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Vorkaufsrecht

 

Spanisches Immobilienrecht mit Fallstricken beim Immobilienkauf

 

Immobilienkäufe werden von unserer deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei sorgfältig vorbereitet und abgewickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in der meist hohen Investitionssumme, sondern auch weil das spanische Immobilienrecht Tücken hat, die man zu beachten hat.

Ein existierendes Vorkaufsrecht in Spanien an einer spanischen Immobilie oder Liegenschaft ist nicht notwendigerweise im Grundbuch einzutragen.

In der Kombination, dass in Spanien oftmals in der notariellen Kaufurkunde der Kaufpreis unterverbrieft wird, kann sich eine vermögenstechnisch gefährliche Situation entwickeln, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zum notariell beurkundeten Kaufpreis ausübt. Sie als Käufer verlieren nicht nur das erworbene Immobilieneigentum, sondern unter Umständen auch den nicht offiziellen Aufpreis.

Vorkaufsrechte befinden sich in verschiedensten Bereichen des spanischen Immobilienrechts, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Baurecht und Bodenrecht. Nicht abschliessend seien genannt: Vorkaufsrechte von Miteigentümern, von Nachbarn bei ländlichen Grundstücken, Mietern von Immobilien und Wohnungen, etc.

Vorkaufsrechte bestehen in Spanien aufgrund gesetzlicher Regelung oder vertraglicher Vereinbarung, und diese sind ohne Rechtskenntnisse für den Immobilienkäufer nicht ersichtlich, haben aber schwerwiegende Folgen, in dem der Vorkaufsberechtigte die Immobilie zum Eigentum erwerben kann und der Käufer den Kaufpreis vom Vorkaufsberechtigten zurückerhält. Ein Schnäppchen Immobilienkauf in Spanien könnte an einem Vorkaufsrecht scheitern.

Die vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechte müssen im Grundbuch eingetragen sein, sonst sind sie gegenüber dem Käufer nicht wirksam. Gefährlicher sind die gesetzlichen Vorkaufsrechte, die nur ein Rechtsanwalt im spanischen Immobilienrecht tätig, kennt.

 

Gesetzliche Vorkaufsrechte können sein:

  • zwischen Immobilienmiteigentümern
  • Nachbarn – hierzu erging das aktuelle Urteil vom April 2016, in dem das oberste spanische Zivilgericht ein Urteil der Vorinstanzen aufgelöst hat, da alleine das Nachbarverhältnis nicht ausreicht, um ein Vorkaufsrecht zu begründen, sondern die Immobilie darf nicht teilbar sein und im Grundbuch als einheitliche Liegenschaft (finca) eingetragen sein.
  • Miterben
  • Mieter
  • Pächter (auch bei Fruchtpacht)
  • vom spanischen Staat, Gemeinden, etc

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechtes (sogenanntes retracto legal) ist, dass ein Kaufvertrag wirksam geschlossen wurde und dass die Frist eingehalten wird, in der Regel sind es 9 Kalendertage nach Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten oder nach Eintragung im spanischen Grundbuch. Diese Frist kann aufgrund des Rechtsgrundes variieren.

 

HINWEIS:

Sie sollten keinesfalls Erbschaftsanteile erwerben, ohne rechtliche Beratung, da hier in der Regel Vorkaufsrechte bestehen, um die Gemeinschaft vor Fremden zu schützen. In der Praxis häufig ist, dass der Mieter der Immobilie ein Vorkaufsrecht hat. Besonders zu beachten ist hier, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes erst beginnt, wenn der Mieter über den Verkauf benachrichtigt wurde.

Der Mieter muss zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, den gesamten Kaufpreis zahlen, und hat 30 Tage Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben.

Sobald eine Immobilie vermietet ist, ist vom Immobilienkäufer ein Anwalt aufzusuchen, da die Vorkaufsrechte und der bestehende Mietvertrag geprüft werden muss, ob dieser kündbar ist. Desweiteren ist der Mieter schnellstmöglich vom Verkauf in Kenntnis zu setzen, um die 30 Tagefrist in Gang zu setzen, am 31.Tag hat der Mieter sein Vorkaufsrecht über die konkrete Immobilie verloren.

Ein weiterer Anwendungsfall ist, dass 2 Eigentümer eine spanische Immobilie im Eigentum haben, sogenanntes Miteigentum. Hier gilt die 9 Tage Frist nach Kenntnis des Immobilienverkaufes.

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Immobilienkauf Servicepaket zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

 

Immobilienkauf in Spanien mit Mietern:

Bei jedem Immobilienkauf ist eine ordentliche und umfassende Kontrolle der rechtlichen Lage der Immobilie durchzuführen. Ist eine Wohnung vermietet, dann schliesst dies zwar einen Immobilienkauf nicht aus, aber es ist Vorsicht geboten. Der Mieter kann ein Vorkaufsrecht haben, damit könnte er den Immobilienkauf verhindern. Sollte das Mietverhältnis in das Grundbuch eingetragen sein, dann ist der Erwerber der Immobilie an den Mietvertrag gebunden. Dasselbe gilt, wenn zwar der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber der Immobilienkäufer von der Vermietung anderweitig Kenntnis haben konnte. Nur wenn diese Fallgestaltungen nicht gegeben sind, kann der Immobilienkäufer den  Mieter nach Erwerb kündigen, und zwar mit einer 3 Monatsfrist. 

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, um mit Rechtssicherheit eine Immobilie in Spanien zu erwerben.

 


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