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Immobilienverkauf Mallorca mit deutscher Nachlasspflege

Beispiel:

Der Verstorbene lebte dauerhaft in Deutschland und hatte in Mallorca eine Ferienimmobilie. Nach dem Tod gibt es keinen Erben, da kein Testament existiert und keine nahen Verwandten. Es muss nach möglichen Erben gesucht werden. Das Nachlassgericht setzt einen Nachlasspfleger ein.

Das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch regelt:

§ 1960 Sicherung des Nachlasses; Nachlasspfleger

(1) Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht. Das Gleiche gilt, wenn der Erbe unbekannt oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat.

(2) Das Nachlassgericht kann insbesondere die Anlegung von Siegeln, die Hinterlegung von Geld, Wertpapieren und Kostbarkeiten sowie die Aufnahme eines Nachlassverzeichnisses anordnen und für denjenigen, welcher Erbe wird, einen Pfleger (Nachlasspfleger) bestellen.

Der Nachlasspfleger erhält eine Ernennungsurkunde und möchte die Immobilie auf Mallorca verkaufen, welche Schritte sind in Spanien notwendig.

1. Schritt – Abfrage Testamentsregister

Abfrage des obligatorischen Testamentsregister, ob nicht in Spanien ein Testament existiert und die Erben definiert

2. Schritt – Erbschaftsannahme durch den Nachlasspfleger

Sollte kein Testament vorliegen, dann muss die Erbschaft in Spanien in notarieller Urkunde angenommen werden.
In Spanien wird der gerichtlich bestellte Nachlasspfleger als curador bezeichnet. Nach dem spanischen Zivilprozessrecht wird er als administrador del caudal hereditario bezeichnet.

Da kein Erbe vorhanden ist, ist eine Erbschaftsannahme auf dem normalen Weg nicht möglich, da der Erbe mit der Erbschaftsannahme die vollständige Verfügungsgewalt über die Erbschaft erhalten würde, zudem haftet er auch für die Schulden.

Zu beachten ist hier, dass der Nachlasspfleger im Namen des Nachlasses handelt und Verfügungen, also den Immobilienverkauf auf Mallorca nur mit gerichtlicher Genehmigung durchführen kann.

HINWEIS:

Wir beraten Sie und führen die Erbschaftsannahme in notarieller Urkunde fuer Sie durch. Ziel ist die Grundbucheintragung des Nachlasspflegers, so dass dieser die Immobilie verkaufen kann.

3. Schritt – Erbschaftsteuererklärung

Erbschaftsteuer Spanien: Desweiteren ist dann die Erbschaftsteuererklärung in Spanien abzugeben. Der Nachlasspfleger handelt als faktischer Treuhänder der Nachlassmasse.

Die Verjährung der spanischen Erbschaftssteuer geltend zu machen, ist in der Regel erst möglich, wenn 4 Jahre und 6 Monate nach dem Todesfall verstrichen sind.

Besonderes Augenvermerk verdient, dass der Nachlasspfleger für eine fürsorgliche Nachlassicherung verantwortlich ist, und damit auch Bussgelder vermeiden muss, sprich Steuerschulden rechtzeitig zu bezahlen hat.

Damit ist das Abwarten der Verjährung praktisch nur für vermögenslose Erbschaften ein Lösungsweg.
Zu beachten ist, dass im spanischen Erbschaftssteuergesetz und der Ausführungsverfordnung im Artikel 75 dem Nachlassverwalter die Pflicht auferlegt wird, die Erbschaftssteuererklärung abzugeben und zwar vorläufig mit der höchsten Besteuerungsgruppe IV, und unter Vorbehalt, bis die Erben ermittelt sind und dann kann die korrigierte spanische Erbschaftssteuererklärung abgegeben werden und schliesslich zuviel bezahlte Erbschaftssteuer zurückgefordert werden.

4. Schritt – Immobilienverkauf in Spanien

Nach der Grundbucheintragung in Spanien, kann der Immobilienverkauf auf Mallorca erfolgen. Hier ist zu beachten, dass die Kaufverträge in der Regel vom deutschen Nachlassgericht zu genehmigen sind, folglich bedürfen die Kaufverträge zum Verkauf der Immobilie auf Mallorca einer bestimmten Vertragsformulierung. Es ist eine aufschiebende Bedingung einzufügen.

5. Schritt – Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) Spanien

Obgleich im Jahre 2018 die Rechtsprechung die plusvalia in Spanien weitgehend für verfassungswidrig erklärt hat, bleibt es dem Immobilienverkäufer in Spanien, hier dem Nachlasspfleger nicht erspart, dass der Immobilienkäufer die plusvalia vom Kaufpreis zurückbehält und bei der Gemeinde einzahlt.

HINWEIS:

Auch hier ist unsere Kanzlei einzuschalten, um die Vorbehaltsklausel im Kaufvertrag zu formulieren, um später die plusvalia zurückfordern zu können.
Der Nachlassverwalter muss diese Klausel im Vertrag verlangen, um seine Haftung bezüglich der pfleglichen Verwaltung des Nachlasses auszuschliessen.

6. Schritt – Staatliche Gewinnsteuer Spanien / AEAT Steuererklärung 210

Schliesslich ist nach dem Verkauf der Immobilie in Spanien noch die Gewinnsteuererklärung einzureichen. Zur Zeit ist in Spanien der Gewinn aus einem Immobilienverkauf mit 19% zu versteuern.

Nutzen Sie unseren Service der gesamten Abwicklung von der Erbschaftsabwicklung bis zum Immobilienverkauf, so dass die Werte steuerlich günstig angepasst werden, um die minimale Gewinnsteuerlast in Spanien zu generieren.