Gewerbemietvertrag Spanien

Unser Service

Vertragskontrolle – Vertragserstellung durch Legalium und deutsche Beratung im spanischen Gewerbemietrecht durch RA, Abogado D.Luickhardt + Räumungsklage + Zahlungsklage auf Mietrückstand

Der Gewerbemietvertrag in Spanien richtet sich nach den Normen des Zivilgesetzbuches und nicht nach dem Mietgesetz (LAU).

Der Vorteil ist weitestgehende Vertragsfreiheit und kein Mieterschutz, es sei denn, er wurde vertraglich vereinbart.

Sie möchten ein Ladenlokal in Teneriffa anmieten oder ein Gewerbehalle in Barcelona für ein Transportunternehmen. Auch ein Restaurantpachtvertrag oder Pachtvertrag von einem Ladenlokal in Santa Ponsa von Mallorca fiele unter diese Vertragskategorie. Nicht zu vergessen, auch die touristische Vermietung ist ein Gewerbemietvertrag, ohne Mieterschutz.

Notwendige Vertragsklauseln

Präambel: Vorwort mit Vertragseinführung und Vertragsabsichten

Vertragsparteien: mit Ausweis der spanischen Steuernummer und der Freistellung des Vermieters beim gesetzlich vorgeschriebenen Steuerrueckbehalt

Vertragsobjekt: Dieses muss genau beschrieben werden, und ein Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und Energiepass muss dem Gewerbemietvertrag beigelegt werden.

Laufzeit des spanischen Gewerbemietvertrages: In der Regel werden mindestens 5 Jahre abgeschlossen und eine Vertragsstrafe pro Verzugstag der ausgebliebenen Rückgabe festgelegt.

Entschädigung des Mieters bei Vertragsende (good will): Bei Ende des Gewerbemietvertrages wird der Kundenstamm stillschweigend an den neuen Mieter weitergegeben, hierfür muss der Vermieter in der Regel eine Entschädigung zahlen.
Diese Klausel der Entschädigung kann mit gegenseitigem Verzicht vermieden werden.

Betriebsgenehmigung im Gewerberaum: Die Erlangung der Gewerbelizenzen wird in der Regel dem Mieter überlassen.

Werbung an der Außenfassade muss in der Regel vom Vermieter ausdrücklich schriftlich genehmigt werden;

Abnahme und Übergabe der Gewerbeimmobilie: Hier ist stets ein fotografisches Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Die Klausel in der Praxis, in der der Mieter den guten Zustand bescheinigt, ist nicht sachgerecht und führt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten in Spanien.

Mietzins: In der Regel wird eine Jahresmiete vereinbart zzgl 21% Mwst (7% auf Teneriffa, Gran Canaria etc)

WICHTIG. Der Mieter muss 19% Steuerrückbehalt vornehmen und in jedem Quartal bei der Finanzbehörde einzahlen.

Die Mietzinshöhe wird nach dem IPC (Verbraucherindex), der 12 Monate vorher gültig ist, bestimmt und erhöht. Die Erhöhung bedarf einer einseitigen schriftlichen Vertragsänderung von Seiten des Vermieters der spanischen Gewerbeimmobilie.

Ausgaben des Vermieters wie die Grundsteuer werden stets vom Mieter zu tragen sein.

Gerichtsstand ist stets der Immobilienstandort und es gilt unabdingbar spanisches Zivilrecht.

Sonstige Klauseln:

• Instandhaltungsmassnahmen muss der Vermieter bezahlen und der Mieter die normalen Unterhaltungskosten.
• Eine Untervermietung ist in der Regel verboten.
• Eine Kaution wird meist für 2 Monate verlangt und für das erste Jahr eine Bankbürgschaft einer spanischen Bank auf erstes Anfordern.
• Versicherungspflicht des Mieters und Haftung für Drittschäden.Der Mieter kann eine Eintragung des Gewerbemietvertrages in das Grundbuch verlangen.
• Der Vermieter verlangt in der Regel einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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