Mietkauf einer Immobilie in Spanien

 

Zweisprachige Vertragsgestaltung nach spanischem Recht

Die Immobilienkrise eröffnet für den interessierten Käufer einer Immobilie neue Möglichkeiten, schon mit wenig Eigenmitteln eine Immobilie zu erwerben, oder aber auch Auswanderer nach Spanien haben die Möglichkeit, eine Immobilie jahrelang zu mieten und ihre Existenz in Spanien aufzubauen, und dann nach erfolgreicher Aufbauphase die Immobilie zu erwerben.

Immobilieneigentümer in Spanien, die verkaufen möchten, müssen ihre Immobilien nicht leer stehen lassen, sondern können mit dem Mietkauf Mieteinnahmen generieren.
 

Tipps zum Mietkauf:

1. Die Immobilie sollte nicht mit Hypotheken belastet sein, ansonsten ist ein Rechtsanwalt einzuschalten, um den Schuldenstand und mögliche anhängige Vollstreckungsverfahren zu prüfen.
2. Sollte der Mietkauf von einem Bauträger erfolgen, und die Wohnung neu sein, dann ist darauf zu achten, dass spanische Umsatzsteuer auch für die Miete zu zahlen ist, wenn von Beginn an eine Kaufoption im Mietvertrag vorgesehen ist.
3. Mietkaufverträge gibt es in verschiedensten rechtlichen Gestaltungsvarianten, deshalb sollten Sie für die Prüfung und Ausarbeitung unsere Kanzlei beauftragen.Beispielsweise 
   1. kann der Mietpreis von dem Restkaufpreis abgezogen werden
   2. es können Vorkaufsrechte eingeräumt werden, solange die Kaufoption nicht gezogen wird
   3. es kann eine Grundbucheintragung angestrebt werden
   4. was ist zu tun, wenn der Mietkäufer weder Miete zahlt noch die Immobilie freiwillig räumt

Wir stehen Ihnen als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei in Deutschland, Spanien, Schweiz und Österreich jederzeit für eine persönliche, telefonische oder eine Email Beratung zur Verfügung.

Die juristische Gestaltung als auch die steuerliche Abwicklung übernehmen wir in Spanien und Deutschland.
 

Besteuerung Mietkauf

Die Besteuerung eines Mietkaufes aus Verkäufersicht, der in Spanien steuerlich nicht ansässig ist, sondern in Deutchland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist wie folgt:

• Mietverkauf in Spanien – steuerliche Verpflichtung

  Der Mietverkauf ist ein Mischgeschäft zwischen Vermietung und Verkauf.

  1. Miete

     Die Miete in Spanien ist nach Abzug der Ausgaben, in Bezug auf den Gewinn mit 19% zu besteuern.

     Die Steuerzahllast können Sie dann in Deutschland abziehen, wenn Sie Ihr Welteinkommen dort versteuern.

  2. Verkauf

     Den Verkauf in Spanien versteuern Sie auf den Gewinn ebenso mit 19%.

     Es ist die Differenz zu versteuern, zwischen Erwerbspreis und Verkaufspreis, unter Abzug der Nebenkosten und von Umbaukosten.

     Nach der Versteuerung in Spanien ist dann in Deutschland zu versteuern unter Anrechnung der in Spanien bezahlten Steuerlast.

     Sollten Sie in Deutschland die 10 jährige Spekulationsfrist überschritten haben, dann sollten Sie Ihren deutschen Steuerberater anfragen, ob eine Steuerfreistellung möglich ist.

     Die Gewinnsteuer auf den Verkauf ist innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin in Spanien zu bezahlen, unter Abzug des 3%igen Rückbehalts vom Käufer.

• Steuer Tipp

  Sollte der Mieter zu Beginn eine Anzahlung auf den Kaufpreis leisten, dann kann die Besteuerung hinausgeschoben werden, wenn der Mietkauf-Vertrag entsprechend gestaltet ist.

• Der Mietvertrag unterliegt der Dokumentensteuer, die sich nach der Jahresmiete richtet.

 

 

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