Immobilienkauf in Spanien

Baumängel – arglistige Täuschung bei Immobilienkauf

Was kann ich unternehmen, wenn ich als Immobilienkäufer in Spanien betrogen wurde bzw einer arglistigen Täuschung unterlag, und die gekaufte Immobilie schwerwiegende Maengel hat, die zur Unbewohnbarkeit führen.

Wichtig

Warten Sie bei Erkennung eines Mangels nicht ab, und teilen Sie dem Immobilienverkäufer sofort den schwerwiegenden Mangel mit, und verlangen Sie Preisminderung oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes.

Frist

Art. 1490 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) Es besteht eine Frist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Sachmängeln beim Immobilienkauf. Diese Frist beginnt ab Inbesitznahme.

In einem Urteil vom 21.03.2017 von Gran Canaria wird deutlich, dass die Gerichte keine Geltendmachung von Schadensersatz oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes zulassen, wenn die 6 Monatsfrist abgelaufen ist, selbst bei schadensbedingtem Abriss.

Als Immobilienkäufer sollten Sie stets unseren Kanzleiservice für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien nutzen. Wir bieten ebenso die Sachmangelkontrolle durch einen Fachmann und Architekten an.

Weitere Schritte

1. 1. Einschaltung unserer Rechtsanwaltskanzlei mit Fachkompetenz im spanischen Immobilien und Baurecht.
   2. Erstellung eines Architektengutachten zur Schadensfeststellung, Behebarkeit, Kosten der Reparatur, Einschränkungen der Bewohnbarkeit der Immobilie
   3. Beratung mit RA D.Luickhardt und anschliessende Geltendmachung von
      • Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Immobilie
      • Berechnung des Schadensersatzes: Nach dem Art.1101 CC spanisches Zivilgesetzbuch haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, betrogen oder grob fahrlässig schwere Mängel verschwiegen hat.
   4. Sollte der Verkäufer nicht freiwillig die Immobilie wegen den schwerwiegenden Mängeln auf seine Kosten renovieren oder die Immobilie zurücknehmen, ist eine zivilrechtliche Klage einzureichen.

Tipp

Obgleich Sie als Immobilienkäufer in der Regel äusserst verärgert sind, wenn die Immobilie Ihnen mit schwer verborgenen Mängeln verkauft wird, ist es juristisch nicht zu empfehlen eine Strafanzeige wegen Betruges einzureichen. Die Zivilgerichte sind zuständig sind und die Strafanzeige wird in der Regel abgewiesen, Sie verlieren dadurch als Immobilienkäufer nur Zeit.

Deshalb sollte sofort die Zivilklage auf Rückabwicklung, Preisminderung oder Rückabwicklung mit Schadensersatz beim spanischen Gericht am Lageort der Immobilie einzureichen.

Juristisches Hintergrundwissen im spanischen Immobilienrecht

Wenn Sie als Immobilienkäufer in Spanien eine Immobilie käuflich erwerben, dann hat der Immobilienverkäufer folgende Verpflichtungen:

1. Besitzübergabe ohne Rechte Dritter (mieterfrei etc)
2. Nutzungsübergabe am Tage des notariellen Eigentumserwerbs (Schlüsselübergabe)
3. Mangelfreiheit der Immobilie
   Keine versteckten Mängel (der Verkäufer der Immobilie haftet nicht für sichtbare Mängel!) Art.1484 CC

    

   Schadensersatz Spanien

   Sollte der Verkäufer die versteckten Mängel kennen und verschweigen, dann ist es arglistige Täuschung der Immobilienkäufer kann Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatz berechnet sich in Höhe des Aufwandsersatzes und des entgangenen Gewinnes bei Kauf und Wiederverkauf einer intakten Immobilie. Der versteckte Mangel muss beim notariellen Kauferwerb und der Inbesitznahme bestehen. Es ist ein schwerwiegender Mangel an der verkauften Immobilie. Ein Mangel wird von Gesetzes wegen und dem Art.1484 CC angenommen, wenn die Nutzung der Immobilie unmöglich ist, oder nur teilweise möglich, und die Immobilie nicht gekauft oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft worden wäre.

Tipp

Das Gesetz unterscheidet zwischen einem sachverständigen Käufer (Architekt) und einem Laien. Kauft ein Architekt eine Immobilie, dann kann er sich nicht auf einen Sachmangel als verdeckter Mangel berufen, wenn dieser für ihn leicht sichtbar war.

Deshalb empfehlen wir, dass ein Laie einen Architekten bei jedem Immobilienkauf in Spanien hinzuzieht, um Mängel vorzeitig und vor dem Kauf zu entdecken, da dem Laien möglicherweise sichtbare Mängel entgehen, aber nicht dem Architekten.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Malaga. Nach wenigen Tagen erscheinen Feuchtigkeitsfelder an der Wand. Es stellt sich heraus, dass die Sickergrube für Fäkalien des Nachbarn undicht ist. Eine Bewohnbarkeit der Immobilie ist nicht mehr möglich.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa auf Plan mit Lage am Golfplatz. Beim notariellen Kauf stellt sich heraus, dass der Golfplatz niemals in Betrieb genommen wurde, damit liegt ein schwerer Mangel vor.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Barcelona und die Dachbalken sind mit Holzwürmern befallen.

Beispiel

Die Klage auf einen versteckten Mangel wurde abgewiesen, wenn Sie eine Immobilie in Madrid erwerben, und es stellt sich heraus, dass darunter die Metro Linie verkehrt.

Tipp

Die Mängelrüge an den Verkäufer der Immobilie reicht nicht aus, um die Frist von 6 Monaten zu unterbrechen. Es ist eine gerichtliche Klage vor Ablauf der 6 Monatsfrist nach Inbesitznahme der Immobilie einzureichen. Sollte der notarielle Kauf vor der Inbesitznahme stattfinden, dann berechnet sich die Frist von da an.

Unser Service

Wir vertreten Sie vor allen spanischen Gerichten zur Geltendmachung Ihrer Rechte.

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