Klage auf Berichtigung des Grundbuchs

Artikel 40 LH – Überblick

Artikel 40 regelt die Berichtigung von Eintragungen im Grundbuch, wenn diese nicht mit der tatsächlichen rechtlichen Situation übereinstimmen. Die Klage kann eingereicht werden, wenn:

• Ein Recht nicht eingetragen ist.
• Ein Recht falsch eingetragen ist.
• Ein Eintrag die Rechte Dritter verletzt.

Typische Ursachen für Berichtigungen

1. Nicht-Eintragung eines Rechtsverhältnisses
   → Berichtigung durch:
   • Eintragung des fehlenden Titels.
   • Reanudación del tracto sucesivo (Wiederherstellung der Eigentumskette).
   • Gerichtliche Entscheidung.
2. Erlöschen eines eingetragenen Rechts
   → Berichtigung durch Löschung gemäß Titel IV oder durch ein spezielles Verfahren.
3. Fehler oder Nichtigkeit eines Eintrags
   → Berichtigung nach Titel VII LH.
4. Falscher oder fehlerhafter Titel
   → Berichtigung nur mit Zustimmung des eingetragenen Eigentümers oder durch gerichtliche Entscheidung.

Gerichtliches Verfahren mit Zuständigkeit der Gerichte am Belegenheitsort der Immobilie

• Klagegegner: Alle Personen, die durch den fehlerhaften Eintrag begünstigt wurden.
• Verfahren: Declarativo (ordentliches Zivilverfahren).
• Kosten: Bei vollständiger Ablehnung trägt der Kläger die Kosten.

Fallbeispiele:

• Ein Grundstück ist im Grundbuch als Alleineigentum eines Ehepartners eingetragen, obwohl es im gesetzlichen Güterstand der sociedad de gananciales erworben wurde. Die andere Partei kann eine Berichtigungsklage einreichen, um ihren Anteil geltend zu machen.
• Ein anderer häufiger Fall in der Praxis ist, dass ein Erbe im Grundbuch eingetragen wird und später stellt sich heraus, dass er nicht Erbe wurde, da das Testament erfolgreich angefochten wurde.

Schutz Dritter

 Die Berichtigung darf nicht die Rechte Dritter verletzen, die das Grundstück gutgläubig und entgeltlich erworben haben, während der fehlerhafte Eintrag gültig war.

Quelle

Artikel 40 des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria):

„Die Berichtigung des Registers kann nur von dem Inhaber des Eigentums oder dinglichen Rechts beantragt werden, das nicht eingetragen ist, falsch eingetragen ist oder durch einen ungenauen Eintrag verletzt wird, und erfolgt nach folgenden Vorschriften:

a) Wenn die Ungenauigkeit darauf beruht, dass ein immobilienrechtliches Verhältnis keinen Zugang zum Register hatte, erfolgt die Berichtigung: erstens durch Eintragung des entsprechenden Titels, sofern dies möglich ist; zweitens durch Wiederaufnahme der aufeinanderfolgenden Eigentumsübertragungen gemäß Titel VI dieses Gesetzes; und drittens durch gerichtliche Entscheidung, die die Berichtigung anordnet.

b) Wenn die Ungenauigkeit auf die Erlöschung eines eingetragenen oder vermerkten Rechts zurückzuführen ist, erfolgt die Berichtigung durch die entsprechende Löschung gemäß Titel IV oder durch das Freigabeverfahren gemäß Titel VI.

c) Wenn die Ungenauigkeit auf die Nichtigkeit oder einen Fehler eines Eintrags zurückzuführen ist, wird das Register gemäß Titel VII berichtigt.

d) Wenn die Ungenauigkeit auf Falschheit, Nichtigkeit oder Mängel des Titels zurückzuführen ist, der den Eintrag veranlasst hat, und allgemein auf jede andere nicht zuvor genannte Ursache, erfordert die Berichtigung die Zustimmung des Inhabers oder, falls diese nicht vorliegt, eine gerichtliche Entscheidung.

In Fällen, in denen die Berichtigung gerichtlich beantragt werden muss, richtet sich die Klage gegen alle Personen, denen der zu berichtigende Eintrag ein Recht gewährt, und wird nach den Vorschriften des entsprechenden Erkenntnisverfahrens durchgeführt. Wird die Berichtigungsklage vollständig abgewiesen, trägt der Kläger die Kosten; wird sie nur teilweise abgewiesen, entscheidet der Richter nach eigenem Ermessen.

Die Berichtigungsklage ist untrennbar mit dem Eigentum oder dinglichen Recht verbunden, aus dem sie abgeleitet wird.

In keinem Fall darf die Berichtigung des Registers die Rechte Dritter beeinträchtigen, die während der Gültigkeit des als ungenau erklärten Eintrags in gutem Glauben und gegen Entgelt erworben wurden.“

Hinweis zur Reform durch das Gesetz LO 1/2025:
Nach der Reform durch die LO 1/2025 vom 2. Januar gelten alle Verweise auf Einzelrichter als Verweise auf die entsprechenden Kammern der Instanzgerichte. Ab dem 03.04.2025 ist für die Zulassung von Zivilklagen der vorherige Versuch einer alternativen Streitbeilegung (MASC) erforderlich.

Deutscher Rechtsanwalt im spanischen Immobilienrecht mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien berät Sie von Berlin, Hannover, Friedrichshafen, über Barcelona und Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria.

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Immobilienkauf in Spanien

Deckungsgleichheit zwischen Kataster und Grundbuch

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien, sei es ein Apartment auf Teneriffa, oder eine Finca in Andalusien oder das freistehende Anwesen auf Mallorca oder Lanzarote müssen seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 13/2015 mit Ausführungsverordnung, also seit dem 01.11.2015, Kataster und Grundbuch in Bezug auf die Quadratmeterzahlen übereinstimmen.

Kataster

Das Kataster ist eine staatliche Behörde, die dem Finanzministerium untersteht. Dort werden alle Flächenmasse von Immobilien und Grundstücken in Spanien erfasst, mit dem Zweck, dass die Gemeinden die Grundsteuer berechnen und erheben können.

Grundbuch

Das Grundbuch ist dagegen durch das Hypothekengesetz geregelt und hat von der Zielsetzung nichts mit dem Kataster zu tun, da im Grundbuch das Eigentumsrecht , Kaufverträge und Lasten wie Hypotheken eingetragen werden.

Das Grundbuch wird von einzelnen Ämtern, in deren Bezirk geführt und untersteht dem Justizministerium.

Eine Eintragung eines Eigentümers in das Grundbuch hat öffentlichen Glauben und jeder Käufer kann auf die Richtigkeit und Legitimation des eingetragenen Eigentümers der Immobilie vertrauen.

Geschichtlich hatte das Grundbuch jedoch keine Gutglaubenswirkung auf die Quadratmeter und Flächenmasse einer Immobilie, sondern hierfür gab es das Kataster.

Dies galt bis zum Jahre 2015 und ab dem 01.11.2015 müssen auch die Flächenmasse zwischen Grundbuch und Kataster koordiniert und deckungsgleich sein.

Beispiel

Sie kaufen eine Finca in Almería und diese hat 1000 qm Grundfläche im Kataster und 1500 qm im Grundbuch.

Dieser Immobilienkauf ist rechtlich nicht zu empfehlen, da diese Abweichung zu Grenzstreitigkeiten führen können, schließlich fehlen im Kataster 500 qm.

Der Verkäufer müsste von einem Architekten Georeferenzen erstellen lassen und dann festlegen, welcher Wert von Kataster oder Grundbuch mit der Realität übereinstimmt und entsprechend anpassen.
Erst dann kann der Immobilienkäufer die Finca in Andalusien mit Rechtssicherheit erwerben.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Apartment auf Teneriffa, im Grundbuch stehen 80 qm und im Kataster 120 qm, die mit der Realität übereinstimmen.

In diesem Falle, muss beim Grundbuchamt die Katasterbeschreibung zur Anpassung eingereicht werden.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Einfamilienhaus, und die 1500 qm Grundstücksfläche sind im Grundbuch richtig angegeben, doch im Kataster nur 1000 qm.

In diesem Falle muss ein Gutachten von einem Architekten mit den sogenannten Goereferenzen angefertigt und beim Kataster zur Abänderung eingereicht werden.

Unser Legalium SERVICE

Nutzen Sie die juristische Vorkontrolle bei jedem Immobilienkauf in Spanien, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben.

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Spanisches Immobilienrecht

Anderkonto Barcelona

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht, Immobilienrecht in Katalonien, Barcelona informiert, berät Sie und führt Ihren Immobilienkauf mit rechtlichem und steuerlichem Kompetenzwissen in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Madrid und Malaga durch.

Spanisches Immobilienrecht: Anderkonto Notar Barcelona

In Barcelona und Katalonien gibt es Sonderregelungen zum spanischen Immobilienrecht.

Die Sonderregelung ist aus dem Jahre 2018 und ermöglicht die Erstellung eines Vorkaufvertrages in notarieller Urkunde und der Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notarskonto, vergleichbar einem Anderkonto.

Diese Regelung gilt nur für Katalonien (Barcelona, Girona, Palamos, Tarragona, Sitges).

Beispiel:

Sie wollen eine Immobilie in Barcelona kaufen, aber müssen noch die Finanzierung einholen.

Dann ist es zu empfehlen, dass ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit einer Arras Klausel erstellt wird.

Dieser privatschriftliche Kaufvertrag kann nach Art.621.8 CCC (katalanisches Zivilgesetzbuch) zur notariellen Urkunde erhoben werden und mit einer Anzahlung kann der Käufer die Immobilie reservieren, sogar will der katalanische Gesetzgeber ihm ein Sonderrücktrittsrecht zugestehen, wenn die Finanzierung des Immobilienkaufpreises nicht positiv verläuft.

Der Käufer soll dann ohne Anzahlungsverlust vom Kaufvertrag über die Immobilie zurücktreten können.

Aus Käufersicht ist damit diese neue Regelung im spanischen Immobilienrecht, insbesondere beim Immobilienkauf in Barcelona, Katalonien, vorteilhaft.

Dadurch werden zwar die Kosten des Immobilienkaufes wesentlich erhöht, aber es gibt eine erhöhte Rechtssicherheit für den Immobilienkäufer.

Desweiteren muss auch die Dokumentensteuer bezahlt werden, die in der Regel 1,5% vom Wert der Anzahlung beträgt.

Die Dokumentensteuer entsteht, da die gesetzliche Regelung die Eintragungsmöglichkeit in das Grundbuch vorsieht.

Aus Käufersicht ist die Eintragung in das Grundbuch empfehlenswert, da hierdurch nach Dritten kundgegeben wird, dass der Verkäufer nicht mehr verkaufen kann, da er sich schon zum Immobilienverkauf anderweitig verpflichtet hat.

Was passiert, wenn der Käufer nicht mehr am Kaufvertrag festhalten möchte bzw der Verkäufer nicht verkauft?

Normalerweise ist nach Ablauf einer bestimmten Frist für die Eigentumsübertragung und dem Notartermin, eine Nichterfüllung des Anzahlungsvertrages zu sehen und damit gilt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer bei Nichterfüllung oder Rücktritt seine Anzahlung verlieren würde.

Wie verhält sich der Notar bei einer Rückforderung durch den Käufer der Immobilie?

Nach Art.621.8 CCC übergibt der Käufer die Anzahlung, um diesen Betrag später vom Restkaufpreis abzuziehen.

In Absatz 2 ist explizit geregelt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er schliesslich nicht kauft.

In Absatz 3 wird definiert, dass der Notar die Anzahlung auszuzahlen hat, an die Person, der es zusteht, wenn der Fall des Rücktritts vorliegt.

Folglich wird dem Notar entscheidende Gewalt zugesprochen, für den Fall des Rücktritts.

Liegt kein Fall des freiwilligen Rücktritts vor, dann muss auch der Notar die Sache der Entscheidung über die Auszahlung den Gerichten überlassen, da eine gesetzliche Regelung fehlt, ansonsten macht sich der Notar haftpflichtig.

Der Immobilienverkäufer ist in solch einem Fall in der schlechteren Rechtsposition, da die Grundbucheintragung des Vorvertrages jeden weiteren Verkauf hemmt und zudem noch die Immobilie für die Rückzahlung der 2 fachen Anzahlung haftet.

Fazit

Die katalanische Regelung im spanischen Immobilienrecht einzugliedern, ist nicht gelungen, und es bleibt bei dem Parteiwillen, und der Verkäufer einer Immobilie wird an dieser notariellen Hinterlegung der Anzahlung mit Bindungscharakter keinen Gefallen finden, wogegen der Käufer der Immobilie durchaus Vorteile hat.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bietet Ihnen eine vollumfängliche deutsche Betreuung für Ihren Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in Barcelona, Spanien an, mit Kompetenzwissen und langjähriger Erfahrung.

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Hinterlegung der Anzahlung beim Immobilienkauf

Anderkonto – treuhänderische Verwahrung

Die Hinterlegung von einer Anzahlung bei einem Immobilienkauf ist in der Praxis sehr häufig, sei es bei dem Makler, bei dem Verkäufer der Immobilie, bei der Rechtsanwaltskanzlei Legalium, die eine spezielle treuhänderische Verwahrung vergleichbar einem Anderkonto anbietet.

Das Risiko eines Rechtstreites kann nur vermindert werden, wenn im spanischen Kaufvertrag der Immobilie das Treuhand und Verwahrungsverhaeltnis ausreichend bestimmt ist.

Typische Fälle aus der Praxis im spanischen Immobilienrecht

Arras (Anzahlung) beim Immobilienkauf.

Die sogenannte Arras Klausel besagt, dass der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er nicht in einer vereinbarten Frist den Restkaufpreis der Immobilie bezahlt und beim Notar die notarielle Kaufurkunde unterschriebt und der Verkäufer muesste die doppelte Anzahlung zurückzahlen, wenn der Verkäufer den Vorkaufvertrag zum Immobilienkauf nicht erfüllt.

Fallbeispiel von RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht

1. 1. Der Käufer hinterlegt 10% des Kaufpreises als Anzahlung beim Makler auf Teneriffa.

      Es kommt nicht zum Verkauf, da der Käufer kein Interesse mehr hat. Trotzdem fordert der Immobilienkäufer die Anzahlung zurück.

   2. Der Käufer hinterlegt die 10% Anzahlung beim Notar in Barcelona auf einem Konto des Notars (nicht Anderkonto) und der Käufer kauft schließlich die Immobilie nicht, da eine Hypothekenvollstreckung auf der Immobilie lastet. Der Käufer möchte die Anzahlung zurück.

Merke

In Barcelona und Katalonien gibt es seit dem Jahre 2018 eine besondere Regelung für Hinterlegungen von Anzahlungen von Immobillienkäufen beim Notar, welches wir in einem separaten Beitrag erläutern.

Aktuelle Gerichtsentscheidung, veröffentlicht am 16.05.2019

Mit einem Urteil des Strafgerichts Nummer 6 von Málaga, veröffentlicht am 16.05.2019, wird ein Makler zu 1 Jahr und 9 Monate Gefängnisstrafe verurteilt, da er von einem potentiellen Immobilienkäufer 3.300,00 EUR angenommen hat.

Dieser Betrag sollte als Anzahlung für einen Immobilienkauf von 36.000,00 EUR verrechnet werden und obgleich der Immobilienkauf in Málaga nicht zu Stande kam, weigerte sich der Immobilienmakler, den Betrag zurückzuzahlen.

Weiterlesen

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen, erstreitet mit seinem Legalium Team Ihr Recht bei den Gerichten auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera, Madrid, Barcelona, Girona, Tarragona und Málaga.

Urteil Berufungsgericht Barcelona

Die Rechtsprechung mit dem Urteil vom Berufungsgericht Barcelona in der Sache 706/2014 beschreibt das Verwahrungsverhältnis der Anzahlung als „contrato real“, dingliches Vertragsverhältnis.

Typische Hinterlegungsklausel

Es wird vereinbart, dass der Notartermin bis zum 20.03.XX stattfindet und die Restkaufpreiszahlung zu erfolgen hat und im Falle der Nichterfüllung gelten die Regelung des „acta de deposito“ – Hinterlegungsvertrag, hier mit dem Notar.

Dieser muss genaustens regeln, was bei Nichterfüllung des Immobilienkaufes von Seiten des Verkäufers oder Käufers der Immobilie mit dem hinterlegten Betrag erfolgt.

Service

RA D.Luickhardt, und sein Legalium Team bietet Ihnen die vollständige Vertragskontrolle und Vertragsanpassung der notariellen Hinterlegungsurkunde und schliesslich des Kaufvertrages, mit deutscher Erläuterung der rechtlichen Problematik und Lösung.

Der Hinterleger hat damit ein Vertragsverhältnis mit dem einzahlenden Hinterleger nach Art.1763 ss CC (spanisches Immobilienrecht: Zivilgesetzbuch).

Problematisch wird die Sache, wenn der Hinterleger den Vorkaufvertrag über die Immobilie nicht erfüllt.

Dann gilt nicht mehr der Herausgabeanspruch aus Hinterlegungsvertrag, sondern es muss angenommen werden, dass Verkäufer und Käufer als Hinterleger anzusehen sind.

Schliesslich wäre der Kaufvertrag nicht Stande genommen, auch nicht als verbindliche Kaufzusage, wenn die Anzahlung von 10% nicht hinterlegt worden wäre.

Damit sind Verkäufer und Käufer gleichermassen berechtigt die Anzahlung zu erhalten.

Urteil Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria

In einem Urteil vom Berufungsgericht Las Palmas de Gran Canaria aus dem Jahre 2013 hat das Gericht den Kaufvertrag über die Immobilie geprüft und nach diesem Kaufvertrag entschieden, wer Anspruch auf die 10% Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie hat.

In diesem Falle durfte der Makler nicht an eine Partei den hinterlegten Betrag auszahlen, sondern musste auf eine gerichtliche Entscheidung warten, die entscheidend, wer das hinterlegte Geld erhält.

Service

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket mit Anderkonto für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Girona, Madrid und Malaga.

Wir prüfen Ihr Vertragsverhältnis und vertreten auch gerichtlich in ganz Spanien, mit persönlicher Beratung auf deutsch in Spanien und in Deutschland.

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Immobilienkauf Autonome Region Valencia

Katasterwert

Die Koeffizienten für den Katasterwert von städtischen Immobilien für das Geschäftsjahr 2019 in der Autonomen Region von Valencia werden genehmigt.
 

Verordnung C.Valenciana 15/2018, DOCV 2-1-19

Mit Inkrafttreten am 01.03.2019 und für steuerbaren Umsatz ab dem genannten Inkrafttreten, werden die Koeffizienten für das Geschäftsjahr 2019 genehmigt, um anhand des Katasterwertes den Realwert bestimmter in Valencia gelegener Immobilien mit städtischem Charakter – auf die sich Anhang II bezieht – zu schätzen.

Die in Anhang I aufgeführte Vorgehensweise ihrer Erstellung wird beschrieben und legt bestimmte Regelungen für die Anwendung solcher Koeffizienten sowie deren Auswirkungen auf die von den Steuerzahlern eingereichten Steuererklärungen fest.

Im Hinblick auf die Anwendung dieser Koeffizienten in den Erklärungen der Steuerzahler können die ermittelten Werte in den Erklärungen und Liquidationen bestimmt werden, indem die in dieser Verordnung enthaltenen Koeffizienten auf den Katasterwert der Immobilie angewendet werden, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer aktualisiert wurde.

Der vereinbarte Preis ist jedoch maßgebend, wenn er höher ist als der nach der vorherigen Methode angegebene oder ermittelte Wert sowie der Wert für den gleichen oder höheren Wert, den der Steuerpflichtige angegeben hat.

In diesem Fall kann die Steuerbehörde diesen Wert nicht überprüfen. Neu ist jedoch, dass die mit dieser Verordnung genehmigten Koeffizienten bei Vorliegen eines Marktbezugswerts für das Eigentum der Generaldirektion Kataster nicht anwendbar sind, sofern sie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer auf der Website veröffentlicht werden.

Ebenso gelten für das Auskunftsersuchen an die Steuerbehörde über den steuerlichen Wert von städtischen Immobilien vor deren Übertragung oder Erwerb die durch diese Verordnung genehmigten Koeffizienten.

Im Hinblick auf die Überprüfung der Werte muss die Behörde den Wert dieser Art von Vermögenswert schätzen, indem sie die Koeffizienten auf den Katasterwert der auf den Zeitpunkt der Entstehung aktualisierten Liegenschaft anwendet, sofern überprüft wurde, dass der Katasterbezug dem zu bewertenden Vermögenswert entspricht.

Es gibt jedoch bestimmte Besonderheiten für den Fall, dass ein von der Verwaltung festgelegter maximaler Verkaufspreis vorliegt oder ein bestimmter Wert für die Bewertung von hypothekarisch belasteten Immobilien vorliegt.
 

Hinweis

Wenn zum Zeitpunkt des steuerbaren Umsatzes alle Katasterwerte derselben Gemeinde aktualisiert wurden und dieser Umstand bei der Berechnung der Multiplikationskoeffizienten des Katasterwertes nicht berücksichtigt wurde, wird eine Besonderheit bei den Berechnungen in der Verordnung C.Valenciana 15/2018 festgelegt.

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Immobilienkauf Spanien mit Bitcoins

Bitcoins werden bislang nicht als offizielle Waeährung anerkannt, aber als Zahlungsmittel sind sie zulässig, soweit in der Kaufurkunde über die spanische Immobilie stets auch der Kaufpreis in EUR genannt ist und der Verkäufer und der Käufer über das Zahlungsmittel einig sind.

Die Einigung ist gesetzliche Voraussetzung für jeden Kauf nach Art. 1255 CC. Schliesslich lässt das spanische Zivilgesetzbuch nach Art.1160 CC jedes Zahlungsmittel zu, ja sogar jeder Gegenstand mit Gegenwert kann übergeben werden.

Die Wurzel findet dieser Rechtsgedanke im Tauschgeschäft und darin ist auch das juristische Problem der Einstufung als Kaufgeschäft oder Tauschgeschäft.

Der Zahlungsnachweis erfolgt elektronisch durch Umbuchung auf ein anderes Deposit.

Der Umtausch der elektronischen Währung in EUR ist nicht umsatzsteuerpflichtig, so die europäischhe Rechtsprechung.

Jedoch muss der Käufer in der spanischen Einkommensteuererklärung als ganancia patrimonial den Eingang und Ausgang aus dem Vermögen steuerlich erklären.

Beispielsweise kauft der Immobilienkäufer die Bitcoins für 50.000 EUR und später kauft er mit den Bitcoins eine Immobilie zum Preis von 150.000 EUR, dann hat er 100.000 EUR Gewinn mit 23% in Spanien zu versteuern, was den Immobilienkauf mit Bitcoins steuerlich nicht interessant macht.

Ein weiterer Nachteil des Zahlungsmittel Bitcoins ist, dass die Herkunft nach dem Geldwäschegesetz nachgewiesen werden muss und durch die Zahlung als Sonderfall schon ein Indiz für eine Prüfung durch die Behörde für die Geldwäsche geschaffen werden kann.

Die Abwicklung des Immobilienkaufes, sprich die Grunderwerbssteuerzahlung richtet sich nach den Angaben in Euro in der notariellen Kaufurkunde.

Schliesslich ist derzeit ein Immobilienkauf mit Bitcoins oder anderer Kriptowährung noch nicht zu empfehlen, bis der Gesetzgeber in Spanien nicht die Gesetzesgrundlage im Geldwäschegestz und der Notariatsverordnung als auch im Zivilgesetz der Aktualität angepasst hat.

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt und Steuerberater in Spanien steht Ihnen gerne für die komplette Immobilienkaufabwicklung in Spanien mit dem Immobilienkaufservicepakt zur Verfügung, auch mit modernen Zahlungsmethoden.

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Abtretung von Kaufrechten aus einem Immobilienkauf in Spanien

In der Praxis häufig ist der Fall, dass Sie eine neue Immobilie kaufen, und zwar auf Plan, sprich sie ist noch nicht fertig gebaut und dann verkaufen Sie an einen Dritten.

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen und sein Team, beraten und begleiten Ihren Immobilienkauf in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, wo zur Zeit in Immobilienprojekte Abama, Tejita und bald auch in Abades investiert werden kann.

Beispiel aus der Sicht des Immobilienkäufers

Sie sind auf der Suche nach einer neuen Immobilie auf Teneriffa.

Ein Makler bietet Ihnen an, dass Sie von dem Bauträger direkt erwerben können.

Der Bauträger teilt mit, dass er alle Wohnungen aus der Bauphase schon verkauft hat, aber möglicherweise möchte ein Käufer sein Anrecht auf Erwerb des Immobilieeigentums verkaufen. Sie kaufen dieses Kaufrecht an der Immobilie im Bau auf Teneriffa.

Dieser Kauf wird als Abtretung des Kaufrechts bezeichnet und birgt Risiken in sich.

Tipp

Bevor eine Abtretung des Kaufrechts rechtlich geprüft wird, muss zunächst der Ausgangsvertrag geprüft werden, den der Verkäufer und der Bauträger geschlossen haben.

Es findet sich oft, dass der Bauträger den Verkauf vor Fertigstellung der Immobilie untersagt, um Spekulationen zu vermeiden.

Sollte der Kaufvertrag mit dem Bauträger die Abtretung des Kaufrechts an Dritte zulassen, hat der Käufer 3 Verträge abzuschliessen.

1. Kaufvertrag des Rechtes

   Wichtig

   Oftmals übersehen und deshalb eine Steuerfalle, dass nach Art.17 LITP (spanisches Gesetz zur Grunderwerbssteuer) bei der Abtretung eines Rechtes die Grunderwerbssteuer zu zahlen ist.

   Diese ist regional verschieden und in Teneriffa beträgt diese 5,5%, welche 1% niedriger ist, als die Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf.

   Die Besteuerungsgrundlage ist der Zeitwert der Immobilie (entsprechend Bauzustand), aber mindestens die geleistete Anzahlung des Abtretenden, der damals den Vertrag mit dem Bauträger als Immobilienkäufer schloss.

   Der Kaufvertrag des Rechtes zum Kauf durch einen Dritten muss vertraglich von dem Bauträger akzeptiert werden.

   Der Käufer des Rechtes erhält einen neuen

   Kaufvertrag
   oder
   Vorkaufvertrag
   oder
   Kaufoption

   vom Bauträger, indem die Zahlungsformalitäten, Fertigstellung und Bezugsdatum, obligatorische Bauversicherungen, Insolvenzschutz für den Immobilienkäufer u.a. genannt sind.

2. Notarieller Kaufvertrag

   Diese wird durch unsere Rechts- und Steuerkanzlei Legalium und RA D.Luickhardt vorbereitet, da es der wichtigste Vertrag ist, und schliesslich zum Eigentumserwerb der Immobilie auf Teneriffa führt.

   Neben der komplexen vertraglichen Situation ist auch steuerlich dringendst die Begleitung zu empfehlen

   Besonders bei einem Immobilienkauf durch Abtretung Rechter Dritter gilt, dass einmal die Grunderwerbssteuer auf die Abtretung des Kaufrechts anfällt und zudem die Umsatzsteuer, in Höhe von 7% IGIC auf Teneriffa und die Dokumentensteuer von 1%.

Service

Wir bieten Ihnen die komplette Begleitung und Abwicklung des Immobilienkaufes auf Teneriffa, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie erwerben.

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Immobilienkauf in Spanien

Baumängel – arglistige Täuschung bei Immobilienkauf

Was kann ich unternehmen, wenn ich als Immobilienkäufer in Spanien betrogen wurde bzw einer arglistigen Täuschung unterlag, und die gekaufte Immobilie schwerwiegende Maengel hat, die zur Unbewohnbarkeit führen.

Wichtig

Warten Sie bei Erkennung eines Mangels nicht ab, und teilen Sie dem Immobilienverkäufer sofort den schwerwiegenden Mangel mit, und verlangen Sie Preisminderung oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes.

Frist

Art. 1490 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) Es besteht eine Frist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Sachmängeln beim Immobilienkauf. Diese Frist beginnt ab Inbesitznahme.

In einem Urteil vom 21.03.2017 von Gran Canaria wird deutlich, dass die Gerichte keine Geltendmachung von Schadensersatz oder Rückabwicklung des Immobilienkaufes zulassen, wenn die 6 Monatsfrist abgelaufen ist, selbst bei schadensbedingtem Abriss.

Als Immobilienkäufer sollten Sie stets unseren Kanzleiservice für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien nutzen. Wir bieten ebenso die Sachmangelkontrolle durch einen Fachmann und Architekten an.

Weitere Schritte

1. 1. Einschaltung unserer Rechtsanwaltskanzlei mit Fachkompetenz im spanischen Immobilien und Baurecht.
   2. Erstellung eines Architektengutachten zur Schadensfeststellung, Behebarkeit, Kosten der Reparatur, Einschränkungen der Bewohnbarkeit der Immobilie
   3. Beratung mit RA D.Luickhardt und anschliessende Geltendmachung von
      • Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Immobilie
      • Berechnung des Schadensersatzes: Nach dem Art.1101 CC spanisches Zivilgesetzbuch haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, betrogen oder grob fahrlässig schwere Mängel verschwiegen hat.
   4. Sollte der Verkäufer nicht freiwillig die Immobilie wegen den schwerwiegenden Mängeln auf seine Kosten renovieren oder die Immobilie zurücknehmen, ist eine zivilrechtliche Klage einzureichen.

Tipp

Obgleich Sie als Immobilienkäufer in der Regel äusserst verärgert sind, wenn die Immobilie Ihnen mit schwer verborgenen Mängeln verkauft wird, ist es juristisch nicht zu empfehlen eine Strafanzeige wegen Betruges einzureichen. Die Zivilgerichte sind zuständig sind und die Strafanzeige wird in der Regel abgewiesen, Sie verlieren dadurch als Immobilienkäufer nur Zeit.

Deshalb sollte sofort die Zivilklage auf Rückabwicklung, Preisminderung oder Rückabwicklung mit Schadensersatz beim spanischen Gericht am Lageort der Immobilie einzureichen.

Juristisches Hintergrundwissen im spanischen Immobilienrecht

Wenn Sie als Immobilienkäufer in Spanien eine Immobilie käuflich erwerben, dann hat der Immobilienverkäufer folgende Verpflichtungen:

1. Besitzübergabe ohne Rechte Dritter (mieterfrei etc)
2. Nutzungsübergabe am Tage des notariellen Eigentumserwerbs (Schlüsselübergabe)
3. Mangelfreiheit der Immobilie
   Keine versteckten Mängel (der Verkäufer der Immobilie haftet nicht für sichtbare Mängel!) Art.1484 CC

    

   Schadensersatz Spanien

   Sollte der Verkäufer die versteckten Mängel kennen und verschweigen, dann ist es arglistige Täuschung der Immobilienkäufer kann Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatz berechnet sich in Höhe des Aufwandsersatzes und des entgangenen Gewinnes bei Kauf und Wiederverkauf einer intakten Immobilie. Der versteckte Mangel muss beim notariellen Kauferwerb und der Inbesitznahme bestehen. Es ist ein schwerwiegender Mangel an der verkauften Immobilie. Ein Mangel wird von Gesetzes wegen und dem Art.1484 CC angenommen, wenn die Nutzung der Immobilie unmöglich ist, oder nur teilweise möglich, und die Immobilie nicht gekauft oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft worden wäre.

Tipp

Das Gesetz unterscheidet zwischen einem sachverständigen Käufer (Architekt) und einem Laien. Kauft ein Architekt eine Immobilie, dann kann er sich nicht auf einen Sachmangel als verdeckter Mangel berufen, wenn dieser für ihn leicht sichtbar war.

Deshalb empfehlen wir, dass ein Laie einen Architekten bei jedem Immobilienkauf in Spanien hinzuzieht, um Mängel vorzeitig und vor dem Kauf zu entdecken, da dem Laien möglicherweise sichtbare Mängel entgehen, aber nicht dem Architekten.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Malaga. Nach wenigen Tagen erscheinen Feuchtigkeitsfelder an der Wand. Es stellt sich heraus, dass die Sickergrube für Fäkalien des Nachbarn undicht ist. Eine Bewohnbarkeit der Immobilie ist nicht mehr möglich.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie auf Teneriffa auf Plan mit Lage am Golfplatz. Beim notariellen Kauf stellt sich heraus, dass der Golfplatz niemals in Betrieb genommen wurde, damit liegt ein schwerer Mangel vor.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Barcelona und die Dachbalken sind mit Holzwürmern befallen.

Beispiel

Die Klage auf einen versteckten Mangel wurde abgewiesen, wenn Sie eine Immobilie in Madrid erwerben, und es stellt sich heraus, dass darunter die Metro Linie verkehrt.

Tipp

Die Mängelrüge an den Verkäufer der Immobilie reicht nicht aus, um die Frist von 6 Monaten zu unterbrechen. Es ist eine gerichtliche Klage vor Ablauf der 6 Monatsfrist nach Inbesitznahme der Immobilie einzureichen. Sollte der notarielle Kauf vor der Inbesitznahme stattfinden, dann berechnet sich die Frist von da an.

Unser Service

Wir vertreten Sie vor allen spanischen Gerichten zur Geltendmachung Ihrer Rechte.

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Immobilienkauf Spanien – Baumangel

Wenn Sie einen Neubau erwerben, dann haben Sie als Immobilienkäufer 10 Jahre lang eine Bauversicherung, die Ihnen die Möglichkeit gibt, Schadensersatz zu fordern.

Tipp:

Nicht nur der Immobilienkäufer kann diesen Schadensersatzanspruch geltend machen, sondern auch der Bauherr selbst. Beim Bau der eigenen Immobilie wird oft vergessen, die Bauversicherung nach dem Gesetz LOE abzuschliessen.

Wir empfeheln die Bauversicherung auch beim Selbstbau abzuschliessen, da hiermit auch der Immobilienverkauf problemlos möglich ist. Das Nichtabschliessen der Bauversicherung generiert einen Lastenvermerk im Grundbuch und der Immobilienkäufer kann auf die Bauversicherung bestehen.

Die Bauversicherung gibt dem Bauherr neben dem vertraglichen Anspruch einen Anschpruch auf Schadensersatz aus dem Gesetz LOE (Haftung der am Bau Beteiligten) gegen den Bauunternehmer. Wenn ein Dritter eine neue Immobilie kauft, dann hat er keinen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, deshalb ist für den Immobilienkäufer eines Neubaus die Bauversicherung wesentlich, um überhaupt einen Schadensersatzanspruch zu haben, wenn die Immobilie innerhalb von 3 Jahren wegen Baumängel nicht mehr bewohnbar ist, oder innerhalb von 10 Jahren gar einstürzt oder Einsturz gefährdet ist.

Fallbeispiel aus der Praxis:

Ein Bauunternehmer in Marbella baut eine Immobilie für eine Investorengruppe. Der Bauunternehmer schaltet Subunternehmer ein.

Die Immobilie in Marbella wird mit schwerwiegenden Mängeln fertiggestellt. Die Investorengruppe nimmt den Bauunternehmer aus dem LOE Bauhaftungsgesetz in Anspruch.

Darauf reagiert der Bauunternehmer, und nimmt die Subunternehmer in Haftung und fordert von dem Subunternehmer Schadensersatz.Urteil vom obersten Zivilgericht in Spanien vom 14.3.2018

Der Bauunternehmer gehört nicht zu den geschützten Personen des LOE (Bauhaftunggesetzes), sondern nur der Eigentümer der Immobilie und Immobilienkäufer, damit konnte der Bauunternehmer den Subunternehmer nicht in Regress nehmen.

Unser SERVICE als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei mit besonderer Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht, Baurecht:

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Neubaukauf – Baumangel; 5,00 von 5 Punkten basieren auf 2 abgegebenen Stimmen. Du hast bereits abgestimmt. Loading…

Immobilienkauf in Spanien – Geldschenkung

Beispiel aus der Praxis

Der Sohn (< 21 Jahre) lebt in Spanien und der Vater möchte ihm 200.000,00 EUR schenken, so dass er sich eine Immobilie kaufen kann.

Lebt der Sohn in Barcelona, dann ist die Schenkungsteuer von Katalonien anzuwenden. Ohne Freibetrag muss der Sohn eine Schnekungsteuer von 10.000,00 EUR zahlen.

Lebt der Sohn auf Teneriffa oder Gran Canaria, dann ist die Schenkungsteuer der Kanarischen Inseln anzuwenden. Die Vergünstigung von 99,9% greift zu, was nahezu zur Schenkungsteuerfreiheit führt.

Problemfall

Ein Ehegatte hat 400.000,00 EUR und möchte zusammen mit seiner Ehegattin eine Immobilie in Sitges erwerben. Ehegatte und Ehegattin haben ein Bankkonto bei einer spanischen Bank in Sitges.

Der Ehegatte überweist aus Deutschland 400.000,00 EUR auf das gemeinsame spanische Konto.

Hinweis

Bislang hat die spanische Finanzbehörde darin eine Schenkung gesehen und die Ehegattin hätte 10.000,00 EUR Schenkungsteuer zahlen müssen.

Tipp

Wir betreuen Sie im spanischen Steuerecht, mit den Besonderheiten in Katalonien, bevor Sie solch einen Fehler behegen, der vermieden werden kann.

Zudem ist mit der aktuellen Rechtsprechung DGT 4734/16 eine Verteidigung gegen den Schenkungsteuerbescheid aus Katalonien möglich, da die Rechtsprechung für eine Schenkung einen Verfügungsakt erlangt: Schenkungsannahme durch die Ehegattin (Verteidigungsansatz).

Wichtig

Wenn das geschenkte Geld später zum Immobilienkauf in Sitges benutzt wird und die Ehegattin zu 50% mit im Grundbuch eingetragen wird, dann ist die Schenkung vollzogen und manifestiert. Dies ist ein kostspieliger Fehler.

Nutzen Sie unsere Kompetenz im Steuerrecht bei Immobilienerwerb, Erbschaft oder Schenkung und der Vollabwicklung in Spanien.

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