Kündigung von Mietern in Spanien

Die konventionelle, frei vereinbarte Verlängerung ist eine für die Parteien verbindliche Vertragsdauer, so dass der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert wird, wenn der Mieter die Kündigung nicht innerhalb der vereinbarten Frist einhält.

TS 7-6-18, EDJ 96420

Der Oberste Gerichtshof gibt dem vom Vermieter einer Immobilie eingereichten Rechtsmittel statt, bei der das unangekündigte Verlassen der Immobilie durch den Mieter zur Verlängerung des Vertrages um ein weiteres Jahr geführt hat und für das der Mieter die entsprechende Miete zahlen muss.
 

Der Mietvertrag

Der Vertrag enthielt eine Klausel, wonach der nach Ablauf der von den Parteien festgelegten anfänglichen Frist von einem Jahr um jährliche Zeiträume der obligatorischen Einhaltung verlängert wird, wenn keine der Parteien die andere über ihre Absicht den Vertrag zu kündigen mit mindestens drei Monaten vor Ablauf der anfänglichen Frist oder gegebenenfalls über die entsprechende Verlängerung informiert.

Nach mehrerer aufeinanderfolgender Verlängerungen, mit einem Monat vor Beginn der folgenden Verlängerung, informiert der Mieter die Eigentümerschaft über seinen Willen, den Vertrag zu kündigen, und bietet an, einige Monatsmieten (Juli bis Dezember) zu zahlen, nicht die nächste volle Jahresmiete (Juli bis Juni), und stellt dem Eigentümer die Räumlichkeiten zur Verfügung.
 

Beendigung des Mietvertrages

Der Vermieter, der die wirtschaftliche Einigung oder die Rückgabe der Räumlichkeiten nicht akzeptierte, reichte eine Klage ein, die in erster Instanz mit einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung der der vollen Mieten als Ausgleich für die vorzeitige Beendigung betrachtet wurde.

Das Landgericht vertrat jedoch die Auffassung, dass die Zahlung dieser wenigen Mietmonate den „teilweise Nichteinhaltung“ gegen seine Verpflichtung voraussetzt und dass daher die Strafe nach Art. 1154 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches gemildert werden sollte; es vertrat auch die Auffassung, dass die frühzeitige Auflösung gerechtfertigt war, da der Zweck der Räumlichkeiten darin bestand, als Standort für den Gerichtssitz zu dienen und die fehlende Notwendigkeit eines solchen Sitzes seitens der Mieterverwaltung den Mangel an Vertragsgegenstand bestimmte.

Die Zahlung der Miete für 7 Monate, trotz Nichtnutzung der Räumlichkeiten, reichte aus, um die möglichen Schäden und Nachteile zu mildern.
 

Urteil des Obersten Gerichtshofes

Für den Obersten Gerichtshof ist dieses Berufungsurteils jedoch nicht korrekt begründet. Die frei vereinbarte Vertragsverlängerung ist die Laufzeit des für die Parteien verbindlichen Vertrages (span. Bürgerliches Gesetzbuch Art.1091 und 1258; span. Städtisches Mietgesetz Art.4.3).

Unter Nichteinhaltung der Kündigungsfrist durch den Mieter wurde der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert, ohne dass er an dem Fortbestand des Vertrages interessiert war.

Die Verwaltung versuchte, sich vom Vertrag zu lösen, auch wenn in diesem die einseitige Widerrufsbefugnis nicht anerkannt wurde. Wie vereinbart, hat der Mieter dem Beginn einer jährlichen Verlängerung zugestimmt und ist verpflichtet, die Miete für das gesamte Jahr des Vertrages zu zahlen.

Tatsächlich gibt es keine Strafklausel zu moderieren, so dass Art.1154 nicht anwendbar ist. Es geht auch nicht um die Festsetzung von Schadenersatz wegen Vertragsverletzung, sondern um eine Klage auf Einhaltung der vereinbarten Frist für die Dauer des Vertrages.
 

Hinweis

Das kommentierte Urteil enthält eine zweite Verkündung des Obersten Gerichtshofs über die Verpflichtung des Mieters, die Räumlichkeiten in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.

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