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Spanisches Immobilienrecht

 

Anderkonto Barcelona

Stand: 10.10.2018

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht, Immobilienrecht in Katalonien, Barcelona informiert, berät Sie und führt Ihren Immobilienkauf mit rechtlichem und steuerlichem Kompetenzwissen in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Madrid und Malaga durch.

 

Spanisches Immobilienrecht im Jahre 2018-2019: Anderkonto Notar Barcelona

In Barcelona und Katalonien gibt es Sonderregelungen zum spanischen Immobilienrecht.

Eine neue Regelung ist aus dem Jahre 2018 und ermöglicht die Erstellung eines Vorkaufvertrages in notarieller Urkunde und der Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notarskonto, vergleichbar einem Anderkonto.

Diese Regelung gilt nur für Katalonien (Barcelona, Girona, Palamos, Tarragona, Sitges).
 

Beispiel:

Sie wollen eine Immobilie in Barcelona kaufen, aber müssen noch die Finanzierung einholen.

Dann ist es zu empfehlen, dass ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit einer Arras Klausel erstellt wird.

Dieser privatschriftliche Kaufvertrag kann nach Art.621.8 CCC (katalanisches Zivilgesetzbuch) zur notariellen Urkunde erhoben werden und mit einer Anzahlung kann der Käufer die Immobilie reservieren, sogar will der katalanische Gesetzgeber ihm ein Sonderrücktrittsrecht zugestehen, wenn die Finanzierung des Immobilienkaufpreises nicht positiv verläuft.

Der Käufer soll dann ohne Anzahlungsverlust vom Kaufvertrag über die Immobilie zurücktreten können.

Aus Käufersicht ist damit diese neue Regelung im spanischen Immobilienrecht, insbesondere beim Immobilienkauf in Barcelona, Katalonien, vorteilhaft.

Dadurch werden zwar die Kosten des Immobilienkaufes wesentlich erhöht, aber es gibt eine erhöhte Rechtssicherheit für den Immobilienkäufer.

Desweiteren muss auch die Dokumentensteuer bezahlt werden, die in der Regel 1,5% vom Wert der Anzahlung beträgt.

Die Dokumentensteuer entsteht, da die gesetzliche Regelung die Eintragungsmöglichkeit in das Grundbuch vorsieht.

Aus Käufersicht ist die Eintragung in das Grundbuch empfehlenswert, da hierdurch nach Dritten kundgegeben wird, dass der Verkäufer nicht mehr verkaufen kann, da er sich schon zum Immobilienverkauf anderweitig verpflichtet hat.

Was passiert, wenn der Käufer nicht mehr am Kaufvertrag festhalten möchte bzw der Verkäufer nicht verkauft?

Normalerweise ist nach Ablauf einer bestimmten Frist für die Eigentumsübertragung und dem Notartermin, eine Nichterfüllung des Anzahlungsvertrages zu sehen und damit gilt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer bei Nichterfüllung oder Rücktritt seine Anzahlung verlieren würde.

Wie verhält sich der Notar bei einer Rückforderung durch den Käufer der Immobilie?

Nach Art.621.8 CCC übergibt der Käufer die Anzahlung, um diesen Betrag später vom Restkaufpreis abzuziehen.

In Absatz 2 ist explizit geregelt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er schliesslich nicht kauft.

In Absatz 3 wird definiert, dass der Notar die Anzahlung auszuzahlen hat, an die Person, der es zusteht, wenn der Fall des Rücktritts vorliegt.

Folglich wird dem Notar entscheidende Gewalt zugesprochen, für den Fall des Rücktritts.

Liegt kein Fall des freiwilligen Rücktritts vor, dann muss auch der Notar die Sache der Entscheidung über die Auszahlung den Gerichten überlassen, da eine gesetzliche Regelung fehlt, ansonsten macht sich der Notar haftpflichtig.

Der Immobilienverkäufer ist in solch einem Fall in der schlechteren Rechtsposition, da die Grundbucheintragung des Vorvertrages jeden weiteren Verkauf hemmt und zudem noch die Immobilie für die Rückzahlung der 2 fachen Anzahlung haftet.
 

Fazit

Die katalanische Regelung im spanischen Immobilienrecht einzugliedern, ist nicht gelungen, und es bleibt bei dem Parteiwillen, und der Verkäufer einer Immobilie wird an dieser notariellen Hinterlegung der Anzahlung mit Bindungscharakter keinen Gefallen finden, wogegen der Käufer der Immobilie durchaus Vorteile hat.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bietet Ihnen eine vollumfängliche deutsche Betreuung für Ihren Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in Barcelona, Spanien an, mit Kompetenzwissen und langjähriger Erfahrung.


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