Jährliche Meldepflicht bei Kurzzeitvermietung in Spanien

Was Inhaber einer NRU jetzt wissen müssen

Die Kurzzeitvermietung in Spanien ist in den letzten Jahren zunehmend reguliert worden. Mit einem neuen königlichen Dekret ist nun eine zusätzliche jährliche Meldepflicht eingeführt worden, die viele Immobilieneigentümer betrifft – häufig ohne dass ihnen das bewusst ist.

Besonders relevant ist diese Pflicht für Eigentümer, die bereits eine Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung (NRU bzw. NRUA) erhalten haben.

Denn:

Die Meldung ist auch dann erforderlich, wenn im betreffenden Jahr gar nicht vermietet wurde.

1. Rechtlicher Hintergrund: Was hat sich geändert?

Grundlage der neuen Regelung ist das Königliche Dekret 1312/2024.
Es führt eine jährliche Informationspflicht für Kurzzeitvermietungen ein, die über die spanischen Grundbuchämter (Registro de la Propiedad) abgewickelt wird.

Wichtig:
Es handelt sich nicht um eine einmalige Maßnahme, sondern um eine dauerhafte, jährlich wiederkehrende Pflicht, die sich jeweils auf das Vorjahr bezieht.

 2. Wer ist von der Meldepflicht betroffen?

Betroffen sind alle Eigentümer, die für ihre Immobilie eine der folgenden Nummern erhalten haben:

• NRU
• NRUA

also eine offizielle Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung.

Entscheidend ist:

Die Pflicht besteht unabhängig davon,

• oder ob die Immobilie im gesamten Jahr leer stand
• ob tatsächlich vermietet wurde

Gerade dieser Punkt wird häufig übersehen.

3. Welche Frist gilt?

Die Meldung muss jährlich im Februar erfolgen.

Für den ersten relevanten Zeitraum gilt:

• 01.02.2026 bis einschließlich 02.03.2026

Gemeldet werden die Daten des Vorjahres.

4. Was muss konkret gemeldet werden?

Eingereicht wird ein sogenanntes Informationsmodell für Kurzzeitvermietungen.
Die Meldung erfolgt elektronisch oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt.

Zu den meldepflichtigen Angaben gehören unter anderem:

• die Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• der Zweck der Vermietung, z. B.
  • touristisch
  • beruflich
  • Studium
  • medizinisch
• die Anzahl der Gäste
• Ein- und Auszugsdaten der im betreffenden Jahr begonnenen Kurzzeitmietverhältnisse

Die Meldung erfolgt gesammelt für das jeweilige Jahr.

5. Wie erfolgt die Abgabe technisch?

Die Einreichung erfolgt über:

• die Anwendung „N2“
• mit einer Datei im XBRL-Format

Die Anwendung wird vom Colegio de Registradores de España bereitgestellt.
Abgeben kann:

• der Eigentümer selbst, oder
• eine bevollmächtigte Person, z. B. ein Verwalter oder Berater.

6. Besonderheit: Mehrere NRUs oder mehrere Immobilien

Hier liegt in der Praxis ein besonders hohes Fehlerrisiko.

Grundregel:

• Pro CRU (Grundbuch-Referenz) ist ein Jahresdeposit einzureichen.

Wichtig:

• In diesem einen Deposit müssen alle NRUs enthalten sein, die zu dieser Immobilie gehören.

Konsequenz bei Fehlern:

• Werden einzelne NRUs nicht gemeldet, können genau diese Nummern widerrufen werden – auch wenn andere korrekt gemeldet wurden.

7. Was passiert, wenn nicht gemeldet wird?

Das Dekret sieht klare Folgen vor, unter anderem:

• Widerruf der Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• Meldung an die zentrale digitale Mietplattform des spanischen Wohnungsministeriums
• Einschränkung oder Untersagung der Vermarktung der Immobilie auf Online-Plattformen

Es geht dabei nicht um eine sofortige Sanktion, sondern um den Verlust der formalen Grundlage für die Kurzzeitvermietung.

8. Häufige Fragen aus der Praxis (FAQ)

Muss ich melden, wenn ich gar nicht vermietet habe?
Ja. Die Meldepflicht besteht unabhängig von einer tatsächlichen Vermietung.

Gilt die Pflicht auch bei mehreren Immobilien?
Ja. Jede Immobilie mit NRU muss korrekt berücksichtigt werden.

Kann mein Verwalter die Meldung übernehmen?
Ja, sofern eine entsprechende Beauftragung besteht.

Ist die Meldung kompliziert?
Die rechtlichen Anforderungen sind klar, die technische Umsetzung (XBRL/N2) ist für viele Eigentümer jedoch ungewohnt.

9. Unterstützung bei der Umsetzung

In der Praxis zeigt sich, dass die meisten Fehler nicht in der Pflicht selbst, sondern in der unvollständigen oder fehlerhaften Abgabe entstehen – insbesondere bei mehreren NRUs oder wechselnden Vermietungssituationen.

Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei:

• der Prüfung Ihrer Meldepflicht
• der Zusammenstellung der erforderlichen Daten
• der fristgerechten elektronischen Einreichung

Eine individuelle Prüfung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn mehrere Immobilien oder Registrierungsnummern betroffen sind.

Fazit

Die neue jährliche NRU-Meldepflicht ist kein Randthema, sondern betrifft viele Immobilieneigentümer in Spanien – auch ohne aktive Vermietung. Wer die Frist und die formalen Anforderungen kennt, kann jedoch rechtzeitig und strukturiert reagieren.

Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die konkrete Umsetzung kann vom Einzelfall abhängen.

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Touristische Vermietung Spanien 2025

Melderegister für Kurzzeitvermietung Pflicht ab 01.07.2025

• Digitale Transformation des Sektors

  Digitale Plattformen für touristische und saisonale Vermietungen haben den Markt revolutioniert, indem sie den Bürgern ermöglichen, ihre Wohnungen zu vermarkten und neue Einkommensquellen zu schaffen.

• Regulierung und Vorschriften

  Die spanische Regierung hat die Verordnung (EU) 2024/1028 und das Königliche Dekret 1312/2024 zur Regulierung der touristischen Vermietungen durch ein zentrales Mietregister und das Digitale Einzelfenster umgesetzt.

• Registrierungspflicht

  Alle Wohnungen, die für touristische und saisonale Vermietungen bestimmt sind, müssen im zentralen Mietregister eingetragen werden, um die Überwachung durch die Behörden zu erleichtern.

• Funktionen des digitalen Enzelfensters

  Zentralisiert die Registrierungs- und Datenabfrageverfahren und fördert eine effiziente und schnelle Verwaltung.
  Digitale Plattformen müssen regelmäßig die Daten der Unterkünfte an das Digitale Einzelfenster übermitteln.

• Ziele der Vorschriften

  Verbesserung der Transparenz, Nachhaltigkeit und des Zugangs zu Wohnraum.

  Schutz des verfassungsmäßigen Rechts auf Zugang zu Wohnraum und Bekämpfung unlauterer Praktiken.

• Inkrafttreten

  Das Digitale Einzelfenster und die Anträge auf Registrierungsnummer sind ab dem 2. Januar 2025 betriebsbereit und ab dem 01.07.2025 voll wirksam.

Das spanische Rechtssystem unterscheidet zwischen zwei Arten von Kurzzeitvermietungen:

Pflichten der Vermieter:

1. Erhalt der Registrierungsnummer: Erforderlich, um Dienstleistungen über Online-Plattformen anzubieten.
2. Bereitstellung von Informationen: Bereitstellung der im Artikel 9.2 geforderten Informationen zusammen mit dem Antrag.
3. Beantwortung von Anfragen: Beantwortung von Informationsanforderungen der zuständigen Behörden.
4. Aktualisierung der Informationen: Aktualisierung der Informationen über die registrierten Einheiten bei Änderungen und periodisch alle 12 Monate.
5. Mitteilung der Registrierungsnummer: Mitteilung der Registrierungsnummer an die Online-Plattformen.

0Der Antrag muss mindestens Folgendes enthalten:

• Die spezifische Adresse der Einheit, den eindeutigen Registrierungscode und die Katasterreferenz.
• Die Art der Einheit, einschließlich ob es sich um ein vollständiges Grundstück, ein Zimmer etc
• Ob die Einheit als Teil oder die gesamte Haupt- oder Zweitwohnung des Vermieters oder für andere Zwecke angeboten wird.
• Die maximale Anzahl der Mieter, die in der Einheit untergebracht werden können.
• Ob die Einheit einem Genehmigungsregime wie einer Genehmigung, /touristische Verantwortlichkeitserklaerung
• Die Identifizierung der Kategorie oder Kategorien und Arten der Vermietung, für die eine Registrierungsnummer beantragt werden soll
• Die Erklärung, dass das im Artikel 4.2.b) angegebene vorhanden ist.

• Der Name und die Nachnamen des Antragstellers.
• Die Steueridentifikationsnummer.
• Seine Adresse.
• Eine Kontakttelefonnummer.
• Eine E-Mail-Adresse für die schriftliche Kommunikation

• Der Firmenname.
• Die Steueridentifikationsnummer.
• Die Identifizierung des gesetzlichen Vertreters.
• Der Firmensitz.
• Eine Kontakttelefonnummer eines Vertreters.
• Eine E-Mail-Adresse für die schriftliche Kommunikation

Hinweis:

Wenngleich die Eintragung der Kurzzeitvermietung im Grundbuch erst ab dem 01.07.2025 in Kraft tritt, weisen die Grundbuchaemter jetzt schon darauf hin, dass jeder Antrag nach dem 03.04.2025 nachweisen muss, dass die Eigentuemergemeinschaft mit 3/5 Mehrheit der Kurzzeitvermietung zugestimmt hat.
Folglich ist es zu empfehlen, noch im März den Antrag zu stellen.

Wir sind uns bewusst, dass diese neue Regelung bei Immobilienbesitzern Fragen und Unsicherheit hervorrufen kann. Unser Team unterstützt Sie bei der Eintragung Ihrer Immobilie in das einheitliche Register des Grunbuchamtes.

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Wohnungseigentümergemeinschaft gegen private touristische Vermietung

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Mietrecht berät Sie im spanischen Mietrecht, Beantragung von touristischen Vermietungslizenzen Spanien, Verteidigung bei Rechtstreitigkeiten mit Wohnungseigentümergemeinschaften in ganz Spanien und Teneriffa, Barcelona, Madrid, Gran Canaria, Alicante.

Aktuell 10.02.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025 sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Rückwirkung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Am 03. April 2025 tritt die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ab diesem Datum müssen Eigentümer, die in ihrer Wohnung eine Ferienvermietung durchführen möchten, eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung gemäß Artikel 17.12 WEG einholen.

Das Schweigen der Gemeinschaft reicht nicht aus, es muss eine ausdrückliche und konkrete Zustimmung für die Wohnung vorliegen, in der die Tätigkeit ausgeübt werden soll. Diese Zustimmung muss mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile getroffen werden. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, darf der Eigentümer die Ferienvermietung in seiner Wohnung nicht durchführen.

Aber was passiert mit den Eigentümern, die die Tätigkeit bereits vor dem 03. April 2025 legal ausüben?

Diese Eigentümer können beruhigt sein, da die neue zweite Zusatzbestimmung des WEG besagt, dass Eigentümer, die die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 legal ausüben, dies unter den gleichen Bedingungen weiterhin tun dürfen.

Anders ausgedrückt: Wenn die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 beginnt, ist sie möglich, solange keine ausdrückliche Verbotsklausel in der Satzung oder ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln vorliegt, der die Ferienvermietung verbietet. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Zustimmung der Gemeinschaft für die Ausübung der Tätigkeit einzuholen.

Soll die Tätigkeit der touristischen Vermietung nach dem 03. April 2025 beginnen, ist eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Wird diese Stimmenzahl nicht erreicht, kann die Tätigkeit nicht durchgeführt werden, auch wenn eine Mehrheit der Eigentümer dafür ist.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura, auf Mallorca und auf dem spanischen Festland – Katalonien, Andalusien.

Nutzen Sie den Service von Legalium und RA D.Luickhardt

• Vorkontrolle der Rechtmässigkeit der Beantragung einer privaten touristischen Vermietungslizenz (vivienda vacacional VV) auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, Alicante, Barcelona und Madrid.
• Beantragung der privaten touristischen Vermietungslizenz in Spanien
• Verteidigung Ihrer Rechte als Vermieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien.

Touristische Vermietung Andalusien

Aktuell 18.10.2024

Voraussetzungen für die touristische Vermietung nach dem Gesetz:

(D Andalucía 28/2016 art.6. redacc D Andalucía 31/2024)

Anmeldepflicht Andalusien zur touristischen Vermietung

Die Anmeldung Ihrer Wohnung als Ferienwohnung zur touristischen Vermietung stellt eine Erhöhung der Rentabilität dar, vor allem wenn sich diese in der Nähe der wichtigen Sehenswürdigkeiten der Stadt befindet.

Wenn Sie die Entscheidung bereits getroffen haben oder diese Option in Erwägung ziehen, wird Ihnen die unten stehende Zusammenfassung hilfreich sein.

Erfüllt meine Immobilie die Anforderungen um als Wohnung zu touristischen Zwecken anerkannt zu werden?

In der Gesetzgebung wird die Definition von VFT – vivienda con fines turísticos – Wohnung zu touristischen Zwecken festgelegt.

Definition von VFT

Gem. Dekret 28/2016, vom 2. Februar, «Gruppen, die aus drei oder mehr Wohnungen desselben Eigentümers oder Betreibers bestehen, die sich in derselben Immobilie oder Immobiliengruppe befinden, unabhängig davon, ob sie aneinander grenzen oder nicht, und für diese gelten die Vorschriften für Ferienwohnungen, die im Dekret 194/2010 vom 20. April über Ferienwohnungen geregelt sind.»

In welchen Fällen muss die Anmeldung zur touristischen Vermietung nicht erfolgen?

Nach dem vormals genannten Dekret ist dieses bei Vermietung an dieselbe Person von mehr als 2 fortgesetzten Monaten nicht erforderlich.

Definition von Wohnung zu touristischen Zwecken

• Wohnungen, welche sich in Andalusien auf Boden zu Wohnzwecken befinden, welche auf übliche Weise Unterkunftsdienstleistungen zu touristischen Zwecken anbieten werden.
• Es wird vorausgesetzt, dass der Zweck sowie die Gewohnheit besteht, wenn die Wohnung über Kanäle für Tourismus angeboten wird.
• Als solche Kanäle gelten Reisebüros, Vermittlungsunternehmen und Kanäle, welche die Möglichkeit bieten die Unterkunft zu buchen.

Welche konkreten Anforderungen müssen erfüllt werden?

Unter anderem müssen Beschwerdebücher, ein Erster-Hilfe-Kasten sowie touristische Informationen zur Verfügung gestellt werden. Bettwäsche, Handtücher und Küchenutensilien gehören zur Pflichtausstattung. Ebenso Reinigungs- und Wäschereiservice sind inbegriffen.

Gerne informieren wir Sie über die obligatorische Einrichtung und Ausstattung der Immobilie gemäß Art. 6 des Dekrets. 28/2016

Können meine Nachbarn verbieten, dass meine Wohnung eine VFT ist?

Wenn in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dagegen gestimmt wurde, besteht kein Hindernis.

Die Abänderung des Gesetzes bez. Aufteilung in Wohnungseigentum erlaubt es, neue Wohnungen zur touristischen Nutzung zu verbieten, wenn mindestens 3/5 der Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungskoeffizienten repräsentieren, einverstanden sind (Regel der doppelten Mehrheit).

Somit sind Sie nach Einreichung der Verantwortlichkeitserklärung (Erläuterung diesbezüglich unten stehend) von späteren Entscheidungen nicht betroffen.
Bei Einberufung der Eigentümerversammlung muss dieses ausdrücklich in den Tagesordnungspunkten erfasst werden. Sollte dieses nicht so gehandhabt werden, könnte die Entscheidung angefochten werden.Empfehlenswert ist in jedem Fall eine gute Beziehung mit den Nachbarn zu haben.

Anmeldung der Wohnung im Tourismusregister von Andalusien sowie

Benachrichtigung an die Polizei/Guardia Civil

Nachdem die Unterkunftsart sowie die Erfüllung der erforderlichen Anforderungen bestätigt wurden, kann die Anmeldung in das Tourismusregister erfolgen. Auf diese Weise stellt die Verwaltung sicher, dass die touristische Wohnung legal ist und über alle Garantien verfügt. Ohne die Registrierungsnummer ist das Anbieten der Wohnung über Portale nicht möglich und zudem würde die Vermietung nicht ordnungsgemäß erfolgen.

Verantwortlichkeitserklärung

Um das Formular auszufüllen, werden einige Unterlagen benötigt. Zur Bestimmung der Gästeanzahl können Sie eine technische Bescheinigung beantragen.

Unterlagen, die vorgelegt werden müssen:

• Kopie der Bezugsgenehmigung bzw. gleichwertiges Dokument.
• Eigentumsnachweis (Kaufurkunde usw.) bzw. Abtretungsvertrag.
• Kopie des Grundsteuerbelegs bzw. eines anderen Dokuments, welches die Katasterreferenz belegt.

Normalerweise besteht die Bezugsgenehmigung bereits und es kann eine Kopie bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden.

Andernfalls müsste an erster Stelle eine technische Bescheinigung bei der Gemeinde beantragt werden, um die vormals genannte Genehmigung zu erhalten.

Registrierung der Gäste online

Jede Person bzw. Firma, welche touristische Unterkünfte anbietet, ist verpflichtet die Gäste bei der Polizei zu registrieren. Alle Gäste, die älter als 16 sind, müssen registriert werden. Die Daten von diesen müssen an die entsprechende Dienststelle übermittelt werden und es muss ein Register geführt werden.

Die Daten der Gäste werden zudem auf die hierfür zur Verfügung gestellten Plattformen gesendet.

Polizei: https://webpol.policia.es/e-hotel/
Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es

Hierfür ist ein Benutzername sowie ein Passwort erforderlich, welcher von der Polizei bzw. Guardia Civil erhalten wird. Dafür muss bei der entsprechenden Dienststelle (je nach Lage der Ferienwohnung) der Antrag gestellt werden und folgende Unterlagen vorgelegt werden:

• Ausweis, Kopie der Verantwortlichkeitserklärung.
• Grundsteuerbeleg

Link: Meldepflicht der Gäste ab 01.10.2024

Unser Service

Unser Team steht Ihnen für die oben beschriebene Abwicklung der Anmeldung Ihrer Immobilie zur touristischen Vermietung zur Verfügung.

Die damit verbundenen Steuerpflichten (Einkommensteuer, Mehrwertsteuer) erledigen wir selbstverständlich für Sie.

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Touristische Vermietung in Spanien

Anmeldung der Unterkunft, Registrierung der Gäste

Aktuell 24.09.2024

Das Innenministerium hat auf seiner Webseite die Plattform SES.HOSPEDAJES eingerichtet, um die Anmeldung von touristichen Unterkünften und registrierung der Gäste zu ermöglichen.

DIe Übertragung der Kompetenzen von den Autonomen Regionen auf das Ministerium wurde im Königlichen Dekret 933/2021 vom 26.10. verabschiedet.

Die Plattform wurde zum 02.01.2023 online gestellt und es wurde ein Anpassungszeitraum gewährt. Ab Dezember 2024 ist es obligatorisch, die Plattform zu nutzen.

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Touristische Vermietung Valencia

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat,  werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern. 

Wenn die Ferienvermietung länger dauert,  kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

Auszug aus dem neuen Dekret:

Der Weg zur touristischen Vermietungslizenz wie folgt:

• Registrierung bei der Tourismusbehörde in Valencia mit den Unterlagen, die oben genannt wurden u.a. und der Verantwortlichkeitserklärung
• Kennzeichnung der Wohnung als VV und die Werbung muss wahrhaftig und exakt sein.
• Meldung der Gäste bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden, ab dem 01.10.2024 über die Webseite des Innenministeriums
• Das spanische Datenschutzgesetz ist einzuhalten
• Als Nichtsteuerresident in Spanien, nicht dauerhaft ansässig, ist järhliche Einkommensteuererklärung für die Mieteinkünfte in Spanien abzugeben und dann in der Regel im Heimatland endzubesteuern. EU Bürger zahlen in ganz Spanien, auch in der Region Valencia (Alicante, Denia) eine Gewinnsteuer von 19% . Besteuerung der Mieteinnahmen – weiterlesen
• Im Rustico Bereich (Ackerland, ländliche Gebiete nach der Verordnung 206/2010 Valencia) in Ausnahmefällen, ist eine touristische Vermietung als casa rural, Landhaus und sogenannte alberque turistico, zulässig.

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Gewerbemietvertrag Spanien

Unser Service

Vertragskontrolle – Vertragserstellung durch Legalium und deutsche Beratung im spanischen Gewerbemietrecht durch RA, Abogado D.Luickhardt + Räumungsklage + Zahlungsklage auf Mietrückstand

Der Gewerbemietvertrag in Spanien richtet sich nach den Normen des Zivilgesetzbuches und nicht nach dem Mietgesetz (LAU).

Der Vorteil ist weitestgehende Vertragsfreiheit und kein Mieterschutz, es sei denn, er wurde vertraglich vereinbart.

Sie möchten ein Ladenlokal in Teneriffa anmieten oder ein Gewerbehalle in Barcelona für ein Transportunternehmen. Auch ein Restaurantpachtvertrag oder Pachtvertrag von einem Ladenlokal in Santa Ponsa von Mallorca fiele unter diese Vertragskategorie. Nicht zu vergessen, auch die touristische Vermietung ist ein Gewerbemietvertrag, ohne Mieterschutz.

Notwendige Vertragsklauseln

Präambel: Vorwort mit Vertragseinführung und Vertragsabsichten

Vertragsparteien: mit Ausweis der spanischen Steuernummer und der Freistellung des Vermieters beim gesetzlich vorgeschriebenen Steuerrueckbehalt

Vertragsobjekt: Dieses muss genau beschrieben werden, und ein Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und Energiepass muss dem Gewerbemietvertrag beigelegt werden.

Laufzeit des spanischen Gewerbemietvertrages: In der Regel werden mindestens 5 Jahre abgeschlossen und eine Vertragsstrafe pro Verzugstag der ausgebliebenen Rückgabe festgelegt.

Entschädigung des Mieters bei Vertragsende (good will): Bei Ende des Gewerbemietvertrages wird der Kundenstamm stillschweigend an den neuen Mieter weitergegeben, hierfür muss der Vermieter in der Regel eine Entschädigung zahlen.
Diese Klausel der Entschädigung kann mit gegenseitigem Verzicht vermieden werden.

Betriebsgenehmigung im Gewerberaum: Die Erlangung der Gewerbelizenzen wird in der Regel dem Mieter überlassen.

Werbung an der Außenfassade muss in der Regel vom Vermieter ausdrücklich schriftlich genehmigt werden;

Abnahme und Übergabe der Gewerbeimmobilie: Hier ist stets ein fotografisches Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Die Klausel in der Praxis, in der der Mieter den guten Zustand bescheinigt, ist nicht sachgerecht und führt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten in Spanien.

Mietzins: In der Regel wird eine Jahresmiete vereinbart zzgl 21% Mwst (7% auf Teneriffa, Gran Canaria etc)

WICHTIG. Der Mieter muss 19% Steuerrückbehalt vornehmen und in jedem Quartal bei der Finanzbehörde einzahlen.

Die Mietzinshöhe wird nach dem IPC (Verbraucherindex), der 12 Monate vorher gültig ist, bestimmt und erhöht. Die Erhöhung bedarf einer einseitigen schriftlichen Vertragsänderung von Seiten des Vermieters der spanischen Gewerbeimmobilie.

Ausgaben des Vermieters wie die Grundsteuer werden stets vom Mieter zu tragen sein.

Gerichtsstand ist stets der Immobilienstandort und es gilt unabdingbar spanisches Zivilrecht.

Sonstige Klauseln:

• Instandhaltungsmassnahmen muss der Vermieter bezahlen und der Mieter die normalen Unterhaltungskosten.
• Eine Untervermietung ist in der Regel verboten.
• Eine Kaution wird meist für 2 Monate verlangt und für das erste Jahr eine Bankbürgschaft einer spanischen Bank auf erstes Anfordern.
• Versicherungspflicht des Mieters und Haftung für Drittschäden.Der Mieter kann eine Eintragung des Gewerbemietvertrages in das Grundbuch verlangen.
• Der Vermieter verlangt in der Regel einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters.

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Touristische Vermietung Balearische Inseln

Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera

Aktuell 16.09.2021

Der Oberste Gerichtshof der Balearen genehmigt die touristische Vermietung von Wohnungen in Palma.

Die Richter heben das vom Stadtrat 2018 beschlossene Verbot der Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken in Mehrfamilienhäusern auf, da sie die Maßnahme für “unverhältnismäßig” halten.

Die Kammer für Verwaltungsrechtsstreitigkeiten des Obersten Gerichtshofs der Balearen hat das 2018 vom Stadtrat von la Palma beschlossene Verbot der Vermietung von Touristenwohnungen in Palma aufgehoben, da die Maßnahme “unverhältnismäßig und unnötig” sei und gegen mehrere europäische und staatliche Richtlinien verstoße.

Geschichte

Der Stadtrat hat die Tätigkeit in allen Wohnungen der Stadt verboten, ohne zwischen den einzelnen Gebieten zu unterscheiden.

Der Verband der Ferienwohnungen und -häuser (HABTUR), der den Einspruch gegen die städtischen Verordnungen eingeleitet hat, hat das Urteil begrüßt und hofft, mit dem Stadtrat über eine Zoneneinteilung der Stadt zu verhandeln, die die Ferienvermietung in Wohnungen erlaubt.

In der Zwischenzeit hat der Bürgermeister von Palma, José Hila, darauf bestanden, dass “es keine touristischen Vermietungen von Wohnungen geben wird”. “Das Urteil ändert nichts an den Spielregeln für die Ferienvermietung in Palma”, so Hila, welcher darauf besteht, dass gegen das Urteil Berufung eingelegt wird.

Sollte die Berufung abgewiesen werden, tritt die ergänzende Verordnung des Consell de Mallorca in Kraft, die bereits die Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern einschränkt.

Im Juni 2020 trat ein Moratorium für die Erteilung neuer Genehmigungen für Einfamilienhäuser in Kraft, das bis zum 31. Dezember 2021 gilt, und die Höhe der Bußgelder für die Vermarktung von nicht genehmigten Wohnungen wurde von 20.001 Euro auf 40.000 Euro erhöht, wenn der Eigentümer eine Privatperson ist, und auf 400.000 Euro, wenn der Eigentümer eine Plattform ist.

Provisorische Zonenaufteilung

Ab dem 31.08.2018 kann man die behördliche Lizenz für die touristische Vermietung beantragen. Folgendes ist zu beachten:

Es gibt 3 Arten der touristischen Vermietung

ETV365-UNI – Vermietung in Einfamilienhäusern: die Registrierung läuft nicht ab, die Vermietung kann über das ganze Jahr betrieben werden

ETV365-PLURI – Vermietung in Mehrfamilienhäusern, die Registrierung ist auf 5 Jahre beschränkt, danach ist die Lizenz zu erneuern. Die Vermietung kann über das ganze Jahr betrieben werden.

ETV60 – Vermietung in Ein- oder Mehrfamilienhäusern, Vermietung wird direkt durch den Eigentümer (keine Vermittleragentur) angeboten. Die Registrierung ist auf 5 Jahre beschränkt, danach ist die Lizenz zu erneuern. Die Vermietung wird an maximal 60 Tagen im Jahr angeboten.

Aufteilungsplan der Gebiete

-> weiterlesen

Neu:

Bei einer Vermietung ohne gültige Lizenz werden Strafen zwischen 20.000 – 40.000 EUR (Eigentümer) und 40.000 – 400.000 (Web-Portale) verhängt. Die Webseiten, über die touristische Vermietung angeboten (Airbnb, Homeaway) wird, erhalten eine Frist von 15 Tagen, um das Angebot auf ihren Webseiten anzupassen. Die Balearischen Behörden haben 12 Monate Zeit, um die Zonen, in denen die tourische Vermietung erlaubt ist, zu bestimmen.

Unser Service

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab. Letztlich ist noch zu beachten, dass die Werbung zur touristischen Vermietung der Wahrhaftigkeit entsprechen muss.

Unser Service

Aussergerichtliche und verwaltungsgerichtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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Touristische Vermietung Spanien

Aktuell 2021

Ab dem 01.01.2020 muss jede Person, die eine Immobilie in Spanien vermietet, eine Bestätigung über die Steuerresidenz aus ihrem Heimatland vorlegen. Diese Bescheinigung soll die steuerliche Residenz ausserhalb von Spanien bestätigen und hat eine Gültigkeit von 1 Jahr.

Mietgesetz (LAU), Gesetz des Wohnungseigentumsgesetz (LPH)

LAU art.5.e redacc RDL 7/2019, BOE 5-3-19
LPH art.17.12 redacc RDL 7/2019, BOE 5-3-19

Mit Wirkung seit dem 06.03.2019 wurden das Mietgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz in Bezug auf verschiedene Aspekte der touristischen Vermietung geändert.

Am 06.03.2019 ist die Gesetzesverordnung 7/2019, bezüglich dringender Maßnahmen im Bereich von Immobilien und Vermietung, in Kraft getreten.

Die darin enthaltenen Maßnahmen betreffen übergreifend verschiedene Regelungen und Rechtsgebiete im Zusammenhang mit Vermietung und gelten bis zu ihrer Validierung für alle ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens vereinbarten Mieten.

Die nun verabschiedete Regelung stimmt in identischer Weise mit der früheren Gesetzesverodnung 21/2018 überein, welche zwischen dem 19.12.2018 und dem 23.01.2019 in Kraft war, bis sie mangels Validierung im Abgeordnetenhaus aufgehoben wurde.

Insbesondere in Bezug auf die touristische Vermietung werden das Mietgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz geändert:

Arten der Vermietung

Die Charakterisierung einer Vermietung als touristische Immobilie basiert nicht mehr auf dem Umstand, dass diese auf einer Plattform für touristische Zwecke angeboten und vermarktet wird.

Das Mietgesetz Art.5.e, bezieht sich nun durch Erweiterung des Geltungsbereiches, auf die geltende spezifische Regelung nach regionalen Vorschriften, unabhängig von der Form, in der die Vermietung vermarktet wird.

Die Ausnahmeregelung in der Anwendung des Mietgesetzes wird jedoch beibehalten, sobald durch dieses Mittel bestimmt wird, dass es sich um touristische Vermietung handelt.

Eigentümergemeinschaft

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit zu begrenzen oder zu konditionieren, unabhängig davon, ob sie eine Änderung des Eigentumstitels oder der Satzung mit sich bringt oder nicht, erfordert die Zustimmung von 3/5 der Gesamtheit der Eigentümer, die wiederum 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren.

Ebenso kann mit der gleichen Mehrheit eine Vereinbarung zur Festlegung besonderer Ausgabenquoten oder zur Erhöhung des Anteils der gemeinsamen Ausgaben der Immobilie, in der diese Tätigkeit ausgeübt wird, getroffen werden, sofern diese Änderungen nicht zu einer Erhöhung um mehr als 20 % führen.

Keine dieser beiden Arten von Vereinbarungen hat rückwirkende Auswirkungen.

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