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Immobilienkauf Spanien – Lastenfreiheit

 

Schliessen Sie Haftungsrisiken und Vermögensschäden aus

 

Lesen Sie unten die häufigsten Lastenvermerke und die hohen Risiken, bis zum Verlust des Immobilieneigentums bei einer Rückabwicklung wie die auflösende Bedingung zeigt.

Verdeckte Lasten können nur mit Sachverstand und Zusatzprüfungen erkannt werden.

Tipp:

Lassen Sie durch unsere deutsch-spanischen Rechtsanwälte das Grundbuch in Spanien prüfen, bevor Sie eine Immobilie in Spanien erwerben.

In 48 h (Honorar: 40 Euro zzgl Mwst) sind Sie über den aktuellen Grundbuchstand informiert.

Rechtliches Hintergrundwissen:

Belastungen, die in dem spanischen Grundbuch eingetragen sind, muss der Immobilienkäufer gegen sich geltend lassen, auch wenn davon im spanischen notariellen Kaufvertrag nichts erwähnt wurde. Auf der anderen Seite kann ein Dritter auf das Grundbuch in Spanien vertrauen, sprich, gibt es keine Lasteneintragung, dann besteht Lastenfreiheit in Bezug auf dingliche Lasten. Aber beachten Sie, dass es auch verdeckte Lasten geben kann. Ein klassisches Beispiel ist, dass die Gemeinde nicht bezahlte Grundsteuer der letzten 4 Jahre fordert.

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Zeitpunkt der Grundbuchprüfung:

Die Grundbuchprüfung sollte zu Beginn erfolgen, bevor eine Reservierung erfolgt oder ein Vorvertrag über die Immobilie in Spanien unterschrieben wird. Dann wird die Grundbuchprüfung wiederholt, wenn man beim Notar die Kaufurkunde unterschreibt.

Typische Lasten, die sich in einem Grundbuchblatt in Spanien befinden können und für die, die Immobilie haftet, unabhängig davon, wer der Eigentümer der Immobilie ist.

  1. Hypothek
  2. Vollstreckungsverfahren der Hypothek
  3. Steuerliche Vormerkungen der spanischen Finanzbehörde (afeccion fiscal)
    1. nicht bezahlte Nichtresidentensteuer
    2. nicht bezahlte oder nicht ausreichende bezahlte Grunderwerbssteuer (ITP)
  4. Subventionen
  5. Sozialwohnungsbindung (VPO)- Hier ist äusserste Vorsicht geboten, da die Behörde ein Vorkaufsrecht, wenn kein Bescheid vorliegt, der die Löschung durch Zeitablauf oder Ablösung nachweist.
  6. Betroffenheit von dem spanischen Küstenschutzgesetz – Lage in der Küstenlinie.
  7. Erschliessungsvermerk – Reparzellierung
  8. Kosten der Erschliessung – anteilige Haftung der Immobilie
  9. Enteignung durch den spanischen Staat – Expropiacion
  10. Unteilbarkeit des Grundstücks – Indivisibilidad de la finca
  11. Vorläufige Beschlagnahme der Immobilie – anotacion preventiva de embargo
  12. Vorläufige Zwangsverwaltung der Immobile – anotacion preventiva de secuestro – Bsp: Erbauseinandersetzung
  13. Vorläufiges Verfügungsverbot – anotacion preventiva de prohibicion de disponer
  14. Vorkaufsrechte der öffentlichen Verwaltung in Bezug auf die spanische Immobilie
  15. Auflösende Bedingung – condicion resolutoria Bsp: Diese Eintragung ist sehr häufig, wenn der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wurde, sondern Ratenzahlung oder Hypothekenfinanzierung vereinbart wurde.Der Verkäufer der spanischen Immobilie muss nachweisen, dass der Kaufpreis der Immobilie damals vollständig bezahlt wurde. Der Verkäufer muss die sogenannte carta de pago, Zahlungsquittung vorlegen und diese auflösende Bedingung löschen. Wenn Sie nicht gelöscht wird, dann könnte der Vorverkäufer den Verkauf rückgängig machen und Sie würden das Immobilieneigentum verlieren.
  16. Eigentumsvorbehalt – reserva de dominio – Der Verkäufer hält sich das Immobilieneigentum bis zur Vollzahlung zurück – folglich ist stets der Vorverkäufer zu kontaktieren und abzuklären, warum der Eigentumsvorbehalt im Grundbuch nicht gelöscht wurde.
  17. Dienstbarkeiten – Servidumbre – Meist Wegerechte oder Leitungen von Versorgungseinrichtungen, aber auch Mobilfunkantennen, Photovoltaikanlagen etc.

Unser Tipp:

Lastenvermerke sind vom Rechtsanwalt zu kontrollieren. Wir stehen Ihnen zur Verfügung, nicht nur für die Grundbuchkontrolle, sondern dass Sie Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien haben, mit unserem

Immobilienservicekaufpaket – Vollabwicklung in Recht & Steuer.

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