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Lebenslanger Niessbrauch in Spanien

 

Erstberatung – Juristische Vorbereitung – Steuerliche Abwicklung – Grundbucheintragung

 

Praxisbeispiel:

Sie planen den Erwerb einer Immobilie in Spanien und möchten jedoch die Erbschaftssteuerfrage von Beginn an geregelt haben. Die Immobilie kostet 100.000,00 EUR und Sie sind 50 Jahre alt.

Niessbrauch:

Eine Gestaltungsmöglichkeit ist der Erwerb der Immobilie durch Ihre Kinder, oder direkt durch die Enkel, so dass Ihnen nur ein Niessbrauchsrecht lebenslang eingeräumt bleibt.

Da die Immobilie in Spanien liegt und der Niessbrauch in das spanische Grundbuch eingetragen wird, ist spanisches Recht auf die Niessbrauchsstellung anzuwenden.

Der lebenslange Niessbrauch wird als usufructo vitalicio bezeichnet. Es gibt jedoch auch den Niessbrauch, der zeitlich bespielsweise auf 5 Jahre begrenzt ist, dann spricht man von einem usufructo temporal.

Der Niessbrauchswert errechnet sich nach dem Lebensalter des Erwerbers.

Wenn Sie 50 Jahre alt sind, wäre der Niessbrauchswert 31% vom Gesamtwert, sprich 31.000,00 EUR Wert.

Der Restwert, 69.000,00 EUR ist der Kaufpreis, der von den Erwerbern des sogenannten nackten Eigentums (nuda propiedad) bezahlt werden muss.

Diese Eigentümer haben nur das dingliche Recht des Eigentums, dürfen die Wohnung jedoch nicht nutzen und auch nicht vermieten. Dieses Recht steht nur Ihnen als Niessbrauchsinhaber zu.

Sonderfall:

Sie sind bereits Eigentümer der Immobilie und möchten die Immobilie auf Ihre Kinder übertragen, um Erbschaftssteuer zu sparen, auf der anderen Seite, jedoch lebenslang noch die Nutzung der Immobilie garantiert sehen.

Die Übertragung des sogenannten nackten Eigentums an die Kinder wird in der Regel als Verkauf gestaltet, da die Grunderwerbssteuer nur 6% ITP (Staatliche Grundsatz) beträgt, dagegen die Schenkungssteuer bei 61.000,00 EUR schon alleine 6.395,00 beträgt.

In der Praxis kommt es jedoch auch häufig vor, dass der Ehemann stirbt und die Ehefrau lebenslangen Niessbrauch erhält.

Erlischt durch Tod dieser lebenslange Niessbrauch, ist nochmals eine Steuer zu bezahlen.

Beispiel:


Nehmen wir an, dass der Niessbrauchswert aufgrund des Alters der Witwe 6.010,12 EUR beträgt und das nackte Eigentum der Immobilie, welches dem Sohn sofort zufällt, 1.8030,36 EUR.

Aufgrund noch anderer Güter hat der Sohn eine Steuerlast von 10,38% zu tragen.

Kommt es jetzt zum Todesfall der Witwe und Erlöschen des lebenslangen Niessbrauchs ist vom anfänglichen Niessbrauchswert von 6.010,12 EUR zu 10,38% vom Sohn als Schlusserbe erstmals Steuern zu bezahlen.

Beachten Sie, dass der Niessbrauch in das spanische Grundbuch eingetragen wird und zuvor die entsprechende Steuererklärung abgegeben werden muss. 

Die juristische Gestaltung als auch die steuerliche Abwicklung übernehmen wir in Spanien und Deutschland.

Niessbrauch in Spanien – Pflichten und Rechte


Ein Niessbrauch an einer spanischen Immobilie ist häufig und meist sind sich die Niessbrauchsberechtigten nicht ihrer Pflichten bewusst.

Fälle des Entstehens eines Niessbrauchsverhältnisses.

  1. durch Erbschaft
  2. beim Immobilienkauf wird zur Vermeidung von Erbschaftssteuer bereits von den Eltern nur der Niessbrauch erworben und die Kinder erwerben das nackte Eigentum.

Die Rechte des Niessbrauchsberechtigten sind vergleichbar die eines Mieters, und zwar Nutzung, sei es lebenslänglich (usufructo vitalicio) oder zeitlich beschränkt, der entsprechenden Immobilie.

Die Pflichten des Niessbrauchsberechtigten sind weitreichend.

  1. Er hatte alle laufenden Nebenkosten zu zahlen
  2. Grundsteuer, Strom, Wasser, Eigentümerumlage etc.
  3. laufende Instandhaltungskosten der spanischen Immobilie

Dem wirtschaftlichen Eigentümer (nuda propiedad) bleibt die Pflicht die substanzwahrenden Investitionen zu zahlen. 
Bsp: Dachausbesserung, etc.

Der Niessbrauchsberechtigte muss zum Beispiel auf seine Kosten die Kacheln der Küche ersetzen lassen.

Bei der Eigentümerumlage ist der monatliche Beitrag vom Niessbrauchsberechtigten zu zahlen, wogegen sogenannte Sonderzahlungen (derramas) durchaus dem wirtschaftlichen Eigentümer obliegen koennen.

Strittig ist, ob der Bau eines Aufzuges vom wirtschaftlichen Eigentümer zu zahlen ist, aber davon ist auszugehen, genauso die Reparatur von Wasserschäden.

HINWEIS:


Beachten Sie, dass der Niessbrauchsberechtigte nur Notreparaturen, die die Substanz der Immobilie erfassen, ohne vorherige Zustimmung des wirtschaftlichen Eigentümers ausführen lassen darf und dann erst später einen Kostenersatzanspruch hat.

Wohnrecht und Niessbrauch (usufructo) bei Schenkungen zwischen Familienangehörigen.

Fallbeispiel:

Der Vater verschenkt seinem Kind die spanische Immobilie und möchte lebenslang die Immobilie noch nutzen können, aber beim Tod keine Erbschaftssteuer in Spanien durch den Erben zahlen zu müssen.

Vorteil:

Niessbrauchsrecht – wird im Grundbuch eingetragen, ist somit auch gegen Verkäufe der Immobilie geschützt. Das Niessbrauchsrecht bleibt auch bestehen, wenn der Vater in das Altersheim geht und die Wohnung vermietet. Der Vater erhält den Mietzins, muss aber auch die laufenden Kosten wie Grundsteuer etc. von der spanischen Immobilie zahlen.

Vorteil:

Wohnrecht (derecho de habitacion) – zeitlich bestimmt – wenn der Vater in das Altersheim geht, dann erlischt das Wohnrecht. Der Vater hat keinen Anspruch auf die Mietzinsen aus Vermietung. Wichtig, wenn Sozialversicherungsträger versuchen Pflegekosten zu pfänden.

Fazit:

Das Niessbrauchsrecht ist weitreichender als das Wohnrecht. Deshalb ist das Niessbrauchsrecht steuerlich auch teurer, die Bemessungsgrundlage bei einem 60-jährigen Niessbrauchsberechtigten ist 29% vom steuerlichen Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Verkehrswert von 100.000 EUR, ist das Niessbrauchsrecht 29.000 EUR Wert, während das Wohnrecht nur 21.750 EUR steuerlichen Wert hat.


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