vom Rechtsanwalt vor dem Berufungsgericht in Barcelona anhand von Beweisen aus der ersten Instanz vom Amtsgericht in Barcleona zu erläutern.

Das Gerichtsurteil aus Barcelona unterscheidet:

  1. arras confirmatorias – bestätigende Strafklausel, welche die Vertragsverbindlichkeit untermauert, und unabhängig von der übrigen Schadensersatzforderung wegen Nichterfüllung in jedem Fall verloren gehen; der Vertragsrücktritt ist nicht möglich, sondern führt zum vollen Schadensersatzanspruch für die erfüllende Vertragspartei.
  2. arras penales – Strafklausel als Garantie, welche den Rücktritt ermöglicht und damit nur in Immobilienvorkaufverträgen oder Immobilienkaufoptionverträgen Anwendung finden sollte, und schliesslich der Käufer die Garantie verliert und der Verkäufer doppelt zurückzuzahlen hat
  3. arras penitenciales – Strafklausel nach art.1454 CC, welche den Rücktritt ermöglicht und damit nur in Immobilienvorkaufverträgen oder Immobilienkaufoptionverträgen Anwendung finden sollte. Die Anrechnung auf den Immobilienkaufpreis ist möglich.
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