Wohnung Spanien – Nutzungsänderung einer Immobilie

Die bloße Beschreibung von Sondereigentum kann die Nutzung dieses nicht einschränken. Es ist erforderlich, dass die Einschränkungen ausdrücklich angegeben werden.
 

Entscheidung oberster Gerichtshof

TS 15-6-18, EDJ 103957

Der Oberste Gerichtshof entschied über eine Kassationsbeschwerde eines Unternehmens, das nach dem Erwerb von Geschäftsräumen im Erdgeschoss eines Gebäudes mit Wohnungseigentum seine Nutzung von Büro zu Brauerei geändert hatte.

Ein anderer Eigentümer des Gebäudes hat die sofortige Wiederherstellung der Immobilie in ihre ursprüngliche Zweckbestimmung (Büroräume), gemäß der Teilungserklärung, sowie die sofortige Einstellung einer anderen als der festgelegten Tätigkeit gefordert.

Daraufhin wurde in erster Instanz festgestellt, dass das Erdgeschoss laut der Teilungserklärung für Büroräume bestimmt ist.

Obwohl die Nutzung geändert werden kann, wäre in diesem Fall eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer erforderlich, da es sich dabei um eine Bedingung handelt, die in der Erklärung enthalten ist und die von den Parteien akzeptiert wurde.

Die eingetragene Erklärung widerspricht also den neuen Eigentümern, die die Änderung einseitig vorgenommen haben.

Das Landgericht wies die Berufung mit der Begründung zurück, dass die Räumlichkeiten zwar ihrer Natur nach genutzt werden können, die Beschränkungen des Wohnungseigentums dabei jedoch nicht verletzt werden dürfen.

In diesem Fall ist die Teilungserklärung nicht auf die Beschreibung des Sondereigentums beschränkt, sondern sieht seine Nutzung zukünftig als Büro vor. Für eine Änderung dieser Nutzung ist Einstimmigkeit erforderlich.

In der Kassationsbeschwerde argumentiert der Eigentümer der Räumlichkeiten, dass Einschränkungen oder Verbote der Nutzung, um wirksam zu sein, ausdrücklich angegeben werden müssen, restriktiv ausgelegt werden müssen und in der Teilungserklärung oder in der Satzung angegeben werden müssen, wobei die bloße oder einfache Beschreibung nicht ausreicht.

Der Oberste Gerichtshof weist die Beschwerde mit dem Argument zurück, dass das Recht auf Privateigentum verfassungsrechtlich und ohne andere als die durch Gesetz oder Konvention festgelegten Einschränkungen anerkannt wird, die in jedem Fall restriktiv auszulegen sind.

Diese Einschränkungen dienen dem Schutz des allgemeinen Interesses der Gemeinschaft.

Dazu gehört das Verbot bestimmter Tätigkeiten oder die Änderung der Nutzung des Eigentums, dies muss jedoch ausdrücklich angegeben und in das Grundbuch eingetragen werden. Die bloße Beschreibung der Immobilie impliziert keine Einschränkung der Nutzung, da eine klare und genaue Festlegung erforderlich ist, was in diesem Fall nicht zutrifft.

Eine umfassende Auslegung, um aus der bloßen Beschreibung der Immobilie ein Verbot der Änderung der Nutzung abzuleiten, impliziert eine Einschränkung des Eigentumsrechts, die nicht vorausgesetzt werden kann.

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Immobilienkauf in Spanien

Baumängel – arglistige Täuschung bei Immobilienkauf

Was kann ich unternehmen, wenn ich als Immobilienkäufer in Spanien betrogen wurde bzw einer arglistigen Täuschung unterlag, und die gekaufte Immobilie schwerwiegende Maengel hat, die zur Unbewohnbarkeit führen.

Wichtig

Warten Sie bei Erkennung eines Mangels nicht ab, und teilen Sie dem Immobilienverkäufer sofort den schwerwiegenden Mangel mit, und verlangen Sie Preisminderung oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes.

Frist

Art. 1490 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) Es besteht eine Frist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Sachmängeln beim Immobilienkauf. Diese Frist beginnt ab Inbesitznahme.

In einem Urteil vom 21.03.2017 von Gran Canaria wird deutlich, dass die Gerichte keine Geltendmachung von Schadensersatz oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes zulassen, wenn die 6 Monatsfrist abgelaufen ist, selbst bei schadensbedingtem Abriss.

Als Immobilienkäufer sollten Sie stets unseren Kanzleiservice für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien nutzen. Wir bieten ebenso die Sachmangelkontrolle durch einen Fachmann und Architekten an.

Weitere Schritte

1. 1. Einschaltung unserer Rechtsanwaltskanzlei mit Fachkompetenz im spanischen Immobilien und Baurecht.
   2. Erstellung eines Architektengutachten zur Schadensfeststellung, Behebarkeit, Kosten der Reparatur, Einschränkungen der Bewohnbarkeit der Immobilie
   3. Beratung mit RA D.Luickhardt und anschliessende Geltendmachung von
      • Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Immobilie
      • Berechnung des Schadensersatzes: Nach dem Art.1101 CC spanisches Zivilgesetzbuch haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, betrogen oder grob fahrlässig schwere Mängel verschwiegen hat.
   4. Sollte der Verkäufer nicht freiwillig die Immobilie wegen den schwerwiegenden Mängeln auf seine Kosten renovieren oder die Immobilie zurücknehmen, ist eine zivilrechtliche Klage einzureichen.

Tipp

Obgleich Sie als Immobilienkäufer in der Regel äusserst verärgert sind, wenn die Immobilie Ihnen mit schwer verborgenen Mängeln verkauft wird, ist es juristisch nicht zu empfehlen eine Strafanzeige wegen Betruges einzureichen. Die Zivilgerichte sind zuständig sind und die Strafanzeige wird in der Regel abgewiesen, Sie verlieren dadurch als Immobilienkäufer nur Zeit.

Deshalb sollte sofort die Zivilklage auf Rückabwicklung, Preisminderung oder Rückabwicklung mit Schadensersatz beim spanischen Gericht am Lageort der Immobilie einzureichen.

Juristisches Hintergrundwissen im spanischen Immobilienrecht

Wenn Sie als Immobilienkäufer in Spanien eine Immobilie käuflich erwerben, dann hat der Immobilienverkäufer folgende Verpflichtungen:

1. Besitzübergabe ohne Rechte Dritter (mieterfrei etc)
2. Nutzungsübergabe am Tage des notariellen Eigentumserwerbs (Schlüsselübergabe)
3. Mangelfreiheit der Immobilie
   Keine versteckten Mängel (der Verkäufer der Immobilie haftet nicht für sichtbare Mängel!) Art.1484 CC

    

   Schadensersatz Spanien

   Sollte der Verkäufer die versteckten Mängel kennen und verschweigen, dann ist es arglistige Täuschung der Immobilienkäufer kann Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatz berechnet sich in Höhe des Aufwandsersatzes und des entgangenen Gewinnes bei Kauf und Wiederverkauf einer intakten Immobilie. Der versteckte Mangel muss beim notariellen Kauferwerb und der Inbesitznahme bestehen. Es ist ein schwerwiegender Mangel an der verkauften Immobilie. Ein Mangel wird von Gesetzes wegen und dem Art.1484 CC angenommen, wenn die Nutzung der Immobilie unmöglich ist, oder nur teilweise möglich, und die Immobilie nicht gekauft oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft worden wäre.

Tipp

Das Gesetz unterscheidet zwischen einem sachverständigen Käufer (Architekt) und einem Laien. Kauft ein Architekt eine Immobilie, dann kann er sich nicht auf einen Sachmangel als verdeckter Mangel berufen, wenn dieser für ihn leicht sichtbar war.

Deshalb empfehlen wir, dass ein Laie einen Architekten bei jedem Immobilienkauf in Spanien hinzuzieht, um Mängel vorzeitig und vor dem Kauf zu entdecken, da dem Laien möglicherweise sichtbare Mängel entgehen, aber nicht dem Architekten.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Malaga. Nach wenigen Tagen erscheinen Feuchtigkeitsfelder an der Wand. Es stellt sich heraus, dass die Sickergrube für Fäkalien des Nachbarn undicht ist. Eine Bewohnbarkeit der Immobilie ist nicht mehr möglich.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa auf Plan mit Lage am Golfplatz. Beim notariellen Kauf stellt sich heraus, dass der Golfplatz niemals in Betrieb genommen wurde, damit liegt ein schwerer Mangel vor.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Barcelona und die Dachbalken sind mit Holzwürmern befallen.

Beispiel

Die Klage auf einen versteckten Mangel wurde abgewiesen, wenn Sie eine Immobilie in Madrid erwerben, und es stellt sich heraus, dass darunter die Metro Linie verkehrt.

Tipp

Die Mängelrüge an den Verkäufer der Immobilie reicht nicht aus, um die Frist von 6 Monaten zu unterbrechen. Es ist eine gerichtliche Klage vor Ablauf der 6 Monatsfrist nach Inbesitznahme der Immobilie einzureichen. Sollte der notarielle Kauf vor der Inbesitznahme stattfinden, dann berechnet sich die Frist von da an.

Unser Service

Wir vertreten Sie vor allen spanischen Gerichten zur Geltendmachung Ihrer Rechte.

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Immobilienkauf –  Anspruch auf Gewährleistung

Wann verjährt der Anspruch auf Gewährleistung?

In Spanien können Sie Ihre Gewährleistungsrechte bei Sachmängeln bei Immobilienkauf und Bau aus Vertrag und subjektiver Verschuldenshaftung als auch nach dem Baugesetz (LOE) nach einer objektiven Haftung der am Bau Beteiligten geltend machen.

Wichtig ist es, die Verjährungsfristen zu beachten, da mit Zeitablauf die Ansprüche auf Nachbesserung und Schadensersatz aufgrund von Baumängeln verloren gehen.
 

1. Sie kaufen eine Immobilie in der Region Girona, die schon 20 Jahre alt ist und nach 2 Monaten haben Sie sichtbare Feuchtigkeitsschaeden mit Schimmel.

   Als Immobilienkäufer haben Sie nach Art. 1484 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) 6 Monate Zeit, gerechnet ab dem notariellen Kauftermin, Schadensersatz wegen Sachmaengel geltend zu machen.

 

2. Sie bauen eine neue Immobilie in Andalusien, Conil de la Frontera und der Bauunternehmer führt die Bauarbeiten unsauber aus (Beispiel: Mängel bei der Ausfugung der Bodenplatten).

   Verjährung der Haftung des Bauunternehmers aus Vertrag: Sie können 5 Jahre lang gegen den Bauunternehmer vorgehen.

   Verjährung der Haftungsklage in Spanien aus objektiven Sachmangel am Bau: Nach 5 Jahren zeigen sich Risse an der Wand. Ursache ist eine Bodensenkung.

   Sie können Sachmängel gegen den Bauunternehmer und gegen den Architekten geltend machen.

   Einmal aus dem LOE (Bauordnungsgesetz) mit einer Verjährungsfrist von 10 Jahren und einmal aus dem direkten Vertragsverhältnis zwischen Ihnen als Bauherr und Eigentümer mit dem Bauunternehmer oder Architekten, wenn letztere schuldhaft gehandelt haben, sprich die Bauleistungen wurden fehlerhaft erbracht.

 

3. Sie renovieren ein altes Haus auf Gran Canaria und der Architekt hat die Planung nicht ordentlich ausgeführt. Es müssen Installationen abgerissen und neu eingebaut werden, und es kommt zu Bauverzögerungen.

   Die Verjährung für die Haftungsklage gegen den Architekten verjährt in 5 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt, wenn Sie die Mängel erkennen und erstmals die Klage einreichen könnten.

SERVICE:

Nutzen Sie Service unserer Kanzlei Legalium in ganz Spanien. Sie werden auf deutsch betreut und beraten und bei den spanischen Gerichten durch Rechtsanwalt D.Luickhardt (Zugelassener Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Abogado) und seinem Team begleitet.

Wir bereiten die Verträge für das Bauprojekt für Sie als Eigentümer und den Architekten als auch die Handwerker vor. wenn es zu Schlechterfüllung des Bau- oder Architektenvertrages, oder zu Bauverzögerungen kommt, prüfen wir die Erfolgschancen einer Klage vor den spanischen Gerichten.

Darüber hinaus verfügen wir über eine Architektin, die an unsere Kanzlei Legalium angeschlossen die Begutachtung der Sachmängel am Bau und an der Immobilie bewertet und begutachtet.
 

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Immobilienkauf Spanien – Baumangel

Wenn Sie einen Neubau erwerben, dann haben Sie als Immobilienkäufer 10 Jahre lang eine Bauversicherung, die Ihnen die Möglichkeit gibt, Schadensersatz zu fordern.

Tipp:

Nicht nur der Immobilienkäufer kann diesen Schadensersatzanspruch geltend machen, sondern auch der Bauherr selbst. Beim Bau der eigenen Immobilie wird oft vergessen, die Bauversicherung nach dem Gesetz LOE abzuschliessen.

Wir empfeheln die Bauversicherung auch beim Selbstbau abzuschliessen, da hiermit auch der Immobilienverkauf problemlos möglich ist. Das Nichtabschliessen der Bauversicherung generiert einen Lastenvermerk im Grundbuch und der Immobilienkäufer kann auf die Bauversicherung bestehen.

Die Bauversicherung gibt dem Bauherr neben dem vertraglichen Anspruch einen Anschpruch auf Schadensersatz aus dem Gesetz LOE (Haftung der am Bau Beteiligten) gegen den Bauunternehmer. Wenn ein Dritter eine neue Immobilie kauft, dann hat er keinen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, deshalb ist für den Immobilienkäufer eines Neubaus die Bauversicherung wesentlich, um überhaupt einen Schadensersatzanspruch zu haben, wenn die Immobilie innerhalb von 3 Jahren wegen Baumängel nicht mehr bewohnbar ist, oder innerhalb von 10 Jahren gar einstürzt oder Einsturz gefährdet ist.

Fallbeispiel aus der Praxis:

Ein Bauunternehmer in Marbella baut eine Immobilie für eine Investorengruppe. Der Bauunternehmer schaltet Subunternehmer ein.

Die Immobilie in Marbella wird mit schwerwiegenden Mängeln fertiggestellt. Die Investorengruppe nimmt den Bauunternehmer aus dem LOE Bauhaftungsgesetz in Anspruch.

Darauf reagiert der Bauunternehmer, und nimmt die Subunternehmer in Haftung und fordert von dem Subunternehmer Schadensersatz.Urteil vom obersten Zivilgericht in Spanien vom 14.3.2018

Der Bauunternehmer gehört nicht zu den geschützten Personen des LOE (Bauhaftunggesetzes), sondern nur der Eigentümer der Immobilie und Immobilienkäufer, damit konnte der Bauunternehmer den Subunternehmer nicht in Regress nehmen.

Unser SERVICE als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei mit besonderer Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht, Baurecht:

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Neubauerklärung in Spanien

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