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Tipps zu Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2017/18

 

Immobilien in Spanien zu erwerben, wird in den Jahren 2017-2018 wieder zum lohnenswerten Invest, mit guten mittelfristigen Renditemöglichkeiten.

Das spanische Immobilienrecht ist im wesentlichen im spanischen Zivilgesetzbuch und Hypothekengesetzbuch geregelt. Es gibt zudem regionale Unterschiede, zum Beispiel hat das katalanische Zivilgesetzbuch für Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Sitges) ein eigenes Immobilienrecht, das jetzt zum 01.01.2018 geändert wird.

Hervorzuheben ist die Änderung, dass ein Vorvertrag zu einem Immobilienkauf mit 10% Anzahlung notariell geschlossen werden kann. Damit hat der Immobilienkäufer eine zusätzliche Sicherheit, da dieser Vertrag auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Der Verkäufer kann nicht mehr verkaufen, ohne die doppelte Anzahlung zu schulden.

Diese Regelung gilt nur in Katalonien und damit bleibt im übrigen Spanien noch die Rechtsunsicherheit, wenn der Käufer 10% Anzahlung leistet. Das Risiko steigt, wenn nicht an den Verkäufer der Immobilie gezahlt wird, sondern sogar an den Makler, der die Zahlung als Anzahlung auf seine Maklerprovision ansieht.

Sollte der Verkäufer nicht den endgültigen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, dann müsste der Makler und der Verkäufer vom Immobilienkäufer verklagt werden, um seine Anzahlung zurückzuerhalten.

 

Für Immobilienkäufer gibt es sinnvolle Tipps:

  1. Kein Immobilienkauf ohne vorherige Grundbuchkontrolle Tipp: Sogenannte Afecciones sind steuerliche Vormerkungen, die der Steuerbehörde den Haftungsdurchgriff auf den Immobilieneigentümer ermöglicht, auch gegen Sie als neuen Immobilieneigentümer. Afecciones sollte deshalb gelöscht werden.
  2. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne 10 Jahresbauversicherung – seguro decenal. Diese Versicherung deckt den Schadensersatz bei dem Einsturz der neuerbauten Immobilie, und auch weniger schwere Bauschäden.
  3. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad. In Katalonien ist diese Bescheinigung Pflicht und in anderen Regionen in Spanien zu empfehlen, da hiermit klargestellt ist, dass die Bewohnbarkeit der Immobilie für 15 Jahre von der spanischen Verwaltung genehmigt ist.
  4. Kein Immobilienkauf in Spanien zur touristischen Vermietung, ohne dass die regionalen Gesetze die touristische Vermietung erlauben und die Eigentümergemeinschaft, in deren Satzung nicht verbieten.In Andalusien ist die touristische Vermietung bis zu 3 Immobilien nicht genehmigungspflichtig, jedoch in Mallorca (Balearen) oder den Kanarischen Inseln (Teneriffa) ist eine Anzeige (comunicacion previa) und der Antrag auf eine Vermietungslizenz erforderlich.

Für Immobilienverkäufer in Spanien gibt es folgende Tipps:

  1. Keine Werbung für die zu verkaufende spanische Immobilie, ohne dass ein Energiepass besteht.Der Energiepass ist zu registrieren und die Angabe der Registrierungsnummer auf der Werbeanzeige zum Verkauf der Immobilie ist ausreichend, um ein Bussgeld zu vermeiden.
    Bescheinigung Energieverbrauch spanische Immobilie
  2. Kein Immobilienverkauf in Spanien, ohne dass Sie zuvor die gemeindliche Wertzuwachsssteuer (Plusvalia municipal) und die Gewinnsteuer aus dem Verkauf berechnen lassen. Maklerkosten sind absetzbar und für EU Bürger, ist die Steuerlast im Jahre 2018 mit 19 % zu berechnen.
  3. Kein Immobilienverkauf in Spanien aus einer Erbschaft, wenn zuvor nicht die Erbschaftsannahme, Erbschaftssteuer in Spanien bezahlt sind und die Grundbucheintragung der Verkäufer erfolgt ist.
  4. Kein Immobilienverkauf  in Spanien, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Oftmals findet man im Grundbuch nur die Eintragung des Grundstücks ohne Bebauung. Die Ursache ist, dass oftmals aufgrund Baurechtsverletzungen die Fertigstellung von Immobilien nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Zustand verhindert den Verkauf der Immobilie. Die Lösung ist die Erstellung einer Neubauerklärung, und hier ist auf den Wert zu achten, da Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf gespart werden kann. Normalerweise werden in der Neubauerklärung die wirklichen Baukosten erklärt und Baurechnungen, Materialrechnungen hierfür müssen vorliegen. Die oberste Rechtsprechung verlangt die Kosten aus der Bauausführung (coste de la ejecucion de la obra), die Anwendung des Katasterwertes ist nicht zu empfehlen.
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