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Immobilienkauf in Spanien – 2019 – Checkliste

 

1. Privater Kaufvertrag-Reservierung-Optionskauf

2. Anzahlung auf den Kaufpreis

3. Vertragsklauseln und Vorsichtgebot

4. Uebergabetermin – Besitzerlangung

5. Lastenfreiheit, Mieterfreiheit

6. Bankkonto in Spanien

7. Hypothek und Erbschaftssteuerminderung

8. Notartermin – notarielle Kaufurkunde – Kaufpreiszahlung -Eigentums – Besitzübergang der Immobilie – Vollmacht

Steuerberater / Anwalt – obligatorische steuerlicher Vertreter in Spanien für Nichtsteuerresidenten

9. Steuerliche und rechtliche Abwicklung nach dem Notartermin Steuerlasten von Verkäuer und Käufer

10. Nebenkosten des Immobilienkaufes in Spanien für den Käufer

11. Steuerpflichten des Käufers nach dem Immobilienkauf in Spanien

12. Erbschaftsssteuer Spanien – Nachlassplanung

13. Steuerpflichten des Verkäufers nach dem Immobilienverkauf in Spanien

14. Dokumente

a. Vom Verkäufer vorzulegen

b. vom Käufer vorzulegen

 

 Kurze Erläuterung – ene vollständge Beratung erhalten Sie durch unsere deutschprechende deutsch-spanische Rechtsanwälte, spezialisiert auf Immobilienrecht und Baurecht in Spanien. Wir betreuen Sie spanienweit.

 

1. Privater Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

 

In der Regel wird einn Reservierungsvertrag beim Makler unterschrieben. Danach folgt ein privater Optionskaufvertrag mit 10 % Anzahlung und 3 Monate Frist bis zum Notartermin. Es wird eine Strafklausel vereinbart, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss, wenn er vom Vertrag zurücktritt und der käufer bei Rücktritt seine Anzahlung verliert.

TIPP:  Wir empfehlen stets aus Käufersicht die 10%ige Anzahlung zu vermeiden. Meist kann mit einer Reservierung von 1.500 EUR direkt zur Vorbereitung der endgueltigen Kaufvertragsurkunde uebergegangen werden. Mehr Rechtssicherheit für den Immobilienkäufer in Spanien.

 

2. Anzahlung-Arras

 

Die Anzahlung sollte 10 % vom Kaufpreis nicht überschreiten. Wir empfehlen die Verwaltung der Anzalung auf dem Treuhandkonto unserer Kanzlei, bis zum endgültigen Notartermin.

 

3. Vertragsklauseln und Vorsichtsgebot

 

Die sogenannten Arras Vereinbarungen sind üblich, und gleichermassen, gefährlich, wenn nicht genau definiert ist, wie die Parteien und bis wann sie ihre Pflichten erfüllen müssen. ARRAS heisst, dass der Käufer seine Anzahlung von 10% auf den Kaufpreis verliert, wenn er vom Kauf der Immobilie Abstand nimmt. Der Verkäufer muss die Anzahlung zurueckzahlen, als ein Reugeld in gleicher Hoehe.

TIPP: contrato de arras – diese Vertraege sind privatschriftlich abgeschlossen risikobehaftet, da die Arras Klausel verschieden definiert werden kann, zum Beispiel dass die 10% Reugeldzahlung nicht vom Endkaufpreis abgezogen wird.

 

4. Übergabetermin – Besitz an der spanischen Immobilie

 

Der Besitzübergang als auch der Eigentumsübergang findet bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages ( Escritura ) statt. Es gibt keine Auflassung wie in Deutschland und der Grundbucheintrag in Spanien ist nicht rechtsbegründend, aber strengstens zu empfehlen, um einen nochmaligen Verkauf zu vermeiden und die Registerpublizität zu erlangen.

TIPP: Gutglaubensschutz

 

5. Lastenfreiheit, Mieterfreiheit

 

Die Prüfung des Grundbuches, Kataster, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass und Schuldenfreiheitsabfrage bei Gemeinden und Eigentümergemeinschaft sind üblich. Achtung ist geboten, obgleich ein Grundbuchauszug einfach strukturiert ist, empfehlen wir stets die Analyse durch unsere Rechtsanwälte, da die scheinbare Lastenfreiheit bei „cargas“ nichtimmer eine Lastenfreiheit bedeutet, sehen Sie nur die afecciones fiscalessteuerliche Lasten.

TIPP: Besondere Vorsicht ist bei Immobilienkäufer mit der Immobilie für unterbezahlte Erbschaftssteuer haftet.

 

6. Bankkonto in Spanien.

 

Trotz der SEPA Einführung in ganz Europa, empfehlen wir weiterhin ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen, da viele Gemeinde noch immer nicht die laufenden Kosten von Abfall, Grundsteuer, Wasser, etc von ausländischen Konten einziehen.

TIPP: Bankgebühren sollten keine entstehen.

 

7. Hypothek und Erbschaftssteuerminderung.

 

Eine bis zu 70 %ige Finanzierung ist in Spanien durchaus, möglich, und die Kosten der Hypotheken variieren, ob Sie eine Immobilie als Erstwohnsitz oder eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben. 

TIPP: Erbschaftssteuer in Spanien sparen: Wenn der Darlehensgeber nicht der Erbe wird, dann ist die Hypothek erbschaftssteuermindernd.

 

8. Notartermin

 

-notarielle Kaufurkunde – Kaufpreiszahlung durch Bankscheck – Eigentums – Besitzübergang der Immobilie –

Vollmacht Steuerberater / Anwalt – obligatorischer steuerlicher Vertreter in Spanien für Nichtssteuerresidenten.

Bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde erfolgt die Eigentums und Besitzübertragung durch Schlüsselübergabe und Zug um Zug gegen Übergabe des Restkaufpreises, in der Regel durch Übergabe eines spanischen bankbestätigten Schecks. Sollten Sie als Immobilienkäufer nicht dauerhaft in Spanien leben, dann ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie einen steuerlichen Vertreter in Spanien benennen, hier steht Ihnen unser Steuerberater in Spanien, D.Luickhardt, zur Verfügung.

 

9. Steuerliche und rechtliche Abwicklung nach dem Notartermin

 

Steuerlasten von Verkäufer und Käufer.

Der Käufer hat folgende steuerliche Verpflichtungen:

a. Zahlung der Grunderwerbssteuer, je nach Region zwischen 6,5 – 11 % vom

Immobilienkaufpreis, soweit dieser verkehrswertgerecht ist.

b. die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) hat der Verkäufer zu zahlen,

wobei der Käufer diesen Steuerzahlbetrag vom Kaufpreis einbehält, wenn

der Verkäufer ein Nichtssteuerresident in Spanien ist.

c. Ebenso behält der Käufer der Immobilie 3 % IRNR, vom Kaufpreis zurück

und zahlt diese innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde ein .

Der Verkäufer erhält die Rückbehälte des Käufers auf seine Steuerschuld

angerechnet und muss die Gewinnsteuer innerhalb von 4 Monaten nach dem

Notartermin in Spanien erklären .

Ab dem 1.1.2016 gibt es steuerliche Veränderungen, der Steuerssatz sinkt für

EU Bürger.

2018: 19 %

2019: 19 %

 

11. Steuerpflichten des Käufers nach dem Immobilienkauf in Spanien.

 

Nach dem Immobilienkauf:

a. muss bei Vermietung einmal im Quartal der Nettogewinn in einer

Steuererklärung der spanischen Finanzbehörde gemeldet werden.

b. Ohne Vermietung und als Zweitwohnung muss einmal jährlich die

Nichtresidentensteuererklärung abgegeben werden. Nutzen Sie unser

Steuerberaterservice in Spanien.

c. In Deutschland müssen die Mieteinkünfte aus Spanien ebenso in der

Einkommensteuererklärung angegeben werden.

 

12. Erbschaftssteuer Spanien – Nachlassplanung.

 

Trotz des Urteils vom EugH vom 03.09.2014 und der erbschaftssteuerlichen Gleichstellung von Steuerresidenten und Nichtssteuerresidenten in Spanien, ist die Erbschaftssteuer in Spanien hoch. Sobald Sie in Spanien eine Immobilie haben, dann ist die Immobilie Grund für die Erbschaftssteuerpflicht in Spanien. Sie können vorsorgen, indem die Kinder schon direkt das wirtschaftliche Eigentum (nuda propiedad ) erwerben und Sie als Eltern nur den lebenslangen Niessbrauch.

TIPP: SL Spanien: Bei hochwertigen Immobilien über 250.000 EUR Kaufpreis, und Investorengemeinschaften kann die Einschaltung einer Vermögenshaltungsgesellschaft in Form einer spanischen GmbH (SL) durchaus empfehlenswert sein.

 

13. Steuerpflichten des Verkäufers nach dem Immobilienverkauf in Spanien.

 

Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten nach dem Notartermin dieGewinnsteuer in Spanien abzugeben, wenn der Verkäufer Nichtssteuerresident in Spanien ist Der 3%bige Rückbehalt entbindet keinesfalls von der Abgabe der Gewinnsteuererklärung. In der Gewinnsteuererklärung muss ein steuerlicher Vertreter in Spanien benannt werden.

 

TIPP: Die Nichtangabe eines steuerlichen Vertreters und Zustellungsbevollmächtigten in Spanien kann schwerwiegende Folgen haben. In der Praxis haeufen sich die Fälle, in denen die spanische Finanzbehörde Steuerbescheide auf die Gewinnsteuer an die Anschrift der verkauften Immobilie zustellen und diese dann ohne Kenntnis vom Immobilienkäufer rechtskräftig werden. Spaeter vollstreckt die spanische Finanzbehörde in Deutschland und die Verteidigung gegen den rechtskräftigen Steuerbescheid ist problembehaftet.

Immobilienkauf in Spanien – Dokumente

Vom Verkäufer vorzulegen

Kaufurkunde.
Letzter Grundsteuerzahlbeleg (IBI), Strom, Wasserrechnungen. Abfall.
Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Schuldenfreiheit.
NIE- spanische Steuernummer
Gültiger Personalausweis oder Reisepass.
Energiepass.
ggf. CTI Gebäude TÜV Bescheinigung, wenn es ein Einzelhaus ist, welches älter als 25 Jahre ist.
Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad

TIPP: Die Steuerpflichten der Gewinnsteuererklärung in Spanien ist ernst zunehmen, da mittlerweile in ganz Europa vollstreckt wird. Stets zu empfehlen ist eine effiziente Verteidigung schon im steuerlichen Festsetzungsverfahren.
Hier stehen wir Ihnen mit Erfahrung und professionellem Handwerkszeug als Steuerberater und Rechtsanwaelte in Spanien zur Verfuegung.

Vom Käufer vorzulegen

Gültiger Personalausweis oder Reisepass
NIE – spanische Steuernummer
Spanischer Bankscheck über den Kaufpreis mit Ausgangskontoangabe
Belege der Anzahlungen mit Kontenangabe

TIPP: Nutzen Sie unseren Architektenservice der Immobilienbewertung, und Baumangelkontrolle, so dass Sie nicht nur rechtssicher erwerben, sondern auch
baumangelfrei.

 

 


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