Hinterlegung der Anzahlung beim Immobilienkauf

Anderkonto – treuhänderische Verwahrung

Die Hinterlegung von einer Anzahlung bei einem Immobilienkauf ist in der Praxis sehr häufig, sei es bei dem Makler, bei dem Verkäufer der Immobilie, bei der Rechtsanwaltskanzlei Legalium, die eine spezielle treuhänderische Verwahrung vergleichbar einem Anderkonto anbietet.

Das Risiko eines Rechtstreites kann nur vermindert werden, wenn im spanischen Kaufvertrag der Immobilie das Treuhand und Verwahrungsverhaeltnis ausreichend bestimmt ist.

Typische Fälle aus der Praxis im spanischen Immobilienrecht

Arras (Anzahlung) beim Immobilienkauf.

Die sogenannte Arras Klausel besagt, dass der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er nicht in einer vereinbarten Frist den Restkaufpreis der Immobilie bezahlt und beim Notar die notarielle Kaufurkunde unterschriebt und der Verkäufer muesste die doppelte Anzahlung zurückzahlen, wenn der Verkäufer den Vorkaufvertrag zum Immobilienkauf nicht erfüllt.

Fallbeispiel von RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht

1. 1. Der Käufer hinterlegt 10% des Kaufpreises als Anzahlung beim Makler auf Teneriffa.

      Es kommt nicht zum Verkauf, da der Käufer kein Interesse mehr hat. Trotzdem fordert der Immobilienkäufer die Anzahlung zurück.

   2. Der Käufer hinterlegt die 10% Anzahlung beim Notar in Barcelona auf einem Konto des Notars (nicht Anderkonto) und der Käufer kauft schließlich die Immobilie nicht, da eine Hypothekenvollstreckung auf der Immobilie lastet. Der Käufer möchte die Anzahlung zurück.

Merke

In Barcelona und Katalonien gibt es seit dem Jahre 2018 eine besondere Regelung für Hinterlegungen von Anzahlungen von Immobillienkäufen beim Notar, welches wir in einem separaten Beitrag erläutern.

Aktuelle Gerichtsentscheidung, veröffentlicht am 16.05.2019

Mit einem Urteil des Strafgerichts Nummer 6 von Málaga, veröffentlicht am 16.05.2019, wird ein Makler zu 1 Jahr und 9 Monate Gefängnisstrafe verurteilt, da er von einem potentiellen Immobilienkäufer 3.300,00 EUR angenommen hat.

Dieser Betrag sollte als Anzahlung für einen Immobilienkauf von 36.000,00 EUR verrechnet werden und obgleich der Immobilienkauf in Málaga nicht zu Stande kam, weigerte sich der Immobilienmakler, den Betrag zurückzuzahlen.

Weiterlesen

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen, erstreitet mit seinem Legalium Team Ihr Recht bei den Gerichten auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera, Madrid, Barcelona, Girona, Tarragona und Málaga.

Urteil Berufungsgericht Barcelona

Die Rechtsprechung mit dem Urteil vom Berufungsgericht Barcelona in der Sache 706/2014 beschreibt das Verwahrungsverhältnis der Anzahlung als „contrato real“, dingliches Vertragsverhältnis.

Typische Hinterlegungsklausel

Es wird vereinbart, dass der Notartermin bis zum 20.03.XX stattfindet und die Restkaufpreiszahlung zu erfolgen hat und im Falle der Nichterfüllung gelten die Regelung des „acta de deposito“ – Hinterlegungsvertrag, hier mit dem Notar.

Dieser muss genaustens regeln, was bei Nichterfüllung des Immobilienkaufes von Seiten des Verkäufers oder Käufers der Immobilie mit dem hinterlegten Betrag erfolgt.

Service

RA D.Luickhardt, und sein Legalium Team bietet Ihnen die vollständige Vertragskontrolle und Vertragsanpassung der notariellen Hinterlegungsurkunde und schliesslich des Kaufvertrages, mit deutscher Erläuterung der rechtlichen Problematik und Lösung.

Der Hinterleger hat damit ein Vertragsverhältnis mit dem einzahlenden Hinterleger nach Art.1763 ss CC (spanisches Immobilienrecht: Zivilgesetzbuch).

Problematisch wird die Sache, wenn der Hinterleger den Vorkaufvertrag über die Immobilie nicht erfüllt.

Dann gilt nicht mehr der Herausgabeanspruch aus Hinterlegungsvertrag, sondern es muss angenommen werden, dass Verkäufer und Käufer als Hinterleger anzusehen sind.

Schliesslich wäre der Kaufvertrag nicht Stande genommen, auch nicht als verbindliche Kaufzusage, wenn die Anzahlung von 10% nicht hinterlegt worden wäre.

Damit sind Verkäufer und Käufer gleichermassen berechtigt die Anzahlung zu erhalten.

Urteil Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria

In einem Urteil vom Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria aus dem Jahre 2013 hat das Gericht den Kaufvertrag über die Immobilie geprüft und nach diesem Kaufvertrag entschieden, wer Anspruch auf die 10% Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie hat.

In diesem Falle durfte der Makler nicht an eine Partei den hinterlegten Betrag auszahlen, sondern musste auf eine gerichtliche Entscheidung warten, die entscheidend, wer das hinterlegte Geld erhält.

Service

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket mit Anderkonto für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Girona, Madrid und Malaga.

Wir prüfen Ihr Vertragsverhältnis und vertreten auch gerichtlich in ganz Spanien, mit persönlicher Beratung auf deutsch in Spanien und in Deutschland.

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