Touristische Vermietung Spanien 2025

Melderegister für Kurzzeitvermietung Pflicht ab 01.07.2025

• Digitale Transformation des Sektors

  Digitale Plattformen für touristische und saisonale Vermietungen haben den Markt revolutioniert, indem sie den Bürgern ermöglichen, ihre Wohnungen zu vermarkten und neue Einkommensquellen zu schaffen.

• Regulierung und Vorschriften

  Die spanische Regierung hat die Verordnung (EU) 2024/1028 und das Königliche Dekret 1312/2024 zur Regulierung der touristischen Vermietungen durch ein zentrales Mietregister und das Digitale Einzelfenster umgesetzt.

• Registrierungspflicht

  Alle Wohnungen, die für touristische und saisonale Vermietungen bestimmt sind, müssen im zentralen Mietregister eingetragen werden, um die Überwachung durch die Behörden zu erleichtern.

• Funktionen des digitalen Enzelfensters

  Zentralisiert die Registrierungs- und Datenabfrageverfahren und fördert eine effiziente und schnelle Verwaltung.
  Digitale Plattformen müssen regelmäßig die Daten der Unterkünfte an das Digitale Einzelfenster übermitteln.

• Ziele der Vorschriften

  Verbesserung der Transparenz, Nachhaltigkeit und des Zugangs zu Wohnraum.

  Schutz des verfassungsmäßigen Rechts auf Zugang zu Wohnraum und Bekämpfung unlauterer Praktiken.

• Inkrafttreten

  Das Digitale Einzelfenster und die Anträge auf Registrierungsnummer sind ab dem 2. Januar 2025 betriebsbereit und ab dem 01.07.2025 voll wirksam.

Das spanische Rechtssystem unterscheidet zwischen zwei Arten von Kurzzeitvermietungen:

Pflichten der Vermieter:

1. Erhalt der Registrierungsnummer: Erforderlich, um Dienstleistungen über Online-Plattformen anzubieten.
2. Bereitstellung von Informationen: Bereitstellung der im Artikel 9.2 geforderten Informationen zusammen mit dem Antrag.
3. Beantwortung von Anfragen: Beantwortung von Informationsanforderungen der zuständigen Behörden.
4. Aktualisierung der Informationen: Aktualisierung der Informationen über die registrierten Einheiten bei Änderungen und periodisch alle 12 Monate.
5. Mitteilung der Registrierungsnummer: Mitteilung der Registrierungsnummer an die Online-Plattformen.

0Der Antrag muss mindestens Folgendes enthalten:

• Die spezifische Adresse der Einheit, den eindeutigen Registrierungscode und die Katasterreferenz.
• Die Art der Einheit, einschließlich ob es sich um ein vollständiges Grundstück, ein Zimmer etc
• Ob die Einheit als Teil oder die gesamte Haupt- oder Zweitwohnung des Vermieters oder für andere Zwecke angeboten wird.
• Die maximale Anzahl der Mieter, die in der Einheit untergebracht werden können.
• Ob die Einheit einem Genehmigungsregime wie einer Genehmigung, /touristische Verantwortlichkeitserklaerung
• Die Identifizierung der Kategorie oder Kategorien und Arten der Vermietung, für die eine Registrierungsnummer beantragt werden soll
• Die Erklärung, dass das im Artikel 4.2.b) angegebene vorhanden ist.

• Der Name und die Nachnamen des Antragstellers.
• Die Steueridentifikationsnummer.
• Seine Adresse.
• Eine Kontakttelefonnummer.
• Eine E-Mail-Adresse für die schriftliche Kommunikation

• Der Firmenname.
• Die Steueridentifikationsnummer.
• Die Identifizierung des gesetzlichen Vertreters.
• Der Firmensitz.
• Eine Kontakttelefonnummer eines Vertreters.
• Eine E-Mail-Adresse für die schriftliche Kommunikation

Hinweis:

Wenngleich die Eintragung der Kurzzeitvermietung im Grundbuch erst ab dem 01.07.2025 in Kraft tritt, weisen die Grundbuchaemter jetzt schon darauf hin, dass jeder Antrag nach dem 03.04.2025 nachweisen muss, dass die Eigentuemergemeinschaft mit 3/5 Mehrheit der Kurzzeitvermietung zugestimmt hat.
Folglich ist es zu empfehlen, noch im März den Antrag zu stellen.

Wir sind uns bewusst, dass diese neue Regelung bei Immobilienbesitzern Fragen und Unsicherheit hervorrufen kann. Unser Team unterstützt Sie bei der Eintragung Ihrer Immobilie in das einheitliche Register des Grunbuchamtes.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

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Mieteinnahmen in Spanien

Regionale Steuervergünstigungen – Kanarische Inseln

Mit Wirkung seit dem 5. Dezember 2018 werden die regionalen Steuervergünstigungen für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz geändert und drei neue Vergünstigungen geschaffen: für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für die Vermietung zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten.

DLeg Canarias 1/2009 Art.14, 15, 15 bis, 15 ter y 15 quater redacc L Canarias 4/2018 Art.1.I, BOCANA 4-12-18
L Canarias 4/2018 disp.final 2ª, BOCANA 4-12-18
 

Die wichtigsten Neuerungen sind wie folgt:

A. Die Vergünstigungen für Investitionen in einen gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes werden geändert.

1) Vergünstigung für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz.

Der anzuwendende Prozentsatz der Vergünstigung wird wie folgt geändert:

2) Vergünstigung für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes.

Der Prozentsatz der Vergünstigung und die Grenze der Vergünstigung werden auf 20% der in der Steuerperiode gezahlten Beträge erhöht, mit einem Höchstbetrag von 600 Euro pro Jahr.

Hinsichtlich der Anforderung, dass die für die Miete gezahlten Beträge 10 % der in der Steuerperiode erzielten Erträge übersteigen müssen, wird festgelegt, dass für diese Zwecke der Betrag der vom Vermieter für diesen Zweck erhaltenen Zuschüsse abgezinst werden muss.
 

Neue Steuervergünstigungen

Drei neue Vergünstigungen werden für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für Mieten zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten geschaffen.
 

1. Vergünstigung für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz in Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen.

   Im Falle von Vermietung im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen ( DLeg 1/2009 Art. 35) kann der Vermieter 25% der im entsprechenden Geschäftsjahr gezahlten Beträge für die Miete des gewöhnlichen Wohnsitzes mit einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr und einem Einkommenshöhe von höchstens 24.000 Euro abziehen.

   Dieser Betrag wird im Falle einer Option zur gemeinsamen Besteuerung um 10.000 Euro erhöht.

 

2. Vergünstigung bei Mietverträgen zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit.

   Steuerzahler, die Einkünfte aus Immobilienkapital für die Vermietung einer Immobilie erhalten, können, sofern die Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz des Mieters genutzt wird und die Miete den Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit entspricht, 10% dieser Einkünfte von der gesamten regionalen Quote abziehen.

   Um festzustellen, ob die Preise sozial nachhaltig sind, müssen gleichzeitig die folgenden Anforderungen erfüllt werden:

   • Die Jahresmiete darf 30% des zu versteuernden Einkommens des Mieters für die persönliche Einkommensteuer nicht überschreiten;
   • Die Jahresmiete, die sich aus der Rendite des Grundstückskapitals für die Vermietung der Immobilie ergibt, darf 10 % des Katasterwertes der Immobilie nicht überschreiten;
   • Der Vermieter darf keine Erträge über 24 000 EUR erzielt haben;
   • Der Mieter oder Untermieter der Immobilie oder des daran gebundenen Rechts kann nicht der Ehepartner oder ein Verwandter des Steuerzahlers, bis einschließlich des dritten Grades, sein; und
   • Der Vermieter muss mit seinen Steuerpflichten auf dem Laufenden sein und in seinen persönlichen Einkommensteuererklärungen den Mieter und die Katasternummer des Mietobjekts angeben.

 

3. Vergünstigung für Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zur Deckung von Ausfällen der Mietzahlungen.

   Steuerzahler, die während des Geschäftsjahres Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zahlen, die die Nichtzahlung der Einnahmen, auf die sie durch die Vermietung einer Immobilie an Dritte auf den Kanarischen Inseln Anspruch haben, ganz oder teilweise decken, können 75 % dieser Ausgaben mit einem Höchstbetrag von 150 EUR pro Jahr abziehen, sofern die folgenden Anforderungen erfüllt sind:

   • Die Dauer des Mietvertrages mit demselben Mieter muss mindestens ein Jahr betragen;
   • Die Hinterlegung der Kaution (LAU Art.36.1) muss zugunsten der zuständigen Stelle der Verwaltung dieser Autonomen Region erfolgen;
   • Der Steuerpflichtige muss in der Einkommensteuer die aus den Mieteinnahmen der Immobilie resultierende Rendite als Ertrag aus dem Immobilienkapital deklarieren;
   • Der Vermieter muss sich seiner steuerlichen Verpflichtungen bewusst sein und den Mieter und die Katasternummer des Mietgegenstandes in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben; und

   Der monatliche Betrag des Mietverhältnisses darf 800 EUR nicht überschreiten.

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Touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln

Wichtige Änderung zum 01.01.2024

Touristische Vermietung (VV) nur noch mit Umsatzsteuerplicht auf Teneriffa – Abschaffung der Kleinunternehmerregelung (RPEP) für Nichtsteuerresidenten auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln.

Beispiel Nichtsteuerresident vermietet Immobilie:  Sie haben eine Immobilie im Eigentum auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria oder Fuerteventura und haben eine VV Lizenz, und vermieten an Touristen. Selbst wenn Sie nicht über 30.000 Euro Umsatz kommen, müssen Sie sich seit dem 01.01.2024 in der Umsatzsteuer (IGIC) anmelden und Umsatzsteuer ausweisen.

Mit der aktuellen Entscheidung vom 15.04.2024 hat die Kanarische Regierung klargestellt, dass

• Ein Nichtsteuerresident = nicht steuerlich Ansässiger (Bsp: dauerhafter Wohnsitz in Deutschland mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland)
• durch Immobilieneigentum auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, la Gomera etc)
• wird keine Betriebsstaette begründet
• auch nicht, wenn die Immobilie

a. touristisch vermietet wird und kein eigenes Personal angestellt ist

b. oder an eine Agentur/Makler vermietet wird

c. oder an einen Betreiber (Abama) etc vermietet wird.

Fazit:

Jeder Immobilieneigentümer auf Teneriffa, Gran Canaria muss die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) mit 7% auf die Mieteinnahmen aus touristischer Vermietung seit dem 01.01.2024 aufschlagen und quartalsweise steuerlich erklären, zusammen mit der Jahresumsatzsteuererklärung im Januar 2025 und mit der unternehmerischen Sondermeldung 415, 347 im Feburar 2025 erstmals.

Der Vorteil ist, dass Vorsteuer aus Käufen mit der eingenommen Umsatzsteuer verrechnet werden kann, ebenso aus Booking Rechnungen.

Wichtig:

Wenn an eine Agentur oder einen Hotelbetrieb dauerhaft die Immobilie zur touristischen Vermietung abgetreten wird, dann muss der Immobilieneigentümer sich zwar in der Umsatzsteuer anmelden, doch im Anschluss keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es gilt das reverse on charge Verfahren und die Agentur oder Hotelbetrieb muss die Umsatzsteuer erklären.

Aktuell 12.09.2017

Art. 50.23 LIGIC – Umsatzsteuer Teneriffa (Kanaren)

Private touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln ist umsatzsteuerpflichtig, da die zitierte Regelung nur auf das spanische Festland Anwendung findet, aber nicht auf die Kanaren. Auf den Kanaren findet der Tatbestand vom Art.50.23 e LIGIC auf die private touristische Vermietung keine Anwendung. Hierzu gibt es Rechtsprechung seit dem  Jahre 2015 und das Formular zum Antrag der privaten touristischen Vermietung verlangt die Anmeldung zur Umsatzsteuer.

Aktuell 20.07.2017

3. Urteil gegen die Verordnung der Kanarischen Regierung zur touristischen Vermietung. Ausser den Artikeln 3.2, 12.1, 13.3 wird auch der Artikel 5.2 annuliert. Hiermit wird praktisch die Mischnutzung erlaubt, sprich man kann eine Wohnung bewohnen und gleichzeitig ein Zimmer touristisch vermieten.

Aktuell 01.06.2017

Die kanarische Regierung hat gegen die Verordnung des obersten kanarischen Gerichtshofes ein Widerspruch eingelegt. Die Entscheidung bleibt abzuwarten.

Aktuell 26.04.2017

Am 26.04.2017 wurde das Urteil des obersten kanarischen Gerichtshofes veröffentlicht, dass das Gesetz der touristischen privaten Vermietung (Real Decreto 113/2015) teilweise nichtig und unwirksam ist.

Nunmer ist  auch:

• in touristichen Gebieten die private Vermietung erlaubt
• es dürfen einzelne Zimmer vemietet werden
• die touristische Vermietung kann sofort nach Antragstellung begonnen werden. Es ist nicht mehr erforderlich, 15 Tage zu warten.

Geschichte

Die neue Regelung der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln wurde zum 22.05.2015 als Verordnung verabschiedet (Decreto 113/2015).

Touristische Vermietung auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln wurde im allgemeinen genehmigt,

1. es sei denn, die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbietet die touristische Vermietung oder
2. es handelt sich um einen Bebauungsplan, der die touristische Vermietung erlaubt.Diese Regulierung sollte verhindern, dass die private touristische Vermietung in direkter Konkurrenz zum Hotelgewerbe tritt. Der Art.3 regelt, dass die Gebäude, die in touristischen Zonen liegen und in sogenannten „Mischgebieten“, keine private touristische Vermietung erlauben.

Eine Anzeige an die Behörde ist erforderlich, bevor die touristische Vermietung begonnen wird.

Die Immobilie muss über alle notwendigen rechtlichen Unterlagen verfuegen, vom Energiepass bis hin zur Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Der Eigentümer muss eine sogenannte Verantwortlichkeitserklärung (declaracion responsable) abgeben.

Ein Standardmietvertrag ist auf englisch und spanisch zu erstellen und der Behörde vorzulegen. Der Mietzins ist genau zu bezeichnen. Ebenso ist Umsatzsteuer – 7% IGIC, auszuweisen und abzuführen. Der Zeitrahmen ist zu definieren und die Personenanzahl, die die Ferienwohnung maximal bewohnen darf.

Als Nichtsteuerresident in Spanien, müssen Sie im Quartal die Nettoeinnahmen in Spanien versteuern.

• Steuersatz 2016: 19%
• Steuersatz 2017: 19%

Unser Service

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab.

Letztlich ist noch zu beachten, dass die Werbung zur touristischen Vermietung der Wahrhaftigkeit entsprechen muss.

Das Gesetz lehnt sich an die Regelung der Balearischen Inseln an, da auch dort ohne Genehmigung vermietet werden kann, lediglich eine Anzeige an die Behörde erforderlich ist. Die sogenannte comunicacion previa macht die private touristische Vermietung auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarische Inseln legal.

Unser Service

Aussergerichtliche und verwaltungsgerichtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

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