Immobilienverkauf nach einer Erbschaft in Spanien

In der Praxis häufig ist der Fall, dass eine Erbschaft abgewickelt werden muss und dann erst die Immobilie verkauft werden kann.

Beispiel

Herr X und Frau Y stehen in Adeje, Teneriffa, im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie und die Eigentumsbezeichnung im Grundbuch ist: Herr X und Frau Y Eigentümer als „comunidad de bienes“. In Wirklichkeit sind es deutsche Staatsbürger, die im gesetzlichen deutschen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet sind.

Doch beim Kauf hat der Notar aufgrund fehlender Rechtskentnis zum deutschen Güterstandsrecht, die Bezeichnung „comunidad de bienes“ gewählt, was als Gemeinschaft übersetzt werden kann. Herr X stirbt am 01.04.2022 und Frau Y möchte die Immobilie auf Teneriffa verkaufen.

Welche Vorgehensweise ist notwendig?

Zunächst ist zu bestimmen, wie die comunidad de bienes, zu verstehen ist.
Juristisch wird die comunidad de bienes als Gemeinschaft ausgelegt und damit ist davon auszugehen, dass beide Eigentümer jeweils 50% Miteigentum hatten.
Die Folge ist, dass Frau Y die Immobilie nicht verkaufen kann, da im Grundbuch die Miteigentumshälfte dem verstorbenen Ehegatten gehört.

A. Erbschaft – Nachlassabwicklung Spanien

Die Witwe muss zunächst die Erbschaft auf Teneriffa abwickeln.

Wie funktioniert eine Erbschaftsabwicklung in Spanien und im besonderen auf Teneriffa ?

Die notwendigen Schritte sind

• Testamentsabfrage in den Registern in Spanien und Deutschland
• Antrag auf ein europäisches Nachlasszeugnis in Deutschland
• Vorbereitung der notariellen Erbschaftsannahme auf Teneriffa

Warum ist eine notarielle Erbschaftsannahme zur Nachlassabwicklung auf Teneriffa notwendig?

Das Grundbuch verlangt eine notarielle Urkunde zur Änderung der Eintragung und gerade diese Eintragung muss geändert werden, nämlich auf den Namen der Witwe, so dass die Immobilie verkauft werden kann.

TIPP:

Hierzu gibt es Ausnahmen bei Alleinerben, nutzen Sie unseren deutschsprachigen Service auf Teneriffa zur Vollabwicklung von Erbschaft + Käufersuche + Immobilienverkauf in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht

B. Erbschaftsteuer Spanien – Besonderheit Erbschaftsteuer Teneriffa 

Im Jahre 2022 haben Ehegatten bei einer Erbschaft auf Teneriffa vor den spanischen Finanzbehörden eine Vergünstigung von 99,9% auf die Steuerzahllast der Erbschaftsteuer und damit nahezu Steuerfreiheit.

Trotz Steuerfreiheit ist eine Erklärung der Erbschaftsteuer abzugeben. Die Abgabe erfolgt für Nichtsteueransässige in Spanien, in Madrid. Danach wird die Urkunde der Erbschaftsannahme im Rahmen der Nachlassabwicklung beim Grundbuchamt vorgelegt.

TIPP:

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) fällt auch bei jeder Erbschaft an, doch zur Zeit, wurde die Gesetzesanwendung für verfassungswidrig erklärt und damit fällt diese Steuer bei Erbschaften zur Zeit nicht an.
Wir empfehlen Ihnen hier unsere Steuerberatung auf Teneriffa.

Nach Eintragung der Erbschaft in das Grundbuch, ist die Witwe Alleineigentümerin der Immobilie auf Teneriffa und kann sie verkaufen.

Unser Service für den Immobilienverkauf auf Teneriffa.

• Einholung Energiepass, notwendig für den Verkauf der Immobilie auf Teneriffa (unser Hausarchitekt leistet)
• Gutachten zur Verkehrswertbemessung der Immobilie mit Erstellung eines Verkaufsexposee (unser Hausarchitekt leistet)
• Käufersuche durch unsere Maklerin und in unserem Mandanten und Investorenstamm der Kanzlei Legalium

Nach erfolgter Käufersuche, erledigt unsere Kanzlei Legalium für Sie als Immobilienverkäufer und bei Einvernehmen auch für den Immobilienkäufer auf Teneriffa:

• Erstellung zweisprachigen Vorvertrag zum Immobilienverkauf
• Vorbereitung des notariellen Verkaufstermins
• Durchführung des notariellen Kauftermins bei unserem Hausnotar auf Teneriffa
• Erledigung der Gewinnsteuererklärung für den Verkäufer und die Grunderwerbssteuererklärung (600) und Rückbehaltssteuererklärung (211) für den Käufer der Immobilie auf Teneriffa.

RUNDUM Sorglospaket für Ihre Erbschaft, Immobilienverkauf und Immobilienkauf auf Teneriffa

Weitere Informationen

Erbschaftsannahme Spanien

Erbschaftsteuer Spanien

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Doppelverkauf einer spanischen Immobilie

Beispiel aus der Praxis

A verkauft sein auf Teneriffa liegendes Grundstück an den B. B wird auch in das Eigentumsregister eingetragen. Wenig später verkauft A das Grundstück erneut an die nichts ahnende C.

Rechtslage Spanien

Zunächst ist festzuhalten, dass sich der A des Betruges nach Art. 251 Nr. 1 CP strafbar gemacht hat.

Zivilrechtlich ist in den Fällen des sogenannten „Doppelverkaufs“ Art. 1473 Absatz 2 und 3 CC maßgeblich. Danach steht demjenigen Erwerber das Eigentum zu, welcher zuerst im Eigentumsregister eingetragen worden ist. In unserem Fall wäre dies der B, so dass dieser auch Eigentümer des Grundstücks geworden ist und C leer ausgeht.

Durch diesen Fall wird deutlich, wie wichtig die Eintragung in das spanische Eigentumsregister (Registro de la propiedad) ist, da B dann trotz etwaiger Kaufpreiszahlung nicht Eigentümer geworden wäre, wenn er nicht in das Eigentumsregister eingetragen worden wäre, wohl aber die C (unterstellt sie hätte dies getan).

Der C und allen anderen Käufern ist daher zu raten, das Eigentumsregister vor Vertragsschluss einzusehen und zu überprüfen, ob dort auch der Name des Verkäufers zu finden ist.

In Deutschland hätte C ebenfalls kein Eigentum erworben. Zwar ist auch ein Erwerb vom Nichtberechtigten, also vom Nichteigentümer, möglich, dies aber nur, wenn dieser durch das Grundbuch legitimiert wird. Hier wäre jedoch B und nicht A im Grundbuch legitimiert.

Ist keiner der Käufer in das Grundbuch eingetragen worden, so greift Art. 1473 Absatz 3 Cc, wonach derjenige Eigentümer wird, welcher zuerst gutgläubig, also in Unkenntnis den Besitz an der Immobilie erwirbt.

Unser Service

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater, betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Madrid, Teneriffa, Gran Canaria, Mallorca.

Wir überprüfen für Sie die Eintragung der Immobilie/des Grundstückes im Grundbuch und schicken Ihnen die Auswertung innerhalb von 48 Stunden zu.

Grundbuchauszug online bestellen

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Stromrechnung Immobilie Spanien

Finanzbehörden in Spanien kontrollieren Stromrechnung

Stand: 21.07.2019

Die systematische Kontrolle der Stromrechnung erfolgt von der spanischen Finanzbehörde mit der Erklärung 159. Mit dieser Erklärung informieren die spanischen Stromversorger die spanische Finanzbehörde über den Stromverbrauch von Immobilien.

Beispiel

Sie tragen einen Erstwohnsitz auf Teneriffa gegenüber der deutschen Finanzbehörde vor. Die deutsche Finanzbehörde frägt die spanische Finanzbehörde nach dem Stromverbrauch.

Sollte der Stromverbrauch niedrig ist, besteht zumindest ein Indiz, dass die spanische Immobilie nicht der Erstwohnsitz ist.

Allerdings hat ein Urteil vom 31.01.2019 vom Verwaltungsgericht Madrid den Stromverbrauch nicht alleine als entscheidend anerkannt, sondern auch als Beweis zugelassen.

• Einwohnermeldeamtsbescheinigung
• Arbeitsstätte

Steuertipp Spanien beim Immobilienverkauf

Der Erstwohnsitz in einer Immobilie hat weitgehende Steuervorteile in Spanien.

Sie verkaufen eine Immobilie auf Mallorca, in der Sie dauerhaft leben (mindestens 3 Jahre vor dem Verkauf)

1. Sie sind älter als 65 Jahre, dann ist die Gewinnsteuer, steuerfrei
2. Sie sind jünger und reinvestieren in eine andere Immobilie, die den Erstwohnsitz darstellt, dann ist der Veräusserungsgewinn steuerfrei, wenn der Erloes zu 100% reinvestiert wird.

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