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Touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln

Wichtige Änderung zum 01.01.2024

Touristische Vermietung (VV) nur noch mit Umsatzsteuerplicht auf Teneriffa – Abschaffung der Kleinunternehmerregelung (RPEP) für Nichtsteuerresidenten auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln.

Beispiel Nichtsteuerresident vermietet Immobilie: Sie haben eine Immobilie im Eigentum auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria oder Fuerteventura und haben eine VV Lizenz, und vermieten an Touristen. Selbst wenn Sie nicht über 30.000 Euro Umsatz kommen, müssen Sie sich seit dem 01.01.2024 in der Umsatzsteuer (IGIC) anmelden und Umsatzsteuer ausweisen.

Mit der aktuellen Entscheidung vom 15.04.2024 hat die Kanarische Regierung klargestellt, dass

Ein Nichtsteuerresident = nicht steuerlich Ansässiger (Bsp: dauerhafter Wohnsitz in Deutschland mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland)
durch Immobilieneigentum auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, la Gomera etc)
wird keine Betriebsstaette begründet
auch nicht, wenn die Immobilie

a. touristisch vermietet wird und kein eigenes Personal angestellt ist

b. oder an eine Agentur/Makler vermietet wird

c. oder an einen Betreiber (Abama) etc vermietet wird.

Fazit:

Jeder Immobilieneigentümer auf Teneriffa, Gran Canaria muss die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) mit 7% auf die Mieteinnahmen aus touristischer Vermietung seit dem 01.01.2024 aufschlagen und quartalsweise steuerlich erklären, zusammen mit der Jahresumsatzsteuererklärung im Januar 2025 und mit der unternehmerischen Sondermeldung 415, 347 im Feburar 2025 erstmals.

Der Vorteil ist, dass Vorsteuer aus Käufen mit der eingenommen Umsatzsteuer verrechnet werden kann, ebenso aus Booking Rechnungen.

Wichtig:

Wenn an eine Agentur oder einen Hotelbetrieb dauerhaft die Immobilie zur touristischen Vermietung abgetreten wird, dann muss der Immobilieneigentümer sich zwar in der Umsatzsteuer anmelden, doch im Anschluss keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es gilt das reverse on charge Verfahren und die Agentur oder Hotelbetrieb muss die Umsatzsteuer erklären.

Aktuell 12.09.2017

Art. 50.23 LIGIC – Umsatzsteuer Teneriffa (Kanaren)

Private touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln ist umsatzsteuerpflichtig, da die zitierte Regelung nur auf das spanische Festland Anwendung findet, aber nicht auf die Kanaren. Auf den Kanaren findet der Tatbestand vom Art.50.23 e LIGIC auf die private touristische Vermietung keine Anwendung. Hierzu gibt es Rechtsprechung seit dem Jahre 2015 und das Formular zum Antrag der privaten touristischen Vermietung verlangt die Anmeldung zur Umsatzsteuer.

Aktuell 20.07.2017

3. Urteil gegen die Verordnung der Kanarischen Regierung zur touristischen Vermietung. Ausser den Artikeln 3.2, 12.1, 13.3 wird auch der Artikel 5.2 annuliert. Hiermit wird praktisch die Mischnutzung erlaubt, sprich man kann eine Wohnung bewohnen und gleichzeitig ein Zimmer touristisch vermieten.

Aktuell 01.06.2017

Die kanarische Regierung hat gegen die Verordnung des obersten kanarischen Gerichtshofes ein Widerspruch eingelegt. Die Entscheidung bleibt abzuwarten.

Aktuell 26.04.2017

Am 26.04.2017 wurde das Urteil des obersten kanarischen Gerichtshofes veröffentlicht, dass das Gesetz der touristischen privaten Vermietung (Real Decreto 113/2015) teilweise nichtig und unwirksam ist.

Nunmer ist auch:

in touristichen Gebieten die private Vermietung erlaubt
es dürfen einzelne Zimmer vemietet werden
die touristische Vermietung kann sofort nach Antragstellung begonnen werden. Es ist nicht mehr erforderlich, 15 Tage zu warten.

Geschichte

Die neue Regelung der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln wurde zum 22.05.2015 als Verordnung verabschiedet (Decreto 113/2015).

Touristische Vermietung auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln wurde im allgemeinen genehmigt,

es sei denn, die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbietet die touristische Vermietung oder
es handelt sich um einen Bebauungsplan, der die touristische Vermietung erlaubt.Diese Regulierung sollte verhindern, dass die private touristische Vermietung in direkter Konkurrenz zum Hotelgewerbe tritt. Der Art.3 regelt, dass die Gebäude, die in touristischen Zonen liegen und in sogenannten „Mischgebieten“, keine private touristische Vermietung erlauben.

Eine Anzeige an die Behörde ist erforderlich, bevor die touristische Vermietung begonnen wird.

Die Immobilie muss über alle notwendigen rechtlichen Unterlagen verfuegen, vom Energiepass bis hin zur Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Der Eigentümer muss eine sogenannte Verantwortlichkeitserklärung (declaracion responsable) abgeben.

Ein Standardmietvertrag ist auf englisch und spanisch zu erstellen und der Behörde vorzulegen. Der Mietzins ist genau zu bezeichnen. Ebenso ist Umsatzsteuer – 7% IGIC, auszuweisen und abzuführen. Der Zeitrahmen ist zu definieren und die Personenanzahl, die die Ferienwohnung maximal bewohnen darf.

Als Nichtsteuerresident in Spanien, müssen Sie im Quartal die Nettoeinnahmen in Spanien versteuern.

Steuersatz 2016: 19%
Steuersatz 2017: 19%

Unser Service

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab.

Letztlich ist noch zu beachten, dass die Werbung zur touristischen Vermietung der Wahrhaftigkeit entsprechen muss.

Das Gesetz lehnt sich an die Regelung der Balearischen Inseln an, da auch dort ohne Genehmigung vermietet werden kann, lediglich eine Anzeige an die Behörde erforderlich ist. Die sogenannte comunicacion previa macht die private touristische Vermietung auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarische Inseln legal.

Unser Service

Aussergerichtliche und verwaltungsgerichtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.