Tipps zu Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2025

Das spanische Immobilienrecht ist im wesentlichen im spanischen Zivilgesetzbuch und Hypothekengesetzbuch geregelt. Es gibt zudem regionale Unterschiede, zum Beispiel hat das katalanische Zivilgesetzbuch für Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Sitges) ein eigenes Immobilienrecht, das zum 01.01.2018 geändert wurde.

Hervorzuheben ist die Änderung, dass ein Vorvertrag zu einem Immobilienkauf mit 10% Anzahlung notariell geschlossen werden kann. Damit hat der Immobilienkäufer eine zusätzliche Sicherheit, da dieser Vertrag auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Der Verkäufer kann nicht mehr verkaufen, ohne die doppelte Anzahlung zu schulden.

Diese Regelung gilt nur in Katalonien und damit bleibt im übrigen Spanien noch die Rechtsunsicherheit, wenn der Käufer 10% Anzahlung leistet. Das Risiko steigt, wenn nicht an den Verkäufer der Immobilie gezahlt wird, sondern sogar an den Makler, der die Zahlung als Anzahlung auf seine Maklerprovision ansieht.

Sollte der Verkäufer nicht den endgültigen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, dann müsste der Makler und der Verkäufer vom Immobilienkäufer verklagt werden, um seine Anzahlung zurückzuerhalten.

Immobilienkauf in Spanien – Besteuerung

Für Immobilienkäufer gibt es sinnvolle Tipps:

1. Kein Immobilienkauf ohne vorherige Grundbuchkontrolle Tipp: Sogenannte Afecciones sind steuerliche Vormerkungen, die der Steuerbehörde den Haftungsdurchgriff auf den Immobilieneigentümer ermöglicht, auch gegen Sie als neuen Immobilieneigentümer. Afecciones sollte deshalb gelöscht werden.
2. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne 10 Jahresbauversicherung – seguro decenal. Diese Versicherung deckt den Schadensersatz bei dem Einsturz der neuerbauten Immobilie, und auch weniger schwere Bauschäden.
3. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad. In Katalonien ist diese Bescheinigung Pflicht und in anderen Regionen in Spanien zu empfehlen, da hiermit klargestellt ist, dass die Bewohnbarkeit der Immobilie für 15 Jahre von der spanischen Verwaltung genehmigt ist.
4. Kein Immobilienkauf in Spanien zur touristischen Vermietung, ohne dass die regionalen Gesetze die touristische Vermietung erlauben und die Eigentümergemeinschaft, in deren Satzung nicht verbieten.In Andalusien ist die touristische Vermietung bis zu 3 Immobilien nicht genehmigungspflichtig, jedoch in Mallorca (Balearen) oder den Kanarischen Inseln (Teneriffa) ist eine Anzeige (comunicacion previa) und der Antrag auf eine Vermietungslizenz erforderlich.

Für Immobilienverkäufer in Spanien gibt es folgende Tipps:

1. Keine Werbung für die zu verkaufende spanische Immobilie, ohne dass ein Energiepass besteht.Der Energiepass ist zu registrieren und die Angabe der Registrierungsnummer auf der Werbeanzeige zum Verkauf der Immobilie ist ausreichend, um ein Bussgeld zu vermeiden.
   Bescheinigung Energieverbrauch spanische Immobilie
2. Kein Immobilienverkauf in Spanien, ohne dass Sie zuvor die gemeindliche Wertzuwachsssteuer (Plusvalia municipal) und die Gewinnsteuer aus dem Verkauf berechnen lassen. Maklerkosten sind absetzbar und für EU Bürger, ist die Steuerlast im Jahre 2025 mit 19 % zu berechnen.
3. Kein Immobilienverkauf in Spanien aus einer Erbschaft, wenn zuvor nicht die Erbschaftsannahme, Erbschaftssteuer in Spanien bezahlt sind und die Grundbucheintragung der Verkäufer erfolgt ist.
4. Kein Immobilienverkauf in Spanien, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Oftmals findet man im Grundbuch nur die Eintragung des Grundstücks ohne Bebauung. Die Ursache ist, dass oftmals aufgrund Baurechtsverletzungen die Fertigstellung von Immobilien nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Zustand verhindert den Verkauf der Immobilie. Die Lösung ist die Erstellung einer Neubauerklärung, und hier ist auf den Wert zu achten, da Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf gespart werden kann. Normalerweise werden in der Neubauerklärung die wirklichen Baukosten erklärt und Baurechnungen, Materialrechnungen hierfür müssen vorliegen. Die oberste Rechtsprechung verlangt die Kosten aus der Bauausführung (coste de la ejecucion de la obra), die Anwendung des Katasterwertes ist nicht zu empfehlen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienverkauf nach einer Erbschaft in Spanien

In der Praxis häufig ist der Fall, dass eine Erbschaft abgewickelt werden muss und dann erst die Immobilie verkauft werden kann.

Beispiel

Herr X und Frau Y stehen in Adeje, Teneriffa, im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie und die Eigentumsbezeichnung im Grundbuch ist: Herr X und Frau Y Eigentümer als „comunidad de bienes“. In Wirklichkeit sind es deutsche Staatsbürger, die im gesetzlichen deutschen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet sind.

Doch beim Kauf hat der Notar aufgrund fehlender Rechtskentnis zum deutschen Güterstandsrecht, die Bezeichnung „comunidad de bienes“ gewählt, was als Gemeinschaft übersetzt werden kann. Herr X stirbt am 01.04.2022 und Frau Y möchte die Immobilie auf Teneriffa verkaufen.

Welche Vorgehensweise ist notwendig?

Zunächst ist zu bestimmen, wie die comunidad de bienes, zu verstehen ist.
Juristisch wird die comunidad de bienes als Gemeinschaft ausgelegt und damit ist davon auszugehen, dass beide Eigentümer jeweils 50% Miteigentum hatten.
Die Folge ist, dass Frau Y die Immobilie nicht verkaufen kann, da im Grundbuch die Miteigentumshälfte dem verstorbenen Ehegatten gehört.

A. Erbschaft – Nachlassabwicklung Spanien

Die Witwe muss zunächst die Erbschaft auf Teneriffa abwickeln.

Wie funktioniert eine Erbschaftsabwicklung in Spanien und im besonderen auf Teneriffa ?

Die notwendigen Schritte sind

• Testamentsabfrage in den Registern in Spanien und Deutschland
• Antrag auf ein europäisches Nachlasszeugnis in Deutschland
• Vorbereitung der notariellen Erbschaftsannahme auf Teneriffa

Warum ist eine notarielle Erbschaftsannahme zur Nachlassabwicklung auf Teneriffa notwendig?

Das Grundbuch verlangt eine notarielle Urkunde zur Änderung der Eintragung und gerade diese Eintragung muss geändert werden, nämlich auf den Namen der Witwe, so dass die Immobilie verkauft werden kann.

TIPP:

Hierzu gibt es Ausnahmen bei Alleinerben, nutzen Sie unseren deutschsprachigen Service auf Teneriffa zur Vollabwicklung von Erbschaft + Käufersuche + Immobilienverkauf in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht

B. Erbschaftsteuer Spanien – Besonderheit Erbschaftsteuer Teneriffa 

Im Jahre 2022 haben Ehegatten bei einer Erbschaft auf Teneriffa vor den spanischen Finanzbehörden eine Vergünstigung von 99,9% auf die Steuerzahllast der Erbschaftsteuer und damit nahezu Steuerfreiheit.

Trotz Steuerfreiheit ist eine Erklärung der Erbschaftsteuer abzugeben. Die Abgabe erfolgt für Nichtsteueransässige in Spanien, in Madrid. Danach wird die Urkunde der Erbschaftsannahme im Rahmen der Nachlassabwicklung beim Grundbuchamt vorgelegt.

TIPP:

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) fällt auch bei jeder Erbschaft an, doch zur Zeit, wurde die Gesetzesanwendung für verfassungswidrig erklärt und damit fällt diese Steuer bei Erbschaften zur Zeit nicht an.
Wir empfehlen Ihnen hier unsere Steuerberatung auf Teneriffa.

Nach Eintragung der Erbschaft in das Grundbuch, ist die Witwe Alleineigentümerin der Immobilie auf Teneriffa und kann sie verkaufen.

Unser Service für den Immobilienverkauf auf Teneriffa.

• Einholung Energiepass, notwendig für den Verkauf der Immobilie auf Teneriffa (unser Hausarchitekt leistet)
• Gutachten zur Verkehrswertbemessung der Immobilie mit Erstellung eines Verkaufsexposee (unser Hausarchitekt leistet)
• Käufersuche durch unsere Maklerin und in unserem Mandanten und Investorenstamm der Kanzlei Legalium

Nach erfolgter Käufersuche, erledigt unsere Kanzlei Legalium für Sie als Immobilienverkäufer und bei Einvernehmen auch für den Immobilienkäufer auf Teneriffa:

• Erstellung zweisprachigen Vorvertrag zum Immobilienverkauf
• Vorbereitung des notariellen Verkaufstermins
• Durchführung des notariellen Kauftermins bei unserem Hausnotar auf Teneriffa
• Erledigung der Gewinnsteuererklärung für den Verkäufer und die Grunderwerbssteuererklärung (600) und Rückbehaltssteuererklärung (211) für den Käufer der Immobilie auf Teneriffa.

RUNDUM Sorglospaket für Ihre Erbschaft, Immobilienverkauf und Immobilienkauf auf Teneriffa

Weitere Informationen

Erbschaftsannahme Spanien

Erbschaftsteuer Spanien

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Stromrechnung Immobilie Spanien

Finanzbehörden in Spanien kontrollieren Stromrechnung

Stand: 21.07.2019

Die systematische Kontrolle der Stromrechnung erfolgt von der spanischen Finanzbehörde mit der Erklärung 159. Mit dieser Erklärung informieren die spanischen Stromversorger die spanische Finanzbehörde über den Stromverbrauch von Immobilien.

Beispiel

Sie tragen einen Erstwohnsitz auf Teneriffa gegenüber der deutschen Finanzbehörde vor. Die deutsche Finanzbehörde frägt die spanische Finanzbehörde nach dem Stromverbrauch.

Sollte der Stromverbrauch niedrig ist, besteht zumindest ein Indiz, dass die spanische Immobilie nicht der Erstwohnsitz ist.

Allerdings hat ein Urteil vom 31.01.2019 vom Verwaltungsgericht Madrid den Stromverbrauch nicht alleine als entscheidend anerkannt, sondern auch als Beweis zugelassen.

• Einwohnermeldeamtsbescheinigung
• Arbeitsstätte

Steuertipp Spanien beim Immobilienverkauf

Der Erstwohnsitz in einer Immobilie hat weitgehende Steuervorteile in Spanien.

Sie verkaufen eine Immobilie auf Mallorca, in der Sie dauerhaft leben (mindestens 3 Jahre vor dem Verkauf)

1. Sie sind älter als 65 Jahre, dann ist die Gewinnsteuer, steuerfrei
2. Sie sind jünger und reinvestieren in eine andere Immobilie, die den Erstwohnsitz darstellt, dann ist der Veräusserungsgewinn steuerfrei, wenn der Erloes zu 100% reinvestiert wird.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienverkauf – Verkäufer geschäftsunfähig

Eine aktuelle Entscheidung aus dem Jahre 2018 aus Mallorca, Inca, Grundbuchamt zeigt die Voraussetzungen auf, die notwendig sind, um einen Immoiblienverkauf in Spanien für einen geschäftsunfähigen und betreuten Verkäufer wirksam in Spanien durchzuführen.

Wenn der Betreute in Deutschland lebt, dann gilt deutsches Recht, gleichwohl, dass der Betreute die deutsche oder spanische Nationalität hat.

Der Betreuer kann mit einer Vollmacht die Immobilie verkaufen. Doch muss die Vollmacht den spanischen Anforderungen genügen und der Notar muss bei der Beurkundung der Vollmacht alle notwendigen Unterlagen, wie die Betreuerbestellung und den Betreuungsumfang einsiegeln, als auch die rechtliche Grundlage in der Vollmacht benennen, so dass die spanischen Grundbuchämter die Eintragung der Kaufurkunde nach dem Immobilienverkauf durchführen.

Wichtig ist, dass grundsätzlich das Betreuungsgericht in Deutschland dem Kaufvertrag in Spanien die Zustimmung erteilen muss, bevor der Betreuer handeln darf.

Unser Service

Als Rechtsanwälte für spanisches Immobilienrecht sorgen wir für die ordentliche Erstellung der Vollmacht, so dass der Betreuer die Immobilie in Spanien verkaufen kann, ohne rechtliche Probleme mit dem spanischen Grundbuchamt, hier in Inca, Mallorca zu bekommen.

Desweiteren bieten wir die gesamte Immobilienverkaufsabwicklung in ganz Spanien an, so dass der Betreuer nicht einmal nach Spanien anreisen muss und die vollständige rechtliche und Steuerliche Abwicklung des Immobilienverkaufes unserer Fachkompetenz überlässt.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.