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Grundbuchkontrolle Spanien – Immobilienkauf – Verdeckte Lasten

Die Grundbuchkontrolle ist der erste Schritt bei jedem Immobilienkauf in Spanien.

Herr RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und sein Team prüfen das Grundbuch mit Fachkenntnis.

Beispielsfälle aus der Praxis zeigen die Vielfältigkeit von Lasten, die beim Grundbuch erscheinen, aber als Laien nicht verstanden werden können.

Das wesentliche Grundbuchprinzip in Spanien ist, dass das spanische Grundbuch für den Gutglaubensschutz im Rechtsverkehr sorgen soll. Hierfür sorgt die gesetzliche Norm des Art.34 LH.

Wussten Sie schon, dass aber der Gute Glaube auf die Eigentümerstellung nur dann gegeben ist, wenn der Verkäufer die spanische Immobilie selbst durch ein entgeltliches Rechtsgeschäft wie zum Beispiel einen Kauf erworben hat, aber nicht bei Erbschaft oder Schenkung.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie auf Gran Canaria und die Verkäufer sind 3 Erben.

Im Grundbuch befindet sich der Eintrag nach Art.28 LH, der besagt, dass 2 Jahre lang, die Erben der Verstorbenen Pflichtteilsansprüche geltend machen können.

Wenn Sie nunmehr die Immobilie auf Gran Canaria kaufen und den Eintrag im Grundbuch nach Art.28 LH haben, dann haften Sie als Immobilienkäufer für mögliche Pflichtteilsansprüche.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa, und im Grundbuch ist der Art.205 genannt.

Diese Gesetzesnorm zeigt, dass es sich um eine Immobilie handelt, die erstmals im Grundbuch eingetragen wurde, meist durch Vorlage zweier notarieller Urkunden, in der Regel durch eine Erbschaft und eine anschliessende Miteigentumsauflösung.

Sollten sich jetzt Nachbarn als legitime Eigentümer melden und sich herausstellen, dass die im Grundbuch eingetragenen, nicht die rechtlich korrekten Eigentümer sind, dann können Sie als Immobilienkäufer das Eigentum an der Immobilie verlieren, obgleich Sie den Kaufpreis bezahlt haben.

Es bliebe dann nur ein Rückforderungsprozess wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages über die Immobilie gegen die Verkäufer.

Merke:

Vergessen Sie nicht, dass Sie in Spanien nicht erst durch Grundbucheintragung Eigentum an einer Immobilie erwerben koennen, sondern schon die Unterschrift der notariellen Kaufurkunde über die Immobilie zum Eigentumserwerb führt.

Aus diesem Grund wird der Kaufpreis schon beim Notariat bezahlt, und umso wichtiger ist, dass im Vorfeld schon abgeklärt ist, ob die Verkäufer und vermeintliche Eigentümer auch wirklich berechtigt zum Verkauf sind.

Service:

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