Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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Spanisches Mietrecht

Räumungsklage 2022

Beachten Sie im spanischen Mietrecht die aktuellen Änderungen vom 06.03.2019, mit dem sozialistischen Regierungswechsel wurden auch wieder mieterfreundliche Gesetzesänderungen im spanischen Mietrecht vorgenommen.

Hervorzuheben ist, dass der Mieter nunmehr bei dauerhafter Wohnraummiete bis zu 7 Jahren Kündigungsschutz hat, wenn er von einer Vermietungs-GmbH mietet und 5 Jahre Kündigungsschutz, wenn er von einer natürlichen Person mietet.

Die erste Verlängerung von dem dem spanischen Mietvertrag wurde von einem auf 3 Jahre erhöht, wenn der Vermieter nicht 4 Monate vor Mietende schriftlich kündigt.

Letztlich bleibt es trotz Reform dabei, dass der Vermieter und Eigentümer der Immobilie mit einem Express Räumungsverfahren die Immobilie zurück erlangen kann, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

Aktuell Prozessrecht Miete 

Der Räumungsprozess ist jetzt nicht nur beschränkt auf die Räumung, sondern das gesamte Mietverhältnis kann diskutiert werden. (Rückständige Miete, Kaution, Reparatur etc)

Wir vertreten Sie vor allen Gerichten in Spanien bei Räumungen von Immobilien, insbesondere auf Mallorca, Barcelona, Madrid, Valencia, Teneriffa, Malaga, Marbella, Gran Canaria, Fuerteventura

Sie benötigen für jede gerichtliche Räumungsklage einen spanischen Rechtsanwalt (Abogado, RA D.Luickhardt, Abogado Nestor Garcia)

Desweiteren ist ein Gerichtsdiener nach Art.25 LEC verpflichtend. Dieser wird von unserer Kanzlei, Legalium, bestimmt.

Aufbau einer Express Räumungsklage nach spanischem Mietrecht

Das Gericht gibt dieser Express Räumungsklage in der Regel dadurch statt, dass der Besitz der Immobilie an den Vermieter innerhalb von 10 Tagen herauszugeben ist.

Wenn der Mieter nicht freiwillig räumt, wird in der Klagezulassung und Ladung direkt die Zwangsräumung mit Datum bestimmt, als auch der mündliche Prozess, falls der Mieter als Beklagter sich verteidigen möchte:

ÜBERSCHRIFT: Zuständiges Gericht am Lageort der Immobilie:

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA DE …………

Eingangsformel: Don/Doña …………, Procurador/a de los Tribunales, en nombre de DON/DOÑA …………, representación que acredito con la copia de escritura de poder que se acompaña (o bien, representación que ostento en virtud de apoderamiento apud acta que otorgaré ante el/la letrado de la administración de Justicia del Juzgado al que me dirijo), bajo la asistencia del/de la Letrado/a del Ilustre Colegio de Abogados de …………, Don/Doña …………, con Nº de colegiado …………, ante el Juzgado comparezco y respetuosamente, DIGO:

KLAGEART

Räumung einer Immobilie (Räumungsklage), in Verbindung mit einer Zahlungsklage auf rückständigen Mietzins: DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O CANTIDADES DEBIDAS (O EXPIRACIÓN LEGAL O CONTRACTUAL DEL PLAZO) Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra DON/DOÑA …………, con DNI Nº …………, domiciliado en …………, C/………….), con base en los hechos y fundamentos que a continuación se exponen, ejercitando la acción de ………….

SACHVERHALT:

In der Regel Mietrückstand und außergerichtliche Mahnung mit 30 Tage Zahlungsfrist ohne Erfolg: HECHOS

Spanisches Mietrecht und Prozessrecht: Rechtsgrundlagen: FUNDAMENTOS DE DERECHO

Nachweis des Eigentums an der Immobilie

PRIMERO– Legitimación y capacidad de las partes.

Ambas partes tienen capacidad para entablar la relación jurídico-procesal planteada en esta litis en virtud de las disposiciones generales contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a la legitimación, lo está activamente mi representada, como titular de …………, y pasivamente lo está la demandada, en virtud de ………….

SEGUNDO– Jurisdicción y competencia – örtliche Zuständigkeit des Gerichts für die Räumungsklage:
En cuanto a la jurisdicción, corresponde conocer de las pretensiones deducidas al orden jurisdiccional civil, conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo competente objetiva, funcional y territorialmente el Juzgado de Primera Instancia al que me dirijo, conforme a lo dispuesto en los artículos 45, en cuanto a la competencia objetiva y funcional, y 50 a 53 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a la territorial.

TERCERO.- Postulación y defensa.
Esta parte acude al tribunal por medio de Procurador/a legalmente habilitado para actuar ante el mismo y asistida de Letrado/a, conforme a las reglas generales de representación y defensa procesal contenidas en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.– Sobre la clase de juicio – Prozessart – Express Räumungsverfahren
Es aplicable el juicio verbal a la tramitación de la presente demanda, al ejercitarse la/s acción/es de ………… conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en relación con el artículo 437.3 de la misma Ley).

QUINTO.– Cuantía de la demanda
A los efectos de lo previsto en el artículo 253 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y aplicando las reglas de determinación de cuantía establecidas en el artículo 251, se fija la cuantía del asunto en ………… euros, sin perjuicio de la reclamación de las cantidades que se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada.

SEXTO.- Costas – Prozesskosten Räumungsklage: Antrag auf Auferlegung auf die Gegenpartei:
Las costas deberán ser impuestas al demandado por estimación de la presente demanda, conforme a los criterios generales contenidos en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Antrag auf Verurteilung: Por todo lo expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO, tenga por presentado este escrito, con sus copias, y por hechas las manifestaciones que contiene, se sirva admitirlo, y en su consecuencia, tenerme por personado y parte en la representación que ostento, entendiéndose conmigo las sucesivas diligencias en el modo y forma que establece la Ley, y TENER POR PRESENTADA DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O CANTIDADES DEBIDAS Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra DON/DOÑA …………, cuyas demás circunstancias se indican más arriba, y tras los trámites procesales oportunos, se requiera al/a los demandado/s al desalojo del inmueble, al pago de las cantidades que en concepto de rentas o cantidades debidas se adeudan a mi mandante, y que ascienden a la suma de ………. euros, por término de diez días, conforme al artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dictándose el correspondiente Decreto por el letrado de la Administración de justicia según el resultado de los requerimientos indicados, o en caso de formularse oposición en dicho plazo, tras la celebración de la oportuna vista, se dicte en su día sentencia por la que con estimación total de la demanda, se declare haber lugar al desahucio de …………, así como resuelto el contrato de arrendamiento …………, y se condene a DON/DOÑA ………… a …………, de las que responderá también, de forma solidaria, el fiador, DON/DOÑA …………, más las cantidades que se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada, por ser justicia que respetuosamente pido …………, a ………… de ………… de dos mil …………

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Spanisches Mietrecht

Einseitiger Rücktritt von einem Mietvertrag

Es ist mehr notwendig als das Schweigen oder die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter, um den einseitigen Rücktritt von einem Mietvertrag einer nicht zu Wohnzwecken dienenden Vermietung als akzeptiert zu betrachten.
 

Entscheidung Oberster Gerichtshof

TS 23-7-18, EDJ 526228

Die Mieterin von Geschäftsräumen informiert die Vermieterin über ihre Entscheidung, einseitig, als Folge von wirtschaftlichem Schaden, von dem Mietvertrag zurück zu treten.

Die Vermieterin hingegen klagt auf vollständige Einhaltung des Vertrages.

Die Beklagte ihrerseits widersetzt sich und leitet eine Widerklage ein, in der die Beendigung des Vertrages gefordert wird.

In erster Instanz wird der Klage stattgegeben und der von den Parteien unterzeichnete Mietvertrag für gültig erklärt, wodurch die Beklagte verurteilt wird, sich daran zu halten.

In der Berufung wird der Mietvertrag aufgrund von freiwilligem Rücktritt für gelöst erklärt; die Aufhebung wird wegen des Fehlens von Betrug seitens der Klägerin und die Beendigung des Vertrages wegen des Fehlens eines wesentlichen Vertragsbruchs seitens der Klägerin abgewiesen.

In Anwendung des spanischen städtischen Mietgesetzes (LAU) Art. 11 wird ein einseitiger Rücktritt eingeräumt.

Es wird erklärt, dass die Beklagte den Vertrag einseitig gelöst hat, indem sie per Brief versucht hat, der Klägerin die Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen und dass die Klägerin sich ausdrücklich geweigert hat dies anzunehmen.

Der Oberste Gerichtshof gibt der Kassationsbeschwerde der Eigentümerin statt und erinnert an die drei Umstände, die sich in solchen Fällen ergeben können:
 

• Im Vertrag besteht eine Klausel, die dem Mieter die Möglichkeit einräumt, den Vertrag zu kündigen, mit der Verpflichtung, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen (Bußgeld)
• Eine solche Klausel besteht nicht und der Mieter erklärt, den Mietvertrag kündigen zu wollen, der Vermieter akzeptiert dies jedoch nicht und die Erfüllung des Vertrages, d.h. die Zahlung der Miete gemäß den vereinbarten Fälligkeiten wird verlangt
• Der Mieter erklärt in Ermangelung der Klausel seinen Willen zur Kündigung des Mietvertrages und der Vermieter akzeptiert die Lösung des Vertrages unter der Voraussetzung des Ersatzes des dadurch entstehenden Schadens

Für den Obersten Gerichtshof fällt der Prozess unter den zweiten der beschriebenen Fälle, da der einseitige Rücktritt nicht vereinbart wurde und es keinen Beweis dafür gibt, dass der Vermieter ihn akzeptiert hat.

Es kommt nicht zur Erfüllung einer Entschädigung, da dies nicht das war, was verlangt wurde, sondern die Erfüllung des Vertrages mit der Zahlung der Mieten.

Es ist mehr nötig als das Schweigen oder die Entgegennahme der Schlüssel für die einseitige Beendigung des Vertrages.

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Kündigung von Mietern in Spanien

Die konventionelle, frei vereinbarte Verlängerung ist eine für die Parteien verbindliche Vertragsdauer, so dass der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert wird, wenn der Mieter die Kündigung nicht innerhalb der vereinbarten Frist einhält.

TS 7-6-18, EDJ 96420

Der Oberste Gerichtshof gibt dem vom Vermieter einer Immobilie eingereichten Rechtsmittel statt, bei der das unangekündigte Verlassen der Immobilie durch den Mieter zur Verlängerung des Vertrages um ein weiteres Jahr geführt hat und für das der Mieter die entsprechende Miete zahlen muss.
 

Der Mietvertrag

Der Vertrag enthielt eine Klausel, wonach der nach Ablauf der von den Parteien festgelegten anfänglichen Frist von einem Jahr um jährliche Zeiträume der obligatorischen Einhaltung verlängert wird, wenn keine der Parteien die andere über ihre Absicht den Vertrag zu kündigen mit mindestens drei Monaten vor Ablauf der anfänglichen Frist oder gegebenenfalls über die entsprechende Verlängerung informiert.

Nach mehrerer aufeinanderfolgender Verlängerungen, mit einem Monat vor Beginn der folgenden Verlängerung, informiert der Mieter die Eigentümerschaft über seinen Willen, den Vertrag zu kündigen, und bietet an, einige Monatsmieten (Juli bis Dezember) zu zahlen, nicht die nächste volle Jahresmiete (Juli bis Juni), und stellt dem Eigentümer die Räumlichkeiten zur Verfügung.
 

Beendigung des Mietvertrages

Der Vermieter, der die wirtschaftliche Einigung oder die Rückgabe der Räumlichkeiten nicht akzeptierte, reichte eine Klage ein, die in erster Instanz mit einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung der der vollen Mieten als Ausgleich für die vorzeitige Beendigung betrachtet wurde.

Das Landgericht vertrat jedoch die Auffassung, dass die Zahlung dieser wenigen Mietmonate den „teilweise Nichteinhaltung“ gegen seine Verpflichtung voraussetzt und dass daher die Strafe nach Art. 1154 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches gemildert werden sollte; es vertrat auch die Auffassung, dass die frühzeitige Auflösung gerechtfertigt war, da der Zweck der Räumlichkeiten darin bestand, als Standort für den Gerichtssitz zu dienen und die fehlende Notwendigkeit eines solchen Sitzes seitens der Mieterverwaltung den Mangel an Vertragsgegenstand bestimmte.

Die Zahlung der Miete für 7 Monate, trotz Nichtnutzung der Räumlichkeiten, reichte aus, um die möglichen Schäden und Nachteile zu mildern.
 

Urteil des Obersten Gerichtshofes

Für den Obersten Gerichtshof ist dieses Berufungsurteils jedoch nicht korrekt begründet. Die frei vereinbarte Vertragsverlängerung ist die Laufzeit des für die Parteien verbindlichen Vertrages (span. Bürgerliches Gesetzbuch Art.1091 und 1258; span. Städtisches Mietgesetz Art.4.3).

Unter Nichteinhaltung der Kündigungsfrist durch den Mieter wurde der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert, ohne dass er an dem Fortbestand des Vertrages interessiert war.

Die Verwaltung versuchte, sich vom Vertrag zu lösen, auch wenn in diesem die einseitige Widerrufsbefugnis nicht anerkannt wurde. Wie vereinbart, hat der Mieter dem Beginn einer jährlichen Verlängerung zugestimmt und ist verpflichtet, die Miete für das gesamte Jahr des Vertrages zu zahlen.

Tatsächlich gibt es keine Strafklausel zu moderieren, so dass Art.1154 nicht anwendbar ist. Es geht auch nicht um die Festsetzung von Schadenersatz wegen Vertragsverletzung, sondern um eine Klage auf Einhaltung der vereinbarten Frist für die Dauer des Vertrages.
 

Hinweis

Das kommentierte Urteil enthält eine zweite Verkündung des Obersten Gerichtshofs über die Verpflichtung des Mieters, die Räumlichkeiten in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.

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Ausbleibende Mietzahlung Spanien – Klagen

Sie haben eine Immobilie in Madrid vermietet und der Mieter zahlt nicht

Zuerst müssen den Mieter anmahnen. Wenn er dann die Miete nicht zahlt, haben Sie die Möglichkeit zu klagen

auf Mietzahlung

oder

auf Mietzahlung und Räumung

Beachten Sie, dass das Mietgesetz (LAU) eine Verjährungsfrist von 5 Jahren vorsieht.

Wenn Sie den Mieter erst auf Räumung verklagen und später auf Mietzahlung, dann müssen Sie auf die Verjährungsfrist achten.

Dieser Fall kommt oft vor, wenn man davon ausgeht, dass der Mieter zur Zeit kein Geld hat,
aber später wieder haben wird.

Service:

Nutzen Sie die deutsche Betreuung bei Erstellung von zweisprachigen Mietverträgen und Klagen im spanischen Mietrecht, durch RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, und sein Team.

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