Touristische Vermietung – Wohnungseigentumsrecht

Die touristische Vermietung von Wohnungen in einer Gemeinde, in der andere Eigentümer ihren gewöhnlichen Wohnsitz haben, ist eine belästigende und gefährliche Tätigkeit, da sie die Verwendung gemeinsamer Elemente durch eine große Anzahl von Personen und deren ungewöhnliche Nutzung darstellt.
 

Entscheidung Gericht der ersten Instanz Granada

JPI Granada 18-9-18, EDJ 576379

Eine Eigentümergemeinschaft reicht eine Klage ein, in der sie fordert, dass die Nutzung von Touristenunterkünften, für die zwei der Immobilien des Gebäudes vorgesehen sind und die nicht von der Gemeinde genehmigt wurde und dem Rest der Nachbarn des Gebäudes schadet, als belästigende Tätigkeit erklärt wird.

Die Tätigkeit ist nicht illegal, da sie in der Satzung der Gemeinschaft nicht ausdrücklich verboten ist.

Daher konzentriert sich die Frage darauf, ob sie als belästigende, schädliche oder gefährliche Tätigkeit im Sinne des Gesetzes über das horizontale Eigentum angesehen werden sollte.

Das Gericht bestätigte die Klage und verurteilte den Angeklagten, die touristische Nutzung der Immobilien unverzüglich und endgültig einzustellen.

Es werden die beiden Positionen der Rechtsprechung zu diesem Thema dargelegt:

• In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist die Bewertung der touristischen Aktivität als belästigend lediglich eine Kasuistik und muss in jedem Fall als solche nachgewiesen werden.
• Das in der Immobilie ausgeführte Gastgewerbe wirkt sich objektiv auf das normale Zusammenleben der übrigen Gemeinschaftsmitglieder aus.

Für den Gerichtshof bedeutet die Nutzung gemeinsamer Elemente durch einen großen Zulauf von Menschen – in diesem Fall 800 verschiedene Personen in 2 Jahren – eine ungewöhnliche Nutzung von Gemeinschaftsanlagen.

Diese Nutzer haben keinen Miteigentum. Die Reparatur oder der Ersatz betrifft sie also nicht direkt in ihrem Eigentum und ihre Sorgfalt im Umgang mit den gemeinschaftlichen Elementen ist nicht mit der der Bewohner vergleichbar.

Die touristische Nutzung von Immobilien als Teil einer Eigentümergemeinschaft, im Zusammenleben mit Mitgliedern, die dort ihren gewöhnlichen Wohnsitz haben, führt zwangsläufig zu Konflikten, die durch die Entwicklung einer wirtschaftlichen Tätigkeit in nicht speziell dafür ausgestatteten Räumlichkeiten entstehen.

Es ist offensichtlich, dass die Aktivität belästigend ist, da es häufig zu Vorfällen von mehr oder weniger großer Bedeutung in der Gemeinschaft kommt, die das normale Zusammenleben, die Ruhe und die Sicherheit beeinträchtigen: Partys zu unangebrachten Zeiten in den Wohnungen, versehentliches Klingeln an Türen in der Nacht, Benutzung des Aufzugs ohne Einhaltung der Gewichtsgrenze, Nichteinhaltung der Ruhezeiten durch den alkoholisierten Zustand der Bewohner, Schäden an den gemeinsamen Elementen, Lärm am Tag sowie die große Menge an Müll, die anfällt.

Darüber hinaus ist es eine gefährliche Tätigkeit, da die Schlüssel zur Eingangstür an eine große Anzahl von Personen weitergegeben werden und weil die gemeinsamen Bereiche ständig für den Zugang zu den Wohnungen von Unbekannten genutzt werden.

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