Jährliche Meldepflicht bei Kurzzeitvermietung in Spanien

Was Inhaber einer NRU jetzt wissen müssen

Die Kurzzeitvermietung in Spanien ist in den letzten Jahren zunehmend reguliert worden. Mit einem neuen königlichen Dekret ist nun eine zusätzliche jährliche Meldepflicht eingeführt worden, die viele Immobilieneigentümer betrifft – häufig ohne dass ihnen das bewusst ist.

Besonders relevant ist diese Pflicht für Eigentümer, die bereits eine Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung (NRU bzw. NRUA) erhalten haben.

Denn:

Die Meldung ist auch dann erforderlich, wenn im betreffenden Jahr gar nicht vermietet wurde.

1. Rechtlicher Hintergrund: Was hat sich geändert?

Grundlage der neuen Regelung ist das Königliche Dekret 1312/2024.
Es führt eine jährliche Informationspflicht für Kurzzeitvermietungen ein, die über die spanischen Grundbuchämter (Registro de la Propiedad) abgewickelt wird.

Wichtig:
Es handelt sich nicht um eine einmalige Maßnahme, sondern um eine dauerhafte, jährlich wiederkehrende Pflicht, die sich jeweils auf das Vorjahr bezieht.

 2. Wer ist von der Meldepflicht betroffen?

Betroffen sind alle Eigentümer, die für ihre Immobilie eine der folgenden Nummern erhalten haben:

• NRU
• NRUA

also eine offizielle Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung.

Entscheidend ist:

Die Pflicht besteht unabhängig davon,

• oder ob die Immobilie im gesamten Jahr leer stand
• ob tatsächlich vermietet wurde

Gerade dieser Punkt wird häufig übersehen.

3. Welche Frist gilt?

Die Meldung muss jährlich im Februar erfolgen.

Für den ersten relevanten Zeitraum gilt:

• 01.02.2026 bis einschließlich 02.03.2026

Gemeldet werden die Daten des Vorjahres.

4. Was muss konkret gemeldet werden?

Eingereicht wird ein sogenanntes Informationsmodell für Kurzzeitvermietungen.
Die Meldung erfolgt elektronisch oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt.

Zu den meldepflichtigen Angaben gehören unter anderem:

• die Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• der Zweck der Vermietung, z. B.
  • touristisch
  • beruflich
  • Studium
  • medizinisch
• die Anzahl der Gäste
• Ein- und Auszugsdaten der im betreffenden Jahr begonnenen Kurzzeitmietverhältnisse

Die Meldung erfolgt gesammelt für das jeweilige Jahr.

5. Wie erfolgt die Abgabe technisch?

Die Einreichung erfolgt über:

• die Anwendung „N2“
• mit einer Datei im XBRL-Format

Die Anwendung wird vom Colegio de Registradores de España bereitgestellt.
Abgeben kann:

• der Eigentümer selbst, oder
• eine bevollmächtigte Person, z. B. ein Verwalter oder Berater.

6. Besonderheit: Mehrere NRUs oder mehrere Immobilien

Hier liegt in der Praxis ein besonders hohes Fehlerrisiko.

Grundregel:

• Pro CRU (Grundbuch-Referenz) ist ein Jahresdeposit einzureichen.

Wichtig:

• In diesem einen Deposit müssen alle NRUs enthalten sein, die zu dieser Immobilie gehören.

Konsequenz bei Fehlern:

• Werden einzelne NRUs nicht gemeldet, können genau diese Nummern widerrufen werden – auch wenn andere korrekt gemeldet wurden.

7. Was passiert, wenn nicht gemeldet wird?

Das Dekret sieht klare Folgen vor, unter anderem:

• Widerruf der Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• Meldung an die zentrale digitale Mietplattform des spanischen Wohnungsministeriums
• Einschränkung oder Untersagung der Vermarktung der Immobilie auf Online-Plattformen

Es geht dabei nicht um eine sofortige Sanktion, sondern um den Verlust der formalen Grundlage für die Kurzzeitvermietung.

8. Häufige Fragen aus der Praxis (FAQ)

Muss ich melden, wenn ich gar nicht vermietet habe?
Ja. Die Meldepflicht besteht unabhängig von einer tatsächlichen Vermietung.

Gilt die Pflicht auch bei mehreren Immobilien?
Ja. Jede Immobilie mit NRU muss korrekt berücksichtigt werden.

Kann mein Verwalter die Meldung übernehmen?
Ja, sofern eine entsprechende Beauftragung besteht.

Ist die Meldung kompliziert?
Die rechtlichen Anforderungen sind klar, die technische Umsetzung (XBRL/N2) ist für viele Eigentümer jedoch ungewohnt.

9. Unterstützung bei der Umsetzung

In der Praxis zeigt sich, dass die meisten Fehler nicht in der Pflicht selbst, sondern in der unvollständigen oder fehlerhaften Abgabe entstehen – insbesondere bei mehreren NRUs oder wechselnden Vermietungssituationen.

Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei:

• der Prüfung Ihrer Meldepflicht
• der Zusammenstellung der erforderlichen Daten
• der fristgerechten elektronischen Einreichung

Eine individuelle Prüfung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn mehrere Immobilien oder Registrierungsnummern betroffen sind.

Fazit

Die neue jährliche NRU-Meldepflicht ist kein Randthema, sondern betrifft viele Immobilieneigentümer in Spanien – auch ohne aktive Vermietung. Wer die Frist und die formalen Anforderungen kennt, kann jedoch rechtzeitig und strukturiert reagieren.

Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die konkrete Umsetzung kann vom Einzelfall abhängen.

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Klage auf Berichtigung des Grundbuchs

Artikel 40 LH – Überblick

Artikel 40 regelt die Berichtigung von Eintragungen im Grundbuch, wenn diese nicht mit der tatsächlichen rechtlichen Situation übereinstimmen. Die Klage kann eingereicht werden, wenn:

• Ein Recht nicht eingetragen ist.
• Ein Recht falsch eingetragen ist.
• Ein Eintrag die Rechte Dritter verletzt.

Typische Ursachen für Berichtigungen

1. Nicht-Eintragung eines Rechtsverhältnisses
   → Berichtigung durch:
   • Eintragung des fehlenden Titels.
   • Reanudación del tracto sucesivo (Wiederherstellung der Eigentumskette).
   • Gerichtliche Entscheidung.
2. Erlöschen eines eingetragenen Rechts
   → Berichtigung durch Löschung gemäß Titel IV oder durch ein spezielles Verfahren.
3. Fehler oder Nichtigkeit eines Eintrags
   → Berichtigung nach Titel VII LH.
4. Falscher oder fehlerhafter Titel
   → Berichtigung nur mit Zustimmung des eingetragenen Eigentümers oder durch gerichtliche Entscheidung.

Gerichtliches Verfahren mit Zuständigkeit der Gerichte am Belegenheitsort der Immobilie

• Klagegegner: Alle Personen, die durch den fehlerhaften Eintrag begünstigt wurden.
• Verfahren: Declarativo (ordentliches Zivilverfahren).
• Kosten: Bei vollständiger Ablehnung trägt der Kläger die Kosten.

Fallbeispiele:

• Ein Grundstück ist im Grundbuch als Alleineigentum eines Ehepartners eingetragen, obwohl es im gesetzlichen Güterstand der sociedad de gananciales erworben wurde. Die andere Partei kann eine Berichtigungsklage einreichen, um ihren Anteil geltend zu machen.
• Ein anderer häufiger Fall in der Praxis ist, dass ein Erbe im Grundbuch eingetragen wird und später stellt sich heraus, dass er nicht Erbe wurde, da das Testament erfolgreich angefochten wurde.

Schutz Dritter

 Die Berichtigung darf nicht die Rechte Dritter verletzen, die das Grundstück gutgläubig und entgeltlich erworben haben, während der fehlerhafte Eintrag gültig war.

Quelle

Artikel 40 des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria):

„Die Berichtigung des Registers kann nur von dem Inhaber des Eigentums oder dinglichen Rechts beantragt werden, das nicht eingetragen ist, falsch eingetragen ist oder durch einen ungenauen Eintrag verletzt wird, und erfolgt nach folgenden Vorschriften:

a) Wenn die Ungenauigkeit darauf beruht, dass ein immobilienrechtliches Verhältnis keinen Zugang zum Register hatte, erfolgt die Berichtigung: erstens durch Eintragung des entsprechenden Titels, sofern dies möglich ist; zweitens durch Wiederaufnahme der aufeinanderfolgenden Eigentumsübertragungen gemäß Titel VI dieses Gesetzes; und drittens durch gerichtliche Entscheidung, die die Berichtigung anordnet.

b) Wenn die Ungenauigkeit auf die Erlöschung eines eingetragenen oder vermerkten Rechts zurückzuführen ist, erfolgt die Berichtigung durch die entsprechende Löschung gemäß Titel IV oder durch das Freigabeverfahren gemäß Titel VI.

c) Wenn die Ungenauigkeit auf die Nichtigkeit oder einen Fehler eines Eintrags zurückzuführen ist, wird das Register gemäß Titel VII berichtigt.

d) Wenn die Ungenauigkeit auf Falschheit, Nichtigkeit oder Mängel des Titels zurückzuführen ist, der den Eintrag veranlasst hat, und allgemein auf jede andere nicht zuvor genannte Ursache, erfordert die Berichtigung die Zustimmung des Inhabers oder, falls diese nicht vorliegt, eine gerichtliche Entscheidung.

In Fällen, in denen die Berichtigung gerichtlich beantragt werden muss, richtet sich die Klage gegen alle Personen, denen der zu berichtigende Eintrag ein Recht gewährt, und wird nach den Vorschriften des entsprechenden Erkenntnisverfahrens durchgeführt. Wird die Berichtigungsklage vollständig abgewiesen, trägt der Kläger die Kosten; wird sie nur teilweise abgewiesen, entscheidet der Richter nach eigenem Ermessen.

Die Berichtigungsklage ist untrennbar mit dem Eigentum oder dinglichen Recht verbunden, aus dem sie abgeleitet wird.

In keinem Fall darf die Berichtigung des Registers die Rechte Dritter beeinträchtigen, die während der Gültigkeit des als ungenau erklärten Eintrags in gutem Glauben und gegen Entgelt erworben wurden.“

Hinweis zur Reform durch das Gesetz LO 1/2025:
Nach der Reform durch die LO 1/2025 vom 2. Januar gelten alle Verweise auf Einzelrichter als Verweise auf die entsprechenden Kammern der Instanzgerichte. Ab dem 03.04.2025 ist für die Zulassung von Zivilklagen der vorherige Versuch einer alternativen Streitbeilegung (MASC) erforderlich.

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Immobilienkauf in Spanien

Deckungsgleichheit zwischen Kataster und Grundbuch

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien, sei es ein Apartment auf Teneriffa, oder eine Finca in Andalusien oder das freistehende Anwesen auf Mallorca oder Lanzarote müssen seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 13/2015 mit Ausführungsverordnung, also seit dem 01.11.2015, Kataster und Grundbuch in Bezug auf die Quadratmeterzahlen übereinstimmen.

Kataster

Das Kataster ist eine staatliche Behörde, die dem Finanzministerium untersteht. Dort werden alle Flächenmasse von Immobilien und Grundstücken in Spanien erfasst, mit dem Zweck, dass die Gemeinden die Grundsteuer berechnen und erheben können.

Grundbuch

Das Grundbuch ist dagegen durch das Hypothekengesetz geregelt und hat von der Zielsetzung nichts mit dem Kataster zu tun, da im Grundbuch das Eigentumsrecht , Kaufverträge und Lasten wie Hypotheken eingetragen werden.

Das Grundbuch wird von einzelnen Ämtern, in deren Bezirk geführt und untersteht dem Justizministerium.

Eine Eintragung eines Eigentümers in das Grundbuch hat öffentlichen Glauben und jeder Käufer kann auf die Richtigkeit und Legitimation des eingetragenen Eigentümers der Immobilie vertrauen.

Geschichtlich hatte das Grundbuch jedoch keine Gutglaubenswirkung auf die Quadratmeter und Flächenmasse einer Immobilie, sondern hierfür gab es das Kataster.

Dies galt bis zum Jahre 2015 und ab dem 01.11.2015 müssen auch die Flächenmasse zwischen Grundbuch und Kataster koordiniert und deckungsgleich sein.

Beispiel

Sie kaufen eine Finca in Almería und diese hat 1000 qm Grundfläche im Kataster und 1500 qm im Grundbuch.

Dieser Immobilienkauf ist rechtlich nicht zu empfehlen, da diese Abweichung zu Grenzstreitigkeiten führen können, schließlich fehlen im Kataster 500 qm.

Der Verkäufer müsste von einem Architekten Georeferenzen erstellen lassen und dann festlegen, welcher Wert von Kataster oder Grundbuch mit der Realität übereinstimmt und entsprechend anpassen.
Erst dann kann der Immobilienkäufer die Finca in Andalusien mit Rechtssicherheit erwerben.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Apartment auf Teneriffa, im Grundbuch stehen 80 qm und im Kataster 120 qm, die mit der Realität übereinstimmen.

In diesem Falle, muss beim Grundbuchamt die Katasterbeschreibung zur Anpassung eingereicht werden.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Einfamilienhaus, und die 1500 qm Grundstücksfläche sind im Grundbuch richtig angegeben, doch im Kataster nur 1000 qm.

In diesem Falle muss ein Gutachten von einem Architekten mit den sogenannten Goereferenzen angefertigt und beim Kataster zur Abänderung eingereicht werden.

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