Wohnungseigentümergemeinschaft gegen private touristische Vermietung

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Mietrecht berät Sie im spanischen Mietrecht, Beantragung von touristischen Vermietungslizenzen Spanien, Verteidigung bei Rechtstreitigkeiten mit Wohnungseigentümergemeinschaften in ganz Spanien und Teneriffa, Barcelona, Madrid, Gran Canaria, Alicante.

Aktuell 10.02.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025 sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Rückwirkung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Am 03. April 2025 tritt die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ab diesem Datum müssen Eigentümer, die in ihrer Wohnung eine Ferienvermietung durchführen möchten, eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung gemäß Artikel 17.12 WEG einholen.

Das Schweigen der Gemeinschaft reicht nicht aus, es muss eine ausdrückliche und konkrete Zustimmung für die Wohnung vorliegen, in der die Tätigkeit ausgeübt werden soll. Diese Zustimmung muss mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile getroffen werden. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, darf der Eigentümer die Ferienvermietung in seiner Wohnung nicht durchführen.

Aber was passiert mit den Eigentümern, die die Tätigkeit bereits vor dem 03. April 2025 legal ausüben?

Diese Eigentümer können beruhigt sein, da die neue zweite Zusatzbestimmung des WEG besagt, dass Eigentümer, die die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 legal ausüben, dies unter den gleichen Bedingungen weiterhin tun dürfen.

Anders ausgedrückt: Wenn die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 beginnt, ist sie möglich, solange keine ausdrückliche Verbotsklausel in der Satzung oder ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln vorliegt, der die Ferienvermietung verbietet. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Zustimmung der Gemeinschaft für die Ausübung der Tätigkeit einzuholen.

Soll die Tätigkeit der touristischen Vermietung nach dem 03. April 2025 beginnen, ist eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Wird diese Stimmenzahl nicht erreicht, kann die Tätigkeit nicht durchgeführt werden, auch wenn eine Mehrheit der Eigentümer dafür ist.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura, auf Mallorca und auf dem spanischen Festland – Katalonien, Andalusien.

Nutzen Sie den Service von Legalium und RA D.Luickhardt

• Vorkontrolle der Rechtmässigkeit der Beantragung einer privaten touristischen Vermietungslizenz (vivienda vacacional VV) auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, Alicante, Barcelona und Madrid.
• Beantragung der privaten touristischen Vermietungslizenz in Spanien
• Verteidigung Ihrer Rechte als Vermieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien.

Touristische Vermietung Andalusien

Aktuell 18.10.2024

Voraussetzungen für die touristische Vermietung nach dem Gesetz:

(D Andalucía 28/2016 art.6. redacc D Andalucía 31/2024)

Anmeldepflicht Andalusien zur touristischen Vermietung

Die Anmeldung Ihrer Wohnung als Ferienwohnung zur touristischen Vermietung stellt eine Erhöhung der Rentabilität dar, vor allem wenn sich diese in der Nähe der wichtigen Sehenswürdigkeiten der Stadt befindet.

Wenn Sie die Entscheidung bereits getroffen haben oder diese Option in Erwägung ziehen, wird Ihnen die unten stehende Zusammenfassung hilfreich sein.

Erfüllt meine Immobilie die Anforderungen um als Wohnung zu touristischen Zwecken anerkannt zu werden?

In der Gesetzgebung wird die Definition von VFT – vivienda con fines turísticos – Wohnung zu touristischen Zwecken festgelegt.

Definition von VFT

Gem. Dekret 28/2016, vom 2. Februar, «Gruppen, die aus drei oder mehr Wohnungen desselben Eigentümers oder Betreibers bestehen, die sich in derselben Immobilie oder Immobiliengruppe befinden, unabhängig davon, ob sie aneinander grenzen oder nicht, und für diese gelten die Vorschriften für Ferienwohnungen, die im Dekret 194/2010 vom 20. April über Ferienwohnungen geregelt sind.»

In welchen Fällen muss die Anmeldung zur touristischen Vermietung nicht erfolgen?

Nach dem vormals genannten Dekret ist dieses bei Vermietung an dieselbe Person von mehr als 2 fortgesetzten Monaten nicht erforderlich.

Definition von Wohnung zu touristischen Zwecken

• Wohnungen, welche sich in Andalusien auf Boden zu Wohnzwecken befinden, welche auf übliche Weise Unterkunftsdienstleistungen zu touristischen Zwecken anbieten werden.
• Es wird vorausgesetzt, dass der Zweck sowie die Gewohnheit besteht, wenn die Wohnung über Kanäle für Tourismus angeboten wird.
• Als solche Kanäle gelten Reisebüros, Vermittlungsunternehmen und Kanäle, welche die Möglichkeit bieten die Unterkunft zu buchen.

Welche konkreten Anforderungen müssen erfüllt werden?

Unter anderem müssen Beschwerdebücher, ein Erster-Hilfe-Kasten sowie touristische Informationen zur Verfügung gestellt werden. Bettwäsche, Handtücher und Küchenutensilien gehören zur Pflichtausstattung. Ebenso Reinigungs- und Wäschereiservice sind inbegriffen.

Gerne informieren wir Sie über die obligatorische Einrichtung und Ausstattung der Immobilie gemäß Art. 6 des Dekrets. 28/2016

Können meine Nachbarn verbieten, dass meine Wohnung eine VFT ist?

Wenn in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dagegen gestimmt wurde, besteht kein Hindernis.

Die Abänderung des Gesetzes bez. Aufteilung in Wohnungseigentum erlaubt es, neue Wohnungen zur touristischen Nutzung zu verbieten, wenn mindestens 3/5 der Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungskoeffizienten repräsentieren, einverstanden sind (Regel der doppelten Mehrheit).

Somit sind Sie nach Einreichung der Verantwortlichkeitserklärung (Erläuterung diesbezüglich unten stehend) von späteren Entscheidungen nicht betroffen.
Bei Einberufung der Eigentümerversammlung muss dieses ausdrücklich in den Tagesordnungspunkten erfasst werden. Sollte dieses nicht so gehandhabt werden, könnte die Entscheidung angefochten werden.Empfehlenswert ist in jedem Fall eine gute Beziehung mit den Nachbarn zu haben.

Anmeldung der Wohnung im Tourismusregister von Andalusien sowie

Benachrichtigung an die Polizei/Guardia Civil

Nachdem die Unterkunftsart sowie die Erfüllung der erforderlichen Anforderungen bestätigt wurden, kann die Anmeldung in das Tourismusregister erfolgen. Auf diese Weise stellt die Verwaltung sicher, dass die touristische Wohnung legal ist und über alle Garantien verfügt. Ohne die Registrierungsnummer ist das Anbieten der Wohnung über Portale nicht möglich und zudem würde die Vermietung nicht ordnungsgemäß erfolgen.

Verantwortlichkeitserklärung

Um das Formular auszufüllen, werden einige Unterlagen benötigt. Zur Bestimmung der Gästeanzahl können Sie eine technische Bescheinigung beantragen.

Unterlagen, die vorgelegt werden müssen:

• Kopie der Bezugsgenehmigung bzw. gleichwertiges Dokument.
• Eigentumsnachweis (Kaufurkunde usw.) bzw. Abtretungsvertrag.
• Kopie des Grundsteuerbelegs bzw. eines anderen Dokuments, welches die Katasterreferenz belegt.

Normalerweise besteht die Bezugsgenehmigung bereits und es kann eine Kopie bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden.

Andernfalls müsste an erster Stelle eine technische Bescheinigung bei der Gemeinde beantragt werden, um die vormals genannte Genehmigung zu erhalten.

Registrierung der Gäste online

Jede Person bzw. Firma, welche touristische Unterkünfte anbietet, ist verpflichtet die Gäste bei der Polizei zu registrieren. Alle Gäste, die älter als 16 sind, müssen registriert werden. Die Daten von diesen müssen an die entsprechende Dienststelle übermittelt werden und es muss ein Register geführt werden.

Die Daten der Gäste werden zudem auf die hierfür zur Verfügung gestellten Plattformen gesendet.

Polizei: https://webpol.policia.es/e-hotel/
Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es

Hierfür ist ein Benutzername sowie ein Passwort erforderlich, welcher von der Polizei bzw. Guardia Civil erhalten wird. Dafür muss bei der entsprechenden Dienststelle (je nach Lage der Ferienwohnung) der Antrag gestellt werden und folgende Unterlagen vorgelegt werden:

• Ausweis, Kopie der Verantwortlichkeitserklärung.
• Grundsteuerbeleg

Link: Meldepflicht der Gäste ab 01.10.2024

Unser Service

Unser Team steht Ihnen für die oben beschriebene Abwicklung der Anmeldung Ihrer Immobilie zur touristischen Vermietung zur Verfügung.

Die damit verbundenen Steuerpflichten (Einkommensteuer, Mehrwertsteuer) erledigen wir selbstverständlich für Sie.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Touristische Vermietung in Spanien

Anmeldung der Unterkunft, Registrierung der Gäste

Aktuell 24.09.2024

Das Innenministerium hat auf seiner Webseite die Plattform SES.HOSPEDAJES eingerichtet, um die Anmeldung von touristichen Unterkünften und registrierung der Gäste zu ermöglichen.

DIe Übertragung der Kompetenzen von den Autonomen Regionen auf das Ministerium wurde im Königlichen Dekret 933/2021 vom 26.10. verabschiedet.

Die Plattform wurde zum 02.01.2023 online gestellt und es wurde ein Anpassungszeitraum gewährt. Ab Dezember 2024 ist es obligatorisch, die Plattform zu nutzen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Touristische Vermietung Valencia

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat,  werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern. 

Wenn die Ferienvermietung länger dauert,  kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

Auszug aus dem neuen Dekret:

Der Weg zur touristischen Vermietungslizenz wie folgt:

• Registrierung bei der Tourismusbehörde in Valencia mit den Unterlagen, die oben genannt wurden u.a. und der Verantwortlichkeitserklärung
• Kennzeichnung der Wohnung als VV und die Werbung muss wahrhaftig und exakt sein.
• Meldung der Gäste bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden, ab dem 01.10.2024 über die Webseite des Innenministeriums
• Das spanische Datenschutzgesetz ist einzuhalten
• Als Nichtsteuerresident in Spanien, nicht dauerhaft ansässig, ist järhliche Einkommensteuererklärung für die Mieteinkünfte in Spanien abzugeben und dann in der Regel im Heimatland endzubesteuern. EU Bürger zahlen in ganz Spanien, auch in der Region Valencia (Alicante, Denia) eine Gewinnsteuer von 19% . Besteuerung der Mieteinnahmen – weiterlesen
• Im Rustico Bereich (Ackerland, ländliche Gebiete nach der Verordnung 206/2010 Valencia) in Ausnahmefällen, ist eine touristische Vermietung als casa rural, Landhaus und sogenannte alberque turistico, zulässig.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Gewerbemietvertrag Spanien

Unser Service

Vertragskontrolle – Vertragserstellung durch Legalium und deutsche Beratung im spanischen Gewerbemietrecht durch RA, Abogado D.Luickhardt + Räumungsklage + Zahlungsklage auf Mietrückstand

Der Gewerbemietvertrag in Spanien richtet sich nach den Normen des Zivilgesetzbuches und nicht nach dem Mietgesetz (LAU).

Der Vorteil ist weitestgehende Vertragsfreiheit und kein Mieterschutz, es sei denn, er wurde vertraglich vereinbart.

Sie möchten ein Ladenlokal in Teneriffa anmieten oder ein Gewerbehalle in Barcelona für ein Transportunternehmen. Auch ein Restaurantpachtvertrag oder Pachtvertrag von einem Ladenlokal in Santa Ponsa von Mallorca fiele unter diese Vertragskategorie. Nicht zu vergessen, auch die touristische Vermietung ist ein Gewerbemietvertrag, ohne Mieterschutz.

Notwendige Vertragsklauseln

Präambel: Vorwort mit Vertragseinführung und Vertragsabsichten

Vertragsparteien: mit Ausweis der spanischen Steuernummer und der Freistellung des Vermieters beim gesetzlich vorgeschriebenen Steuerrueckbehalt

Vertragsobjekt: Dieses muss genau beschrieben werden, und ein Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und Energiepass muss dem Gewerbemietvertrag beigelegt werden.

Laufzeit des spanischen Gewerbemietvertrages: In der Regel werden mindestens 5 Jahre abgeschlossen und eine Vertragsstrafe pro Verzugstag der ausgebliebenen Rückgabe festgelegt.

Entschädigung des Mieters bei Vertragsende (good will): Bei Ende des Gewerbemietvertrages wird der Kundenstamm stillschweigend an den neuen Mieter weitergegeben, hierfür muss der Vermieter in der Regel eine Entschädigung zahlen.
Diese Klausel der Entschädigung kann mit gegenseitigem Verzicht vermieden werden.

Betriebsgenehmigung im Gewerberaum: Die Erlangung der Gewerbelizenzen wird in der Regel dem Mieter überlassen.

Werbung an der Außenfassade muss in der Regel vom Vermieter ausdrücklich schriftlich genehmigt werden;

Abnahme und Übergabe der Gewerbeimmobilie: Hier ist stets ein fotografisches Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Die Klausel in der Praxis, in der der Mieter den guten Zustand bescheinigt, ist nicht sachgerecht und führt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten in Spanien.

Mietzins: In der Regel wird eine Jahresmiete vereinbart zzgl 21% Mwst (7% auf Teneriffa, Gran Canaria etc)

WICHTIG. Der Mieter muss 19% Steuerrückbehalt vornehmen und in jedem Quartal bei der Finanzbehörde einzahlen.

Die Mietzinshöhe wird nach dem IPC (Verbraucherindex), der 12 Monate vorher gültig ist, bestimmt und erhöht. Die Erhöhung bedarf einer einseitigen schriftlichen Vertragsänderung von Seiten des Vermieters der spanischen Gewerbeimmobilie.

Ausgaben des Vermieters wie die Grundsteuer werden stets vom Mieter zu tragen sein.

Gerichtsstand ist stets der Immobilienstandort und es gilt unabdingbar spanisches Zivilrecht.

Sonstige Klauseln:

• Instandhaltungsmassnahmen muss der Vermieter bezahlen und der Mieter die normalen Unterhaltungskosten.
• Eine Untervermietung ist in der Regel verboten.
• Eine Kaution wird meist für 2 Monate verlangt und für das erste Jahr eine Bankbürgschaft einer spanischen Bank auf erstes Anfordern.
• Versicherungspflicht des Mieters und Haftung für Drittschäden.Der Mieter kann eine Eintragung des Gewerbemietvertrages in das Grundbuch verlangen.
• Der Vermieter verlangt in der Regel einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Touristische Vermietung Spanien

Aktuell 2021

Ab dem 01.01.2020 muss jede Person, die eine Immobilie in Spanien vermietet, eine Bestätigung über die Steuerresidenz aus ihrem Heimatland vorlegen. Diese Bescheinigung soll die steuerliche Residenz ausserhalb von Spanien bestätigen und hat eine Gültigkeit von 1 Jahr.

Mietgesetz (LAU), Gesetz des Wohnungseigentumsgesetz (LPH)

LAU art.5.e redacc RDL 7/2019, BOE 5-3-19
LPH art.17.12 redacc RDL 7/2019, BOE 5-3-19

Mit Wirkung seit dem 06.03.2019 wurden das Mietgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz in Bezug auf verschiedene Aspekte der touristischen Vermietung geändert.

Am 06.03.2019 ist die Gesetzesverordnung 7/2019, bezüglich dringender Maßnahmen im Bereich von Immobilien und Vermietung, in Kraft getreten.

Die darin enthaltenen Maßnahmen betreffen übergreifend verschiedene Regelungen und Rechtsgebiete im Zusammenhang mit Vermietung und gelten bis zu ihrer Validierung für alle ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens vereinbarten Mieten.

Die nun verabschiedete Regelung stimmt in identischer Weise mit der früheren Gesetzesverodnung 21/2018 überein, welche zwischen dem 19.12.2018 und dem 23.01.2019 in Kraft war, bis sie mangels Validierung im Abgeordnetenhaus aufgehoben wurde.

Insbesondere in Bezug auf die touristische Vermietung werden das Mietgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz geändert:

Arten der Vermietung

Die Charakterisierung einer Vermietung als touristische Immobilie basiert nicht mehr auf dem Umstand, dass diese auf einer Plattform für touristische Zwecke angeboten und vermarktet wird.

Das Mietgesetz Art.5.e, bezieht sich nun durch Erweiterung des Geltungsbereiches, auf die geltende spezifische Regelung nach regionalen Vorschriften, unabhängig von der Form, in der die Vermietung vermarktet wird.

Die Ausnahmeregelung in der Anwendung des Mietgesetzes wird jedoch beibehalten, sobald durch dieses Mittel bestimmt wird, dass es sich um touristische Vermietung handelt.

Eigentümergemeinschaft

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit zu begrenzen oder zu konditionieren, unabhängig davon, ob sie eine Änderung des Eigentumstitels oder der Satzung mit sich bringt oder nicht, erfordert die Zustimmung von 3/5 der Gesamtheit der Eigentümer, die wiederum 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren.

Ebenso kann mit der gleichen Mehrheit eine Vereinbarung zur Festlegung besonderer Ausgabenquoten oder zur Erhöhung des Anteils der gemeinsamen Ausgaben der Immobilie, in der diese Tätigkeit ausgeübt wird, getroffen werden, sofern diese Änderungen nicht zu einer Erhöhung um mehr als 20 % führen.

Keine dieser beiden Arten von Vereinbarungen hat rückwirkende Auswirkungen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Spanisches Mietrecht

Räumungsklage 2022

Beachten Sie im spanischen Mietrecht die aktuellen Änderungen vom 06.03.2019, mit dem sozialistischen Regierungswechsel wurden auch wieder mieterfreundliche Gesetzesänderungen im spanischen Mietrecht vorgenommen.

Hervorzuheben ist, dass der Mieter nunmehr bei dauerhafter Wohnraummiete bis zu 7 Jahren Kündigungsschutz hat, wenn er von einer Vermietungs-GmbH mietet und 5 Jahre Kündigungsschutz, wenn er von einer natürlichen Person mietet.

Die erste Verlängerung von dem dem spanischen Mietvertrag wurde von einem auf 3 Jahre erhöht, wenn der Vermieter nicht 4 Monate vor Mietende schriftlich kündigt.

Letztlich bleibt es trotz Reform dabei, dass der Vermieter und Eigentümer der Immobilie mit einem Express Räumungsverfahren die Immobilie zurück erlangen kann, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

Aktuell Prozessrecht Miete 

Der Räumungsprozess ist jetzt nicht nur beschränkt auf die Räumung, sondern das gesamte Mietverhältnis kann diskutiert werden. (Rückständige Miete, Kaution, Reparatur etc)

Wir vertreten Sie vor allen Gerichten in Spanien bei Räumungen von Immobilien, insbesondere auf Mallorca, Barcelona, Madrid, Valencia, Teneriffa, Malaga, Marbella, Gran Canaria, Fuerteventura

Sie benötigen für jede gerichtliche Räumungsklage einen spanischen Rechtsanwalt (Abogado, RA D.Luickhardt, Abogado Nestor Garcia)

Desweiteren ist ein Gerichtsdiener nach Art.25 LEC verpflichtend. Dieser wird von unserer Kanzlei, Legalium, bestimmt.

Aufbau einer Express Räumungsklage nach spanischem Mietrecht

Das Gericht gibt dieser Express Räumungsklage in der Regel dadurch statt, dass der Besitz der Immobilie an den Vermieter innerhalb von 10 Tagen herauszugeben ist.

Wenn der Mieter nicht freiwillig räumt, wird in der Klagezulassung und Ladung direkt die Zwangsräumung mit Datum bestimmt, als auch der mündliche Prozess, falls der Mieter als Beklagter sich verteidigen möchte:

ÜBERSCHRIFT: Zuständiges Gericht am Lageort der Immobilie:

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA DE …………

Eingangsformel: Don/Doña …………, Procurador/a de los Tribunales, en nombre de DON/DOÑA …………, representación que acredito con la copia de escritura de poder que se acompaña (o bien, representación que ostento en virtud de apoderamiento apud acta que otorgaré ante el/la letrado de la administración de Justicia del Juzgado al que me dirijo), bajo la asistencia del/de la Letrado/a del Ilustre Colegio de Abogados de …………, Don/Doña …………, con Nº de colegiado …………, ante el Juzgado comparezco y respetuosamente, DIGO:

KLAGEART

Räumung einer Immobilie (Räumungsklage), in Verbindung mit einer Zahlungsklage auf rückständigen Mietzins: DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O CANTIDADES DEBIDAS (O EXPIRACIÓN LEGAL O CONTRACTUAL DEL PLAZO) Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra DON/DOÑA …………, con DNI Nº …………, domiciliado en …………, C/………….), con base en los hechos y fundamentos que a continuación se exponen, ejercitando la acción de ………….

SACHVERHALT:

In der Regel Mietrückstand und außergerichtliche Mahnung mit 30 Tage Zahlungsfrist ohne Erfolg: HECHOS

Spanisches Mietrecht und Prozessrecht: Rechtsgrundlagen: FUNDAMENTOS DE DERECHO

Nachweis des Eigentums an der Immobilie

PRIMERO– Legitimación y capacidad de las partes.

Ambas partes tienen capacidad para entablar la relación jurídico-procesal planteada en esta litis en virtud de las disposiciones generales contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a la legitimación, lo está activamente mi representada, como titular de …………, y pasivamente lo está la demandada, en virtud de ………….

SEGUNDO– Jurisdicción y competencia – örtliche Zuständigkeit des Gerichts für die Räumungsklage:
En cuanto a la jurisdicción, corresponde conocer de las pretensiones deducidas al orden jurisdiccional civil, conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo competente objetiva, funcional y territorialmente el Juzgado de Primera Instancia al que me dirijo, conforme a lo dispuesto en los artículos 45, en cuanto a la competencia objetiva y funcional, y 50 a 53 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a la territorial.

TERCERO.- Postulación y defensa.
Esta parte acude al tribunal por medio de Procurador/a legalmente habilitado para actuar ante el mismo y asistida de Letrado/a, conforme a las reglas generales de representación y defensa procesal contenidas en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.– Sobre la clase de juicio – Prozessart – Express Räumungsverfahren
Es aplicable el juicio verbal a la tramitación de la presente demanda, al ejercitarse la/s acción/es de ………… conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en relación con el artículo 437.3 de la misma Ley).

QUINTO.– Cuantía de la demanda
A los efectos de lo previsto en el artículo 253 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y aplicando las reglas de determinación de cuantía establecidas en el artículo 251, se fija la cuantía del asunto en ………… euros, sin perjuicio de la reclamación de las cantidades que se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada.

SEXTO.- Costas – Prozesskosten Räumungsklage: Antrag auf Auferlegung auf die Gegenpartei:
Las costas deberán ser impuestas al demandado por estimación de la presente demanda, conforme a los criterios generales contenidos en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Antrag auf Verurteilung: Por todo lo expuesto,

SUPLICO AL JUZGADO, tenga por presentado este escrito, con sus copias, y por hechas las manifestaciones que contiene, se sirva admitirlo, y en su consecuencia, tenerme por personado y parte en la representación que ostento, entendiéndose conmigo las sucesivas diligencias en el modo y forma que establece la Ley, y TENER POR PRESENTADA DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA O CANTIDADES DEBIDAS Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra DON/DOÑA …………, cuyas demás circunstancias se indican más arriba, y tras los trámites procesales oportunos, se requiera al/a los demandado/s al desalojo del inmueble, al pago de las cantidades que en concepto de rentas o cantidades debidas se adeudan a mi mandante, y que ascienden a la suma de ………. euros, por término de diez días, conforme al artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dictándose el correspondiente Decreto por el letrado de la Administración de justicia según el resultado de los requerimientos indicados, o en caso de formularse oposición en dicho plazo, tras la celebración de la oportuna vista, se dicte en su día sentencia por la que con estimación total de la demanda, se declare haber lugar al desahucio de …………, así como resuelto el contrato de arrendamiento …………, y se condene a DON/DOÑA ………… a …………, de las que responderá también, de forma solidaria, el fiador, DON/DOÑA …………, más las cantidades que se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada, por ser justicia que respetuosamente pido …………, a ………… de ………… de dos mil …………

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Touristische Vermietung – Wohnungseigentumsrecht

Die touristische Vermietung von Wohnungen in einer Gemeinde, in der andere Eigentümer ihren gewöhnlichen Wohnsitz haben, ist eine belästigende und gefährliche Tätigkeit, da sie die Verwendung gemeinsamer Elemente durch eine große Anzahl von Personen und deren ungewöhnliche Nutzung darstellt.
 

Entscheidung Gericht der ersten Instanz Granada

JPI Granada 18-9-18, EDJ 576379

Eine Eigentümergemeinschaft reicht eine Klage ein, in der sie fordert, dass die Nutzung von Touristenunterkünften, für die zwei der Immobilien des Gebäudes vorgesehen sind und die nicht von der Gemeinde genehmigt wurde und dem Rest der Nachbarn des Gebäudes schadet, als belästigende Tätigkeit erklärt wird.

Die Tätigkeit ist nicht illegal, da sie in der Satzung der Gemeinschaft nicht ausdrücklich verboten ist.

Daher konzentriert sich die Frage darauf, ob sie als belästigende, schädliche oder gefährliche Tätigkeit im Sinne des Gesetzes über das horizontale Eigentum angesehen werden sollte.

Das Gericht bestätigte die Klage und verurteilte den Angeklagten, die touristische Nutzung der Immobilien unverzüglich und endgültig einzustellen.

Es werden die beiden Positionen der Rechtsprechung zu diesem Thema dargelegt:

• In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist die Bewertung der touristischen Aktivität als belästigend lediglich eine Kasuistik und muss in jedem Fall als solche nachgewiesen werden.
• Das in der Immobilie ausgeführte Gastgewerbe wirkt sich objektiv auf das normale Zusammenleben der übrigen Gemeinschaftsmitglieder aus.

Für den Gerichtshof bedeutet die Nutzung gemeinsamer Elemente durch einen großen Zulauf von Menschen – in diesem Fall 800 verschiedene Personen in 2 Jahren – eine ungewöhnliche Nutzung von Gemeinschaftsanlagen.

Diese Nutzer haben keinen Miteigentum. Die Reparatur oder der Ersatz betrifft sie also nicht direkt in ihrem Eigentum und ihre Sorgfalt im Umgang mit den gemeinschaftlichen Elementen ist nicht mit der der Bewohner vergleichbar.

Die touristische Nutzung von Immobilien als Teil einer Eigentümergemeinschaft, im Zusammenleben mit Mitgliedern, die dort ihren gewöhnlichen Wohnsitz haben, führt zwangsläufig zu Konflikten, die durch die Entwicklung einer wirtschaftlichen Tätigkeit in nicht speziell dafür ausgestatteten Räumlichkeiten entstehen.

Es ist offensichtlich, dass die Aktivität belästigend ist, da es häufig zu Vorfällen von mehr oder weniger großer Bedeutung in der Gemeinschaft kommt, die das normale Zusammenleben, die Ruhe und die Sicherheit beeinträchtigen: Partys zu unangebrachten Zeiten in den Wohnungen, versehentliches Klingeln an Türen in der Nacht, Benutzung des Aufzugs ohne Einhaltung der Gewichtsgrenze, Nichteinhaltung der Ruhezeiten durch den alkoholisierten Zustand der Bewohner, Schäden an den gemeinsamen Elementen, Lärm am Tag sowie die große Menge an Müll, die anfällt.

Darüber hinaus ist es eine gefährliche Tätigkeit, da die Schlüssel zur Eingangstür an eine große Anzahl von Personen weitergegeben werden und weil die gemeinsamen Bereiche ständig für den Zugang zu den Wohnungen von Unbekannten genutzt werden.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.