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Teilung des Miteigentums an spanischer Immobilie

Das spanische Immobilienrecht regelt die Miteigentümergemeinschaft im spanischen Zivilgesetzbuch und den Art.396 ff nur rudimentär.

Aber da das spanische Immobilienrecht und das Zivilgesetzbuch nur den rechtlichen Rahmen geben sollen, sind die Miteigentümer einer spanischen Immobilie selbst verpflichtet, durch eine Vereinbarung (Katalog von Rechte & Pflichten) ihre Rechte und Pflichten zu regeln.

Während in grösseren Eigentümergemeinschaften, mit einer Vielzahl von Wohnungseinheiten, oftmals das spezielle spanische Immobilienrecht in Form des LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) zur Anwendung kommt, bleiben kleine Miteigentumsgemeinschaften von 3 Miterben, die durch Erbschaft eine spanische Immobilie erwerben, der Regelungen durch die Miteigentümer selbst ueberlassen.

Miteigentum an einer spanischen Immobilie, kann durch Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder auch durch direkten Kauf von mehreren Eigentümern entstehen.

Miteigentumsauflösung – die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia)

Besoners problematisch sind die Miteigentumsverhältnisse, die nicht gewollt entstehen und im Innenverhältnis Probleme bereiten.

Zum Beispiel erben 3 Geschwister eine Immobilie in Barcelona und 2 Geschwister wollen die Immobilien vermieten, und teilweise selbst nutzen, wogegen der 3. Bruder gerne die Immobilie in Spanien verkaufen möchte.

Merke:

Ein Miteigentümer einer spanischen Immobilie hat jederzeit das Recht, sich als Miteigentümer zu trennen. Entweder wird der Miteigentumsanteil an die Miteigentümer gegen Abstandszahlung abgegeben (TIPP: steuergünstige Miteigentumsauflösung dem Verkauf vorzuziehen), oder wenn es keine Einigung gibt, kann der 3. Miteigentümer gerichtlich eine Teilungsklage einreichen und dann durch die Teilungsversteigerung wird die Immobilie veräussert und der Erlös geteilt.

Wichtig:

Die Miteigentümer haben stets ein Vorkaufsrecht, sprich ein Miteigentümer kann nicht an einen Dritten verkaufen, ohne dass die Miteigentümer an der spanischen Immobilie vorher auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet oder dieses nicht innerhalb von 30 Tagen geltend gemacht haben.

Solange das Miteigentum an der spanischen Immobilie besteht, ist eine gemeinsame Verwaltung durchzuführen.

Wir empfehlen, dass einer der Miteigentümer als Verwalter bestimmt wird, der die alltägliche Verwaltung übernimmt, wie zum Beispiel Vermietung, Steuerzahlungen, Strom- Wasserzahlungen etc:

Die Befugnisse des Verwalters der Miteigentümergemeinschaft an der spanischen Immobilie in Barcelona können allgemein beschrieben werden, oder genau bestimmt.

Beispiel:

Allgemeine Befugnisse, sind alle, die nicht vermögensverfügend sind und keine Geldausgabe (Investition) von mehr als 1.000,00 EUR beanspruchen.

Desweiteren sollte der Verwalter Bankvollmachten haben und einmal im Jahr Rechnung legen, indem zumindest eine detaillierte Überschussrechnung mit Belegen vorgelegt wird.

Grössere Geldausgaben, Investitionen und wesentliche Entscheidungen, die die spanische Immobilie betreffen, müssen stets von der Mehrheit der Quoten der Miteigentümer entschieden werden. Hierzu gehört die Hypothekenaufnahme, der Verkauf der Immobilie oder die dauerhafte Vermietung.

Problembereich:

Sollte es nur 2 Miteigentümer an einer spanischen Immobilie geben und diese durch jeweils 50% Miteigentum niemals eine Mehrheitsentscheidung zu Stande bringen, dann bleibt zur Streitvermeidung nur der Immobilienverkauf, sei es einvernehmlich oder durch Teilungsklage.

Nutzen Sie unseren Service: Schlichtung, unparteiische Abwicklung des Immobilienverkaufes oder schliesslich die Teilungsklage mit Teilungsvesteigerung.

Miteigentum und Versteigerung in Spanien

Miteigentumsauflösung – Gewinnsteuerzahlung 

Mit der aktuellen Rechtsprechung des obersten Verwaltungsgerichtes, welches in der Miteigentumsauflösung keine Vermögensänderung sieht, besteht die Möglichkeit, die Gewinnsteuerzahlung zu vermeiden, oder gar in der Vergangenheit bezahlte Gewinnsteuer aus einer Miteigentumsauflösung der letzten 4 Jahre zurückzufordern.

Wir stehen Ihnen für die Erstberatung zur Verfügung.

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