Wohnungseigentümergemeinschaft gegen private touristische Vermietung

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Mietrecht berät Sie im spanischen Mietrecht, Beantragung von touristischen Vermietungslizenzen Spanien, Verteidigung bei Rechtstreitigkeiten mit Wohnungseigentümergemeinschaften in ganz Spanien und Teneriffa, Barcelona, Madrid, Gran Canaria, Alicante.

Aktuell 10.02.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025 sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Rückwirkung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Am 03. April 2025 tritt die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ab diesem Datum müssen Eigentümer, die in ihrer Wohnung eine Ferienvermietung durchführen möchten, eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung gemäß Artikel 17.12 WEG einholen.

Das Schweigen der Gemeinschaft reicht nicht aus, es muss eine ausdrückliche und konkrete Zustimmung für die Wohnung vorliegen, in der die Tätigkeit ausgeübt werden soll. Diese Zustimmung muss mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile getroffen werden. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, darf der Eigentümer die Ferienvermietung in seiner Wohnung nicht durchführen.

Aber was passiert mit den Eigentümern, die die Tätigkeit bereits vor dem 03. April 2025 legal ausüben?

Diese Eigentümer können beruhigt sein, da die neue zweite Zusatzbestimmung des WEG besagt, dass Eigentümer, die die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 legal ausüben, dies unter den gleichen Bedingungen weiterhin tun dürfen.

Anders ausgedrückt: Wenn die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 beginnt, ist sie möglich, solange keine ausdrückliche Verbotsklausel in der Satzung oder ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln vorliegt, der die Ferienvermietung verbietet. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Zustimmung der Gemeinschaft für die Ausübung der Tätigkeit einzuholen.

Soll die Tätigkeit der touristischen Vermietung nach dem 03. April 2025 beginnen, ist eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Wird diese Stimmenzahl nicht erreicht, kann die Tätigkeit nicht durchgeführt werden, auch wenn eine Mehrheit der Eigentümer dafür ist.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura, auf Mallorca und auf dem spanischen Festland – Katalonien, Andalusien.

Nutzen Sie den Service von Legalium und RA D.Luickhardt

• Vorkontrolle der Rechtmässigkeit der Beantragung einer privaten touristischen Vermietungslizenz (vivienda vacacional VV) auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, Alicante, Barcelona und Madrid.
• Beantragung der privaten touristischen Vermietungslizenz in Spanien
• Verteidigung Ihrer Rechte als Vermieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien.

Hauptversammlung Wohnungseigentum Spanien

Sie haben in Spanien eine Ferienwohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft und einmal jährlich werden Sie zur Hauptversammlung eingeladen.

Muss ich zur Hauptversammlung gehen?

Wenn Ihre Immobilie auf Teneriffa oder Mallorca liegt, dann müssen Sie nicht zur Hauptversammlung gehen, sondern können fernbleiben, rechtswidrige Beschlüsse können Sie nach Zustellung des Hauptversammlungsprotokolls in der Regel in 30 Tagen anfechten.

WICHTIG

Liegt die Wohnung in Barcelona, Sitges, Tossa de Mar oder im übrigen Katalonien, dann gelten im Wohnungseigentumsrecht von Katalonien Besonderheiten, dort gilt eine Abwesenheit als Stimmabgabe zu Gunsten eines Hauptversammlungsbeschlusses, wobei auch hier die spätere Anfechtung moeglich ist.

Kann ich in der Hauptversammlung vertreten werden?

Die Vertretung mit Vollmacht ist in der Hauptversammlung zulässig, allerdings sind stets die Satzungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu prüfen, ob eine privatschriftliche Vollmacht ausreicht oder eine notarielle Vollmacht verlangt wird.

Nutzen Sie unseren Service – wir bieten die Vertretung bei Eigentümerversammlungen an.

Funktionen der Hauptversammlung der Wohnungseigentümer:

Art. 14 LPH spanisches Wohnungseigentumsrecht regelt, dass die Hauptversammlung

• entscheidet
• die Entscheidungen ausfuehrt und als ausfuehrendes Organ den Praesidenten einschaltet, oder einen externen Verwalter
• und die Entscheidungsausfuehrung kontrolliert.

In einer ordentlichen Jahreshauptversammlung wird stets beraten

• Absetzung, Bestätigung und Neuwahl eines Präsidenten
• Beschluss über den vorgelegten Jahresabschluss und 5% Reservefonds
• Entscheidungen über Hausordnung und Satzungsänderung, wie zum Beispiel der Verbot der privaten touristischen Vermietung.
• Beschluss über Renovierung oder Neubauten in dem Mehrfamilienhaus
• Beschluss über allgemeine Themen. WICHTIG. Jeder Eigentümer einer spanischen Wohnung hat ein Mitspracherecht und kann bei einer Hauptversammlung Tagesordnungspunkte zur Debatte durch den Präsidenten vorschlagen.

   

Eine Gerichtsentscheidung aus Valencia vom Mai 2018 zeigt auf, dass die Hauptversammlung in ihrem Entscheidungsbereich durch das Gesetz begrenzt ist. Wenn eine behinderte Person einen Aufzug benötigt, dann muss die Gemeinschaft diesen Aufzug zahlen, und Miteigentümer, die den Aufzug nicht nutzen wollen, müssen trotzdem die Installation zahlen.

Datenschutz in spanischen Wohnungseigentümergemeinschaften

Die aktuelle Entscheidung vom 09.03.2021 von der spanischen Datenschutzbehörde, zeigt die Brisanz des Datenschutzes auf.

In einem Aufzug wurde das letzte Hauptversammlungsprotokoll ausgehängt, mit allen Namen der Anwesenden, Vertretenen, Tagesordnungspunkten und Beschlüsse, u.a. Strafanzeigen, die gegen Miteigentümer eingereicht werden sollten.

Die Datenschutzbehörde weist darauf hin, dass die persönlichen Daten nicht allgemein publiziert werden dürfen, sondern mit Einschreiben dem Eigentümer zugestellt werden muss.
Die Behörde spricht von einer schweren Datenschutzverletzung, die bis zu 20 Mio Euro Bußgeld geahndet werden kann.

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Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Verjährungsfrist der Klage auf Schadensersatz aufgrund von Schäden, die durch die rechtliche Verletzung der Erhaltungspflicht durch die Gemeinschaft verursacht werden, ist nicht die der außervertraglichen Haftung von einem Jahr, sondern die der persönlichen Haftpflicht von 5 Jahren.
 

Gerichtsentscheidung

Ein Unternehmen fordert von zwei Eigentümergemeinschaften Ersatz für Schäden, die an den Räumlichkeiten seines Eigentums infolge der Verletzung der Pflicht zur Erhaltung des Eigentums durch diese Gemeinschaften verursacht wurden.

Das Gericht erster Instanz hat die Ansprüche teilweise bestätigt und die Gemeinschaften zur Entschädigung des Unternehmens verurteilt.

Beide Gemeinschaften haben Berufung eingelegt und das Gericht hat die Berufungen bestätigt.

Es ist der Auffassung, dass die Haftung für Schäden, die durch mangelnde Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes verursacht werden, einer Frist von einem Jahr unterliegt, die allgemein für außervertragliche Haftungsklagen gilt. Somit wäre die Klage verjährt.

Das Unternehmen legt Kassationsbeschwerde mit der Begründung ein, dass es eine widersprüchliche Rechtsprechung des Landgerichts über die Verjährung der Schadenersatzklage wegen Verletzung die im spanischen Gesetz über horizontales Eigentum (LPH) auferlegten Verpflichtungen gibt.

Es ist der Auffassung, dass sich die Klage des angefochtenen Urteil von dieser unterscheidet.

Für den Obersten Gerichtshof ist die umstrittene Frage, ob die Entschädigung für Schäden, die durch die Verletzung der durch LPH Art.10.1 der Eigentümergemeinschaft auferlegten Erhaltungspflichten verursacht werden, der Verjährung von einem Jahr oder der allgemeinen Frist von 15 Jahren – derzeit 5 Jahren – unterliegt, weil es sich um eine persönliche Klage ohne besondere Verjährung handelt.
 

Entscheidung Oberster Gerichtshof

Für den Obersten Gerichtshof ist die umstrittene Frage, ob die Entschädigung für Schäden, die durch die Verletzung der durch LPH Art.10.1 der Eigentümergemeinschaft auferlegten Erhaltungspflichten verursacht werden, der Verjährung von einem Jahr oder der allgemeinen Frist von 15 Jahren – derzeit 5 Jahren – unterliegt, weil es sich um eine persönliche Klage ohne besondere Verjährung handelt.

Es ist zu beachten, dass die Klage auf Ersatz des verursachten Schadens auf der unbestrittenen Behauptung beruht, dass der angeblich verursachte Schaden aus der Verletzung einer rechtlichen Verpflichtung entsteht, nämlich der Durchführung der für die Erhaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Elemente erforderlichen Arbeiten, damit sie weder anderen gemeinschaftlichem Eigentum noch dem privaten Eigentum Schaden zufügen.

Sie kann daher nicht mit denen gleichgesetzt werden, die sich aus unerlaubten Handlungen oder Unterlassungen ergeben, die nach einem Jahr verjähren.

Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass die Klage nicht verjährt ist. Die 5-Jahres-Frist gilt, da diese für die Aufforderung zur Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen nicht von der Frist für die Aufforderung zur Erfüllung der rechtlichen Verpflichtungen der Klage zur Aufforderung der schädlichen Folgen einer solchen Nichterfüllung getrennt werden kann.

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