Deutscher Rechtsanwalt – spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf Spanien – Quadratmeterabweichung, cuerpo cierto

Rücktritt, Vertragsauflösung, Schadensersatz

Es ist unser Ziel Sie vor Rechtsstreitigkeiten in Spanien zu schützen, deshalb bieten wir unser
Immobilienkaufservicepaket an, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben können.

Doch in der Praxis kommt es vor, dass die andere Vertragspartei die abgeschlossenen Kaufverträge über die Immobilie in Spanien nicht erfüllt und dann ist der Gang zu spanischen Gerichten mit unserer Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht notwendig werden.

1. Beispiel:

Sie kaufen auf Teneriffa auf Plan eine Immobilie, d.h., als Sie die Immobilie erwerben, ist zwar der Bau begonnen, aber noch nicht fertiggestellt.
In dem Kaufvertrag befindet sich die Klausel der „cuerpo cierto“. Sie kaufen die Immobilie damit wie gesehen und haben in der Regel keinen Anspruch auf Preisminderung, wenn die Quadratmeterabweichung nach Immobilienkauf auftritt.

HINWEIS:

Sobald Sie in Ihrem notariellen Immobilienkaufvertrag den Begriff „cuerpo cierto“ lesen, ist Vorsicht geboten und wir empfehlen Ihnen unsere juristische Begleitung des Immobilienkaufes in Spanien.

Sollten Sie den Begriff „cuerpo cierto“ in einem Immobilienkauf Plan unterschrieben haben, dann schützt Sie die Rechtsprechung und gibt Ihnen Preisminderungsansprüche wegen der Quadratmeterabweichung bis hin zum Recht der Vertragsauflösung unter Rückforderung der Anzahlung.
Selbst bei einer minimalen Abweichung von 3 qm, können diese Schadensersatz- bzw Rückforderungsrechte greifen.

In dem Urteil des Berufungsgerichtes von Teneriffa vom 28.Januar ging es um einen Wohnungskauf in San Miguel de Abona, und der Immobilienkäufer kaufte die Immobilie auf Plan, nach Fertigstellung gab es Abweichungen von 5 cm2, kleiner die Küche und 13 cm2 kleiner das Wohnzimmer.

Das Urteil hebt hervor, dass der Plan der Wohnung Vertragsbestandteil ist und die Mase exakt einzuhalten sind.

GESETZ:

Der Art.1445 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC) verlangt die exakte Vertragserfüllung, Identität, Qualität und vereinbarter Preis.
Wenn dies nicht der Fall ist, dann kann der Immobilienkäufer den Kaufvertrag der Immobilie nach Art.1124 CC auflösen.

Weiterhin gab es eine Vertragsstrafe für den Käufer: wenn er vom Kauf der Immobilie zurücktreten wollte, verlöre er 15% von der Anzahlung. Diese Vertragsklausel wurde als missbräuchlich vom Berufungsgericht auf Teneriffa eingestuft und als nichtig erklärt.

2. Beispiel:

Auch hier hat der Immobilienkäufer Recht bekommen. Es handelt sich aus einem Fall aus Malaga vom 18. 05.2018, entschieden durch das Berufungsgericht von Malaga.
Der Immobilienkäufer kaufte auf Plan eine Wohnung in Fuengirola, Hier wurde dem Kaufvertrag ein Plan der Immobilie mit Masen beigelegt und der Begriff „cuerpo cierto“ genutzt, mit der Absicht des Bauträgers, Quadratmeterabweichungen dem Käufer der Immobilie aufzulasten, ohne Entschädigung und Preisminderung.

3. Beispiel:

Auch in Barcelona hat das Berufungsgericht am 28.05.2018 entschieden, dass bei einem Immobilienkauf einer bestehenden, fertiggebauten Immobilie, sehr wohl diese als cuerpo cierto und ganze Einheit verkauft werden kann und damit Preisminderungen wegen Quadratmeterabweichungen durch die cuerpo cierto Klausel ausgeschlossen werden.

Auch hier gilt aber bei dem Neubau in Barcelona in der Gegend Provenza, Rossellon, dass die 140m2 für die Duplex Immobilie auch wirklich vorhanden sein müssen und die cuerpo cierto Klausel nicht greift, weil es ein Immobilienkauf auf Plan war. Folglich musste der Immobilienverkäufer den Immobilienkaufpreis, um die weniger Quadratmeter mindern und entsprechend mit der bezahlten Umsatzsteuer zurückzahlen.

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Hinterlegung der Anzahlung beim Immobilienkauf

Anderkonto – treuhänderische Verwahrung

Die Hinterlegung von einer Anzahlung bei einem Immobilienkauf ist in der Praxis sehr häufig, sei es bei dem Makler, bei dem Verkäufer der Immobilie, bei der Rechtsanwaltskanzlei Legalium, die eine spezielle treuhänderische Verwahrung vergleichbar einem Anderkonto anbietet.

Das Risiko eines Rechtstreites kann nur vermindert werden, wenn im spanischen Kaufvertrag der Immobilie das Treuhand und Verwahrungsverhaeltnis ausreichend bestimmt ist.

Typische Fälle aus der Praxis im spanischen Immobilienrecht

Arras (Anzahlung) beim Immobilienkauf.

Die sogenannte Arras Klausel besagt, dass der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er nicht in einer vereinbarten Frist den Restkaufpreis der Immobilie bezahlt und beim Notar die notarielle Kaufurkunde unterschriebt und der Verkäufer muesste die doppelte Anzahlung zurückzahlen, wenn der Verkäufer den Vorkaufvertrag zum Immobilienkauf nicht erfüllt.

Fallbeispiel von RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht

1. 1. Der Käufer hinterlegt 10% des Kaufpreises als Anzahlung beim Makler auf Teneriffa.

      Es kommt nicht zum Verkauf, da der Käufer kein Interesse mehr hat. Trotzdem fordert der Immobilienkäufer die Anzahlung zurück.

   2. Der Käufer hinterlegt die 10% Anzahlung beim Notar in Barcelona auf einem Konto des Notars (nicht Anderkonto) und der Käufer kauft schließlich die Immobilie nicht, da eine Hypothekenvollstreckung auf der Immobilie lastet. Der Käufer möchte die Anzahlung zurück.

Merke

In Barcelona und Katalonien gibt es seit dem Jahre 2018 eine besondere Regelung für Hinterlegungen von Anzahlungen von Immobillienkäufen beim Notar, welches wir in einem separaten Beitrag erläutern.

Aktuelle Gerichtsentscheidung, veröffentlicht am 16.05.2019

Mit einem Urteil des Strafgerichts Nummer 6 von Málaga, veröffentlicht am 16.05.2019, wird ein Makler zu 1 Jahr und 9 Monate Gefängnisstrafe verurteilt, da er von einem potentiellen Immobilienkäufer 3.300,00 EUR angenommen hat.

Dieser Betrag sollte als Anzahlung für einen Immobilienkauf von 36.000,00 EUR verrechnet werden und obgleich der Immobilienkauf in Málaga nicht zu Stande kam, weigerte sich der Immobilienmakler, den Betrag zurückzuzahlen.

Weiterlesen

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen, erstreitet mit seinem Legalium Team Ihr Recht bei den Gerichten auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera, Madrid, Barcelona, Girona, Tarragona und Málaga.

Urteil Berufungsgericht Barcelona

Die Rechtsprechung mit dem Urteil vom Berufungsgericht Barcelona in der Sache 706/2014 beschreibt das Verwahrungsverhältnis der Anzahlung als „contrato real“, dingliches Vertragsverhältnis.

Typische Hinterlegungsklausel

Es wird vereinbart, dass der Notartermin bis zum 20.03.XX stattfindet und die Restkaufpreiszahlung zu erfolgen hat und im Falle der Nichterfüllung gelten die Regelung des „acta de deposito“ – Hinterlegungsvertrag, hier mit dem Notar.

Dieser muss genaustens regeln, was bei Nichterfüllung des Immobilienkaufes von Seiten des Verkäufers oder Käufers der Immobilie mit dem hinterlegten Betrag erfolgt.

Service

RA D.Luickhardt, und sein Legalium Team bietet Ihnen die vollständige Vertragskontrolle und Vertragsanpassung der notariellen Hinterlegungsurkunde und schliesslich des Kaufvertrages, mit deutscher Erläuterung der rechtlichen Problematik und Lösung.

Der Hinterleger hat damit ein Vertragsverhältnis mit dem einzahlenden Hinterleger nach Art.1763 ss CC (spanisches Immobilienrecht: Zivilgesetzbuch).

Problematisch wird die Sache, wenn der Hinterleger den Vorkaufvertrag über die Immobilie nicht erfüllt.

Dann gilt nicht mehr der Herausgabeanspruch aus Hinterlegungsvertrag, sondern es muss angenommen werden, dass Verkäufer und Käufer als Hinterleger anzusehen sind.

Schliesslich wäre der Kaufvertrag nicht Stande genommen, auch nicht als verbindliche Kaufzusage, wenn die Anzahlung von 10% nicht hinterlegt worden wäre.

Damit sind Verkäufer und Käufer gleichermassen berechtigt die Anzahlung zu erhalten.

Urteil Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria

In einem Urteil vom Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria aus dem Jahre 2013 hat das Gericht den Kaufvertrag über die Immobilie geprüft und nach diesem Kaufvertrag entschieden, wer Anspruch auf die 10% Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie hat.

In diesem Falle durfte der Makler nicht an eine Partei den hinterlegten Betrag auszahlen, sondern musste auf eine gerichtliche Entscheidung warten, die entscheidend, wer das hinterlegte Geld erhält.

Service

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket mit Anderkonto für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Girona, Madrid und Malaga.

Wir prüfen Ihr Vertragsverhältnis und vertreten auch gerichtlich in ganz Spanien, mit persönlicher Beratung auf deutsch in Spanien und in Deutschland.

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Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Verjährungsfrist der Klage auf Schadensersatz aufgrund von Schäden, die durch die rechtliche Verletzung der Erhaltungspflicht durch die Gemeinschaft verursacht werden, ist nicht die der außervertraglichen Haftung von einem Jahr, sondern die der persönlichen Haftpflicht von 5 Jahren.
 

Gerichtsentscheidung

Ein Unternehmen fordert von zwei Eigentümergemeinschaften Ersatz für Schäden, die an den Räumlichkeiten seines Eigentums infolge der Verletzung der Pflicht zur Erhaltung des Eigentums durch diese Gemeinschaften verursacht wurden.

Das Gericht erster Instanz hat die Ansprüche teilweise bestätigt und die Gemeinschaften zur Entschädigung des Unternehmens verurteilt.

Beide Gemeinschaften haben Berufung eingelegt und das Gericht hat die Berufungen bestätigt.

Es ist der Auffassung, dass die Haftung für Schäden, die durch mangelnde Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes verursacht werden, einer Frist von einem Jahr unterliegt, die allgemein für außervertragliche Haftungsklagen gilt. Somit wäre die Klage verjährt.

Das Unternehmen legt Kassationsbeschwerde mit der Begründung ein, dass es eine widersprüchliche Rechtsprechung des Landgerichts über die Verjährung der Schadenersatzklage wegen Verletzung die im spanischen Gesetz über horizontales Eigentum (LPH) auferlegten Verpflichtungen gibt.

Es ist der Auffassung, dass sich die Klage des angefochtenen Urteil von dieser unterscheidet.

Für den Obersten Gerichtshof ist die umstrittene Frage, ob die Entschädigung für Schäden, die durch die Verletzung der durch LPH Art.10.1 der Eigentümergemeinschaft auferlegten Erhaltungspflichten verursacht werden, der Verjährung von einem Jahr oder der allgemeinen Frist von 15 Jahren – derzeit 5 Jahren – unterliegt, weil es sich um eine persönliche Klage ohne besondere Verjährung handelt.
 

Entscheidung Oberster Gerichtshof

Für den Obersten Gerichtshof ist die umstrittene Frage, ob die Entschädigung für Schäden, die durch die Verletzung der durch LPH Art.10.1 der Eigentümergemeinschaft auferlegten Erhaltungspflichten verursacht werden, der Verjährung von einem Jahr oder der allgemeinen Frist von 15 Jahren – derzeit 5 Jahren – unterliegt, weil es sich um eine persönliche Klage ohne besondere Verjährung handelt.

Es ist zu beachten, dass die Klage auf Ersatz des verursachten Schadens auf der unbestrittenen Behauptung beruht, dass der angeblich verursachte Schaden aus der Verletzung einer rechtlichen Verpflichtung entsteht, nämlich der Durchführung der für die Erhaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Elemente erforderlichen Arbeiten, damit sie weder anderen gemeinschaftlichem Eigentum noch dem privaten Eigentum Schaden zufügen.

Sie kann daher nicht mit denen gleichgesetzt werden, die sich aus unerlaubten Handlungen oder Unterlassungen ergeben, die nach einem Jahr verjähren.

Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass die Klage nicht verjährt ist. Die 5-Jahres-Frist gilt, da diese für die Aufforderung zur Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen nicht von der Frist für die Aufforderung zur Erfüllung der rechtlichen Verpflichtungen der Klage zur Aufforderung der schädlichen Folgen einer solchen Nichterfüllung getrennt werden kann.

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Wohnung Spanien – Nutzungsänderung einer Immobilie

Die bloße Beschreibung von Sondereigentum kann die Nutzung dieses nicht einschränken. Es ist erforderlich, dass die Einschränkungen ausdrücklich angegeben werden.
 

Entscheidung oberster Gerichtshof

TS 15-6-18, EDJ 103957

Der Oberste Gerichtshof entschied über eine Kassationsbeschwerde eines Unternehmens, das nach dem Erwerb von Geschäftsräumen im Erdgeschoss eines Gebäudes mit Wohnungseigentum seine Nutzung von Büro zu Brauerei geändert hatte.

Ein anderer Eigentümer des Gebäudes hat die sofortige Wiederherstellung der Immobilie in ihre ursprüngliche Zweckbestimmung (Büroräume), gemäß der Teilungserklärung, sowie die sofortige Einstellung einer anderen als der festgelegten Tätigkeit gefordert.

Daraufhin wurde in erster Instanz festgestellt, dass das Erdgeschoss laut der Teilungserklärung für Büroräume bestimmt ist.

Obwohl die Nutzung geändert werden kann, wäre in diesem Fall eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer erforderlich, da es sich dabei um eine Bedingung handelt, die in der Erklärung enthalten ist und die von den Parteien akzeptiert wurde.

Die eingetragene Erklärung widerspricht also den neuen Eigentümern, die die Änderung einseitig vorgenommen haben.

Das Landgericht wies die Berufung mit der Begründung zurück, dass die Räumlichkeiten zwar ihrer Natur nach genutzt werden können, die Beschränkungen des Wohnungseigentums dabei jedoch nicht verletzt werden dürfen.

In diesem Fall ist die Teilungserklärung nicht auf die Beschreibung des Sondereigentums beschränkt, sondern sieht seine Nutzung zukünftig als Büro vor. Für eine Änderung dieser Nutzung ist Einstimmigkeit erforderlich.

In der Kassationsbeschwerde argumentiert der Eigentümer der Räumlichkeiten, dass Einschränkungen oder Verbote der Nutzung, um wirksam zu sein, ausdrücklich angegeben werden müssen, restriktiv ausgelegt werden müssen und in der Teilungserklärung oder in der Satzung angegeben werden müssen, wobei die bloße oder einfache Beschreibung nicht ausreicht.

Der Oberste Gerichtshof weist die Beschwerde mit dem Argument zurück, dass das Recht auf Privateigentum verfassungsrechtlich und ohne andere als die durch Gesetz oder Konvention festgelegten Einschränkungen anerkannt wird, die in jedem Fall restriktiv auszulegen sind.

Diese Einschränkungen dienen dem Schutz des allgemeinen Interesses der Gemeinschaft.

Dazu gehört das Verbot bestimmter Tätigkeiten oder die Änderung der Nutzung des Eigentums, dies muss jedoch ausdrücklich angegeben und in das Grundbuch eingetragen werden. Die bloße Beschreibung der Immobilie impliziert keine Einschränkung der Nutzung, da eine klare und genaue Festlegung erforderlich ist, was in diesem Fall nicht zutrifft.

Eine umfassende Auslegung, um aus der bloßen Beschreibung der Immobilie ein Verbot der Änderung der Nutzung abzuleiten, impliziert eine Einschränkung des Eigentumsrechts, die nicht vorausgesetzt werden kann.

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Immobilienkauf in Spanien

Baumängel – arglistige Täuschung bei Immobilienkauf

Was kann ich unternehmen, wenn ich als Immobilienkäufer in Spanien betrogen wurde bzw einer arglistigen Täuschung unterlag, und die gekaufte Immobilie schwerwiegende Maengel hat, die zur Unbewohnbarkeit führen.

Wichtig

Warten Sie bei Erkennung eines Mangels nicht ab, und teilen Sie dem Immobilienverkäufer sofort den schwerwiegenden Mangel mit, und verlangen Sie Preisminderung oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes.

Frist

Art. 1490 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) Es besteht eine Frist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Sachmängeln beim Immobilienkauf. Diese Frist beginnt ab Inbesitznahme.

In einem Urteil vom 21.03.2017 von Gran Canaria wird deutlich, dass die Gerichte keine Geltendmachung von Schadensersatz oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes zulassen, wenn die 6 Monatsfrist abgelaufen ist, selbst bei schadensbedingtem Abriss.

Als Immobilienkäufer sollten Sie stets unseren Kanzleiservice für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien nutzen. Wir bieten ebenso die Sachmangelkontrolle durch einen Fachmann und Architekten an.

Weitere Schritte

1. 1. Einschaltung unserer Rechtsanwaltskanzlei mit Fachkompetenz im spanischen Immobilien und Baurecht.
   2. Erstellung eines Architektengutachten zur Schadensfeststellung, Behebarkeit, Kosten der Reparatur, Einschränkungen der Bewohnbarkeit der Immobilie
   3. Beratung mit RA D.Luickhardt und anschliessende Geltendmachung von
      • Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Immobilie
      • Berechnung des Schadensersatzes: Nach dem Art.1101 CC spanisches Zivilgesetzbuch haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, betrogen oder grob fahrlässig schwere Mängel verschwiegen hat.
   4. Sollte der Verkäufer nicht freiwillig die Immobilie wegen den schwerwiegenden Mängeln auf seine Kosten renovieren oder die Immobilie zurücknehmen, ist eine zivilrechtliche Klage einzureichen.

Tipp

Obgleich Sie als Immobilienkäufer in der Regel äusserst verärgert sind, wenn die Immobilie Ihnen mit schwer verborgenen Mängeln verkauft wird, ist es juristisch nicht zu empfehlen eine Strafanzeige wegen Betruges einzureichen. Die Zivilgerichte sind zuständig sind und die Strafanzeige wird in der Regel abgewiesen, Sie verlieren dadurch als Immobilienkäufer nur Zeit.

Deshalb sollte sofort die Zivilklage auf Rückabwicklung, Preisminderung oder Rückabwicklung mit Schadensersatz beim spanischen Gericht am Lageort der Immobilie einzureichen.

Juristisches Hintergrundwissen im spanischen Immobilienrecht

Wenn Sie als Immobilienkäufer in Spanien eine Immobilie käuflich erwerben, dann hat der Immobilienverkäufer folgende Verpflichtungen:

1. Besitzübergabe ohne Rechte Dritter (mieterfrei etc)
2. Nutzungsübergabe am Tage des notariellen Eigentumserwerbs (Schlüsselübergabe)
3. Mangelfreiheit der Immobilie
   Keine versteckten Mängel (der Verkäufer der Immobilie haftet nicht für sichtbare Mängel!) Art.1484 CC

    

   Schadensersatz Spanien

   Sollte der Verkäufer die versteckten Mängel kennen und verschweigen, dann ist es arglistige Täuschung der Immobilienkäufer kann Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatz berechnet sich in Höhe des Aufwandsersatzes und des entgangenen Gewinnes bei Kauf und Wiederverkauf einer intakten Immobilie. Der versteckte Mangel muss beim notariellen Kauferwerb und der Inbesitznahme bestehen. Es ist ein schwerwiegender Mangel an der verkauften Immobilie. Ein Mangel wird von Gesetzes wegen und dem Art.1484 CC angenommen, wenn die Nutzung der Immobilie unmöglich ist, oder nur teilweise möglich, und die Immobilie nicht gekauft oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft worden wäre.

Tipp

Das Gesetz unterscheidet zwischen einem sachverständigen Käufer (Architekt) und einem Laien. Kauft ein Architekt eine Immobilie, dann kann er sich nicht auf einen Sachmangel als verdeckter Mangel berufen, wenn dieser für ihn leicht sichtbar war.

Deshalb empfehlen wir, dass ein Laie einen Architekten bei jedem Immobilienkauf in Spanien hinzuzieht, um Mängel vorzeitig und vor dem Kauf zu entdecken, da dem Laien möglicherweise sichtbare Mängel entgehen, aber nicht dem Architekten.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Malaga. Nach wenigen Tagen erscheinen Feuchtigkeitsfelder an der Wand. Es stellt sich heraus, dass die Sickergrube für Fäkalien des Nachbarn undicht ist. Eine Bewohnbarkeit der Immobilie ist nicht mehr möglich.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa auf Plan mit Lage am Golfplatz. Beim notariellen Kauf stellt sich heraus, dass der Golfplatz niemals in Betrieb genommen wurde, damit liegt ein schwerer Mangel vor.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Barcelona und die Dachbalken sind mit Holzwürmern befallen.

Beispiel

Die Klage auf einen versteckten Mangel wurde abgewiesen, wenn Sie eine Immobilie in Madrid erwerben, und es stellt sich heraus, dass darunter die Metro Linie verkehrt.

Tipp

Die Mängelrüge an den Verkäufer der Immobilie reicht nicht aus, um die Frist von 6 Monaten zu unterbrechen. Es ist eine gerichtliche Klage vor Ablauf der 6 Monatsfrist nach Inbesitznahme der Immobilie einzureichen. Sollte der notarielle Kauf vor der Inbesitznahme stattfinden, dann berechnet sich die Frist von da an.

Unser Service

Wir vertreten Sie vor allen spanischen Gerichten zur Geltendmachung Ihrer Rechte.

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