Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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Touristische Vermietung Madrid

Der Oberste Gerichtshof hat einige der in Madrid festgelegten Anforderungen für die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit aufgehoben.

Entscheidung Oberster Gerichtshof

TS 10-12-18, EDJ 650792

Der Oberste Gerichtshof hat über das von  der Vereinigung Madrid Aloja eingelegte Rechtsmittel gegen das Urteil D Madrid 79/2014 entschieden. Die Rechtsmittelführerin macht geltend, dass folgende in den Vorschriften festgelegte Anforderungenunverhältnismäßig seien:

1. Der von dem zuständigen Techniker unterzeichnete Plan muss von der entsprechenden Berufskammer genehmigt werden (D Madrid 79/2014 art.17.1). Der Oberste Gerichtshof hält die Anforderung, dass ein Plan der Immobilie besteht, für gültig, da dieses im Interesse des Nutzers der Wohnung liegt. Zudem ist diese nicht exorbitant und verstößt nicht gegen den Grundsatz der Niederlassungsfreiheit. Es ist jedoch nicht der Fall, dass der Plan von der entsprechenden Berufskammer gebilligt werden muss, da in diesem Fall nicht die Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit besteht, die durch das Gesetz L 17/2009 auferlegt wurde.

 

2. Aufenthalte können nicht für einen Zeitraum von weniger als 5 Tagen abgeschlossen werden (D Madrid 79/2014 art.17.1 art.17.3). Im Hinblick auf diese Vorschrift beschränkt sich der Oberste Gerichtshof darauf, die bereits vom Obersten Gerichtshof von Madrid verkündete Nichtigkeit aufrechtzuerhalten, da sie eine ungerechtfertigte Beschränkung des wirksamen Wettbewerbs zwischen Reiseveranstaltern in Bezug auf die Unterbringung darstellt, die gegen die gemeinschaftlichen und staatlichen Vorschriften verstößt.

 

3. In jeder Art von Werbung muss die Referenznummer der Eintragung in das Register der Tourismusunternehmen (D Madrid 79/2014 art.17.1 art.17.5) aufgeführt werden. Auch diese Bestimmung ist nichtig. Wenn davon ausgegangen wird, dass die Eintragung in das Register nicht obligatorisch ist, ist unklar, warum, falls es eine Solche gibt, die Referenznummer unerlässlich in der Werbung erscheinen muss, auf die sie sich bezieht. Dieses ist ungerechtfertigt und rechtswidrig, da ein Verstoß gegen das Gesetz L 17/2009 vorliegt.

Unser Service

Aussergerichtliche und verwaltungsgerichtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

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Mieteinnahmen in Spanien

Regionale Steuervergünstigungen – Kanarische Inseln

Mit Wirkung seit dem 5. Dezember 2018 werden die regionalen Steuervergünstigungen für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz geändert und drei neue Vergünstigungen geschaffen: für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für die Vermietung zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten.

DLeg Canarias 1/2009 Art.14, 15, 15 bis, 15 ter y 15 quater redacc L Canarias 4/2018 Art.1.I, BOCANA 4-12-18
L Canarias 4/2018 disp.final 2ª, BOCANA 4-12-18
 

Die wichtigsten Neuerungen sind wie folgt:

A. Die Vergünstigungen für Investitionen in einen gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes werden geändert.

1) Vergünstigung für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz.

Der anzuwendende Prozentsatz der Vergünstigung wird wie folgt geändert:

2) Vergünstigung für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes.

Der Prozentsatz der Vergünstigung und die Grenze der Vergünstigung werden auf 20% der in der Steuerperiode gezahlten Beträge erhöht, mit einem Höchstbetrag von 600 Euro pro Jahr.

Hinsichtlich der Anforderung, dass die für die Miete gezahlten Beträge 10 % der in der Steuerperiode erzielten Erträge übersteigen müssen, wird festgelegt, dass für diese Zwecke der Betrag der vom Vermieter für diesen Zweck erhaltenen Zuschüsse abgezinst werden muss.
 

Neue Steuervergünstigungen

Drei neue Vergünstigungen werden für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für Mieten zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten geschaffen.
 

1. Vergünstigung für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz in Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen.

   Im Falle von Vermietung im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen ( DLeg 1/2009 Art. 35) kann der Vermieter 25% der im entsprechenden Geschäftsjahr gezahlten Beträge für die Miete des gewöhnlichen Wohnsitzes mit einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr und einem Einkommenshöhe von höchstens 24.000 Euro abziehen.

   Dieser Betrag wird im Falle einer Option zur gemeinsamen Besteuerung um 10.000 Euro erhöht.

 

2. Vergünstigung bei Mietverträgen zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit.

   Steuerzahler, die Einkünfte aus Immobilienkapital für die Vermietung einer Immobilie erhalten, können, sofern die Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz des Mieters genutzt wird und die Miete den Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit entspricht, 10% dieser Einkünfte von der gesamten regionalen Quote abziehen.

   Um festzustellen, ob die Preise sozial nachhaltig sind, müssen gleichzeitig die folgenden Anforderungen erfüllt werden:

   • Die Jahresmiete darf 30% des zu versteuernden Einkommens des Mieters für die persönliche Einkommensteuer nicht überschreiten;
   • Die Jahresmiete, die sich aus der Rendite des Grundstückskapitals für die Vermietung der Immobilie ergibt, darf 10 % des Katasterwertes der Immobilie nicht überschreiten;
   • Der Vermieter darf keine Erträge über 24 000 EUR erzielt haben;
   • Der Mieter oder Untermieter der Immobilie oder des daran gebundenen Rechts kann nicht der Ehepartner oder ein Verwandter des Steuerzahlers, bis einschließlich des dritten Grades, sein; und
   • Der Vermieter muss mit seinen Steuerpflichten auf dem Laufenden sein und in seinen persönlichen Einkommensteuererklärungen den Mieter und die Katasternummer des Mietobjekts angeben.

 

3. Vergünstigung für Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zur Deckung von Ausfällen der Mietzahlungen.

   Steuerzahler, die während des Geschäftsjahres Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zahlen, die die Nichtzahlung der Einnahmen, auf die sie durch die Vermietung einer Immobilie an Dritte auf den Kanarischen Inseln Anspruch haben, ganz oder teilweise decken, können 75 % dieser Ausgaben mit einem Höchstbetrag von 150 EUR pro Jahr abziehen, sofern die folgenden Anforderungen erfüllt sind:

   • Die Dauer des Mietvertrages mit demselben Mieter muss mindestens ein Jahr betragen;
   • Die Hinterlegung der Kaution (LAU Art.36.1) muss zugunsten der zuständigen Stelle der Verwaltung dieser Autonomen Region erfolgen;
   • Der Steuerpflichtige muss in der Einkommensteuer die aus den Mieteinnahmen der Immobilie resultierende Rendite als Ertrag aus dem Immobilienkapital deklarieren;
   • Der Vermieter muss sich seiner steuerlichen Verpflichtungen bewusst sein und den Mieter und die Katasternummer des Mietgegenstandes in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben; und

   Der monatliche Betrag des Mietverhältnisses darf 800 EUR nicht überschreiten.

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