Wohnung Spanien – Nutzungsänderung einer Immobilie

Die bloße Beschreibung von Sondereigentum kann die Nutzung dieses nicht einschränken. Es ist erforderlich, dass die Einschränkungen ausdrücklich angegeben werden.
 

Entscheidung oberster Gerichtshof

TS 15-6-18, EDJ 103957

Der Oberste Gerichtshof entschied über eine Kassationsbeschwerde eines Unternehmens, das nach dem Erwerb von Geschäftsräumen im Erdgeschoss eines Gebäudes mit Wohnungseigentum seine Nutzung von Büro zu Brauerei geändert hatte.

Ein anderer Eigentümer des Gebäudes hat die sofortige Wiederherstellung der Immobilie in ihre ursprüngliche Zweckbestimmung (Büroräume), gemäß der Teilungserklärung, sowie die sofortige Einstellung einer anderen als der festgelegten Tätigkeit gefordert.

Daraufhin wurde in erster Instanz festgestellt, dass das Erdgeschoss laut der Teilungserklärung für Büroräume bestimmt ist.

Obwohl die Nutzung geändert werden kann, wäre in diesem Fall eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer erforderlich, da es sich dabei um eine Bedingung handelt, die in der Erklärung enthalten ist und die von den Parteien akzeptiert wurde.

Die eingetragene Erklärung widerspricht also den neuen Eigentümern, die die Änderung einseitig vorgenommen haben.

Das Landgericht wies die Berufung mit der Begründung zurück, dass die Räumlichkeiten zwar ihrer Natur nach genutzt werden können, die Beschränkungen des Wohnungseigentums dabei jedoch nicht verletzt werden dürfen.

In diesem Fall ist die Teilungserklärung nicht auf die Beschreibung des Sondereigentums beschränkt, sondern sieht seine Nutzung zukünftig als Büro vor. Für eine Änderung dieser Nutzung ist Einstimmigkeit erforderlich.

In der Kassationsbeschwerde argumentiert der Eigentümer der Räumlichkeiten, dass Einschränkungen oder Verbote der Nutzung, um wirksam zu sein, ausdrücklich angegeben werden müssen, restriktiv ausgelegt werden müssen und in der Teilungserklärung oder in der Satzung angegeben werden müssen, wobei die bloße oder einfache Beschreibung nicht ausreicht.

Der Oberste Gerichtshof weist die Beschwerde mit dem Argument zurück, dass das Recht auf Privateigentum verfassungsrechtlich und ohne andere als die durch Gesetz oder Konvention festgelegten Einschränkungen anerkannt wird, die in jedem Fall restriktiv auszulegen sind.

Diese Einschränkungen dienen dem Schutz des allgemeinen Interesses der Gemeinschaft.

Dazu gehört das Verbot bestimmter Tätigkeiten oder die Änderung der Nutzung des Eigentums, dies muss jedoch ausdrücklich angegeben und in das Grundbuch eingetragen werden. Die bloße Beschreibung der Immobilie impliziert keine Einschränkung der Nutzung, da eine klare und genaue Festlegung erforderlich ist, was in diesem Fall nicht zutrifft.

Eine umfassende Auslegung, um aus der bloßen Beschreibung der Immobilie ein Verbot der Änderung der Nutzung abzuleiten, impliziert eine Einschränkung des Eigentumsrechts, die nicht vorausgesetzt werden kann.

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