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Vorvertrag im spanischen Immobilienkauf – contrato de arras

 

Der spanische Immobilienkauf unterscheidet sich rechtlich wesentlich vom deutschen Immobilienkauf.

  • das spanische Immobilienrecht kennt keine Auflassung
  • das spanische Immobilienrecht kennt die Wirksamkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrages über eine Immobilie

Daraus folgt, dass in der Praxis häufig privatschriftliche Immobilienkaufverträge abgeschlossen werden, die meist zu gerichtlichen Streitigkeiten führen, da weder der Käufer die Verbindlichkeit des privatschriftlichen Immobilienkaufvertrages in Spanien erkannt hat, noch der Verkäufer seine Pflichten kennt.

Der simple Ausdruck Vorvertrag, arras, oder Reservierung, kennt wesentliche Abstufungen, die juristische Folgen nach sich ziehen.

  1. Wird ein Vertrag vereinbart, mit der Vertragsklausel „arras“, dann ist dieser wie ein schriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie zu bewerten und der Verkäufer ist verpflichtet zu verkaufen, und der Käufer ist verpflichtet zu kaufen, und den vollen Kaufpreis zu zahlen, unabhängig davon, ob er meint, dass er nur einen Vorvertrag abgeschlossen hätte. Man spricht von einem privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag oder auch „arras“ confirmatoria.
  2. Wird eine Anzahlung geleistet, die als Strafzahlung geleistet wird, dann spricht man von „arras penitenciales“. Hier wird davon ausgegangen, dass der Käufer jederzeit vom Vorkaufvertrag über die spanische Immobilie zurücktreten kann, aber dann seine Anzahlung verliert.Der Verkäufer ist dann frei, anderweitig an Dritte zu verkaufen.Ebenso kann der Verkäufer zurücktreten, muss dann aber die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Zu beachten ist der feine Unterschied zwischen arras penales und arras penitenciales.

Spricht man von arras penales, dann ist ein verbindlicher Immobilienkaufvertrag zustande gekommen und es wird ohne Rücktrittsmöglichkeit der volle Kaufpreis geschuldet, während bei penitenciales der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich ist, ohne dass der vollständige Kaufpreis der Immobilie in Spanien bezahlt werden muss.

So einfach dieses Grundprinzip in der Praxis angewendet wird, so häufig kommt es auch zu juristischen Streitigkeiten, da die Verträge als Vorverträge laienhaft gestaltet werden, beispielsweise werden verschiedene Vertragstypen vermischt.

Beispiel:

In der Überschrift des Vorvertrages wird von Kaufoption für die Immobilie auf Mallorca, Santanyi, gesprochen und im Vertragstext von verkaufen und kaufen.

 

Klarstellung:

Ein contrato de arras (Vorvertrag mit Reuegeld) ist stets an einen Kaufvertrag zu binden und kann nicht alleine stehen bleiben. Es kann aber keine Kaufoption mit arras verbunden werden, da die Kaufoption nur ein einseitiges Optionsrecht auf einen Kauf der Immobilie in Mallorca gäbe.

Desweiteren sind die Vorverträge mit Vorsicht und nur mit vorhergehender rechtlicher Kontrolle durch unsere Rechtsanwälte zu unterschreiben. Die Vertragsklausel, es findet der Art.1454 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) Anwendung, beinhaltet rechtliche Risiken und unterschiedliche juristische Definitionen.

So besteht ein wesentlicher Unterschied in der Formulierung.

Variante 1: Der Käufer verliert seine Anzahlung von 10%, wenn er vom Vertrag zurücktritt.

Variante 2: Der Käufer verliert seine Anzahlung, wenn der den Vorvertrag zum Immobilienkauf nicht erfüllt.

 

Beispiel:

Kommt der Käufer nicht zum Notartermin, dann verliert er die Anzahlung, da er den Vertrag nicht erfüllt hat. Dies gilt, wenn die Variante 2 im Vorvertrag formuliert wurde. Kommt der Verkäufer nicht zum Notartermin, dann muss er in der Regel die doppelte anzahlung zurückzahlen, wenn die Variante 2 formuliert wurde. Würde die Variante formuliert sein, also ein blosses Rücktrittsrecht, dann ist ein Willensakt erforderlich, um die Schadensersatzklausel auszulösen.

Als Rechtsanwälte können wird den Vorvertrag zum Immobilienkauf nach Variante 1 oder 2 gestalten, je nachdem , ob eine grössere Bindungswirkung erreicht werden soll oder nicht. Die Variante 1 hat weinger Bindungswirkung, da der Rücktrittzugelassen wird, und es wird von arras penitenciales gesprochen, während die Variante 2 arras penales mit grösserer vertraglicher bindungswirkung darstellt.

Der Unterschied kann bei einem Schadensersatzprozess bei einem nicht zustandegekommenen Immobilienkauf entscheidend sein.

 

TIPP:

Beachten Sie, dass die Vorkaufverträge steuerlich zu melden sind, dies wird oftmals vergessen.

Eine häufige Variante ist der Immobilienkauf mit Miete, wobei jede Mietzahlung vom Endkaufpreis abgezogen wird, aber jede Mietzahlung hat 10% IVA (spanische Umsatzsteuer) auszuweisen und der Restkaufpreis ebenso, wenn es sich um eine neue Immobilie handelt.  


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