Wohnungseigentümergemeinschaft gegen private touristische Vermietung

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Mietrecht berät Sie im spanischen Mietrecht, Beantragung von touristischen Vermietungslizenzen Spanien, Verteidigung bei Rechtstreitigkeiten mit Wohnungseigentümergemeinschaften in ganz Spanien und Teneriffa, Barcelona, Madrid, Gran Canaria, Alicante.

Aktuell 10.02.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025 sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Rückwirkung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Am 03. April 2025 tritt die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ab diesem Datum müssen Eigentümer, die in ihrer Wohnung eine Ferienvermietung durchführen möchten, eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung gemäß Artikel 17.12 WEG einholen.

Das Schweigen der Gemeinschaft reicht nicht aus, es muss eine ausdrückliche und konkrete Zustimmung für die Wohnung vorliegen, in der die Tätigkeit ausgeübt werden soll. Diese Zustimmung muss mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile getroffen werden. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, darf der Eigentümer die Ferienvermietung in seiner Wohnung nicht durchführen.

Aber was passiert mit den Eigentümern, die die Tätigkeit bereits vor dem 03. April 2025 legal ausüben?

Diese Eigentümer können beruhigt sein, da die neue zweite Zusatzbestimmung des WEG besagt, dass Eigentümer, die die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 legal ausüben, dies unter den gleichen Bedingungen weiterhin tun dürfen.

Anders ausgedrückt: Wenn die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 beginnt, ist sie möglich, solange keine ausdrückliche Verbotsklausel in der Satzung oder ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln vorliegt, der die Ferienvermietung verbietet. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Zustimmung der Gemeinschaft für die Ausübung der Tätigkeit einzuholen.

Soll die Tätigkeit der touristischen Vermietung nach dem 03. April 2025 beginnen, ist eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Wird diese Stimmenzahl nicht erreicht, kann die Tätigkeit nicht durchgeführt werden, auch wenn eine Mehrheit der Eigentümer dafür ist.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura, auf Mallorca und auf dem spanischen Festland – Katalonien, Andalusien.

Nutzen Sie den Service von Legalium und RA D.Luickhardt

• Vorkontrolle der Rechtmässigkeit der Beantragung einer privaten touristischen Vermietungslizenz (vivienda vacacional VV) auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, Alicante, Barcelona und Madrid.
• Beantragung der privaten touristischen Vermietungslizenz in Spanien
• Verteidigung Ihrer Rechte als Vermieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien.

Touristische Vermietung Andalusien

Aktuell 18.10.2024

Voraussetzungen für die touristische Vermietung nach dem Gesetz:

(D Andalucía 28/2016 art.6. redacc D Andalucía 31/2024)

Anmeldepflicht Andalusien zur touristischen Vermietung

Die Anmeldung Ihrer Wohnung als Ferienwohnung zur touristischen Vermietung stellt eine Erhöhung der Rentabilität dar, vor allem wenn sich diese in der Nähe der wichtigen Sehenswürdigkeiten der Stadt befindet.

Wenn Sie die Entscheidung bereits getroffen haben oder diese Option in Erwägung ziehen, wird Ihnen die unten stehende Zusammenfassung hilfreich sein.

Erfüllt meine Immobilie die Anforderungen um als Wohnung zu touristischen Zwecken anerkannt zu werden?

In der Gesetzgebung wird die Definition von VFT – vivienda con fines turísticos – Wohnung zu touristischen Zwecken festgelegt.

Definition von VFT

Gem. Dekret 28/2016, vom 2. Februar, «Gruppen, die aus drei oder mehr Wohnungen desselben Eigentümers oder Betreibers bestehen, die sich in derselben Immobilie oder Immobiliengruppe befinden, unabhängig davon, ob sie aneinander grenzen oder nicht, und für diese gelten die Vorschriften für Ferienwohnungen, die im Dekret 194/2010 vom 20. April über Ferienwohnungen geregelt sind.»

In welchen Fällen muss die Anmeldung zur touristischen Vermietung nicht erfolgen?

Nach dem vormals genannten Dekret ist dieses bei Vermietung an dieselbe Person von mehr als 2 fortgesetzten Monaten nicht erforderlich.

Definition von Wohnung zu touristischen Zwecken

• Wohnungen, welche sich in Andalusien auf Boden zu Wohnzwecken befinden, welche auf übliche Weise Unterkunftsdienstleistungen zu touristischen Zwecken anbieten werden.
• Es wird vorausgesetzt, dass der Zweck sowie die Gewohnheit besteht, wenn die Wohnung über Kanäle für Tourismus angeboten wird.
• Als solche Kanäle gelten Reisebüros, Vermittlungsunternehmen und Kanäle, welche die Möglichkeit bieten die Unterkunft zu buchen.

Welche konkreten Anforderungen müssen erfüllt werden?

Unter anderem müssen Beschwerdebücher, ein Erster-Hilfe-Kasten sowie touristische Informationen zur Verfügung gestellt werden. Bettwäsche, Handtücher und Küchenutensilien gehören zur Pflichtausstattung. Ebenso Reinigungs- und Wäschereiservice sind inbegriffen.

Gerne informieren wir Sie über die obligatorische Einrichtung und Ausstattung der Immobilie gemäß Art. 6 des Dekrets. 28/2016

Können meine Nachbarn verbieten, dass meine Wohnung eine VFT ist?

Wenn in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dagegen gestimmt wurde, besteht kein Hindernis.

Die Abänderung des Gesetzes bez. Aufteilung in Wohnungseigentum erlaubt es, neue Wohnungen zur touristischen Nutzung zu verbieten, wenn mindestens 3/5 der Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungskoeffizienten repräsentieren, einverstanden sind (Regel der doppelten Mehrheit).

Somit sind Sie nach Einreichung der Verantwortlichkeitserklärung (Erläuterung diesbezüglich unten stehend) von späteren Entscheidungen nicht betroffen.
Bei Einberufung der Eigentümerversammlung muss dieses ausdrücklich in den Tagesordnungspunkten erfasst werden. Sollte dieses nicht so gehandhabt werden, könnte die Entscheidung angefochten werden.Empfehlenswert ist in jedem Fall eine gute Beziehung mit den Nachbarn zu haben.

Anmeldung der Wohnung im Tourismusregister von Andalusien sowie

Benachrichtigung an die Polizei/Guardia Civil

Nachdem die Unterkunftsart sowie die Erfüllung der erforderlichen Anforderungen bestätigt wurden, kann die Anmeldung in das Tourismusregister erfolgen. Auf diese Weise stellt die Verwaltung sicher, dass die touristische Wohnung legal ist und über alle Garantien verfügt. Ohne die Registrierungsnummer ist das Anbieten der Wohnung über Portale nicht möglich und zudem würde die Vermietung nicht ordnungsgemäß erfolgen.

Verantwortlichkeitserklärung

Um das Formular auszufüllen, werden einige Unterlagen benötigt. Zur Bestimmung der Gästeanzahl können Sie eine technische Bescheinigung beantragen.

Unterlagen, die vorgelegt werden müssen:

• Kopie der Bezugsgenehmigung bzw. gleichwertiges Dokument.
• Eigentumsnachweis (Kaufurkunde usw.) bzw. Abtretungsvertrag.
• Kopie des Grundsteuerbelegs bzw. eines anderen Dokuments, welches die Katasterreferenz belegt.

Normalerweise besteht die Bezugsgenehmigung bereits und es kann eine Kopie bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden.

Andernfalls müsste an erster Stelle eine technische Bescheinigung bei der Gemeinde beantragt werden, um die vormals genannte Genehmigung zu erhalten.

Registrierung der Gäste online

Jede Person bzw. Firma, welche touristische Unterkünfte anbietet, ist verpflichtet die Gäste bei der Polizei zu registrieren. Alle Gäste, die älter als 16 sind, müssen registriert werden. Die Daten von diesen müssen an die entsprechende Dienststelle übermittelt werden und es muss ein Register geführt werden.

Die Daten der Gäste werden zudem auf die hierfür zur Verfügung gestellten Plattformen gesendet.

Polizei: https://webpol.policia.es/e-hotel/
Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es

Hierfür ist ein Benutzername sowie ein Passwort erforderlich, welcher von der Polizei bzw. Guardia Civil erhalten wird. Dafür muss bei der entsprechenden Dienststelle (je nach Lage der Ferienwohnung) der Antrag gestellt werden und folgende Unterlagen vorgelegt werden:

• Ausweis, Kopie der Verantwortlichkeitserklärung.
• Grundsteuerbeleg

Link: Meldepflicht der Gäste ab 01.10.2024

Unser Service

Unser Team steht Ihnen für die oben beschriebene Abwicklung der Anmeldung Ihrer Immobilie zur touristischen Vermietung zur Verfügung.

Die damit verbundenen Steuerpflichten (Einkommensteuer, Mehrwertsteuer) erledigen wir selbstverständlich für Sie.

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Touristische Vermietung in Spanien

Anmeldung der Unterkunft, Registrierung der Gäste

Aktuell 24.09.2024

Das Innenministerium hat auf seiner Webseite die Plattform SES.HOSPEDAJES eingerichtet, um die Anmeldung von touristichen Unterkünften und registrierung der Gäste zu ermöglichen.

DIe Übertragung der Kompetenzen von den Autonomen Regionen auf das Ministerium wurde im Königlichen Dekret 933/2021 vom 26.10. verabschiedet.

Die Plattform wurde zum 02.01.2023 online gestellt und es wurde ein Anpassungszeitraum gewährt. Ab Dezember 2024 ist es obligatorisch, die Plattform zu nutzen.

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Touristische Vermietung Valencia

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat,  werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern. 

Wenn die Ferienvermietung länger dauert,  kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

Auszug aus dem neuen Dekret:

Der Weg zur touristischen Vermietungslizenz wie folgt:

• Registrierung bei der Tourismusbehörde in Valencia mit den Unterlagen, die oben genannt wurden u.a. und der Verantwortlichkeitserklärung
• Kennzeichnung der Wohnung als VV und die Werbung muss wahrhaftig und exakt sein.
• Meldung der Gäste bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden, ab dem 01.10.2024 über die Webseite des Innenministeriums
• Das spanische Datenschutzgesetz ist einzuhalten
• Als Nichtsteuerresident in Spanien, nicht dauerhaft ansässig, ist järhliche Einkommensteuererklärung für die Mieteinkünfte in Spanien abzugeben und dann in der Regel im Heimatland endzubesteuern. EU Bürger zahlen in ganz Spanien, auch in der Region Valencia (Alicante, Denia) eine Gewinnsteuer von 19% . Besteuerung der Mieteinnahmen – weiterlesen
• Im Rustico Bereich (Ackerland, ländliche Gebiete nach der Verordnung 206/2010 Valencia) in Ausnahmefällen, ist eine touristische Vermietung als casa rural, Landhaus und sogenannte alberque turistico, zulässig.

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Touristische Vermietung Balearische Inseln

Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera

Aktuell 16.09.2021

Der Oberste Gerichtshof der Balearen genehmigt die touristische Vermietung von Wohnungen in Palma.

Die Richter heben das vom Stadtrat 2018 beschlossene Verbot der Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken in Mehrfamilienhäusern auf, da sie die Maßnahme für “unverhältnismäßig” halten.

Die Kammer für Verwaltungsrechtsstreitigkeiten des Obersten Gerichtshofs der Balearen hat das 2018 vom Stadtrat von la Palma beschlossene Verbot der Vermietung von Touristenwohnungen in Palma aufgehoben, da die Maßnahme “unverhältnismäßig und unnötig” sei und gegen mehrere europäische und staatliche Richtlinien verstoße.

Geschichte

Der Stadtrat hat die Tätigkeit in allen Wohnungen der Stadt verboten, ohne zwischen den einzelnen Gebieten zu unterscheiden.

Der Verband der Ferienwohnungen und -häuser (HABTUR), der den Einspruch gegen die städtischen Verordnungen eingeleitet hat, hat das Urteil begrüßt und hofft, mit dem Stadtrat über eine Zoneneinteilung der Stadt zu verhandeln, die die Ferienvermietung in Wohnungen erlaubt.

In der Zwischenzeit hat der Bürgermeister von Palma, José Hila, darauf bestanden, dass “es keine touristischen Vermietungen von Wohnungen geben wird”. “Das Urteil ändert nichts an den Spielregeln für die Ferienvermietung in Palma”, so Hila, welcher darauf besteht, dass gegen das Urteil Berufung eingelegt wird.

Sollte die Berufung abgewiesen werden, tritt die ergänzende Verordnung des Consell de Mallorca in Kraft, die bereits die Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern einschränkt.

Im Juni 2020 trat ein Moratorium für die Erteilung neuer Genehmigungen für Einfamilienhäuser in Kraft, das bis zum 31. Dezember 2021 gilt, und die Höhe der Bußgelder für die Vermarktung von nicht genehmigten Wohnungen wurde von 20.001 Euro auf 40.000 Euro erhöht, wenn der Eigentümer eine Privatperson ist, und auf 400.000 Euro, wenn der Eigentümer eine Plattform ist.

Provisorische Zonenaufteilung

Ab dem 31.08.2018 kann man die behördliche Lizenz für die touristische Vermietung beantragen. Folgendes ist zu beachten:

Es gibt 3 Arten der touristischen Vermietung

ETV365-UNI – Vermietung in Einfamilienhäusern: die Registrierung läuft nicht ab, die Vermietung kann über das ganze Jahr betrieben werden

ETV365-PLURI – Vermietung in Mehrfamilienhäusern, die Registrierung ist auf 5 Jahre beschränkt, danach ist die Lizenz zu erneuern. Die Vermietung kann über das ganze Jahr betrieben werden.

ETV60 – Vermietung in Ein- oder Mehrfamilienhäusern, Vermietung wird direkt durch den Eigentümer (keine Vermittleragentur) angeboten. Die Registrierung ist auf 5 Jahre beschränkt, danach ist die Lizenz zu erneuern. Die Vermietung wird an maximal 60 Tagen im Jahr angeboten.

Aufteilungsplan der Gebiete

-> weiterlesen

Neu:

Bei einer Vermietung ohne gültige Lizenz werden Strafen zwischen 20.000 – 40.000 EUR (Eigentümer) und 40.000 – 400.000 (Web-Portale) verhängt. Die Webseiten, über die touristische Vermietung angeboten (Airbnb, Homeaway) wird, erhalten eine Frist von 15 Tagen, um das Angebot auf ihren Webseiten anzupassen. Die Balearischen Behörden haben 12 Monate Zeit, um die Zonen, in denen die tourische Vermietung erlaubt ist, zu bestimmen.

Unser Service

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab. Letztlich ist noch zu beachten, dass die Werbung zur touristischen Vermietung der Wahrhaftigkeit entsprechen muss.

Unser Service

Aussergerichtliche und verwaltungsgerichtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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Touristische Vermietung Spanien

Aktuell 2021

Ab dem 01.01.2020 muss jede Person, die eine Immobilie in Spanien vermietet, eine Bestätigung über die Steuerresidenz aus ihrem Heimatland vorlegen. Diese Bescheinigung soll die steuerliche Residenz ausserhalb von Spanien bestätigen und hat eine Gültigkeit von 1 Jahr.

Mietgesetz (LAU), Gesetz des Wohnungseigentumsgesetz (LPH)

LAU art.5.e redacc RDL 7/2019, BOE 5-3-19
LPH art.17.12 redacc RDL 7/2019, BOE 5-3-19

Mit Wirkung seit dem 06.03.2019 wurden das Mietgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz in Bezug auf verschiedene Aspekte der touristischen Vermietung geändert.

Am 06.03.2019 ist die Gesetzesverordnung 7/2019, bezüglich dringender Maßnahmen im Bereich von Immobilien und Vermietung, in Kraft getreten.

Die darin enthaltenen Maßnahmen betreffen übergreifend verschiedene Regelungen und Rechtsgebiete im Zusammenhang mit Vermietung und gelten bis zu ihrer Validierung für alle ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens vereinbarten Mieten.

Die nun verabschiedete Regelung stimmt in identischer Weise mit der früheren Gesetzesverodnung 21/2018 überein, welche zwischen dem 19.12.2018 und dem 23.01.2019 in Kraft war, bis sie mangels Validierung im Abgeordnetenhaus aufgehoben wurde.

Insbesondere in Bezug auf die touristische Vermietung werden das Mietgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz geändert:

Arten der Vermietung

Die Charakterisierung einer Vermietung als touristische Immobilie basiert nicht mehr auf dem Umstand, dass diese auf einer Plattform für touristische Zwecke angeboten und vermarktet wird.

Das Mietgesetz Art.5.e, bezieht sich nun durch Erweiterung des Geltungsbereiches, auf die geltende spezifische Regelung nach regionalen Vorschriften, unabhängig von der Form, in der die Vermietung vermarktet wird.

Die Ausnahmeregelung in der Anwendung des Mietgesetzes wird jedoch beibehalten, sobald durch dieses Mittel bestimmt wird, dass es sich um touristische Vermietung handelt.

Eigentümergemeinschaft

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit zu begrenzen oder zu konditionieren, unabhängig davon, ob sie eine Änderung des Eigentumstitels oder der Satzung mit sich bringt oder nicht, erfordert die Zustimmung von 3/5 der Gesamtheit der Eigentümer, die wiederum 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren.

Ebenso kann mit der gleichen Mehrheit eine Vereinbarung zur Festlegung besonderer Ausgabenquoten oder zur Erhöhung des Anteils der gemeinsamen Ausgaben der Immobilie, in der diese Tätigkeit ausgeübt wird, getroffen werden, sofern diese Änderungen nicht zu einer Erhöhung um mehr als 20 % führen.

Keine dieser beiden Arten von Vereinbarungen hat rückwirkende Auswirkungen.

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Touristische Vermietung Madrid

Der Oberste Gerichtshof hat einige der in Madrid festgelegten Anforderungen für die Ausübung der touristischen Vermietungstätigkeit aufgehoben.

Entscheidung Oberster Gerichtshof

TS 10-12-18, EDJ 650792

Der Oberste Gerichtshof hat über das von  der Vereinigung Madrid Aloja eingelegte Rechtsmittel gegen das Urteil D Madrid 79/2014 entschieden. Die Rechtsmittelführerin macht geltend, dass folgende in den Vorschriften festgelegte Anforderungenunverhältnismäßig seien:

1. Der von dem zuständigen Techniker unterzeichnete Plan muss von der entsprechenden Berufskammer genehmigt werden (D Madrid 79/2014 art.17.1). Der Oberste Gerichtshof hält die Anforderung, dass ein Plan der Immobilie besteht, für gültig, da dieses im Interesse des Nutzers der Wohnung liegt. Zudem ist diese nicht exorbitant und verstößt nicht gegen den Grundsatz der Niederlassungsfreiheit. Es ist jedoch nicht der Fall, dass der Plan von der entsprechenden Berufskammer gebilligt werden muss, da in diesem Fall nicht die Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit besteht, die durch das Gesetz L 17/2009 auferlegt wurde.

 

2. Aufenthalte können nicht für einen Zeitraum von weniger als 5 Tagen abgeschlossen werden (D Madrid 79/2014 art.17.1 art.17.3). Im Hinblick auf diese Vorschrift beschränkt sich der Oberste Gerichtshof darauf, die bereits vom Obersten Gerichtshof von Madrid verkündete Nichtigkeit aufrechtzuerhalten, da sie eine ungerechtfertigte Beschränkung des wirksamen Wettbewerbs zwischen Reiseveranstaltern in Bezug auf die Unterbringung darstellt, die gegen die gemeinschaftlichen und staatlichen Vorschriften verstößt.

 

3. In jeder Art von Werbung muss die Referenznummer der Eintragung in das Register der Tourismusunternehmen (D Madrid 79/2014 art.17.1 art.17.5) aufgeführt werden. Auch diese Bestimmung ist nichtig. Wenn davon ausgegangen wird, dass die Eintragung in das Register nicht obligatorisch ist, ist unklar, warum, falls es eine Solche gibt, die Referenznummer unerlässlich in der Werbung erscheinen muss, auf die sie sich bezieht. Dieses ist ungerechtfertigt und rechtswidrig, da ein Verstoß gegen das Gesetz L 17/2009 vorliegt.

Unser Service

Aussergerichtliche und verwaltungsgerichtliche Vertretung gegen Bussgeldbescheide bei der nicht gemeldeten touristischen Vermietung der Immobilie in Spanien. Wir vertreten Ihre Rechte in Deutschland und Spanien.

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Mieteinnahmen in Spanien

Regionale Steuervergünstigungen – Kanarische Inseln

Mit Wirkung seit dem 5. Dezember 2018 werden die regionalen Steuervergünstigungen für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz geändert und drei neue Vergünstigungen geschaffen: für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für die Vermietung zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten.

DLeg Canarias 1/2009 Art.14, 15, 15 bis, 15 ter y 15 quater redacc L Canarias 4/2018 Art.1.I, BOCANA 4-12-18
L Canarias 4/2018 disp.final 2ª, BOCANA 4-12-18
 

Die wichtigsten Neuerungen sind wie folgt:

A. Die Vergünstigungen für Investitionen in einen gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes werden geändert.

1) Vergünstigung für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz.

Der anzuwendende Prozentsatz der Vergünstigung wird wie folgt geändert:

2) Vergünstigung für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes.

Der Prozentsatz der Vergünstigung und die Grenze der Vergünstigung werden auf 20% der in der Steuerperiode gezahlten Beträge erhöht, mit einem Höchstbetrag von 600 Euro pro Jahr.

Hinsichtlich der Anforderung, dass die für die Miete gezahlten Beträge 10 % der in der Steuerperiode erzielten Erträge übersteigen müssen, wird festgelegt, dass für diese Zwecke der Betrag der vom Vermieter für diesen Zweck erhaltenen Zuschüsse abgezinst werden muss.
 

Neue Steuervergünstigungen

Drei neue Vergünstigungen werden für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für Mieten zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten geschaffen.
 

1. Vergünstigung für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz in Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen.

   Im Falle von Vermietung im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen ( DLeg 1/2009 Art. 35) kann der Vermieter 25% der im entsprechenden Geschäftsjahr gezahlten Beträge für die Miete des gewöhnlichen Wohnsitzes mit einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr und einem Einkommenshöhe von höchstens 24.000 Euro abziehen.

   Dieser Betrag wird im Falle einer Option zur gemeinsamen Besteuerung um 10.000 Euro erhöht.

 

2. Vergünstigung bei Mietverträgen zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit.

   Steuerzahler, die Einkünfte aus Immobilienkapital für die Vermietung einer Immobilie erhalten, können, sofern die Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz des Mieters genutzt wird und die Miete den Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit entspricht, 10% dieser Einkünfte von der gesamten regionalen Quote abziehen.

   Um festzustellen, ob die Preise sozial nachhaltig sind, müssen gleichzeitig die folgenden Anforderungen erfüllt werden:

   • Die Jahresmiete darf 30% des zu versteuernden Einkommens des Mieters für die persönliche Einkommensteuer nicht überschreiten;
   • Die Jahresmiete, die sich aus der Rendite des Grundstückskapitals für die Vermietung der Immobilie ergibt, darf 10 % des Katasterwertes der Immobilie nicht überschreiten;
   • Der Vermieter darf keine Erträge über 24 000 EUR erzielt haben;
   • Der Mieter oder Untermieter der Immobilie oder des daran gebundenen Rechts kann nicht der Ehepartner oder ein Verwandter des Steuerzahlers, bis einschließlich des dritten Grades, sein; und
   • Der Vermieter muss mit seinen Steuerpflichten auf dem Laufenden sein und in seinen persönlichen Einkommensteuererklärungen den Mieter und die Katasternummer des Mietobjekts angeben.

 

3. Vergünstigung für Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zur Deckung von Ausfällen der Mietzahlungen.

   Steuerzahler, die während des Geschäftsjahres Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zahlen, die die Nichtzahlung der Einnahmen, auf die sie durch die Vermietung einer Immobilie an Dritte auf den Kanarischen Inseln Anspruch haben, ganz oder teilweise decken, können 75 % dieser Ausgaben mit einem Höchstbetrag von 150 EUR pro Jahr abziehen, sofern die folgenden Anforderungen erfüllt sind:

   • Die Dauer des Mietvertrages mit demselben Mieter muss mindestens ein Jahr betragen;
   • Die Hinterlegung der Kaution (LAU Art.36.1) muss zugunsten der zuständigen Stelle der Verwaltung dieser Autonomen Region erfolgen;
   • Der Steuerpflichtige muss in der Einkommensteuer die aus den Mieteinnahmen der Immobilie resultierende Rendite als Ertrag aus dem Immobilienkapital deklarieren;
   • Der Vermieter muss sich seiner steuerlichen Verpflichtungen bewusst sein und den Mieter und die Katasternummer des Mietgegenstandes in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben; und

   Der monatliche Betrag des Mietverhältnisses darf 800 EUR nicht überschreiten.

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