Gewerbemietvertrag Spanien

Unser Service

Vertragskontrolle – Vertragserstellung durch Legalium und deutsche Beratung im spanischen Gewerbemietrecht durch RA, Abogado D.Luickhardt + Räumungsklage + Zahlungsklage auf Mietrückstand

Der Gewerbemietvertrag in Spanien richtet sich nach den Normen des Zivilgesetzbuches und nicht nach dem Mietgesetz (LAU).

Der Vorteil ist weitestgehende Vertragsfreiheit und kein Mieterschutz, es sei denn, er wurde vertraglich vereinbart.

Sie möchten ein Ladenlokal in Teneriffa anmieten oder ein Gewerbehalle in Barcelona für ein Transportunternehmen. Auch ein Restaurantpachtvertrag oder Pachtvertrag von einem Ladenlokal in Santa Ponsa von Mallorca fiele unter diese Vertragskategorie. Nicht zu vergessen, auch die touristische Vermietung ist ein Gewerbemietvertrag, ohne Mieterschutz.

Notwendige Vertragsklauseln

Präambel: Vorwort mit Vertragseinführung und Vertragsabsichten

Vertragsparteien: mit Ausweis der spanischen Steuernummer und der Freistellung des Vermieters beim gesetzlich vorgeschriebenen Steuerrueckbehalt

Vertragsobjekt: Dieses muss genau beschrieben werden, und ein Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und Energiepass muss dem Gewerbemietvertrag beigelegt werden.

Laufzeit des spanischen Gewerbemietvertrages: In der Regel werden mindestens 5 Jahre abgeschlossen und eine Vertragsstrafe pro Verzugstag der ausgebliebenen Rückgabe festgelegt.

Entschädigung des Mieters bei Vertragsende (good will): Bei Ende des Gewerbemietvertrages wird der Kundenstamm stillschweigend an den neuen Mieter weitergegeben, hierfür muss der Vermieter in der Regel eine Entschädigung zahlen.
Diese Klausel der Entschädigung kann mit gegenseitigem Verzicht vermieden werden.

Betriebsgenehmigung im Gewerberaum: Die Erlangung der Gewerbelizenzen wird in der Regel dem Mieter überlassen.

Werbung an der Außenfassade muss in der Regel vom Vermieter ausdrücklich schriftlich genehmigt werden;

Abnahme und Übergabe der Gewerbeimmobilie: Hier ist stets ein fotografisches Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Die Klausel in der Praxis, in der der Mieter den guten Zustand bescheinigt, ist nicht sachgerecht und führt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten in Spanien.

Mietzins: In der Regel wird eine Jahresmiete vereinbart zzgl 21% Mwst (7% auf Teneriffa, Gran Canaria etc)

WICHTIG. Der Mieter muss 19% Steuerrückbehalt vornehmen und in jedem Quartal bei der Finanzbehörde einzahlen.

Die Mietzinshöhe wird nach dem IPC (Verbraucherindex), der 12 Monate vorher gültig ist, bestimmt und erhöht. Die Erhöhung bedarf einer einseitigen schriftlichen Vertragsänderung von Seiten des Vermieters der spanischen Gewerbeimmobilie.

Ausgaben des Vermieters wie die Grundsteuer werden stets vom Mieter zu tragen sein.

Gerichtsstand ist stets der Immobilienstandort und es gilt unabdingbar spanisches Zivilrecht.

Sonstige Klauseln:

• Instandhaltungsmassnahmen muss der Vermieter bezahlen und der Mieter die normalen Unterhaltungskosten.
• Eine Untervermietung ist in der Regel verboten.
• Eine Kaution wird meist für 2 Monate verlangt und für das erste Jahr eine Bankbürgschaft einer spanischen Bank auf erstes Anfordern.
• Versicherungspflicht des Mieters und Haftung für Drittschäden.Der Mieter kann eine Eintragung des Gewerbemietvertrages in das Grundbuch verlangen.
• Der Vermieter verlangt in der Regel einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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Rechnungsstellung spanisches Mietrecht

Untervermietung von Immobilien für touristische Zwecke

Formelle Verpflichtungen

Eine Person, die Immobilien mietet und anschließend an Privatpersonen für touristische Zwecke weitervermietet, ist nicht verpflichtet, eine Rechnung über diese Untervermietung auszustellen, da diese Leistung in Spanien (Festland, Mallorca, Balearen – ABER nicht so auf Teneriffa und den anderen Kanarischen Inseln) von der Umsatzsteuer befreit ist.

Balearen, Festland

Wenn jedoch andere ergänzende Dienstleistungen erbracht werden, die speziell für die Hotelbranche bestimmt sind, ist die Rechnungsstellung Pflicht, da es sich dann um ein umsatzsteuerpflichtiges Geschäft handelt.

Kanarische Inseln

Auf den Kanarischen Inseln Teneriffa, Gran Canaria besteht auch schon bei der privaten touristischen Vermietung die Umsatzsteuerpflicht (7% IGIC), ohne dass Leistungen des Hotelssektors erbracht werden.

Eine natürliche Person führt eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der touristischen Vermietung von Immobilien durch wenn:

• Sie als Vermittler zwischen den Eigentümern und den Online-Werbeplattformen handelt und eine Provision für diese Tätigkeit erhält
• Sie Immobilien mietet, die sie dann für touristische Zwecke untervermietet

Für die Zwecke der Abrechnungspflicht bestimmt die Generaldirektion für Steuern Folgendes:

1) Unternehmer sind verpflichtet, Rechnungen und Kopien für Warenlieferungen und Dienstleistungen auszustellen, die sie im Rahmen ihrer Tätigkeit erbringen, obgleich sie der Mehrwertsteuer nicht unterliegen oder dieser unterliegen, aber befreit sind. Dies gilt gemäß den festgelegten Bestimmungen (Rgto Fac) und ohne weitere Ausnahmen, als den festgelegten.

2) Ausnahmen von der Verpflichtung zur Rechnungsstellung sind in Art. 3 Rgto Fac geregelt.

Demnach besteht keine Verpflichtung zur Rechnungsstellung für mehrwertsteuerbefreite Transaktionen gemäß dem Mehrwertsteuergesetz LIVA Art.20, mit Ausnahme derjenigen Transaktionen, die gemäß LIVA Art.20.Uno.2º, 3º, 4º, 5º, 15º, 20º, 22º, 24º, 25º und 28º befreit sind.

Die Generaldirektion für Steuern kommt aufgrund dessen zu dem Schluss, dass die genannte Person nicht verpflichtet ist, Rechnungen für Untervermietungen an von der Mehrwertsteuer befreite Privatpersonen unter Anwendung der Bestimmungen von LIVA Art.20.1.23º auszustellen, jedoch für die Vermittlung, die nicht von dieser Steuer befreit ist.

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Mieteinnahmen in Spanien

Regionale Steuervergünstigungen – Kanarische Inseln

Mit Wirkung seit dem 5. Dezember 2018 werden die regionalen Steuervergünstigungen für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz geändert und drei neue Vergünstigungen geschaffen: für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für die Vermietung zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten.

DLeg Canarias 1/2009 Art.14, 15, 15 bis, 15 ter y 15 quater redacc L Canarias 4/2018 Art.1.I, BOCANA 4-12-18
L Canarias 4/2018 disp.final 2ª, BOCANA 4-12-18
 

Die wichtigsten Neuerungen sind wie folgt:

A. Die Vergünstigungen für Investitionen in einen gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes werden geändert.

1) Vergünstigung für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz.

Der anzuwendende Prozentsatz der Vergünstigung wird wie folgt geändert:

2) Vergünstigung für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes.

Der Prozentsatz der Vergünstigung und die Grenze der Vergünstigung werden auf 20% der in der Steuerperiode gezahlten Beträge erhöht, mit einem Höchstbetrag von 600 Euro pro Jahr.

Hinsichtlich der Anforderung, dass die für die Miete gezahlten Beträge 10 % der in der Steuerperiode erzielten Erträge übersteigen müssen, wird festgelegt, dass für diese Zwecke der Betrag der vom Vermieter für diesen Zweck erhaltenen Zuschüsse abgezinst werden muss.
 

Neue Steuervergünstigungen

Drei neue Vergünstigungen werden für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für Mieten zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten geschaffen.
 

1. Vergünstigung für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz in Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen.

   Im Falle von Vermietung im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen ( DLeg 1/2009 Art. 35) kann der Vermieter 25% der im entsprechenden Geschäftsjahr gezahlten Beträge für die Miete des gewöhnlichen Wohnsitzes mit einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr und einem Einkommenshöhe von höchstens 24.000 Euro abziehen.

   Dieser Betrag wird im Falle einer Option zur gemeinsamen Besteuerung um 10.000 Euro erhöht.

 

2. Vergünstigung bei Mietverträgen zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit.

   Steuerzahler, die Einkünfte aus Immobilienkapital für die Vermietung einer Immobilie erhalten, können, sofern die Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz des Mieters genutzt wird und die Miete den Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit entspricht, 10% dieser Einkünfte von der gesamten regionalen Quote abziehen.

   Um festzustellen, ob die Preise sozial nachhaltig sind, müssen gleichzeitig die folgenden Anforderungen erfüllt werden:

   • Die Jahresmiete darf 30% des zu versteuernden Einkommens des Mieters für die persönliche Einkommensteuer nicht überschreiten;
   • Die Jahresmiete, die sich aus der Rendite des Grundstückskapitals für die Vermietung der Immobilie ergibt, darf 10 % des Katasterwertes der Immobilie nicht überschreiten;
   • Der Vermieter darf keine Erträge über 24 000 EUR erzielt haben;
   • Der Mieter oder Untermieter der Immobilie oder des daran gebundenen Rechts kann nicht der Ehepartner oder ein Verwandter des Steuerzahlers, bis einschließlich des dritten Grades, sein; und
   • Der Vermieter muss mit seinen Steuerpflichten auf dem Laufenden sein und in seinen persönlichen Einkommensteuererklärungen den Mieter und die Katasternummer des Mietobjekts angeben.

 

3. Vergünstigung für Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zur Deckung von Ausfällen der Mietzahlungen.

   Steuerzahler, die während des Geschäftsjahres Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zahlen, die die Nichtzahlung der Einnahmen, auf die sie durch die Vermietung einer Immobilie an Dritte auf den Kanarischen Inseln Anspruch haben, ganz oder teilweise decken, können 75 % dieser Ausgaben mit einem Höchstbetrag von 150 EUR pro Jahr abziehen, sofern die folgenden Anforderungen erfüllt sind:

   • Die Dauer des Mietvertrages mit demselben Mieter muss mindestens ein Jahr betragen;
   • Die Hinterlegung der Kaution (LAU Art.36.1) muss zugunsten der zuständigen Stelle der Verwaltung dieser Autonomen Region erfolgen;
   • Der Steuerpflichtige muss in der Einkommensteuer die aus den Mieteinnahmen der Immobilie resultierende Rendite als Ertrag aus dem Immobilienkapital deklarieren;
   • Der Vermieter muss sich seiner steuerlichen Verpflichtungen bewusst sein und den Mieter und die Katasternummer des Mietgegenstandes in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben; und

   Der monatliche Betrag des Mietverhältnisses darf 800 EUR nicht überschreiten.

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Kündigung von Mietern in Spanien

Die konventionelle, frei vereinbarte Verlängerung ist eine für die Parteien verbindliche Vertragsdauer, so dass der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert wird, wenn der Mieter die Kündigung nicht innerhalb der vereinbarten Frist einhält.

TS 7-6-18, EDJ 96420

Der Oberste Gerichtshof gibt dem vom Vermieter einer Immobilie eingereichten Rechtsmittel statt, bei der das unangekündigte Verlassen der Immobilie durch den Mieter zur Verlängerung des Vertrages um ein weiteres Jahr geführt hat und für das der Mieter die entsprechende Miete zahlen muss.
 

Der Mietvertrag

Der Vertrag enthielt eine Klausel, wonach der nach Ablauf der von den Parteien festgelegten anfänglichen Frist von einem Jahr um jährliche Zeiträume der obligatorischen Einhaltung verlängert wird, wenn keine der Parteien die andere über ihre Absicht den Vertrag zu kündigen mit mindestens drei Monaten vor Ablauf der anfänglichen Frist oder gegebenenfalls über die entsprechende Verlängerung informiert.

Nach mehrerer aufeinanderfolgender Verlängerungen, mit einem Monat vor Beginn der folgenden Verlängerung, informiert der Mieter die Eigentümerschaft über seinen Willen, den Vertrag zu kündigen, und bietet an, einige Monatsmieten (Juli bis Dezember) zu zahlen, nicht die nächste volle Jahresmiete (Juli bis Juni), und stellt dem Eigentümer die Räumlichkeiten zur Verfügung.
 

Beendigung des Mietvertrages

Der Vermieter, der die wirtschaftliche Einigung oder die Rückgabe der Räumlichkeiten nicht akzeptierte, reichte eine Klage ein, die in erster Instanz mit einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung der der vollen Mieten als Ausgleich für die vorzeitige Beendigung betrachtet wurde.

Das Landgericht vertrat jedoch die Auffassung, dass die Zahlung dieser wenigen Mietmonate den „teilweise Nichteinhaltung“ gegen seine Verpflichtung voraussetzt und dass daher die Strafe nach Art. 1154 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches gemildert werden sollte; es vertrat auch die Auffassung, dass die frühzeitige Auflösung gerechtfertigt war, da der Zweck der Räumlichkeiten darin bestand, als Standort für den Gerichtssitz zu dienen und die fehlende Notwendigkeit eines solchen Sitzes seitens der Mieterverwaltung den Mangel an Vertragsgegenstand bestimmte.

Die Zahlung der Miete für 7 Monate, trotz Nichtnutzung der Räumlichkeiten, reichte aus, um die möglichen Schäden und Nachteile zu mildern.
 

Urteil des Obersten Gerichtshofes

Für den Obersten Gerichtshof ist dieses Berufungsurteils jedoch nicht korrekt begründet. Die frei vereinbarte Vertragsverlängerung ist die Laufzeit des für die Parteien verbindlichen Vertrages (span. Bürgerliches Gesetzbuch Art.1091 und 1258; span. Städtisches Mietgesetz Art.4.3).

Unter Nichteinhaltung der Kündigungsfrist durch den Mieter wurde der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert, ohne dass er an dem Fortbestand des Vertrages interessiert war.

Die Verwaltung versuchte, sich vom Vertrag zu lösen, auch wenn in diesem die einseitige Widerrufsbefugnis nicht anerkannt wurde. Wie vereinbart, hat der Mieter dem Beginn einer jährlichen Verlängerung zugestimmt und ist verpflichtet, die Miete für das gesamte Jahr des Vertrages zu zahlen.

Tatsächlich gibt es keine Strafklausel zu moderieren, so dass Art.1154 nicht anwendbar ist. Es geht auch nicht um die Festsetzung von Schadenersatz wegen Vertragsverletzung, sondern um eine Klage auf Einhaltung der vereinbarten Frist für die Dauer des Vertrages.
 

Hinweis

Das kommentierte Urteil enthält eine zweite Verkündung des Obersten Gerichtshofs über die Verpflichtung des Mieters, die Räumlichkeiten in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.

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