Spanisches Mietrecht

Einseitiger Rücktritt von einem Mietvertrag

Es ist mehr notwendig als das Schweigen oder die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter, um den einseitigen Rücktritt von einem Mietvertrag einer nicht zu Wohnzwecken dienenden Vermietung als akzeptiert zu betrachten.
 

Entscheidung Oberster Gerichtshof

TS 23-7-18, EDJ 526228

Die Mieterin von Geschäftsräumen informiert die Vermieterin über ihre Entscheidung, einseitig, als Folge von wirtschaftlichem Schaden, von dem Mietvertrag zurück zu treten.

Die Vermieterin hingegen klagt auf vollständige Einhaltung des Vertrages.

Die Beklagte ihrerseits widersetzt sich und leitet eine Widerklage ein, in der die Beendigung des Vertrages gefordert wird.

In erster Instanz wird der Klage stattgegeben und der von den Parteien unterzeichnete Mietvertrag für gültig erklärt, wodurch die Beklagte verurteilt wird, sich daran zu halten.

In der Berufung wird der Mietvertrag aufgrund von freiwilligem Rücktritt für gelöst erklärt; die Aufhebung wird wegen des Fehlens von Betrug seitens der Klägerin und die Beendigung des Vertrages wegen des Fehlens eines wesentlichen Vertragsbruchs seitens der Klägerin abgewiesen.

In Anwendung des spanischen städtischen Mietgesetzes (LAU) Art. 11 wird ein einseitiger Rücktritt eingeräumt.

Es wird erklärt, dass die Beklagte den Vertrag einseitig gelöst hat, indem sie per Brief versucht hat, der Klägerin die Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen und dass die Klägerin sich ausdrücklich geweigert hat dies anzunehmen.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde der Eigentümerin statt und erinnert an die drei Umstände, die sich in solchen Fällen ergeben können:
 

• Im Vertrag besteht eine Klausel, die dem Mieter die Möglichkeit einräumt, den Vertrag zu kündigen, mit der Verpflichtung, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen (Bußgeld)
• Eine solche Klausel besteht nicht und der Mieter erklärt, den Mietvertrag kündigen zu wollen, der Vermieter akzeptiert dies jedoch nicht und die Erfüllung des Vertrages, d.h. die Zahlung der Miete gemäß den vereinbarten Fälligkeiten wird verlangt
• Der Mieter erklärt in Ermangelung der Klausel seinen Willen zur Kündigung des Mietvertrages und der Vermieter akzeptiert die Lösung des Vertrages unter der Voraussetzung des Ersatzes des dadurch entstehenden Schadens

Für den Obersten Gerichtshof fällt der Prozess unter den zweiten der beschriebenen Fälle, da der einseitige Rücktritt nicht vereinbart wurde und es keinen Beweis dafür gibt, dass der Vermieter ihn akzeptiert hat.

Es kommt nicht zur Erfüllung einer Entschädigung, da dies nicht das war, was verlangt wurde, sondern die Erfüllung des Vertrages mit der Zahlung der Mieten.

Es ist mehr nötig als das Schweigen oder die Entgegennahme der Schlüssel für die einseitige Beendigung des Vertrages.

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