Timeshare-Vertrag kündigen: Neue Chancen für Eigentümer in Spanien

Aktuelles Hintergrundwissen zum 10.10.2025 (Marriott, MVCL Rechtsprechung Malaga)

Gute Nachrichten für Timeshare-Besitzer: Die Gerichte in Málaga haben erneut zugunsten von Verbrauchern entschieden, die ihre Timeshare-Verträge mit Marriott und MVCL auflösen wollen. Wer keine Lust mehr auf jährliche Unterhaltskosten hat, kann sich jetzt rechtlich befreien lassen – und in manchen Fällen sogar Geld zurückfordern.

Die Verteidigungsstrategie von Marriott war bislang darauf ausgerichtet, dass vorgetragen wurde, dass der Time Share Nutzer die AGBs kannte und damit auch die Nutzungsdauerbeschraenkung.
Dieser Vortrag wird in der Regel abgewiesen, was jedoch neu ist, dass die erstinstanzlichen Gerichte in Malaga die Verjährung der Rückforderungsansprüche geltend lassen.

Die Richter bestätigen: Viele dieser Verträge sind rechtlich nichtig. Das bedeutet, sie können jederzeit angefochten werden – ganz ohne Verjährung. Allerdings gilt für die Rückzahlung bereits geleisteter Beträge (z. B. Kaufpreis oder Wartungskosten) eine Frist von 5 Jahren. Wer also vor Oktober 2015 gezahlt hat, muss prüfen, ob Ansprüche noch geltend gemacht werden können.

Trotz dieser Einschränkung gibt es gute Verteidigungsstrategien: Die Verjährung beginnt oft erst mit dem gerichtlichen Urteil – nicht mit dem Vertragsabschluss. Das eröffnet neue Möglichkeiten für Eigentümer, die ihre Rechte durchsetzen wollen.

Nutzen Sie unseren Service zur Klagedurchsetzung Ihrer Time Share Rechte, Auflösung der Vertraege, Befreiung von rechtswidrigen Unterhaltszahlungen und in Einzelfaellen teilweise Rückzahlung des Kaufpreises.

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Gewährleistung bei Sachmangel beim Immobilienkauf in Spanien

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien kommentiert die gesetzliche Grundlage für den Anspruch auf Gewährleistung des Immobilienkäufers in Spanien bei einem Sachmangel.

Unser Komplett Service in ganz Spanien aus einer Hand:

Experten im Immobilienrecht + Architekten zur Schadensfeststellung und Bemessung, gerichtlich zugelassen.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa. 4 Wochen nach dem Immobilienkauf, bemerken Sie, dass Sie Termiten im Haus haben, und die Stütztraeger des Hauses schon betroffen sind.

Welche Rechte haben Sie als Immobilienkäufer in Spanien?

Sie haben nach dem spanischen Zivilgesetz als Immobilienkäufer in Spanien folgende Rechte aus dem Artikel 1486

Der Immobilienkäufer kann wählen, zwischen:

1. Rücktritt vom Kaufvertrag mit Rückerhalt der Auslagen fuer den Kauf der spanischen Immobilie
2. Preisminderung gemäss dem Gutachten eines Sachverständigen

Sollte der Verkäufer der Immobilie auf Teneriffa die Sachmängel, die nicht sichtbar waren, (verdeckte Mängel an der Immobilie) gekannt haben und dem Käufer der Immobilie auf Teneriffa verschwiegen haben, dann kann der Immobilienkäufer vom Verkäufer bei Rücktritt vom Kaufvertrag über die Immobilie, die Rückzahlung des Kaufpreises als auch einen Schadensersatz verlangen.

Sollte der Mangel an der Immobilie nicht schwerwiegend sein, dann wird die Option 2 Geltung finden, und eine Minderung des Kaufpreises stattfinden.

Wichtig

Nutzen Sie den Service unseres Hausarchitekten, um die gesetzlichen Anforderungen an die Mangel Bestimmung zu erfüllen. Es ist ein Gutachten eines Architekten erforderlich, der den Schaden und die Reparaturkosten bestimmt.

Damit wird auch bestimmt, ob überhaupt eine Reparatur möglich ist.

Im vorliegenden Falle dürfte eine Reparatur nur möglich sein, wenn die Stützpfeiler ersetzt werden können, sollte dies nicht der Fall sein, und der Verkäufer kannte die Schwere des Mangels, dann schuldet er Schadensersatz. (Art.1486 CC 2. Absatz).

Tipp

Wir vertreten Sie bei der aussergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung Ihrer Ansprüche auf Gewährleistung beim Immobilienkauf in Spanien, aber Sie müssen sich stets frühzeitig an uns wenden, da die Gewährleistungsfrist innerhalb von 6 Monaten nach dem Immobilienkauf beim Notar oder der Inbesitznahme abläuft und eine aussergerichtliche Abmahnung reicht nicht aus.

Es muss Klage vor Ablauf der 6 Monate eingereicht werden, wenn der Immobilienverkäufer nicht freiwillig die Immobilie zurücknimmt und Kaufpreis als auch Schadenersatz bezahlt oder aber die Preisminderung anerkennt und die Kaufpreisminderung zurückzahlt.

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und sein Team betreuen Sie in deutscher Sprache, sei es bei einer aussergerichtlichen Einigung, als auch vor den Gerichten in ganz Spanien und allen Instanzen.

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Wohnung Spanien – Nutzungsänderung einer Immobilie

Die bloße Beschreibung von Sondereigentum kann die Nutzung dieses nicht einschränken. Es ist erforderlich, dass die Einschränkungen ausdrücklich angegeben werden.
 

Entscheidung oberster Gerichtshof

TS 15-6-18, EDJ 103957

Der Oberste Gerichtshof entschied über eine Kassationsbeschwerde eines Unternehmens, das nach dem Erwerb von Geschäftsräumen im Erdgeschoss eines Gebäudes mit Wohnungseigentum seine Nutzung von Büro zu Brauerei geändert hatte.

Ein anderer Eigentümer des Gebäudes hat die sofortige Wiederherstellung der Immobilie in ihre ursprüngliche Zweckbestimmung (Büroräume), gemäß der Teilungserklärung, sowie die sofortige Einstellung einer anderen als der festgelegten Tätigkeit gefordert.

Daraufhin wurde in erster Instanz festgestellt, dass das Erdgeschoss laut der Teilungserklärung für Büroräume bestimmt ist.

Obwohl die Nutzung geändert werden kann, wäre in diesem Fall eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer erforderlich, da es sich dabei um eine Bedingung handelt, die in der Erklärung enthalten ist und die von den Parteien akzeptiert wurde.

Die eingetragene Erklärung widerspricht also den neuen Eigentümern, die die Änderung einseitig vorgenommen haben.

Das Landgericht wies die Berufung mit der Begründung zurück, dass die Räumlichkeiten zwar ihrer Natur nach genutzt werden können, die Beschränkungen des Wohnungseigentums dabei jedoch nicht verletzt werden dürfen.

In diesem Fall ist die Teilungserklärung nicht auf die Beschreibung des Sondereigentums beschränkt, sondern sieht seine Nutzung zukünftig als Büro vor. Für eine Änderung dieser Nutzung ist Einstimmigkeit erforderlich.

In der Kassationsbeschwerde argumentiert der Eigentümer der Räumlichkeiten, dass Einschränkungen oder Verbote der Nutzung, um wirksam zu sein, ausdrücklich angegeben werden müssen, restriktiv ausgelegt werden müssen und in der Teilungserklärung oder in der Satzung angegeben werden müssen, wobei die bloße oder einfache Beschreibung nicht ausreicht.

Der Oberste Gerichtshof weist die Beschwerde mit dem Argument zurück, dass das Recht auf Privateigentum verfassungsrechtlich und ohne andere als die durch Gesetz oder Konvention festgelegten Einschränkungen anerkannt wird, die in jedem Fall restriktiv auszulegen sind.

Diese Einschränkungen dienen dem Schutz des allgemeinen Interesses der Gemeinschaft.

Dazu gehört das Verbot bestimmter Tätigkeiten oder die Änderung der Nutzung des Eigentums, dies muss jedoch ausdrücklich angegeben und in das Grundbuch eingetragen werden. Die bloße Beschreibung der Immobilie impliziert keine Einschränkung der Nutzung, da eine klare und genaue Festlegung erforderlich ist, was in diesem Fall nicht zutrifft.

Eine umfassende Auslegung, um aus der bloßen Beschreibung der Immobilie ein Verbot der Änderung der Nutzung abzuleiten, impliziert eine Einschränkung des Eigentumsrechts, die nicht vorausgesetzt werden kann.

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Immobilienkauf in Spanien

Baumängel – arglistige Täuschung bei Immobilienkauf

Was kann ich unternehmen, wenn ich als Immobilienkäufer in Spanien betrogen wurde bzw einer arglistigen Täuschung unterlag, und die gekaufte Immobilie schwerwiegende Maengel hat, die zur Unbewohnbarkeit führen.

Wichtig

Warten Sie bei Erkennung eines Mangels nicht ab, und teilen Sie dem Immobilienverkäufer sofort den schwerwiegenden Mangel mit, und verlangen Sie Preisminderung oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes.

Frist

Art. 1490 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) Es besteht eine Frist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Sachmängeln beim Immobilienkauf. Diese Frist beginnt ab Inbesitznahme.

In einem Urteil vom 21.03.2017 von Gran Canaria wird deutlich, dass die Gerichte keine Geltendmachung von Schadensersatz oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes zulassen, wenn die 6 Monatsfrist abgelaufen ist, selbst bei schadensbedingtem Abriss.

Als Immobilienkäufer sollten Sie stets unseren Kanzleiservice für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien nutzen. Wir bieten ebenso die Sachmangelkontrolle durch einen Fachmann und Architekten an.

Weitere Schritte

1. 1. Einschaltung unserer Rechtsanwaltskanzlei mit Fachkompetenz im spanischen Immobilien und Baurecht.
   2. Erstellung eines Architektengutachten zur Schadensfeststellung, Behebarkeit, Kosten der Reparatur, Einschränkungen der Bewohnbarkeit der Immobilie
   3. Beratung mit RA D.Luickhardt und anschliessende Geltendmachung von
      • Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Immobilie
      • Berechnung des Schadensersatzes: Nach dem Art.1101 CC spanisches Zivilgesetzbuch haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, betrogen oder grob fahrlässig schwere Mängel verschwiegen hat.
   4. Sollte der Verkäufer nicht freiwillig die Immobilie wegen den schwerwiegenden Mängeln auf seine Kosten renovieren oder die Immobilie zurücknehmen, ist eine zivilrechtliche Klage einzureichen.

Tipp

Obgleich Sie als Immobilienkäufer in der Regel äusserst verärgert sind, wenn die Immobilie Ihnen mit schwer verborgenen Mängeln verkauft wird, ist es juristisch nicht zu empfehlen eine Strafanzeige wegen Betruges einzureichen. Die Zivilgerichte sind zuständig sind und die Strafanzeige wird in der Regel abgewiesen, Sie verlieren dadurch als Immobilienkäufer nur Zeit.

Deshalb sollte sofort die Zivilklage auf Rückabwicklung, Preisminderung oder Rückabwicklung mit Schadensersatz beim spanischen Gericht am Lageort der Immobilie einzureichen.

Juristisches Hintergrundwissen im spanischen Immobilienrecht

Wenn Sie als Immobilienkäufer in Spanien eine Immobilie käuflich erwerben, dann hat der Immobilienverkäufer folgende Verpflichtungen:

1. Besitzübergabe ohne Rechte Dritter (mieterfrei etc)
2. Nutzungsübergabe am Tage des notariellen Eigentumserwerbs (Schlüsselübergabe)
3. Mangelfreiheit der Immobilie
   Keine versteckten Mängel (der Verkäufer der Immobilie haftet nicht für sichtbare Mängel!) Art.1484 CC

    

   Schadensersatz Spanien

   Sollte der Verkäufer die versteckten Mängel kennen und verschweigen, dann ist es arglistige Täuschung der Immobilienkäufer kann Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatz berechnet sich in Höhe des Aufwandsersatzes und des entgangenen Gewinnes bei Kauf und Wiederverkauf einer intakten Immobilie. Der versteckte Mangel muss beim notariellen Kauferwerb und der Inbesitznahme bestehen. Es ist ein schwerwiegender Mangel an der verkauften Immobilie. Ein Mangel wird von Gesetzes wegen und dem Art.1484 CC angenommen, wenn die Nutzung der Immobilie unmöglich ist, oder nur teilweise möglich, und die Immobilie nicht gekauft oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft worden wäre.

Tipp

Das Gesetz unterscheidet zwischen einem sachverständigen Käufer (Architekt) und einem Laien. Kauft ein Architekt eine Immobilie, dann kann er sich nicht auf einen Sachmangel als verdeckter Mangel berufen, wenn dieser für ihn leicht sichtbar war.

Deshalb empfehlen wir, dass ein Laie einen Architekten bei jedem Immobilienkauf in Spanien hinzuzieht, um Mängel vorzeitig und vor dem Kauf zu entdecken, da dem Laien möglicherweise sichtbare Mängel entgehen, aber nicht dem Architekten.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Malaga. Nach wenigen Tagen erscheinen Feuchtigkeitsfelder an der Wand. Es stellt sich heraus, dass die Sickergrube für Fäkalien des Nachbarn undicht ist. Eine Bewohnbarkeit der Immobilie ist nicht mehr möglich.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa auf Plan mit Lage am Golfplatz. Beim notariellen Kauf stellt sich heraus, dass der Golfplatz niemals in Betrieb genommen wurde, damit liegt ein schwerer Mangel vor.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Barcelona und die Dachbalken sind mit Holzwürmern befallen.

Beispiel

Die Klage auf einen versteckten Mangel wurde abgewiesen, wenn Sie eine Immobilie in Madrid erwerben, und es stellt sich heraus, dass darunter die Metro Linie verkehrt.

Tipp

Die Mängelrüge an den Verkäufer der Immobilie reicht nicht aus, um die Frist von 6 Monaten zu unterbrechen. Es ist eine gerichtliche Klage vor Ablauf der 6 Monatsfrist nach Inbesitznahme der Immobilie einzureichen. Sollte der notarielle Kauf vor der Inbesitznahme stattfinden, dann berechnet sich die Frist von da an.

Unser Service

Wir vertreten Sie vor allen spanischen Gerichten zur Geltendmachung Ihrer Rechte.

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Ausbleibende Mietzahlung Spanien – Klagen

Sie haben eine Immobilie in Madrid vermietet und der Mieter zahlt nicht

Zuerst müssen den Mieter anmahnen. Wenn er dann die Miete nicht zahlt, haben Sie die Möglichkeit zu klagen

auf Mietzahlung

oder

auf Mietzahlung und Räumung

Beachten Sie, dass das Mietgesetz (LAU) eine Verjährungsfrist von 5 Jahren vorsieht.

Wenn Sie den Mieter erst auf Räumung verklagen und später auf Mietzahlung, dann müssen Sie auf die Verjährungsfrist achten.

Dieser Fall kommt oft vor, wenn man davon ausgeht, dass der Mieter zur Zeit kein Geld hat,
aber später wieder haben wird.

Service:

Nutzen Sie die deutsche Betreuung bei Erstellung von zweisprachigen Mietverträgen und Klagen im spanischen Mietrecht, durch RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, und sein Team.

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