Spanisches Immobilienrecht

Anderkonto Barcelona

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht, Immobilienrecht in Katalonien, Barcelona informiert, berät Sie und führt Ihren Immobilienkauf mit rechtlichem und steuerlichem Kompetenzwissen in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Madrid und Malaga durch.

Spanisches Immobilienrecht: Anderkonto Notar Barcelona

In Barcelona und Katalonien gibt es Sonderregelungen zum spanischen Immobilienrecht.

Die Sonderregelung ist aus dem Jahre 2018 und ermöglicht die Erstellung eines Vorkaufvertrages in notarieller Urkunde und der Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notarskonto, vergleichbar einem Anderkonto.

Diese Regelung gilt nur für Katalonien (Barcelona, Girona, Palamos, Tarragona, Sitges).

Beispiel:

Sie wollen eine Immobilie in Barcelona kaufen, aber müssen noch die Finanzierung einholen.

Dann ist es zu empfehlen, dass ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit einer Arras Klausel erstellt wird.

Dieser privatschriftliche Kaufvertrag kann nach Art.621.8 CCC (katalanisches Zivilgesetzbuch) zur notariellen Urkunde erhoben werden und mit einer Anzahlung kann der Käufer die Immobilie reservieren, sogar will der katalanische Gesetzgeber ihm ein Sonderrücktrittsrecht zugestehen, wenn die Finanzierung des Immobilienkaufpreises nicht positiv verläuft.

Der Käufer soll dann ohne Anzahlungsverlust vom Kaufvertrag über die Immobilie zurücktreten können.

Aus Käufersicht ist damit diese neue Regelung im spanischen Immobilienrecht, insbesondere beim Immobilienkauf in Barcelona, Katalonien, vorteilhaft.

Dadurch werden zwar die Kosten des Immobilienkaufes wesentlich erhöht, aber es gibt eine erhöhte Rechtssicherheit für den Immobilienkäufer.

Desweiteren muss auch die Dokumentensteuer bezahlt werden, die in der Regel 1,5% vom Wert der Anzahlung beträgt.

Die Dokumentensteuer entsteht, da die gesetzliche Regelung die Eintragungsmöglichkeit in das Grundbuch vorsieht.

Aus Käufersicht ist die Eintragung in das Grundbuch empfehlenswert, da hierdurch nach Dritten kundgegeben wird, dass der Verkäufer nicht mehr verkaufen kann, da er sich schon zum Immobilienverkauf anderweitig verpflichtet hat.

Was passiert, wenn der Käufer nicht mehr am Kaufvertrag festhalten möchte bzw der Verkäufer nicht verkauft?

Normalerweise ist nach Ablauf einer bestimmten Frist für die Eigentumsübertragung und dem Notartermin, eine Nichterfüllung des Anzahlungsvertrages zu sehen und damit gilt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer bei Nichterfüllung oder Rücktritt seine Anzahlung verlieren würde.

Wie verhält sich der Notar bei einer Rückforderung durch den Käufer der Immobilie?

Nach Art.621.8 CCC übergibt der Käufer die Anzahlung, um diesen Betrag später vom Restkaufpreis abzuziehen.

In Absatz 2 ist explizit geregelt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er schliesslich nicht kauft.

In Absatz 3 wird definiert, dass der Notar die Anzahlung auszuzahlen hat, an die Person, der es zusteht, wenn der Fall des Rücktritts vorliegt.

Folglich wird dem Notar entscheidende Gewalt zugesprochen, für den Fall des Rücktritts.

Liegt kein Fall des freiwilligen Rücktritts vor, dann muss auch der Notar die Sache der Entscheidung über die Auszahlung den Gerichten überlassen, da eine gesetzliche Regelung fehlt, ansonsten macht sich der Notar haftpflichtig.

Der Immobilienverkäufer ist in solch einem Fall in der schlechteren Rechtsposition, da die Grundbucheintragung des Vorvertrages jeden weiteren Verkauf hemmt und zudem noch die Immobilie für die Rückzahlung der 2 fachen Anzahlung haftet.

Fazit

Die katalanische Regelung im spanischen Immobilienrecht einzugliedern, ist nicht gelungen, und es bleibt bei dem Parteiwillen, und der Verkäufer einer Immobilie wird an dieser notariellen Hinterlegung der Anzahlung mit Bindungscharakter keinen Gefallen finden, wogegen der Käufer der Immobilie durchaus Vorteile hat.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bietet Ihnen eine vollumfängliche deutsche Betreuung für Ihren Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in Barcelona, Spanien an, mit Kompetenzwissen und langjähriger Erfahrung.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Katalonien

Barcelona, Costa Brava, Sitges – Besonderheiten im Jahre 2017 im katalanischen Recht

Seit dem 31.03.2017 gilt

• Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: 10% bis 1.000.000,00 EUR.
• Ab 1.000.000,00 EUR: 11% Grunderwerbsteuer in Katalonien.
• Das, mit der Immobilie mitverkaufte Fahrzeut wird mit 5% Übertragungssteuer belegt – hier berechnen wir den Verkehrswert des Fahrzeuges.
• Neue Immobilien werden mit 10% Umsatzsteuer (IVA) verkauft und der Käufer muss zudem 2,5% AJD – Dokumentensteuer zaheln, bislang waren es 1,8%.

Die Unterschiede bei einem Immobilienkauf in Spanien und in Katalonien sind im Kaufvertragsrecht erheblich, da in Katalonien nicht das zentralspanische Immobilienrecht gilt, sondern Katalonien hat ein eigenes Immobilienrecht.

Das Spanische Kaufrecht ist im codigo civil geregelt, wogegen das katalanische Kaufrecht im Ley de Codigo Civil de Cataluña (katalanischen bürgerlichen Gesetzbuch) geregelt sind.

In der gerichtlichen Entscheidung des Berufungsgerichtes AP Lleida vom 19.01.2017 ist ein sehr wichtiger Unterschied zwischen dem katalanischen Recht und dem spanischen Immobilienrecht hervorgehoben worden.

Die Verjährung im spanischen Kaufvertragsrecht beträgt 15 Jahre, aber im katalanischen Vertragsrecht sind es nur 10 Jahre.

Im vorliegenden Falle, ging es um einen Werklieferungsvertrag, bei dem Bauleistungen und Warenlieferungen verbunden sind. Die Richter wenden das katalanische Recht an, so wie es nach Art. 111.3. CCCat vorgesehen ist, naemlich der Ort der Bauleistung war in Katalonien.
Die Verjährung wird im katalanischen Recht in den Art.121 ff. geregelt.
In Art.121-21b gilt für Werklieferungen eine 3 jährige Verjährungsfrist. Damit wurde der Prozess in der zweiten Instanz gewonnen.

In Katalonien und Spanien dem Immobilienkaufrecht ist gemein, dass ein Immobilienkaufvertrag die Mindestvoraussetzungen hat.

1. Vertragsparteien sind identifiziert und volljährig

2. Vertragsgegenstand Immobilie- eindeutig definiert
Praxisprobleme: Quadratmeterabweichung, Grenzprobleme bei Baugrundstücken, Begriff cuerpo cierto (stillschweigender Verzicht auf Minderungsansprüche wegen Flächenabweichungen);

3. Leistung und Gegenleistung: Eigentumsübertragung der Immobilie gegen Kaufpreiszahlung
Praxisprobleme: Ratenzahlungen, Nichterfüllung der Zahlung, Eigentumsvorbehalt bis zur Vollzahlung

Rechtsgrundlage spanisches Immobilienrecht: 1445 CC
Rechtsgrundlage katalanisches Immobilienrecht: 621-1 CCCAT

Im katalanischen Recht gibt es nur den Kaufvertrag als privatschriftlichen Vertrag und Verbraucherkaufvertrag. Wobei der Kaufvertrag sehr wohl zur notariellen Kaufurkunde erhoben werden kann.

4. Contrato de Arras – Vorkaufvertrag mit Anzahlung
Im spanischen Immobilienrecht und im katalanischen Immobilienrecht ist diese Rechtsfigur gleichermassen geregelt.
In der Praxis findet dieser Vertrag häufig Anwendung und ist juristisch strengstens zu prüfen, insbesondere ist wichtig, dass die Vertragsparteien auch das Geld erhalten und nicht Dritte, wie Makler. Dies kann bei einer Nichterfüllung von Seiten der Verkäufer, für den Käufer der Immobilie erhebliche Probleme bereiten.

5. Neuheiten des katalanischen Immobilienrechts seit dem Gesetz 19/2015

Im katalanischen Immobilienrecht befassen sich die Normen 511 CCCat und folgende mit dem Immobilienrecht.

Neu im katalanischen Immobilienrecht sind

a. Art. 556-1 Katalanisches Zivilrecht: Geteilte Eigentum an einer Immobilie (Propiedad compartida), dies ist vergleichbar mit einer Niessbrauchsstellung, die erworben wird, und durch weitere Zahlungen kann stückweise das Gesamteigentum erworben werden.

b. Art. 547-1 Katalanisches Zivilrecht: Zeitlich begrenztes Eigentum an einer Immobilie, von mindestens 10 Jahre und maximal 99 Jahren. Danach fällt das Eigentum an den Veräusserer zurück.

Die beiden Alternativen koennen auch zusammen in einem Vertrag Anwendung finden, wobei wir gerne den Vertrag für Sie ausarbeiten. Letztlich ist es nichts anderes, als ein Ratenkauf einer Immobilie mit Nutzungsrecht. Diese neue gesetzliche Gestaltung soll die Überschuldung vermeiden, und trotzdem von der Miete weg, die Eigentumsschaffung anregen. Aus Verkäufersicht dürfte dies doch wenig interessant sein, da schliesslich der Verkäufer den Kaufpreis kurzfristig erhalten möchte, und aus der Verantwortung entlassen sein.
Letztlich werden diese Konstrukte bei Sozialwohnungsbau und familiären Vermögensweitergaben von Eltern an Kindern von Interesse sein.