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Vorvertrag im spanischen Immobilienkauf

 

Der spanische Immobilienkauf unterscheidet sich rechtlich wesentlich vom deutschen Immobilienkauf.

  • das spanische Immobilienrecht kennt keine Auflassung
  • das spanische Immobilienrecht kennt die Wirksamkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrages über eine Immobilie

Daraus folgt, dass in der Praxis häufig privatschriftliche Immobilienkaufverträge abgeschlossen werden, die meist zu gerichtlichen Streitigkeiten führen, da weder der Käufer die Verbindlichkeit des privatschriftlichen Immobilienkaufvertrages in Spanien erkannt hat, noch der Verkäufer seine Pflichten kennt.

Der simple Ausdruck Vorvertrag, arras, oder Reservierung, kennt wesentliche Abstufungen, die juristische Folgen nach sich ziehen.

  1. Wird ein Vertrag vereinbart, mit der Vertragsklausel „arras“, dann ist dieser wie ein schriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie zu bewerten und der Verkäufer ist verpflichtet zu verkaufen, und der Käufer ist verpflichtet zu kaufen, und den vollen Kaufpreis zu zahlen, unabhängig davon, ob er meint, dass er nur einen Vorvertrag abgeschlossen hätte. Man spricht von einem privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag oder auch „arras“ confirmatoria.
  2. Wird eine Anzahlung geleistet, die als Strafzahlung geleistet wird, dann spricht man von „arras penitenciales“. Hier wird davon ausgegangen, dass der Käufer jederzeit vom Vorkaufvertrag über die spanische Immobilie zurücktreten kann, aber dann seine Anzahlung verliert.Der Verkäufer ist dann frei, anderweitig an Dritte zu verkaufen.Ebenso kann der Verkäufer zurücktreten, muss dann aber die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Zu beachten ist der feine Unterschied zwischen arras penales und arras penitenciales.

Spricht man von arras penales, dann ist ein verbindlicher Immobilienkaufvertrag zustande gekommen und es wird ohne Rücktrittsmöglichkeit der volle Kaufpreis geschuldet, während bei penitenciales der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich ist, ohne dass der vollständige Kaufpreis der Immobilie in Spanien bezahlt werden muss.

TIPP:

Beachten Sie, dass die Vorkaufverträge steuerlich zu melden sind, dies wird oftmals vergessen.

Eine häufige Variante ist der Immobilienkauf mit Miete, wobei jede Mietzahlung vom Endkaufpreis abgezogen wird, aber jede Mietzahlung hat 10% IVA (spanische Umsatzsteuer) auszuweisen und der Restkaufpreis ebenso, wenn es sich um eine neue Immobilie handelt.

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