Immobilienkauf in Spanien

Deckungsgleichheit zwischen Kataster und Grundbuch

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien, sei es ein Apartment auf Teneriffa, oder eine Finca in Andalusien oder das freistehende Anwesen auf Mallorca oder Lanzarote müssen seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 13/2015 mit Ausführungsverordnung, also seit dem 01.11.2015, Kataster und Grundbuch in Bezug auf die Quadratmeterzahlen übereinstimmen.

Kataster

Das Kataster ist eine staatliche Behörde, die dem Finanzministerium untersteht. Dort werden alle Flächenmasse von Immobilien und Grundstücken in Spanien erfasst, mit dem Zweck, dass die Gemeinden die Grundsteuer berechnen und erheben können.

Grundbuch

Das Grundbuch ist dagegen durch das Hypothekengesetz geregelt und hat von der Zielsetzung nichts mit dem Kataster zu tun, da im Grundbuch das Eigentumsrecht , Kaufverträge und Lasten wie Hypotheken eingetragen werden.

Das Grundbuch wird von einzelnen Ämtern, in deren Bezirk geführt und untersteht dem Justizministerium.

Eine Eintragung eines Eigentümers in das Grundbuch hat öffentlichen Glauben und jeder Käufer kann auf die Richtigkeit und Legitimation des eingetragenen Eigentümers der Immobilie vertrauen.

Geschichtlich hatte das Grundbuch jedoch keine Gutglaubenswirkung auf die Quadratmeter und Flächenmasse einer Immobilie, sondern hierfür gab es das Kataster.

Dies galt bis zum Jahre 2015 und ab dem 01.11.2015 müssen auch die Flächenmasse zwischen Grundbuch und Kataster koordiniert und deckungsgleich sein.

Beispiel

Sie kaufen eine Finca in Almería und diese hat 1000 qm Grundfläche im Kataster und 1500 qm im Grundbuch.

Dieser Immobilienkauf ist rechtlich nicht zu empfehlen, da diese Abweichung zu Grenzstreitigkeiten führen können, schließlich fehlen im Kataster 500 qm.

Der Verkäufer müsste von einem Architekten Georeferenzen erstellen lassen und dann festlegen, welcher Wert von Kataster oder Grundbuch mit der Realität übereinstimmt und entsprechend anpassen.
Erst dann kann der Immobilienkäufer die Finca in Andalusien mit Rechtssicherheit erwerben.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Apartment auf Teneriffa, im Grundbuch stehen 80 qm und im Kataster 120 qm, die mit der Realität übereinstimmen.

In diesem Falle, muss beim Grundbuchamt die Katasterbeschreibung zur Anpassung eingereicht werden.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Einfamilienhaus, und die 1500 qm Grundstücksfläche sind im Grundbuch richtig angegeben, doch im Kataster nur 1000 qm.

In diesem Falle muss ein Gutachten von einem Architekten mit den sogenannten Goereferenzen angefertigt und beim Kataster zur Abänderung eingereicht werden.

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Immobilienkauf Autonome Region Valencia

Katasterwert

Die Koeffizienten für den Katasterwert von städtischen Immobilien für das Geschäftsjahr 2019 in der Autonomen Region von Valencia werden genehmigt.
 

Verordnung C.Valenciana 15/2018, DOCV 2-1-19

Mit Inkrafttreten am 01.03.2019 und für steuerbaren Umsatz ab dem genannten Inkrafttreten, werden die Koeffizienten für das Geschäftsjahr 2019 genehmigt, um anhand des Katasterwertes den Realwert bestimmter in Valencia gelegener Immobilien mit städtischem Charakter – auf die sich Anhang II bezieht – zu schätzen.

Die in Anhang I aufgeführte Vorgehensweise ihrer Erstellung wird beschrieben und legt bestimmte Regelungen für die Anwendung solcher Koeffizienten sowie deren Auswirkungen auf die von den Steuerzahlern eingereichten Steuererklärungen fest.

Im Hinblick auf die Anwendung dieser Koeffizienten in den Erklärungen der Steuerzahler können die ermittelten Werte in den Erklärungen und Liquidationen bestimmt werden, indem die in dieser Verordnung enthaltenen Koeffizienten auf den Katasterwert der Immobilie angewendet werden, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer aktualisiert wurde.

Der vereinbarte Preis ist jedoch maßgebend, wenn er höher ist als der nach der vorherigen Methode angegebene oder ermittelte Wert sowie der Wert für den gleichen oder höheren Wert, den der Steuerpflichtige angegeben hat.

In diesem Fall kann die Steuerbehörde diesen Wert nicht überprüfen. Neu ist jedoch, dass die mit dieser Verordnung genehmigten Koeffizienten bei Vorliegen eines Marktbezugswerts für das Eigentum der Generaldirektion Kataster nicht anwendbar sind, sofern sie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer auf der Website veröffentlicht werden.

Ebenso gelten für das Auskunftsersuchen an die Steuerbehörde über den steuerlichen Wert von städtischen Immobilien vor deren Übertragung oder Erwerb die durch diese Verordnung genehmigten Koeffizienten.

Im Hinblick auf die Überprüfung der Werte muss die Behörde den Wert dieser Art von Vermögenswert schätzen, indem sie die Koeffizienten auf den Katasterwert der auf den Zeitpunkt der Entstehung aktualisierten Liegenschaft anwendet, sofern überprüft wurde, dass der Katasterbezug dem zu bewertenden Vermögenswert entspricht.

Es gibt jedoch bestimmte Besonderheiten für den Fall, dass ein von der Verwaltung festgelegter maximaler Verkaufspreis vorliegt oder ein bestimmter Wert für die Bewertung von hypothekarisch belasteten Immobilien vorliegt.
 

Hinweis

Wenn zum Zeitpunkt des steuerbaren Umsatzes alle Katasterwerte derselben Gemeinde aktualisiert wurden und dieser Umstand bei der Berechnung der Multiplikationskoeffizienten des Katasterwertes nicht berücksichtigt wurde, wird eine Besonderheit bei den Berechnungen in der Verordnung C.Valenciana 15/2018 festgelegt.

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Marktbezugswert Immobilien Spanien

Das Katastergesetz (RDLeg 1/2004) wurde mit Wirkung seit dem 05.07.2018 dahingehend geändert, dass in die Katasterbeschreibung der im Kataster eingetragenen Liegenschaften der Marktbezugswert zusammen mit dem bisher berücksichtigten Marktwert aufgenommen wird.

Dieser Wert wird von der Generaldirektion der Katasterämter objektiv für jede Liegenschaft anhand der im Kataster enthaltenen Daten geschätzt.

Obwohl das Festlegungsverfahren von der Enwtwicklung der Regelung abhängt, ergibt sich der Marktbezugswert aus der Analyse der von den Amtsträgern bei den durchgeführten Immobilientransaktionen kommunizierten Preise in Gegenüberstellung zu den anderen verfügbaren Informationsquellen.

Zu diesem Zweck muss die Generaldirektion des Katasters eine Wertelandkarte mit der Abgrenzung homogener territorialer Bewertungsbereiche erstellen, die Wertmodule der repräsentativen Immobilien in diesen Bereichen zuweist und diese mindestens einmal jährlich nach Beschluss auf ihrer offiziellen Website veröffentlichen.

Während jedoch die Entwicklung der Regelung zur Ermittlung dieses neuen Martkbezugswertes erfolgt, wird eine Übergangsregelung festgelegt, die die Erstellung eines jährlichen Berichts über den Immobilienmarkt als Grundlage für die Ermittlung der verschiedenen Wertmodule erfordert.

In diesem Bericht werden die spezifischen Leitlinien und Kriterien für die Durchführung wie folgt festgelegt:
 

Leitlinien und Kriterien

• Für städtische Liegenschaften und Bauten auf ländlichem Grund, gemäß den geltenden Regeln für die Berechnung der Katasterwerte, wobei die Anwendungsmodule jährlich für jede Gemeinde festgelegt werden.
• Für nicht bebaute ländliche Grundstücke durch die Anwendung der Wertmodule jedes landeskulturellen Wertes, welche jährlich für jede Gemeinde festgelegt und um objektive Standortfaktoren, agronomische und sozioökonomische Faktoren korrigiert werden, wenn dies durch den oben genannten Jahresbericht über den Immobilienmarkt gerechtfertigt ist.

Andererseits wird neben der Einbeziehung dieses Referenzwertes auch das ursprünglich für 2013-2016 geplante Katasterverfahren modifiziert, welches allgemeiner Natur und ohne eine bestimmte Geltungsdauer ist.

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