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Deutsch-spanische Rechts- und Steuerkanzlei Madrid, Barcelona, Teneriffa, Gran Canaria mit Direktberatungsservice in ganz Spanien

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Immobilienkauf Spanien - Kostenplanung


LEGALIUM de Cano & Luickhardt SL - die ISO 9001 geprüfte Anwalts- und Steuerkanzlei in Spanien, die deutsch spricht, ordentlich, transparent, preiswert und zügig arbeitet.

Mandant von Cano & Luickhardt zu sein, bietet rechtsicher und langfristig umfassend gut in Spanien betreut zu werden.

  • Dauerhafte steuerliche Vertretung in Spanien durch einen deutschen Steuerberater

  • Flexibilität: Gerichtliche Zulassung in ganz Spanien und Prozessführung in ganz Spanien ohne Reisekostenzuschlag

  • Überregionale Kompetenz durch langjährige Abwicklung von Immobilienkäufen in ganz Spanien, mit Kontakten zu Gemeinden, Grundbuchämtern und Notaren.

  • Verwaltungsrechts, Steuerrechts- und Immobilienrechtsspezialisten in einer Kanzlei.

Unser Service im Jahr 2016 und Vorüberlegungen beim Immobilienkauf in Spanien


Die Planung des Immobilienkaufes ist wesentlich, um ein interessantes Invest tätigen zu können, sei es zum Wiederverkauf oder auch als Ferienimmobilie.

  1. Was bezwecke ich mit dem Immobilienkauf in Spanien ?


    Ferienimmobilie, Wiederkaufsobjekt oder Rendite aus Vermietung

  2. Wo erwerbe ich die Immobilie am günstigsten ?


    Nutzen Sie unseren kanzleiinternen Immobiliensuchservice. Sie erhalten von un seine Auswahl von Immobilien, die rechtlich in Ordnung und vorgeprüft sind. Sie ersparen sich den teuren Makler, da wir lediglich 3,5% vom Immobilienkaufpreis inclusive rechtlicher und steuerlicher Immobilienkaufabwicklung berechnen.

    Immobilien in Spanien

    Sollten Sie eine Immobilie selbst gefunden haben, berechnen wir nur 1,5% vom Kaufpreis (Mindesthonorar: 2.000,00 EUR)

    1. Immobilienservicekaufpaket


      Wir wickeln für Sie den gesamten Immobilienkauf in Spanien rechtssicher und mit Steuervertretung ab, und zwar in jeder Stadt in Spanien, ohne dass Sie Reisekosten für den deutschen Anwalt bezahlen, der Sie begleitet.

      • Grundbuchkontrolle

      • Kontrolle der Lastenfreiheit und Verfügungsberechtigung des Eigentümers
      • Gestaltung eines privaten Vorkaufvertrages oder Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit käuferfreundlicher Klauselierung des Kaufvertrages zu Ihrem Schutze bei verdeckten Mängel etc.

      • Eröffnung eines Bankkontos mit Hausratsversicherungsoption

      • Beratung bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde oder Vollvertretung auf Wunsch, wenn Sie nicht anwesend sein können

      • Übernahme der Steuervertretung

      • Erstellung der Grunderwerbssteuererklärung 600 und Nichtresidentensteuererklärung 211

      • Eintragungsverfahren vor dem Grundbuchamt

      • Verfahren vor der Gemeinde (Ummeldung Grundsteuer, Abfall), u.a. Wasser, Strom

      Unser Honorar Immobilienservicekaufpaket: 1,5% vom Kaufpreis der Immobilie (Mindesthonorar: 2.000,00 EUR)

      Auslagen wie Notar, Grundbuch und Steuern werden separat abgerechnet.

    2. Nichtresidentensteuererklärung in Spanien


      Anschliessend erstellen wir jährlich für Sie die Steuererklärung.

      Unser Honorar: 107,00 EUR.

      Sollten Sie vermieten, ist die Steuererklärung vierteljährlich abzugeben.

  3. Alternativen zum Immobilienkauf


    1. Sie können aus einer Erbschaft direkt die Immobilie erwerben.

      Die Risiken liegen hier in der vorab getätigen erbschaftssteuerlichen Abwicklung, da die Immobilie füer die Erbschaftssteuer haftet. Der Verkäufer wird uns Vollmacht erteilen, dass wir den Kaufpreisanteil zurückbehalten können, und Sie damit rechtssicher die Immobilie erwerben, nämlich lastenfrei.

    2. Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung:

      Hier bietet unsere Anwaltskanzlei den Bieterservice an. Wir agieren mit Vollmacht für Sie, wickeln die Zuschlagserteilung, Grunderwerbssteuerbegleichung und Grundbucheintragung ab, ohne dass Sie bei der Zwangsversteigerung anwesend sein müsen.

    3. Immobilienerwerb aus einer Insolvenz:

      Hier werden meist ganze Gebäubekomplexe angeboten. Achtzugeben ist hierbei insbesondere, dass die Insolvenzen durchaus die erstrangigen Hypotheken zu beachten haben. Hier führen wir die komplexen Verhandlungen mit Banken und Insolvenzverwalter. Meist sind hier im Vorfeld Vorkaufverträge erforderlich.

  4. Erbschaftssteuer, Immobilienerwerb mittels einer spanischen GmbH (SL)


    Die spanische SL bleibt interessant, wenn die Immobilie erworben werden soll, ohne dass Dritte im Grundbuch sofort erkennen können, wem die Immobilie gehört. Dies verleiht einen gewissen Gläubigerschutz.

    Bei Immobilien mit einem Kaufpreis von 150.000,00 EUR lohnt sich der Erwerb mittels einer spanischen SL nur bedingt.

    Aber bei den günstigen Kostenkonditionen unserer Kanzlei ist selbst bei geringwertigen Immobilie die SL Konstellation zu empfehlen.

    Unser Honorar für die Gründung der SL: 1.500,00 EUR zzgl Mwst.

    Erbschaftssteuer Spanien:

    Obgleich umstritten, bleibt die SL noch immer die Erbschaftssteuerlösung schlechthin, insbesondere wenn die SL Anteile mit einer deutschen GmbH oder Schweizer AG gehalten werden und die Erben schon als Geschäftsführer bei der Gründung eingesetzt werden.

  5. Kostenplanung beim Immobilienkauf Spanien


    Die billigsten Regionen in Bezug auf die Steuerbelastung beim Immobilienkauf sind die Kanarischen Inseln, Teneriffa und Gran Canaria mit 6,5% Grunderwerbssteuerbelastung.

    Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000,00 EUR müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen.

    • Notar, Grundbuch: ca. 1.500,00 EUR
    • Grunderwerbssteuer: 16.250,00 EUR
    • Unser Kanzleihonorar: 3.750,00 EUR


  6. Immobilienkauf in notarieller Urkunde


    Normalerweise wird die Immobilie in notarieller Kaufurkunde erworben und damit ist der gesamte Kaufpreis zur Zahlung fällig, da mit Unterschrift unter die notarielle Kaufurkunde der Verkäufer das Eigentum verliert und der Käufer das Eigentum erwirbt. Es gibt keine Auflassung wie im deutschem Immobilienkaufrecht.

    Praxistipp:


    Als Käufer sollten Sie den Kaufpreis mit bankbestätigtem spanischen Bankscheck bezahlen, da damit Sicherheit besteht, dass erst mit Eigentumserwerb auch der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Der Verkäufer hat im Gegenzug mit dem bankbestätigtem Scheck gleich Bargeld ein rechtssicheres Zahlungsmittel erhalten.

    Risiko vermeiden:


    Sie sollten Überweisungen des Kaufpreises vor dem Notartermin zur notariellen Kaufvertragsurkunde vermeiden, da dieses Geld nur gerichtlich zurückverlangt werden kann, wenn der Verkäufer in letzter Minute nicht verkauft.

    Hinweis:


    Aus dem gleichen Grund, sollten auch Vorauszahlungen im Rahmen eines Vorkaufvertrages über einen Immobilienkauf in Spanien nicht 10% des Endkaufpreises ueberschreiten.

    KOSTENPLANUNG - Zahlungsfristen


    Anzahlung des Kaufpreises auf einen privatschriftlichen Kaufvertrag über eine spanische Immobilie sollte nicht 10% ueberschreiten und die Frist zur Unterschrift der notariellen Kaufurkunde nicht 90 Tage ueberschreiten.

    Beim Notartermin zur notariellen Beurkundung der Kaufurkunde über die Immobilie ist der Restkaufpreis zur Zahlung fällig.

    Der Verkäufer hat dann 30 Tage Zeit die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu zahlen.

    Praxishinweis:


    Wir empfehlen dem Käufer die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) gleich vom Kaufpreis einzubehalten und bei der Gemeinde einzubezahlen, da neuerdings die Grundbuchaemter den Zahlungsnachweis fordern.

    Der Notar ist in der Regel vom Käufer zu zahlen und bei einem Immobilienwert von 250.000,00 EUR, muss zur Zeit mit einer Notarrechnung von 700,00 EUR gerechnet werden.

    Die Notarrechnung ist in den ersten 3 Tagen nach dem Immobilienkauf in notarieller Urkunde zu bezahlen.

    Dann folgt die Grunderwerbssteuer, die je nach Region und Immobilienkaufpreis in Spanien von 6,5% bis 10% vom Immobilienkaufpreis variiert.

    Grunderwerbssteuer und Nebenkosten beim Immobilienkauf in den einzelnen spanischen autonomen Regionen

    Beim Kauf einer neuen Immobilie wird die Grunderwerbssteuer ersetzt durch die spanische Umsatzsteuer von 10% und eine Dokumentensteuer von 1-1,2% je nach Region.

    Die Frist füer die Zahlung der Grunderwerbssteuer beträgt 30 Kalendertage, nicht wie bisher 30 Tage Werktage.

    In dieser Frist ist auch die Nichtresidentensteuer im Modell 211, in Höhe von 3% vom Kaufpreis zu bezahlen.

    Beachten Sie,


    dass dieser Rückbehalt von 3% vom Kaufpreis zurückbehalten wird, sprich der Käufer zahlt an den nichtsteuerresidenten Verkäufer nur 97% des Kaufpreises.

    Nach 30 Tagen müssen Sie auch das Grundbuchamt bezahlen, welches in der Regel nicht mehr als 300,00 EUR kostet.

    Hinweis zur Hypothekenlöschung.


    Sollte die zu erwerbende Immobilie mit einer Hypothek belastet sein, dann ist diese Hypothek beim Immobilienkauf zu löschen, und zwar bei Unterschrift der notariellen Urkunde.

    Beachten Sie, dass in der Regel 800,00 EUR vom Kaufpreis zurückzuerhalten, sind, da der Käufer in seinem Interesse sich um die Hypothekenlöschung kümmern muss, und so oft auf den Kosten verbleibt, wenn der Verkäufer in sein Heimatland zurückkehrt.

  7. Merke:


    Rückbehalte vom Käufer schützen den Käufer, deshalb halten Sie als Käufer zurück:

    • 3% IRNR - Vorauszahlung Nichtresidentensteuer

    • Gemeindliche Wertzuwachssteuer - vorberechnet durch unsere Kanzlei

    • Hypothekenlöschungskosten


  8. Sonstige Erwerbsarten von Immobilien


    1. Aus Erbschaft

      Hier ist die Erbschaftssteuer vom Kaufpreis zurückzuhalten und in Madrid bei dem spanischen Zentralfinanzamt einzuzahlen, wenn der Verkäufer und der Verstorbene Nichtsteuerresident in Spanien ist.

      Hier erhöhen sich die Notarkosten und Grundbuchkosten um ca. 50%.

    2. Aus Zwangsversteigerungen - Teilungsversteigerungen

      Hier ist die Grunderwerbssteuer meist höher, so ist auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) die Grunderwerbssteuer beim normalen Immobilienkauf 6,5% und bei einer Versteigerung 7% (aktuell seit dem 1.1.2013)

  9. Risikokäufe von Immobilien in Spanien - Beispiele aus der Praxis


    Bei jedem Immobilienkauf in Spanien, sollten Sie unsere Kanzlei beauftragen, wenn Sie sorglos erwerben möchten.

    Wie erkenne ich, dass der Immobilienkauf besondere Risiken in sich birgt?

    Folgende Fallgestaltungen aus der Praxis haben gezeigt, dass ein Immobilienkauf ohne anwaltliche Hilfe zu einem Schaden führen kann, der nur schwerlich rückgängig gemacht werden kann.

    Dies gilt auch inbesondere in Bezug die Eigenschaft des Notars, der nicht zur Rechtsberatung beigezogen wird und keinerlei Verpflichtung hat, eine der beiden Immobilienkaufparteien besonders zu beraten.

    Der Notar in Spanien ist lediglich eine Urkundsperson, kein Anwalt und auch kein Steuerberater, der seiner Mandantschaft verpflichtet ist.

    • Fall 1. Immobilienkauf Gran Canaria:

      Der Verkäufer trägt vor, dass er alleine verkaufen darf und seine Ehefrau keinerlei Rechte hat. Aber die Ehefrau lebt in Scheidung und ist dem Verkauf nicht einverstanden.

      Obgleich der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zahlt, bekommt er nicht den Besitz und die Ehefrau verweigert gerichtlich die Eigentumsuebertragung im Bezug auf 50% Miteigentum an der Immobilie in Spanien.

    • Fall 2. Immobilienkauf Teneriffa:

      Es handelt sich um eine Immobilie, die im ländlichen Bereich liegt, sogenanntes Rustico.

      Der Kauf wird durchgeführt und später stellt sich heraus, dass die Immobilie nicht bewohnt werden darf, da im Rustico Bereich nur in Verbindung mit Ackerbau gewohnt werden darf. (Stichwort. Landwirtschaftliches Nebengebäude - Asentamiento rural)

    • Fall 3.Immobilienkauf Denia:

      Der Kaufpreis wird vom Käufer an den Verkäufer bezahlt, so dass der Verkäufer die Hypothek auf der Immobilie löschen soll.

      Der Verkäufer weigert sich, und die Bank vollstreckt die Hypothek. Dem Immobilienkäufer bleibt nichts anderes übrig, als die Hypothek an die Bank zu bezahlen, sonst würde er die Immobilie verlieren.

      Später muss der Käufer einen Prozess gegen den Verkäufer auf Rückzahlung des überzahlten Betrages führen.

    • Fall 4. Immobilienkauf Costa Brava:

      Der Käufer verlässt sich auf die Aussage des Notars, dass die Vorlage des letzten Grundsteuerzahlbeleges nicht erforderlich ist und ist guten Vertrauens, dass alle Grundsteuern der letzten Jahre bezahlt sind.

      Doch dann tritt die Gemeinde an den Käufer heran, und zwar mit einer Nachzahlungsforderung von 12.000,00 EUR, aufgrund einer Katasteränderung 4 Jahre zuvor, und der Erhöhung der Grundsteuer.

      Der Käufer muss jetzt den Verkäufer verklagen, aber der Verkäufer ist mitterweile in Konkurs gegangen und der Käufer bleibt auf der Grundsteuer sitzen.

    • Fall 5. Immobilienkauf Teneriffa:

      Der Käufer kauft von einer Erbengemeinschaft die Immobilie auf Teneriffa.

      Doch einer der 4 Erben ist mit dem Verkauf nicht einverstanden. Die Käufer müssen einen jahrelangen Rechtsstreit führen, da die Unterschrift auf der notariellen Kaufurkunde von allen Erben ausgeführt werden muss.

    • Fall 6. Immobilienkauf Marbella:

      Die Käufer erwerben 1995. Bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde werden die Verkäufer durch einen Anwalt vertreten, der jedoch keine Vollmacht vorlegt.

      Der Notar lässt die Beurkundung zu, und erteilt die entsprechende Hinweise, die der Käufer nicht versteht.

      Dem Käufer wird die Eintragung in das Grundbuch verweigert und erst nach jahrelangem Rechtsstreit und ein sogenanntes Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit - expediente de dominio - erhält er den Grundbucheintrag.

    • Fall 7. Immobilienkauf Mallorca:

      Dem Verkäufer wird versprochen, dass er den Kaufpreis erhält und zwar durch einen speziellen privatrechtlichen vereinbarten Zahlungsplan.

      Der Zahlungsplan wird nicht eingehalten, aber in der notariellen Kaufurkunde hatte der Verkäufer bestätigt, dass er den Kaufpreis bereits erhalten hatte, der Notar hatte diese beurkundet.

      Der Käufer hat den Besitz des Luxusanwesens erhalten und Verkäufer muss jahrelang einen Rechtsstreit führen, um wegen Nichterfüllung den Immobilienverkauf rückabwickeln zu können.

    • Fall 8. Erbschaft und Immobilienverkauf Lugo (Galicien).

      Die Erben leben teilweise in Deutschland und wussten nicht, dass die spanischen Erben mit privatschriftlichen Kaufverträgen die Grundstücke verkauften, die nicht im Grundbuch eingetragen waren, aber durchaus zur Erbschaft gehörten.

      Der Käufer erwarb gutgläubig und die Erben aus Deutschland verklagen die Erbengemeinschaft.

      Hier war Abhilfe leicht, indem von Anfang, in einem Gerichtsverfahren das vollständige Nachlassinventar hätte erstellt werden müssen.

    • Fall 9. Erbschaft und Immobilienverkauf Fuerteventura (Kanarische Inseln).

      Die Alleinerbin verkauft zwei Immobilien. Eine hatte sie vor dem Tod des Erblassers geschenkt bekommen.

      Die enterbte Schwester macht Ausgleichsansprüche geltend. Diese hätten vor dem Immobilienverkauf in dem Grundbuch eingetragen werden müssen, um einen gutgläubigen Verkauf zu verhindern.

      Beim Immobilienkauf ist das Grundbuch stets auch darauf zu prüfen, ob am Tag der Unterschrift der notariellen Kaufurkunde nicht noch gerichtliche Vormerkungen, einen gutgläubigen Erwerb durch den Käufer verhindern.

    • Fall 10. Erbschaft und Immobilienverkauf Madrid:

      Die Erbengemeinschaft will verkaufen und schliesst einen privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag ab. Doch einer der Erben ist mit dem Verkaufspreis nicht einverstanden.

      Der Käufer erhält kein Eigentum und muss die Verkäufer (Erben) auf Rückzahlung der Anzahlung verklagen.

    • Fall 11. Immobilienverkauf Costa Brava (Katalonien):

      Die Immobilie wird verkauft, aber von der Kuestenbehörde nicht die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung eingeholt.

      Der Notar weist daraufhin, aber der Käufer wird nicht aufgeklärt, dass ohne die Bescheinigung eine Grundbucheintragung nicht möglich ist.

      Der Immmobilienkäufer hat voll bezahlt, aber erhält weder Grundbucheintrag noch Rechtssicherheit in Bezug auf eine spätere Enteignung.

    • Fall 12. Immobilienkauf La Palma (Kanarische Inseln):

      Dem Käufer wird verschwiegen, dass Teile des Grundstückes bereits von der Küstenbehörde enteignet sind, um eine Promenade zu bauen.

      Ein Grundbucheintrag ist nicht vorhanden. Hätte der Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung von der Küstenbehörde eingeholt, hätte er nicht für diesen Kaufpreis gekauft.

    • Fall 13. Immobilienkauf Cadiz Andalusien:

      Es wird ein Landhaus verkauft, doch schliesslich vor dem Notartermin stellt sich heraus, dass der Boden der Gemeinde gehört und nur das Haus dem Verkäufer gehört hat, und zwar im Rahmen einer Pacht.

    • Fall 14. Immobilienkauf Ibiza:

      Es wird eine Immobilie gekauft, die nicht fertiggestellt ist und noch im Bau befindlich ist.

      Trotz fehlender Fertigstellungsbescheinigung und ohne Vorlage der gesetzlich vorgesehenen Zehnjahresversicherung auf Baumängel, beurkundet der Notar den Immobilienverkauf.

      Der Bauträger geht Konkurs und der Immobilienkäufer muss das Gebäude alleine auf seine Kosten fertigstellen, obwohl er den Kaufpreis für eine schluesselfertige Immobilie auf Ibiza bezahlt hat.

    • Fall 15. Immobilienkauf Ibiza:

      Es wird eine Immobilie auf Ibiza gekauft und schliesslich stellt sich heraus, dass die Immobilie in einem militärischen Schutzgebiet liegt und Bürger bestimmter Nationen, in diesem Gebiet aus Sicherheitsgründen nicht erwerben dürfen. Der Kaufpreis ist gerichtlich zurückzufordern.

    • Fall 16. Immobilienkauf Ibiza:

      Es wird eine Immobilie auf Plan verkauft. In einem privatschriftlichen Kaufvertrag werden 50% des Kaufpreises anbezahlt. Der Geldempfänger geht in den Konkurs, und das sogenannte Bauland stellt sich später als unbebaubar heraus. Die Käufer erhalten das Geld vom insolventen Bauträger nicht mehr zurück.



Der Text wurde gemäss den anwaltlichen Sorgfaltspflichten erstellt. Jede Haftung für den Inhalt bleibt ausgeschlossen. Eine Einzelfallberatung durch unsere Rechtsanwälte wird durch den Text nicht ersetzt. Die Urheberrechte stehen ausschliesslich RA D.Luickhardt zu.
Rechtslage: 09.12.2015