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Anzahlung spanischer Immobilienkaufvertrag

 

Der spanische Immobilienvorkaufvertrag wird als „contrato de arras“ (Reugeld Vertrag, Downpayment agreement) bezeichnet.

Das Kernstück des Vertrages, welches behutsam zu lesen ist, da es wesentliche rechtliche Risiken enthält, die sich zu einem Vermögensschaden auswirken können, ist die „Nichterfüllungsklausel“ oder auch Vertragsbeendigungsklausel.

Der spanische Immobilien Vorkaufvertrag ist als Vorvertrag oder auch Vertragsversprechen konzipiert. Jeder Vertragspartner kann vom Vertrag bis zur notariellen Beurkundung des endgültigen Kaufvertrages vom Vertrag zurücktreten. Mit dem Rücktritt ergeben sich folgende Konsequenzen.

1. aus KÄUFERSICHT: Der Immobilienkäufer zahlt in der Regel bei Unterschrift des Vorvertrages eine Anzahlung von 10% des Gesamtkaufpreises, welche verlorengeht, wenn
   1. der Käufer nicht fristgemäss beim Notar den Restkaufpreis zahlt und den endgültigen Kaufvertrag unterschreibt
   2. der Käufer neue Vertragsbedingungen in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen möchte, die nicht mi Vorkaufvertrag vorgesehen waren

   TIPP vom Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht:

   aus Käufersicht sollten Sie genau definieren, dass die Anzahlung nicht mit Fristablauf verlorengeht, wenn der Verkäufer nicht erfüllt, und zwar auch Nebenpflichten wie nicht Beibringung des Energiepasses, nicht Löschung der Hypothek, Mangelfreiheit der Immobilie etc.

   TIPP zur rechtlichen Geltendmachung:

   Sollte sich der Käufer vertragskonform verhalten, aber nicht der Verkäufer, ist in jedem Fall zu empfehlen, dass der Käufer am letzten Tage bei Fristablauf, beim Notar eine Urkunde erstellt, dass er anwesend war, die Gelder zur Restkaufpreiszahlung zur Verfügung hatte und der Verkäufer nicht anwesend war, obgleich er ordnungsgemäss geladen war.

2. aus VERKÄUFERSICHT: Der Verkäufer muss die doppelte Anzahlung an den Käufer zurückzahlen, wenn er den Vertrag nicht erfüllt
   1. der Verkäufer verkauft die spanische Immobilie an einen Dritten
   2. der Verkäufer kann Mängel nicht beseitigen, hier kann es sich auch um rechtliche Mängel handeln, wie nicht legalisierbare Bauten, Dienstbarkeiten, Hypothekenlast ist höher als Verkaufspreis etc.
   3. der Verkäufer verpflichtet sich, eine Immobilie mit Pool zu verkaufen, oder der Baumöglichkeit, dann ist es ein rechtlicher Mangel, wenn dies nicht verwirklicht wird. Allerdings muss dies vertraglich ausdrücklich erwähnt sein.

Merke:

Ein Vorvertrag sollte zweisprachig vorliegen, wenn Sie als Deutscher eine Immobilie in Spanien erwerben. Der Vorvertrag -contrato de arras- sollte alle Vertragsklauseln des endgültigen Kaufvertrages enthalten. Vertragsparteien – Kaufpreis – Vertragsgegenstand (genaue Immobilienbeschreibung mit Grundbuch und Katasterdaten ohne Abweichung) – Nebenleistungen (Hypothekenlöschung und Kosten), Vorliegen der Bewohnbarkeitsbescheinigung – Kostentragungspflicht – Gerichtsstand – Notar, Ort, Zeit der notariellen Beurkundung, Lastenfreiheit, Zahlpflichten wie Grundsteuer auf dem laufenden etc.

Zuletzt, vergessen Sie nicht den Vorvertrag zur spanischen Immobilie auf ALLEN SEITEN zu unterschreiben!

Kaufvertrag Spanien: Kaufvertrag Immobilie Spanien – zweisprachige Erstellung

 

 

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