Timeshare-Vertrag kündigen: Neue Chancen für Eigentümer in Spanien

Aktuelles Hintergrundwissen zum 10.10.2025 (Marriott, MVCL Rechtsprechung Malaga)

Gute Nachrichten für Timeshare-Besitzer: Die Gerichte in Málaga haben erneut zugunsten von Verbrauchern entschieden, die ihre Timeshare-Verträge mit Marriott und MVCL auflösen wollen. Wer keine Lust mehr auf jährliche Unterhaltskosten hat, kann sich jetzt rechtlich befreien lassen – und in manchen Fällen sogar Geld zurückfordern.

Die Verteidigungsstrategie von Marriott war bislang darauf ausgerichtet, dass vorgetragen wurde, dass der Time Share Nutzer die AGBs kannte und damit auch die Nutzungsdauerbeschraenkung.
Dieser Vortrag wird in der Regel abgewiesen, was jedoch neu ist, dass die erstinstanzlichen Gerichte in Malaga die Verjährung der Rückforderungsansprüche geltend lassen.

Die Richter bestätigen: Viele dieser Verträge sind rechtlich nichtig. Das bedeutet, sie können jederzeit angefochten werden – ganz ohne Verjährung. Allerdings gilt für die Rückzahlung bereits geleisteter Beträge (z. B. Kaufpreis oder Wartungskosten) eine Frist von 5 Jahren. Wer also vor Oktober 2015 gezahlt hat, muss prüfen, ob Ansprüche noch geltend gemacht werden können.

Trotz dieser Einschränkung gibt es gute Verteidigungsstrategien: Die Verjährung beginnt oft erst mit dem gerichtlichen Urteil – nicht mit dem Vertragsabschluss. Das eröffnet neue Möglichkeiten für Eigentümer, die ihre Rechte durchsetzen wollen.

Nutzen Sie unseren Service zur Klagedurchsetzung Ihrer Time Share Rechte, Auflösung der Vertraege, Befreiung von rechtswidrigen Unterhaltszahlungen und in Einzelfaellen teilweise Rückzahlung des Kaufpreises.

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Gewährleistung bei Sachmangel beim Immobilienkauf in Spanien

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien kommentiert die gesetzliche Grundlage für den Anspruch auf Gewährleistung des Immobilienkäufers in Spanien bei einem Sachmangel.

Unser Komplett Service in ganz Spanien aus einer Hand:

Experten im Immobilienrecht + Architekten zur Schadensfeststellung und Bemessung, gerichtlich zugelassen.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa. 4 Wochen nach dem Immobilienkauf, bemerken Sie, dass Sie Termiten im Haus haben, und die Stütztraeger des Hauses schon betroffen sind.

Welche Rechte haben Sie als Immobilienkäufer in Spanien?

Sie haben nach dem spanischen Zivilgesetz als Immobilienkäufer in Spanien folgende Rechte aus dem Artikel 1486

Der Immobilienkäufer kann wählen, zwischen:

1. Rücktritt vom Kaufvertrag mit Rückerhalt der Auslagen fuer den Kauf der spanischen Immobilie
2. Preisminderung gemäss dem Gutachten eines Sachverständigen

Sollte der Verkäufer der Immobilie auf Teneriffa die Sachmängel, die nicht sichtbar waren, (verdeckte Mängel an der Immobilie) gekannt haben und dem Käufer der Immobilie auf Teneriffa verschwiegen haben, dann kann der Immobilienkäufer vom Verkäufer bei Rücktritt vom Kaufvertrag über die Immobilie, die Rückzahlung des Kaufpreises als auch einen Schadensersatz verlangen.

Sollte der Mangel an der Immobilie nicht schwerwiegend sein, dann wird die Option 2 Geltung finden, und eine Minderung des Kaufpreises stattfinden.

Wichtig

Nutzen Sie den Service unseres Hausarchitekten, um die gesetzlichen Anforderungen an die Mangel Bestimmung zu erfüllen. Es ist ein Gutachten eines Architekten erforderlich, der den Schaden und die Reparaturkosten bestimmt.

Damit wird auch bestimmt, ob überhaupt eine Reparatur möglich ist.

Im vorliegenden Falle dürfte eine Reparatur nur möglich sein, wenn die Stützpfeiler ersetzt werden können, sollte dies nicht der Fall sein, und der Verkäufer kannte die Schwere des Mangels, dann schuldet er Schadensersatz. (Art.1486 CC 2. Absatz).

Tipp

Wir vertreten Sie bei der aussergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung Ihrer Ansprüche auf Gewährleistung beim Immobilienkauf in Spanien, aber Sie müssen sich stets frühzeitig an uns wenden, da die Gewährleistungsfrist innerhalb von 6 Monaten nach dem Immobilienkauf beim Notar oder der Inbesitznahme abläuft und eine aussergerichtliche Abmahnung reicht nicht aus.

Es muss Klage vor Ablauf der 6 Monate eingereicht werden, wenn der Immobilienverkäufer nicht freiwillig die Immobilie zurücknimmt und Kaufpreis als auch Schadenersatz bezahlt oder aber die Preisminderung anerkennt und die Kaufpreisminderung zurückzahlt.

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und sein Team betreuen Sie in deutscher Sprache, sei es bei einer aussergerichtlichen Einigung, als auch vor den Gerichten in ganz Spanien und allen Instanzen.

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Doppelverkauf einer spanischen Immobilie

Beispiel aus der Praxis

A verkauft sein auf Teneriffa liegendes Grundstück an den B. B wird auch in das Eigentumsregister eingetragen. Wenig später verkauft A das Grundstück erneut an die nichts ahnende C.

Rechtslage Spanien

Zunächst ist festzuhalten, dass sich der A des Betruges nach Art. 251 Nr. 1 CP strafbar gemacht hat.

Zivilrechtlich ist in den Fällen des sogenannten „Doppelverkaufs“ Art. 1473 Absatz 2 und 3 CC maßgeblich. Danach steht demjenigen Erwerber das Eigentum zu, welcher zuerst im Eigentumsregister eingetragen worden ist. In unserem Fall wäre dies der B, so dass dieser auch Eigentümer des Grundstücks geworden ist und C leer ausgeht.

Durch diesen Fall wird deutlich, wie wichtig die Eintragung in das spanische Eigentumsregister (Registro de la propiedad) ist, da B dann trotz etwaiger Kaufpreiszahlung nicht Eigentümer geworden wäre, wenn er nicht in das Eigentumsregister eingetragen worden wäre, wohl aber die C (unterstellt sie hätte dies getan).

Der C und allen anderen Käufern ist daher zu raten, das Eigentumsregister vor Vertragsschluss einzusehen und zu überprüfen, ob dort auch der Name des Verkäufers zu finden ist.

In Deutschland hätte C ebenfalls kein Eigentum erworben. Zwar ist auch ein Erwerb vom Nichtberechtigten, also vom Nichteigentümer, möglich, dies aber nur, wenn dieser durch das Grundbuch legitimiert wird. Hier wäre jedoch B und nicht A im Grundbuch legitimiert.

Ist keiner der Käufer in das Grundbuch eingetragen worden, so greift Art. 1473 Absatz 3 Cc, wonach derjenige Eigentümer wird, welcher zuerst gutgläubig, also in Unkenntnis den Besitz an der Immobilie erwirbt.

Unser Service

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater, betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Madrid, Teneriffa, Gran Canaria, Mallorca.

Wir überprüfen für Sie die Eintragung der Immobilie/des Grundstückes im Grundbuch und schicken Ihnen die Auswertung innerhalb von 48 Stunden zu.

Grundbuchauszug online bestellen

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Unbewohntes Eigentum auf Mallorca

Neuregelungen im Gesetz der Balearen

Bemerkung

Als unbewohnt gilt eine Wohnung, die über einen Zeitraum von mehr als 2 Jahren ununterbrochen unbewohnt bleibt, ohne dass ein Grund vorliegt, der dies rechtfertigt.

Als Großbesitzer von Wohnungen gilt eine natürliche oder juristische Person, die selbst, direkt oder indirekt durch Beteiligung an den Unternehmen oder Unternehmensgruppen, über die sie die tatsächliche Kontrolle hat, 10 oder mehr Wohnungen (Gebiet Balearen) im Rahmen von Eigentum, Miete, Pachtverhältnis, Nießbrauch oder einem anderen Recht, das sie zur Abtretung ihrer Nutzung ermächtigt, besitzt und deren wirtschaftliche Tätigkeit die Entwicklung, Vermittlung, Verwaltung, Investition, der Kauf und Verkauf, die Miete oder Finanzierung von Wohnungen ist.

Verzeichnis leerstehender Wohnungen

Das Register der unbewohnten Wohnungen und das Verfahren der Zwangsübertragung werden durch das Gesetz der Balearen L5/2018 neu geregelt.

Decreto Baleares 36/2019, BOIB 11-5-19

Mit Wirkung vom 12.05.2019, wurden folgende Bestimmungen im L Baleares 5/2018, in Bezug auf unbewohntes Wohnungseigentum, geregelt:

• Das Register der unbewohnten Liegenschaften von Großbesitzern (D Baleares 36/2019 Art.6 bis 13)
• Das Verfahren zur Eintragung, Änderung und Löschung der Daten im Register (D Baleares 36/2019 Art.9 bis 13)
• Das Verfahren der Zwangsübergabe solcher Wohnungen an die IBAVI (D Baleares 36/2019 Art.14 bis 21), sowie
• Die Verwaltungskriterien für diese Immobilien durch die IBAVI (D Baleares 36/2019 Art.29 bis 33)

Zweck des Registers

Zweck des Registers ist die Kontrolle und Überwachung von unbesetzten Wohnungen, die in Händen von Großeigentümern sind (Banken, Fonds, Unternehmensgruppen etc).

Seine Organisation und Funktionsweise wurden durch L(Gesetz) Baleares 5/201 und durch D(Dekret) Baleares 36/2019 art.6 s. Geregelt.

Die Hauptziele des Registers sind:

• Identifizierung der dauer unbewohnten Wohnungen
• Steuerung und Überwachung von leerstehenden Wohnungen
• Grundlage für die Einleitung des Verfahrens zur Zwangsübertragung
• Bereitstellung von Informationen und statistischen Daten über den vorhandenen Wohnungsbestand
• Gestaltung von Maßnahmen, die darauf abzielen, den Wohnungsmangel zu mildern
• Bereitstellung von Informationen über den vorhandenen Wohnungsbestand

Unbesetzte Wohnungen von im Register eingetragenen Großbesitzern können vorübergehend an das Instituto Balear de la Vivienda (die Balearische Wohnungsbaubehörde – IBAVI) übertragen werden, um dem objektiven Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden.

Die IBAVI ist für die Verwaltung der überlassenen Wohnungen zum Zwecke der Vergabe an bedürftige Personen oder Familien für die Dauer der in den staatlichen Grundvorschriften festgelegten Verträge über die Miete für gewöhnlichen Aufenthalt zuständig. Diese können im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien verlängert werden.

IBAVI ist verantwortlich für die Regelung der Entscheidungsprozesse und den Ausgleich des abgetretenen Wohnraums.

In jedem Fall ist den Großbesitzern eine angemessene Entschädigung garantiert, die höher sein kann als die vom Mieter der Wohnung gezahlte Miete.

Zur Behebung der Unstimmigkeiten bei der Feststellung der Schätzung wurde ein Verwaltungsorgan ohne Rechtspersönlichkeit gebildet, das sich aus Juristen, Architekten und technischen Architekten zusammensetzt (D Baleares 36/2019 Art.22 bis 26).

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Spanisches Immobilienrecht – Steuerrecht

Gerichtsurteil vom 28.11.2018

Schadensersatz Restbetrag ausgezahlt – Besteuerung gemäss spanischem Steuerrecht

Hinweis:

Anspruch auf Schadensersatz

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Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Verjährungsfrist der Klage auf Schadensersatz aufgrund von Schäden, die durch die rechtliche Verletzung der Erhaltungspflicht durch die Gemeinschaft verursacht werden, ist nicht die der außervertraglichen Haftung von einem Jahr, sondern die der persönlichen Haftpflicht von 5 Jahren.
 

Gerichtsentscheidung

Ein Unternehmen fordert von zwei Eigentümergemeinschaften Ersatz für Schäden, die an den Räumlichkeiten seines Eigentums infolge der Verletzung der Pflicht zur Erhaltung des Eigentums durch diese Gemeinschaften verursacht wurden.

Das Gericht erster Instanz hat die Ansprüche teilweise bestätigt und die Gemeinschaften zur Entschädigung des Unternehmens verurteilt.

Beide Gemeinschaften haben Berufung eingelegt und das Gericht hat die Berufungen bestätigt.

Es ist der Auffassung, dass die Haftung für Schäden, die durch mangelnde Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes verursacht werden, einer Frist von einem Jahr unterliegt, die allgemein für außervertragliche Haftungsklagen gilt. Somit wäre die Klage verjährt.

Das Unternehmen legt Kassationsbeschwerde mit der Begründung ein, dass es eine widersprüchliche Rechtsprechung des Landgerichts über die Verjährung der Schadenersatzklage wegen Verletzung die im spanischen Gesetz über horizontales Eigentum (LPH) auferlegten Verpflichtungen gibt.

Es ist der Auffassung, dass sich die Klage des angefochtenen Urteil von dieser unterscheidet.

Für den Obersten Gerichtshof ist die umstrittene Frage, ob die Entschädigung für Schäden, die durch die Verletzung der durch LPH Art.10.1 der Eigentümergemeinschaft auferlegten Erhaltungspflichten verursacht werden, der Verjährung von einem Jahr oder der allgemeinen Frist von 15 Jahren – derzeit 5 Jahren – unterliegt, weil es sich um eine persönliche Klage ohne besondere Verjährung handelt.
 

Entscheidung Oberster Gerichtshof

Für den Obersten Gerichtshof ist die umstrittene Frage, ob die Entschädigung für Schäden, die durch die Verletzung der durch LPH Art.10.1 der Eigentümergemeinschaft auferlegten Erhaltungspflichten verursacht werden, der Verjährung von einem Jahr oder der allgemeinen Frist von 15 Jahren – derzeit 5 Jahren – unterliegt, weil es sich um eine persönliche Klage ohne besondere Verjährung handelt.

Es ist zu beachten, dass die Klage auf Ersatz des verursachten Schadens auf der unbestrittenen Behauptung beruht, dass der angeblich verursachte Schaden aus der Verletzung einer rechtlichen Verpflichtung entsteht, nämlich der Durchführung der für die Erhaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Elemente erforderlichen Arbeiten, damit sie weder anderen gemeinschaftlichem Eigentum noch dem privaten Eigentum Schaden zufügen.

Sie kann daher nicht mit denen gleichgesetzt werden, die sich aus unerlaubten Handlungen oder Unterlassungen ergeben, die nach einem Jahr verjähren.

Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass die Klage nicht verjährt ist. Die 5-Jahres-Frist gilt, da diese für die Aufforderung zur Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen nicht von der Frist für die Aufforderung zur Erfüllung der rechtlichen Verpflichtungen der Klage zur Aufforderung der schädlichen Folgen einer solchen Nichterfüllung getrennt werden kann.

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Wohnung Spanien – Nutzungsänderung einer Immobilie

Die bloße Beschreibung von Sondereigentum kann die Nutzung dieses nicht einschränken. Es ist erforderlich, dass die Einschränkungen ausdrücklich angegeben werden.
 

Entscheidung oberster Gerichtshof

TS 15-6-18, EDJ 103957

Der Oberste Gerichtshof entschied über eine Kassationsbeschwerde eines Unternehmens, das nach dem Erwerb von Geschäftsräumen im Erdgeschoss eines Gebäudes mit Wohnungseigentum seine Nutzung von Büro zu Brauerei geändert hatte.

Ein anderer Eigentümer des Gebäudes hat die sofortige Wiederherstellung der Immobilie in ihre ursprüngliche Zweckbestimmung (Büroräume), gemäß der Teilungserklärung, sowie die sofortige Einstellung einer anderen als der festgelegten Tätigkeit gefordert.

Daraufhin wurde in erster Instanz festgestellt, dass das Erdgeschoss laut der Teilungserklärung für Büroräume bestimmt ist.

Obwohl die Nutzung geändert werden kann, wäre in diesem Fall eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer erforderlich, da es sich dabei um eine Bedingung handelt, die in der Erklärung enthalten ist und die von den Parteien akzeptiert wurde.

Die eingetragene Erklärung widerspricht also den neuen Eigentümern, die die Änderung einseitig vorgenommen haben.

Das Landgericht wies die Berufung mit der Begründung zurück, dass die Räumlichkeiten zwar ihrer Natur nach genutzt werden können, die Beschränkungen des Wohnungseigentums dabei jedoch nicht verletzt werden dürfen.

In diesem Fall ist die Teilungserklärung nicht auf die Beschreibung des Sondereigentums beschränkt, sondern sieht seine Nutzung zukünftig als Büro vor. Für eine Änderung dieser Nutzung ist Einstimmigkeit erforderlich.

In der Kassationsbeschwerde argumentiert der Eigentümer der Räumlichkeiten, dass Einschränkungen oder Verbote der Nutzung, um wirksam zu sein, ausdrücklich angegeben werden müssen, restriktiv ausgelegt werden müssen und in der Teilungserklärung oder in der Satzung angegeben werden müssen, wobei die bloße oder einfache Beschreibung nicht ausreicht.

Der Oberste Gerichtshof weist die Beschwerde mit dem Argument zurück, dass das Recht auf Privateigentum verfassungsrechtlich und ohne andere als die durch Gesetz oder Konvention festgelegten Einschränkungen anerkannt wird, die in jedem Fall restriktiv auszulegen sind.

Diese Einschränkungen dienen dem Schutz des allgemeinen Interesses der Gemeinschaft.

Dazu gehört das Verbot bestimmter Tätigkeiten oder die Änderung der Nutzung des Eigentums, dies muss jedoch ausdrücklich angegeben und in das Grundbuch eingetragen werden. Die bloße Beschreibung der Immobilie impliziert keine Einschränkung der Nutzung, da eine klare und genaue Festlegung erforderlich ist, was in diesem Fall nicht zutrifft.

Eine umfassende Auslegung, um aus der bloßen Beschreibung der Immobilie ein Verbot der Änderung der Nutzung abzuleiten, impliziert eine Einschränkung des Eigentumsrechts, die nicht vorausgesetzt werden kann.

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Immobilienkauf –  Anspruch auf Gewährleistung

Wann verjährt der Anspruch auf Gewährleistung?

In Spanien können Sie Ihre Gewährleistungsrechte bei Sachmängeln bei Immobilienkauf und Bau aus Vertrag und subjektiver Verschuldenshaftung als auch nach dem Baugesetz (LOE) nach einer objektiven Haftung der am Bau Beteiligten geltend machen.

Wichtig ist es, die Verjährungsfristen zu beachten, da mit Zeitablauf die Ansprüche auf Nachbesserung und Schadensersatz aufgrund von Baumängeln verloren gehen.
 

1. Sie kaufen eine Immobilie in der Region Girona, die schon 20 Jahre alt ist und nach 2 Monaten haben Sie sichtbare Feuchtigkeitsschaeden mit Schimmel.

   Als Immobilienkäufer haben Sie nach Art. 1484 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) 6 Monate Zeit, gerechnet ab dem notariellen Kauftermin, Schadensersatz wegen Sachmaengel geltend zu machen.

 

2. Sie bauen eine neue Immobilie in Andalusien, Conil de la Frontera und der Bauunternehmer führt die Bauarbeiten unsauber aus (Beispiel: Mängel bei der Ausfugung der Bodenplatten).

   Verjährung der Haftung des Bauunternehmers aus Vertrag: Sie können 5 Jahre lang gegen den Bauunternehmer vorgehen.

   Verjährung der Haftungsklage in Spanien aus objektiven Sachmangel am Bau: Nach 5 Jahren zeigen sich Risse an der Wand. Ursache ist eine Bodensenkung.

   Sie können Sachmängel gegen den Bauunternehmer und gegen den Architekten geltend machen.

   Einmal aus dem LOE (Bauordnungsgesetz) mit einer Verjährungsfrist von 10 Jahren und einmal aus dem direkten Vertragsverhältnis zwischen Ihnen als Bauherr und Eigentümer mit dem Bauunternehmer oder Architekten, wenn letztere schuldhaft gehandelt haben, sprich die Bauleistungen wurden fehlerhaft erbracht.

 

3. Sie renovieren ein altes Haus auf Gran Canaria und der Architekt hat die Planung nicht ordentlich ausgeführt. Es müssen Installationen abgerissen und neu eingebaut werden, und es kommt zu Bauverzögerungen.

   Die Verjährung für die Haftungsklage gegen den Architekten verjährt in 5 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt, wenn Sie die Mängel erkennen und erstmals die Klage einreichen könnten.

SERVICE:

Nutzen Sie Service unserer Kanzlei Legalium in ganz Spanien. Sie werden auf deutsch betreut und beraten und bei den spanischen Gerichten durch Rechtsanwalt D.Luickhardt (Zugelassener Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Abogado) und seinem Team begleitet.

Wir bereiten die Verträge für das Bauprojekt für Sie als Eigentümer und den Architekten als auch die Handwerker vor. wenn es zu Schlechterfüllung des Bau- oder Architektenvertrages, oder zu Bauverzögerungen kommt, prüfen wir die Erfolgschancen einer Klage vor den spanischen Gerichten.

Darüber hinaus verfügen wir über eine Architektin, die an unsere Kanzlei Legalium angeschlossen die Begutachtung der Sachmängel am Bau und an der Immobilie bewertet und begutachtet.
 

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