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Vertrauen - Wirksamkeit - Transparenz

Kaufvertrag Immobilienerwerb Spanien

 

Auf dieser Seite geben wir Ihnen fortlaufend Tipps zur Vertragsgestaltung beim Kauf einer spanischen Immobilie.

 

Rechtswahl

Die Rechtswahl hat vor allem Bedeutung, wenn Kaufvertragsparteien in Streit geraten und beispielsweise den Kaufvertrag rückabwickeln möchten. Der Käufer möchte seine Anzahlung zurück, der Verkäufer beruft sich auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages.

Bei spanischen Immobilien kommt es häufig vor, dass in der notariellen Kaufvertragsurkunde nicht der vereinbarte Kaufpreis eingetragen wird, sondern ein wesentlich niedriger.

Nach der spanischen Rechtssprechung sind diese notariellen Kaufverträge wirksam.

Nach deutschem Recht sind diese notariellen Kaufverträge sogenannte Scheingeschäfte und nichtig.

Die privat erklärte Kaufpreisvereinbarung, die verdeckt bleiben soll, leidet an dem Formmangel der fehlenden notariellen Kaufvertragsbeurkundung.

Eine Rechtswahl kann bei dinglichen Rechtsgeschäften nicht getroffen werden, da einheitlich nach deutschem Recht in Art.43 I EGBGB und im spanischen Recht nach Art.10.1. CC für Immobilien das Recht des Belegenheitsortes gilt. Folglich gilt für spanische notarielle Kaufverträge stets spanisches Recht.

Die Möglichkeit, in diesen notariellen Kaufverträgen deutsches Recht zu vereinbaren, ist verwehrt, da diese Kaufverträge dingliche Wirkung nach Art. 1462.2. CC entfalten.

In schuldrechtlichen Verträgen ist nach Art. 27 S.1 EGBGB als auch im spanischen Recht nach Art. 10.5. CC eine Rechtswahl erlaubt.

Dies bietet sich insbesondere bei privatschriftlichen Vorverträgen, Kaufverträgen und Time-Sharing Verträgen an, die sich auf eine spanische Immobilie beziehen. Dies gilt umsomehr, wenn beide Vertragsparteien deutsche Staatsbürger sind.

Was erreichen Sie mit der Rechtswahl zugunsten von deutschem Recht?

Sie erreichen eine Rechtsanwendung nach Masstäben, die Ihnen vertraut sind. Wird hinzu noch ein deutscher Gerichtsstand gewählt, dann können Sie vor einem deutschen Gericht Ihre Rechtsstreitigkeit ausführen, ohne auf Rechtsgutachten über ausländisches Recht angewiesen zu sein.

 

Gerichtsstand

Nach deutschem Recht ist Privatpersonen eine Gerichtsstandsvereinbarung in einem Vertrag grundsätzlich verboten. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine Vertragspartei keinen allgemeinen Gerichtsstand, also Wohnsitz, im Inland hat. Dann kann als Gerichtsstand der Wohnsitz der anderen Vertragspartei in Deutschland vereinbart werden.

Diese Regelung gilt wieder einmal nur für schuldrechtliche Verpflichtungen, also Kaufvorverträge, Kaufverträge, Time-Sharing u.a.. Sobald eine dingliche Wirkung durch Rechtsgeschäft entsteht, gilt der ausschliessliche dingliche Gerichtsstand nach Art. 22 Nr.1 EUGVVO, also dort, wo die Immobilie liegt. Das spanische Recht folgt dieser grundsätzlichen Regel.

Daraus folgt im Einklang mit der Rechtswahlvereinbarung, dass eine schuldrechtliche Verpflichtung, wie die Rückzahlung einer Anzahlung in Kaufvorverträgen vor deutschen Gerichten nach deutschem Recht durchgesetzt werden kann. Negativ abzugrenzen ist damit, dass Rechtswahlvereinbarung als auch Gerichtsstandvereinbarung in einem notariellen Kaufvertrag in Bezug auf eine spanische Immobilie nicht wirksam vereinbart werden können.

Dagegen in Kaufvorverträgen und Time-Sharing Verträgen, die häufig streitanfällig sind, da übereilt geschlossen, deutsches Recht und deutscher Gerichtsstand zum Schutz vereinbart werden sollten.

 

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