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Ersitzung – Möglichkeit des Liegenschaftserwerbs

Unvorsichtiges oder fahrlässiges Verhalten der Eigentümer hinsichtlich ihrer Immobilie in Verbindung mit bestimmten rechtlichen Bedingungen und Dauer der Benutzung kann zu neuen Formen des Erwerbs der Immobilie führen – Erwerb durch Ersitzung.

Im spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil) werden Begriffe wie Zeitverlauf und sich etwas aneignen in Zusammenhang gebracht.

Die Haltung einer Sache, die über eine bestimmte Dauer ausgeübt wird, kann zu einem Rechtsanspruch führen, immer wenn kein  Interessenkonflikt besteht.

Sinn der Ersitzung

Im Gegenteil zur Inhaberschaft, bei der der Eigentümer über ein offizieles Dokument über den Erwerb des Eigentums verfügt, ist das Rechtsgeschäft der Ersitzung durch die Notwendigkeit entstanden, Rechte über Sachen, die verlassen wurden oder die in Benutzung von anderen sind zu wahren.

Was kann durch Ersitzung erworben werden?

Durch Ersitzung können unter anderem Immobilieneigentum, Niessbrauch, Dienstbarkeitsrechte oder Erbbaurechte erworben werden aber niemals Hypothekenrechte, Vorkaufsrechte oder Sachen aufgrund ihrer Natur, ihrer wirtschaftlicher oder sozialer Funtion oder weil das Gesetz es verbietet (öffentliches Eigetum, Gemeindeeigentum o.ä)

Formen der Ersitzung

Die beweglichen (bsp. Fahrzeuge) oder unbeweglichen Sachen (Immobilien) können vom Gesetz wegen in zwei Formen erworben werden.

  • gewöhnliche Ersitzung
  • aussergewöhnliche Ersitzung

 Bewegliche Sachen (Mobiliar, Fahrzeug, Geld, Aktien) – die gewöhnliche Ersitzung –  das Gesetz sieht eine Frist von 3 Jahren (ununterbrochene Haltung im guten Glauben), die ungewöhnliche Ersitzung – 6 Jahre (die gleichen Bedingungen wie gewöhnliche Ersitzung) vor.

Die Ersitzung von den Immobilien ist viel komplexer und das Gesetz sieht längere Fristen vor. Erworben werden Wohnungen, Landhäuser, Grundstücke, Wege.

Neben der Haltung im guten Glauben sieht das Gesetz eine Frist von 10  (in einigen Fällen 20 Jahre) bei der gewöhnlichen Ersitzung und 30 Jahren bei der aussergewöhnlichen Ersitzung einer Immobilie vor.

Auswirkungen der Ersitzung

Von Rechts wegen, erwirbt der Ersitzer das Eigentum nach Ablauf der vom Gesetz vorgegebenen Dauer. Er hat auch alle Rechte, diese neue Rechtslage zu verteidigen, seine Rechte sind rückwirkend, wie wenn er der Eigentümer bereits seit Anfang der Ersitzung wäre.

Diese komplexen Rechtsgeschäfte des Eigentumserwerbs bedürfen eine umfassende Beratung. Kontaktieren Sie unsere deutsch/spanischen Rechtsanwälte, wir begleiten Ihren Immobilienerwerb in ganz Spanien kompetent und rechtssicher.

 

 


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