Hinterlegung der Anzahlung beim Immobilienkauf

Anderkonto – treuhänderische Verwahrung

Die Hinterlegung von einer Anzahlung bei einem Immobilienkauf ist in der Praxis sehr häufig, sei es bei dem Makler, bei dem Verkäufer der Immobilie, bei der Rechtsanwaltskanzlei Legalium, die eine spezielle treuhänderische Verwahrung vergleichbar einem Anderkonto anbietet.

Das Risiko eines Rechtstreites kann nur vermindert werden, wenn im spanischen Kaufvertrag der Immobilie das Treuhand und Verwahrungsverhaeltnis ausreichend bestimmt ist.

Typische Fälle aus der Praxis im spanischen Immobilienrecht

Arras (Anzahlung) beim Immobilienkauf.

Die sogenannte Arras Klausel besagt, dass der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er nicht in einer vereinbarten Frist den Restkaufpreis der Immobilie bezahlt und beim Notar die notarielle Kaufurkunde unterschriebt und der Verkäufer muesste die doppelte Anzahlung zurückzahlen, wenn der Verkäufer den Vorkaufvertrag zum Immobilienkauf nicht erfüllt.

Fallbeispiel von RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht

1. 1. Der Käufer hinterlegt 10% des Kaufpreises als Anzahlung beim Makler auf Teneriffa.

      Es kommt nicht zum Verkauf, da der Käufer kein Interesse mehr hat. Trotzdem fordert der Immobilienkäufer die Anzahlung zurück.

   2. Der Käufer hinterlegt die 10% Anzahlung beim Notar in Barcelona auf einem Konto des Notars (nicht Anderkonto) und der Käufer kauft schließlich die Immobilie nicht, da eine Hypothekenvollstreckung auf der Immobilie lastet. Der Käufer möchte die Anzahlung zurück.

Merke

In Barcelona und Katalonien gibt es seit dem Jahre 2018 eine besondere Regelung für Hinterlegungen von Anzahlungen von Immobillienkäufen beim Notar, welches wir in einem separaten Beitrag erläutern.

Aktuelle Gerichtsentscheidung, veröffentlicht am 16.05.2019

Mit einem Urteil des Strafgerichts Nummer 6 von Málaga, veröffentlicht am 16.05.2019, wird ein Makler zu 1 Jahr und 9 Monate Gefängnisstrafe verurteilt, da er von einem potentiellen Immobilienkäufer 3.300,00 EUR angenommen hat.

Dieser Betrag sollte als Anzahlung für einen Immobilienkauf von 36.000,00 EUR verrechnet werden und obgleich der Immobilienkauf in Málaga nicht zu Stande kam, weigerte sich der Immobilienmakler, den Betrag zurückzuzahlen.

Weiterlesen

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen, erstreitet mit seinem Legalium Team Ihr Recht bei den Gerichten auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera, Madrid, Barcelona, Girona, Tarragona und Málaga.

Urteil Berufungsgericht Barcelona

Die Rechtsprechung mit dem Urteil vom Berufungsgericht Barcelona in der Sache 706/2014 beschreibt das Verwahrungsverhältnis der Anzahlung als „contrato real“, dingliches Vertragsverhältnis.

Typische Hinterlegungsklausel

Es wird vereinbart, dass der Notartermin bis zum 20.03.XX stattfindet und die Restkaufpreiszahlung zu erfolgen hat und im Falle der Nichterfüllung gelten die Regelung des „acta de deposito“ – Hinterlegungsvertrag, hier mit dem Notar.

Dieser muss genaustens regeln, was bei Nichterfüllung des Immobilienkaufes von Seiten des Verkäufers oder Käufers der Immobilie mit dem hinterlegten Betrag erfolgt.

Service

RA D.Luickhardt, und sein Legalium Team bietet Ihnen die vollständige Vertragskontrolle und Vertragsanpassung der notariellen Hinterlegungsurkunde und schliesslich des Kaufvertrages, mit deutscher Erläuterung der rechtlichen Problematik und Lösung.

Der Hinterleger hat damit ein Vertragsverhältnis mit dem einzahlenden Hinterleger nach Art.1763 ss CC (spanisches Immobilienrecht: Zivilgesetzbuch).

Problematisch wird die Sache, wenn der Hinterleger den Vorkaufvertrag über die Immobilie nicht erfüllt.

Dann gilt nicht mehr der Herausgabeanspruch aus Hinterlegungsvertrag, sondern es muss angenommen werden, dass Verkäufer und Käufer als Hinterleger anzusehen sind.

Schliesslich wäre der Kaufvertrag nicht Stande genommen, auch nicht als verbindliche Kaufzusage, wenn die Anzahlung von 10% nicht hinterlegt worden wäre.

Damit sind Verkäufer und Käufer gleichermassen berechtigt die Anzahlung zu erhalten.

Urteil Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria

In einem Urteil vom Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria aus dem Jahre 2013 hat das Gericht den Kaufvertrag über die Immobilie geprüft und nach diesem Kaufvertrag entschieden, wer Anspruch auf die 10% Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie hat.

In diesem Falle durfte der Makler nicht an eine Partei den hinterlegten Betrag auszahlen, sondern musste auf eine gerichtliche Entscheidung warten, die entscheidend, wer das hinterlegte Geld erhält.

Service

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket mit Anderkonto für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Girona, Madrid und Malaga.

Wir prüfen Ihr Vertragsverhältnis und vertreten auch gerichtlich in ganz Spanien, mit persönlicher Beratung auf deutsch in Spanien und in Deutschland.

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Mieteinnahmen in Spanien

Regionale Steuervergünstigungen – Kanarische Inseln

Mit Wirkung seit dem 5. Dezember 2018 werden die regionalen Steuervergünstigungen für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz geändert und drei neue Vergünstigungen geschaffen: für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für die Vermietung zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten.

DLeg Canarias 1/2009 Art.14, 15, 15 bis, 15 ter y 15 quater redacc L Canarias 4/2018 Art.1.I, BOCANA 4-12-18
L Canarias 4/2018 disp.final 2ª, BOCANA 4-12-18
 

Die wichtigsten Neuerungen sind wie folgt:

A. Die Vergünstigungen für Investitionen in einen gewöhnlichen Wohnsitz und für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes werden geändert.

1) Vergünstigung für Investitionen in den gewöhnlichen Wohnsitz.

Der anzuwendende Prozentsatz der Vergünstigung wird wie folgt geändert:

2) Vergünstigung für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes.

Der Prozentsatz der Vergünstigung und die Grenze der Vergünstigung werden auf 20% der in der Steuerperiode gezahlten Beträge erhöht, mit einem Höchstbetrag von 600 Euro pro Jahr.

Hinsichtlich der Anforderung, dass die für die Miete gezahlten Beträge 10 % der in der Steuerperiode erzielten Erträge übersteigen müssen, wird festgelegt, dass für diese Zwecke der Betrag der vom Vermieter für diesen Zweck erhaltenen Zuschüsse abgezinst werden muss.
 

Neue Steuervergünstigungen

Drei neue Vergünstigungen werden für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen, für Mieten zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit und für Ausgaben in Kreditversicherungsprämien zur Deckung der Nichtzahlung von Mieten geschaffen.
 

1. Vergünstigung für die Vermietung von gewöhnlichem Wohnsitz in Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen.

   Im Falle von Vermietung im Zusammenhang mit bestimmten Zahlungsvorgängen ( DLeg 1/2009 Art. 35) kann der Vermieter 25% der im entsprechenden Geschäftsjahr gezahlten Beträge für die Miete des gewöhnlichen Wohnsitzes mit einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr und einem Einkommenshöhe von höchstens 24.000 Euro abziehen.

   Dieser Betrag wird im Falle einer Option zur gemeinsamen Besteuerung um 10.000 Euro erhöht.

 

2. Vergünstigung bei Mietverträgen zu Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit.

   Steuerzahler, die Einkünfte aus Immobilienkapital für die Vermietung einer Immobilie erhalten, können, sofern die Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz des Mieters genutzt wird und die Miete den Preisen mit sozialer Nachhaltigkeit entspricht, 10% dieser Einkünfte von der gesamten regionalen Quote abziehen.

   Um festzustellen, ob die Preise sozial nachhaltig sind, müssen gleichzeitig die folgenden Anforderungen erfüllt werden:

   • Die Jahresmiete darf 30% des zu versteuernden Einkommens des Mieters für die persönliche Einkommensteuer nicht überschreiten;
   • Die Jahresmiete, die sich aus der Rendite des Grundstückskapitals für die Vermietung der Immobilie ergibt, darf 10 % des Katasterwertes der Immobilie nicht überschreiten;
   • Der Vermieter darf keine Erträge über 24 000 EUR erzielt haben;
   • Der Mieter oder Untermieter der Immobilie oder des daran gebundenen Rechts kann nicht der Ehepartner oder ein Verwandter des Steuerzahlers, bis einschließlich des dritten Grades, sein; und
   • Der Vermieter muss mit seinen Steuerpflichten auf dem Laufenden sein und in seinen persönlichen Einkommensteuererklärungen den Mieter und die Katasternummer des Mietobjekts angeben.

 

3. Vergünstigung für Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zur Deckung von Ausfällen der Mietzahlungen.

   Steuerzahler, die während des Geschäftsjahres Ausgaben für Kreditversicherungsprämien zahlen, die die Nichtzahlung der Einnahmen, auf die sie durch die Vermietung einer Immobilie an Dritte auf den Kanarischen Inseln Anspruch haben, ganz oder teilweise decken, können 75 % dieser Ausgaben mit einem Höchstbetrag von 150 EUR pro Jahr abziehen, sofern die folgenden Anforderungen erfüllt sind:

   • Die Dauer des Mietvertrages mit demselben Mieter muss mindestens ein Jahr betragen;
   • Die Hinterlegung der Kaution (LAU Art.36.1) muss zugunsten der zuständigen Stelle der Verwaltung dieser Autonomen Region erfolgen;
   • Der Steuerpflichtige muss in der Einkommensteuer die aus den Mieteinnahmen der Immobilie resultierende Rendite als Ertrag aus dem Immobilienkapital deklarieren;
   • Der Vermieter muss sich seiner steuerlichen Verpflichtungen bewusst sein und den Mieter und die Katasternummer des Mietgegenstandes in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben; und

   Der monatliche Betrag des Mietverhältnisses darf 800 EUR nicht überschreiten.

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Abtretung von Kaufrechten aus einem Immobilienkauf in Spanien

In der Praxis häufig ist der Fall, dass Sie eine neue Immobilie kaufen, und zwar auf Plan, sprich sie ist noch nicht fertig gebaut und dann verkaufen Sie an einen Dritten.

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen und sein Team, beraten und begleiten Ihren Immobilienkauf in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, wo zur Zeit in Immobilienprojekte Abama, Tejita und bald auch in Abades investiert werden kann.

Beispiel aus der Sicht des Immobilienkäufers

Sie sind auf der Suche nach einer neuen Immobilie auf Teneriffa.

Ein Makler bietet Ihnen an, dass Sie von dem Bauträger direkt erwerben können.

Der Bauträger teilt mit, dass er alle Wohnungen aus der Bauphase schon verkauft hat, aber möglicherweise möchte ein Käufer sein Anrecht auf Erwerb des Immobilieeigentums verkaufen. Sie kaufen dieses Kaufrecht an der Immobilie im Bau auf Teneriffa.

Dieser Kauf wird als Abtretung des Kaufrechts bezeichnet und birgt Risiken in sich.

Tipp

Bevor eine Abtretung des Kaufrechts rechtlich geprüft wird, muss zunächst der Ausgangsvertrag geprüft werden, den der Verkäufer und der Bauträger geschlossen haben.

Es findet sich oft, dass der Bauträger den Verkauf vor Fertigstellung der Immobilie untersagt, um Spekulationen zu vermeiden.

Sollte der Kaufvertrag mit dem Bauträger die Abtretung des Kaufrechts an Dritte zulassen, hat der Käufer 3 Verträge abzuschliessen.

1. Kaufvertrag des Rechtes

   Wichtig

   Oftmals übersehen und deshalb eine Steuerfalle, dass nach Art.17 LITP (spanisches Gesetz zur Grunderwerbssteuer) bei der Abtretung eines Rechtes die Grunderwerbssteuer zu zahlen ist.

   Diese ist regional verschieden und in Teneriffa beträgt diese 5,5%, welche 1% niedriger ist, als die Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf.

   Die Besteuerungsgrundlage ist der Zeitwert der Immobilie (entsprechend Bauzustand), aber mindestens die geleistete Anzahlung des Abtretenden, der damals den Vertrag mit dem Bauträger als Immobilienkäufer schloss.

   Der Kaufvertrag des Rechtes zum Kauf durch einen Dritten muss vertraglich von dem Bauträger akzeptiert werden.

   Der Käufer des Rechtes erhält einen neuen

   Kaufvertrag
   oder
   Vorkaufvertrag
   oder
   Kaufoption

   vom Bauträger, indem die Zahlungsformalitäten, Fertigstellung und Bezugsdatum, obligatorische Bauversicherungen, Insolvenzschutz für den Immobilienkäufer u.a. genannt sind.

2. Notarieller Kaufvertrag

   Diese wird durch unsere Rechts- und Steuerkanzlei Legalium und RA D.Luickhardt vorbereitet, da es der wichtigste Vertrag ist, und schliesslich zum Eigentumserwerb der Immobilie auf Teneriffa führt.

   Neben der komplexen vertraglichen Situation ist auch steuerlich dringendst die Begleitung zu empfehlen

   Besonders bei einem Immobilienkauf durch Abtretung Rechter Dritter gilt, dass einmal die Grunderwerbssteuer auf die Abtretung des Kaufrechts anfällt und zudem die Umsatzsteuer, in Höhe von 7% IGIC auf Teneriffa und die Dokumentensteuer von 1%.

Service

Wir bieten Ihnen die komplette Begleitung und Abwicklung des Immobilienkaufes auf Teneriffa, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie erwerben.

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