Touristische Vermietung Valencia

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat,  werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern. 

Wenn die Ferienvermietung länger dauert,  kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

Auszug aus dem neuen Dekret:

Der Weg zur touristischen Vermietungslizenz wie folgt:

• Registrierung bei der Tourismusbehörde in Valencia mit den Unterlagen, die oben genannt wurden u.a. und der Verantwortlichkeitserklärung
• Kennzeichnung der Wohnung als VV und die Werbung muss wahrhaftig und exakt sein.
• Meldung der Gäste bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden, ab dem 01.10.2024 über die Webseite des Innenministeriums
• Das spanische Datenschutzgesetz ist einzuhalten
• Als Nichtsteuerresident in Spanien, nicht dauerhaft ansässig, ist järhliche Einkommensteuererklärung für die Mieteinkünfte in Spanien abzugeben und dann in der Regel im Heimatland endzubesteuern. EU Bürger zahlen in ganz Spanien, auch in der Region Valencia (Alicante, Denia) eine Gewinnsteuer von 19% . Besteuerung der Mieteinnahmen – weiterlesen
• Im Rustico Bereich (Ackerland, ländliche Gebiete nach der Verordnung 206/2010 Valencia) in Ausnahmefällen, ist eine touristische Vermietung als casa rural, Landhaus und sogenannte alberque turistico, zulässig.

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Gewerbemietvertrag Spanien

Unser Service

Vertragskontrolle – Vertragserstellung durch Legalium und deutsche Beratung im spanischen Gewerbemietrecht durch RA, Abogado D.Luickhardt + Räumungsklage + Zahlungsklage auf Mietrückstand

Der Gewerbemietvertrag in Spanien richtet sich nach den Normen des Zivilgesetzbuches und nicht nach dem Mietgesetz (LAU).

Der Vorteil ist weitestgehende Vertragsfreiheit und kein Mieterschutz, es sei denn, er wurde vertraglich vereinbart.

Sie möchten ein Ladenlokal in Teneriffa anmieten oder ein Gewerbehalle in Barcelona für ein Transportunternehmen. Auch ein Restaurantpachtvertrag oder Pachtvertrag von einem Ladenlokal in Santa Ponsa von Mallorca fiele unter diese Vertragskategorie. Nicht zu vergessen, auch die touristische Vermietung ist ein Gewerbemietvertrag, ohne Mieterschutz.

Notwendige Vertragsklauseln

Präambel: Vorwort mit Vertragseinführung und Vertragsabsichten

Vertragsparteien: mit Ausweis der spanischen Steuernummer und der Freistellung des Vermieters beim gesetzlich vorgeschriebenen Steuerrueckbehalt

Vertragsobjekt: Dieses muss genau beschrieben werden, und ein Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und Energiepass muss dem Gewerbemietvertrag beigelegt werden.

Laufzeit des spanischen Gewerbemietvertrages: In der Regel werden mindestens 5 Jahre abgeschlossen und eine Vertragsstrafe pro Verzugstag der ausgebliebenen Rückgabe festgelegt.

Entschädigung des Mieters bei Vertragsende (good will): Bei Ende des Gewerbemietvertrages wird der Kundenstamm stillschweigend an den neuen Mieter weitergegeben, hierfür muss der Vermieter in der Regel eine Entschädigung zahlen.
Diese Klausel der Entschädigung kann mit gegenseitigem Verzicht vermieden werden.

Betriebsgenehmigung im Gewerberaum: Die Erlangung der Gewerbelizenzen wird in der Regel dem Mieter überlassen.

Werbung an der Außenfassade muss in der Regel vom Vermieter ausdrücklich schriftlich genehmigt werden;

Abnahme und Übergabe der Gewerbeimmobilie: Hier ist stets ein fotografisches Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Die Klausel in der Praxis, in der der Mieter den guten Zustand bescheinigt, ist nicht sachgerecht und führt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten in Spanien.

Mietzins: In der Regel wird eine Jahresmiete vereinbart zzgl 21% Mwst (7% auf Teneriffa, Gran Canaria etc)

WICHTIG. Der Mieter muss 19% Steuerrückbehalt vornehmen und in jedem Quartal bei der Finanzbehörde einzahlen.

Die Mietzinshöhe wird nach dem IPC (Verbraucherindex), der 12 Monate vorher gültig ist, bestimmt und erhöht. Die Erhöhung bedarf einer einseitigen schriftlichen Vertragsänderung von Seiten des Vermieters der spanischen Gewerbeimmobilie.

Ausgaben des Vermieters wie die Grundsteuer werden stets vom Mieter zu tragen sein.

Gerichtsstand ist stets der Immobilienstandort und es gilt unabdingbar spanisches Zivilrecht.

Sonstige Klauseln:

• Instandhaltungsmassnahmen muss der Vermieter bezahlen und der Mieter die normalen Unterhaltungskosten.
• Eine Untervermietung ist in der Regel verboten.
• Eine Kaution wird meist für 2 Monate verlangt und für das erste Jahr eine Bankbürgschaft einer spanischen Bank auf erstes Anfordern.
• Versicherungspflicht des Mieters und Haftung für Drittschäden.Der Mieter kann eine Eintragung des Gewerbemietvertrages in das Grundbuch verlangen.
• Der Vermieter verlangt in der Regel einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters.

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Deutscher Rechtsanwalt – spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf Spanien – Quadratmeterabweichung, cuerpo cierto

Rücktritt, Vertragsauflösung, Schadensersatz

Es ist unser Ziel Sie vor Rechtsstreitigkeiten in Spanien zu schützen, deshalb bieten wir unser
Immobilienkaufservicepaket an, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben können.

Doch in der Praxis kommt es vor, dass die andere Vertragspartei die abgeschlossenen Kaufverträge über die Immobilie in Spanien nicht erfüllt und dann ist der Gang zu spanischen Gerichten mit unserer Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht notwendig werden.

1. Beispiel:

Sie kaufen auf Teneriffa auf Plan eine Immobilie, d.h., als Sie die Immobilie erwerben, ist zwar der Bau begonnen, aber noch nicht fertiggestellt.
In dem Kaufvertrag befindet sich die Klausel der „cuerpo cierto“. Sie kaufen die Immobilie damit wie gesehen und haben in der Regel keinen Anspruch auf Preisminderung, wenn die Quadratmeterabweichung nach Immobilienkauf auftritt.

HINWEIS:

Sobald Sie in Ihrem notariellen Immobilienkaufvertrag den Begriff „cuerpo cierto“ lesen, ist Vorsicht geboten und wir empfehlen Ihnen unsere juristische Begleitung des Immobilienkaufes in Spanien.

Sollten Sie den Begriff „cuerpo cierto“ in einem Immobilienkauf Plan unterschrieben haben, dann schützt Sie die Rechtsprechung und gibt Ihnen Preisminderungsansprüche wegen der Quadratmeterabweichung bis hin zum Recht der Vertragsauflösung unter Rückforderung der Anzahlung.
Selbst bei einer minimalen Abweichung von 3 qm, können diese Schadensersatz- bzw Rückforderungsrechte greifen.

In dem Urteil des Berufungsgerichtes von Teneriffa vom 28.Januar ging es um einen Wohnungskauf in San Miguel de Abona, und der Immobilienkäufer kaufte die Immobilie auf Plan, nach Fertigstellung gab es Abweichungen von 5 cm2, kleiner die Küche und 13 cm2 kleiner das Wohnzimmer.

Das Urteil hebt hervor, dass der Plan der Wohnung Vertragsbestandteil ist und die Mase exakt einzuhalten sind.

GESETZ:

Der Art.1445 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC) verlangt die exakte Vertragserfüllung, Identität, Qualität und vereinbarter Preis.
Wenn dies nicht der Fall ist, dann kann der Immobilienkäufer den Kaufvertrag der Immobilie nach Art.1124 CC auflösen.

Weiterhin gab es eine Vertragsstrafe für den Käufer: wenn er vom Kauf der Immobilie zurücktreten wollte, verlöre er 15% von der Anzahlung. Diese Vertragsklausel wurde als missbräuchlich vom Berufungsgericht auf Teneriffa eingestuft und als nichtig erklärt.

2. Beispiel:

Auch hier hat der Immobilienkäufer Recht bekommen. Es handelt sich aus einem Fall aus Malaga vom 18. 05.2018, entschieden durch das Berufungsgericht von Malaga.
Der Immobilienkäufer kaufte auf Plan eine Wohnung in Fuengirola, Hier wurde dem Kaufvertrag ein Plan der Immobilie mit Masen beigelegt und der Begriff „cuerpo cierto“ genutzt, mit der Absicht des Bauträgers, Quadratmeterabweichungen dem Käufer der Immobilie aufzulasten, ohne Entschädigung und Preisminderung.

3. Beispiel:

Auch in Barcelona hat das Berufungsgericht am 28.05.2018 entschieden, dass bei einem Immobilienkauf einer bestehenden, fertiggebauten Immobilie, sehr wohl diese als cuerpo cierto und ganze Einheit verkauft werden kann und damit Preisminderungen wegen Quadratmeterabweichungen durch die cuerpo cierto Klausel ausgeschlossen werden.

Auch hier gilt aber bei dem Neubau in Barcelona in der Gegend Provenza, Rossellon, dass die 140m2 für die Duplex Immobilie auch wirklich vorhanden sein müssen und die cuerpo cierto Klausel nicht greift, weil es ein Immobilienkauf auf Plan war. Folglich musste der Immobilienverkäufer den Immobilienkaufpreis, um die weniger Quadratmeter mindern und entsprechend mit der bezahlten Umsatzsteuer zurückzahlen.

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Immobilienverkauf nach einer Erbschaft in Spanien

In der Praxis häufig ist der Fall, dass eine Erbschaft abgewickelt werden muss und dann erst die Immobilie verkauft werden kann.

Beispiel

Herr X und Frau Y stehen in Adeje, Teneriffa, im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie und die Eigentumsbezeichnung im Grundbuch ist: Herr X und Frau Y Eigentümer als „comunidad de bienes“. In Wirklichkeit sind es deutsche Staatsbürger, die im gesetzlichen deutschen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet sind.

Doch beim Kauf hat der Notar aufgrund fehlender Rechtskentnis zum deutschen Güterstandsrecht, die Bezeichnung „comunidad de bienes“ gewählt, was als Gemeinschaft übersetzt werden kann. Herr X stirbt am 01.04.2022 und Frau Y möchte die Immobilie auf Teneriffa verkaufen.

Welche Vorgehensweise ist notwendig?

Zunächst ist zu bestimmen, wie die comunidad de bienes, zu verstehen ist.
Juristisch wird die comunidad de bienes als Gemeinschaft ausgelegt und damit ist davon auszugehen, dass beide Eigentümer jeweils 50% Miteigentum hatten.
Die Folge ist, dass Frau Y die Immobilie nicht verkaufen kann, da im Grundbuch die Miteigentumshälfte dem verstorbenen Ehegatten gehört.

A. Erbschaft – Nachlassabwicklung Spanien

Die Witwe muss zunächst die Erbschaft auf Teneriffa abwickeln.

Wie funktioniert eine Erbschaftsabwicklung in Spanien und im besonderen auf Teneriffa ?

Die notwendigen Schritte sind

• Testamentsabfrage in den Registern in Spanien und Deutschland
• Antrag auf ein europäisches Nachlasszeugnis in Deutschland
• Vorbereitung der notariellen Erbschaftsannahme auf Teneriffa

Warum ist eine notarielle Erbschaftsannahme zur Nachlassabwicklung auf Teneriffa notwendig?

Das Grundbuch verlangt eine notarielle Urkunde zur Änderung der Eintragung und gerade diese Eintragung muss geändert werden, nämlich auf den Namen der Witwe, so dass die Immobilie verkauft werden kann.

TIPP:

Hierzu gibt es Ausnahmen bei Alleinerben, nutzen Sie unseren deutschsprachigen Service auf Teneriffa zur Vollabwicklung von Erbschaft + Käufersuche + Immobilienverkauf in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht

B. Erbschaftsteuer Spanien – Besonderheit Erbschaftsteuer Teneriffa 

Im Jahre 2022 haben Ehegatten bei einer Erbschaft auf Teneriffa vor den spanischen Finanzbehörden eine Vergünstigung von 99,9% auf die Steuerzahllast der Erbschaftsteuer und damit nahezu Steuerfreiheit.

Trotz Steuerfreiheit ist eine Erklärung der Erbschaftsteuer abzugeben. Die Abgabe erfolgt für Nichtsteueransässige in Spanien, in Madrid. Danach wird die Urkunde der Erbschaftsannahme im Rahmen der Nachlassabwicklung beim Grundbuchamt vorgelegt.

TIPP:

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) fällt auch bei jeder Erbschaft an, doch zur Zeit, wurde die Gesetzesanwendung für verfassungswidrig erklärt und damit fällt diese Steuer bei Erbschaften zur Zeit nicht an.
Wir empfehlen Ihnen hier unsere Steuerberatung auf Teneriffa.

Nach Eintragung der Erbschaft in das Grundbuch, ist die Witwe Alleineigentümerin der Immobilie auf Teneriffa und kann sie verkaufen.

Unser Service für den Immobilienverkauf auf Teneriffa.

• Einholung Energiepass, notwendig für den Verkauf der Immobilie auf Teneriffa (unser Hausarchitekt leistet)
• Gutachten zur Verkehrswertbemessung der Immobilie mit Erstellung eines Verkaufsexposee (unser Hausarchitekt leistet)
• Käufersuche durch unsere Maklerin und in unserem Mandanten und Investorenstamm der Kanzlei Legalium

Nach erfolgter Käufersuche, erledigt unsere Kanzlei Legalium für Sie als Immobilienverkäufer und bei Einvernehmen auch für den Immobilienkäufer auf Teneriffa:

• Erstellung zweisprachigen Vorvertrag zum Immobilienverkauf
• Vorbereitung des notariellen Verkaufstermins
• Durchführung des notariellen Kauftermins bei unserem Hausnotar auf Teneriffa
• Erledigung der Gewinnsteuererklärung für den Verkäufer und die Grunderwerbssteuererklärung (600) und Rückbehaltssteuererklärung (211) für den Käufer der Immobilie auf Teneriffa.

RUNDUM Sorglospaket für Ihre Erbschaft, Immobilienverkauf und Immobilienkauf auf Teneriffa

Weitere Informationen

Erbschaftsannahme Spanien

Erbschaftsteuer Spanien

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Immobilienkauf in Spanien

Deckungsgleichheit zwischen Kataster und Grundbuch

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien, sei es ein Apartment auf Teneriffa, oder eine Finca in Andalusien oder das freistehende Anwesen auf Mallorca oder Lanzarote müssen seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 13/2015 mit Ausführungsverordnung, also seit dem 01.11.2015, Kataster und Grundbuch in Bezug auf die Quadratmeterzahlen übereinstimmen.

Kataster

Das Kataster ist eine staatliche Behörde, die dem Finanzministerium untersteht. Dort werden alle Flächenmasse von Immobilien und Grundstücken in Spanien erfasst, mit dem Zweck, dass die Gemeinden die Grundsteuer berechnen und erheben können.

Grundbuch

Das Grundbuch ist dagegen durch das Hypothekengesetz geregelt und hat von der Zielsetzung nichts mit dem Kataster zu tun, da im Grundbuch das Eigentumsrecht , Kaufverträge und Lasten wie Hypotheken eingetragen werden.

Das Grundbuch wird von einzelnen Ämtern, in deren Bezirk geführt und untersteht dem Justizministerium.

Eine Eintragung eines Eigentümers in das Grundbuch hat öffentlichen Glauben und jeder Käufer kann auf die Richtigkeit und Legitimation des eingetragenen Eigentümers der Immobilie vertrauen.

Geschichtlich hatte das Grundbuch jedoch keine Gutglaubenswirkung auf die Quadratmeter und Flächenmasse einer Immobilie, sondern hierfür gab es das Kataster.

Dies galt bis zum Jahre 2015 und ab dem 01.11.2015 müssen auch die Flächenmasse zwischen Grundbuch und Kataster koordiniert und deckungsgleich sein.

Beispiel

Sie kaufen eine Finca in Almería und diese hat 1000 qm Grundfläche im Kataster und 1500 qm im Grundbuch.

Dieser Immobilienkauf ist rechtlich nicht zu empfehlen, da diese Abweichung zu Grenzstreitigkeiten führen können, schließlich fehlen im Kataster 500 qm.

Der Verkäufer müsste von einem Architekten Georeferenzen erstellen lassen und dann festlegen, welcher Wert von Kataster oder Grundbuch mit der Realität übereinstimmt und entsprechend anpassen.
Erst dann kann der Immobilienkäufer die Finca in Andalusien mit Rechtssicherheit erwerben.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Apartment auf Teneriffa, im Grundbuch stehen 80 qm und im Kataster 120 qm, die mit der Realität übereinstimmen.

In diesem Falle, muss beim Grundbuchamt die Katasterbeschreibung zur Anpassung eingereicht werden.

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Einfamilienhaus, und die 1500 qm Grundstücksfläche sind im Grundbuch richtig angegeben, doch im Kataster nur 1000 qm.

In diesem Falle muss ein Gutachten von einem Architekten mit den sogenannten Goereferenzen angefertigt und beim Kataster zur Abänderung eingereicht werden.

Unser Legalium SERVICE

Nutzen Sie die juristische Vorkontrolle bei jedem Immobilienkauf in Spanien, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

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Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien

Diese allgemeine Information gilt für Wohnmietverhältnisse und nicht für Geschäftsraummiete, wenn der Vermieter nicht mehr als 10 Immobilien vermietet und eine natürliche Person ist.

Der Vermieter muss keine Mietzinsreduzierung dulden.

Vermietungsunternehmen und natürliche Personen, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder 1.500 m2 vermieten, müssen unter bestimmten Umständen Mietreduzierungen hinnehmen.

Der Mieter einer Immobilie (sein Erstwohnsitz) kann den Antrag bis zum 02.05.2020 stellen, auf:

1. Mietreduzierung
2. Stundung der Miete für 4 Monate und Rückzahlung, innerhalb von 3 Jahren

Mieter einer Immobilie in Spanien

Währen des Alarmzustand arbeitslos zu werden, bedeutet nicht, dass automatisch keine Miete mehr bezahlt werden muss.

An erster Stelle muss die rechtliche Situation berücksichtigt werden.

Rechtliche Situation

1.

Artikel 1 des Real Decreto 11/2020 bestimmt Fogendes: wenn die Mieter, sobald der Alarmzustand beendet wird und die gerichtlichen Fristen weiterlaufen, vor Gericht nachweisen, dass sie sich aufgrund von Covid 19 in einer sozial oder wirtschaftlich schwierigen Lage befinden, und keine alternative Unterkunft haben, dieses dem Gericht mitgeteilt wird, welches diesen Umstand dann an die Sozialdienste kommuniziert und die Aussetzung der Zwangsräumung beschließt.

Diese Aussetzung kann für maximal 6 Monate beschlossen werden. Damit diese Aussetzung beschlossen werden kann, muss der Mieter nachweisen, dass er sich in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, auf die sich Artikel 5 des Real Decreto bezieht, und seinem Antrag die entsprechenden belegenden Unterlagen beifügen.

2.

An zweiter Stelle muss der 8. Artikel des Real Decreto berücksichtigt werden. Dieser bestimmt, dass „der Mieter, der sich in einer, wirtschaftlich schwierigen Lage befindet, innerhalb einer Frist von 1 Monat ab in Kraft treten des Real Decreto und unter den in Absatz 2 und 4 ff Bedingungen- beim Vermieter eine vorläufige, außerordentliche Aussetzung der Mietzahlung beantragen kann

Der Vermieter darf nicht der im Artikel 4 definierten Gruppe (Vermieter von mehr als 10 Wohneinheiten) angehören, sofern eine solche nicht bereits im Vorfeld freiwillig von den Parteien vereinbart wurde.

3.

Sobald ein solcher Antrag bei dem Vermieter eingeht, verfügt dieser über eine Frist von 7 Werktagen, um dem Mieter die Bedingungen einer Aussetzung oder Stundung der Schulden mitzuteilen, die er akzeptiert, oder mögliche Alternativen mitzuteilen, die der Vermieter diesbezüglich vorschlägt.

4.

Akzeptiert der Vermieter keine Vereinbarung über eine Aussetzung der Zahlung, und falls sich der Mieter in einer wirtschaftlich schwierigen Situation befindet, kann dieser Anspruch auf Hilfsprogramme vorübergehender Finanzierungshilfen haben.

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Spanisches Immobilienrecht

Anderkonto Barcelona

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht, Immobilienrecht in Katalonien, Barcelona informiert, berät Sie und führt Ihren Immobilienkauf mit rechtlichem und steuerlichem Kompetenzwissen in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Madrid und Malaga durch.

Spanisches Immobilienrecht: Anderkonto Notar Barcelona

In Barcelona und Katalonien gibt es Sonderregelungen zum spanischen Immobilienrecht.

Die Sonderregelung ist aus dem Jahre 2018 und ermöglicht die Erstellung eines Vorkaufvertrages in notarieller Urkunde und der Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notarskonto, vergleichbar einem Anderkonto.

Diese Regelung gilt nur für Katalonien (Barcelona, Girona, Palamos, Tarragona, Sitges).

Beispiel:

Sie wollen eine Immobilie in Barcelona kaufen, aber müssen noch die Finanzierung einholen.

Dann ist es zu empfehlen, dass ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit einer Arras Klausel erstellt wird.

Dieser privatschriftliche Kaufvertrag kann nach Art.621.8 CCC (katalanisches Zivilgesetzbuch) zur notariellen Urkunde erhoben werden und mit einer Anzahlung kann der Käufer die Immobilie reservieren, sogar will der katalanische Gesetzgeber ihm ein Sonderrücktrittsrecht zugestehen, wenn die Finanzierung des Immobilienkaufpreises nicht positiv verläuft.

Der Käufer soll dann ohne Anzahlungsverlust vom Kaufvertrag über die Immobilie zurücktreten können.

Aus Käufersicht ist damit diese neue Regelung im spanischen Immobilienrecht, insbesondere beim Immobilienkauf in Barcelona, Katalonien, vorteilhaft.

Dadurch werden zwar die Kosten des Immobilienkaufes wesentlich erhöht, aber es gibt eine erhöhte Rechtssicherheit für den Immobilienkäufer.

Desweiteren muss auch die Dokumentensteuer bezahlt werden, die in der Regel 1,5% vom Wert der Anzahlung beträgt.

Die Dokumentensteuer entsteht, da die gesetzliche Regelung die Eintragungsmöglichkeit in das Grundbuch vorsieht.

Aus Käufersicht ist die Eintragung in das Grundbuch empfehlenswert, da hierdurch nach Dritten kundgegeben wird, dass der Verkäufer nicht mehr verkaufen kann, da er sich schon zum Immobilienverkauf anderweitig verpflichtet hat.

Was passiert, wenn der Käufer nicht mehr am Kaufvertrag festhalten möchte bzw der Verkäufer nicht verkauft?

Normalerweise ist nach Ablauf einer bestimmten Frist für die Eigentumsübertragung und dem Notartermin, eine Nichterfüllung des Anzahlungsvertrages zu sehen und damit gilt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer bei Nichterfüllung oder Rücktritt seine Anzahlung verlieren würde.

Wie verhält sich der Notar bei einer Rückforderung durch den Käufer der Immobilie?

Nach Art.621.8 CCC übergibt der Käufer die Anzahlung, um diesen Betrag später vom Restkaufpreis abzuziehen.

In Absatz 2 ist explizit geregelt, dass der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen muss und der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er schliesslich nicht kauft.

In Absatz 3 wird definiert, dass der Notar die Anzahlung auszuzahlen hat, an die Person, der es zusteht, wenn der Fall des Rücktritts vorliegt.

Folglich wird dem Notar entscheidende Gewalt zugesprochen, für den Fall des Rücktritts.

Liegt kein Fall des freiwilligen Rücktritts vor, dann muss auch der Notar die Sache der Entscheidung über die Auszahlung den Gerichten überlassen, da eine gesetzliche Regelung fehlt, ansonsten macht sich der Notar haftpflichtig.

Der Immobilienverkäufer ist in solch einem Fall in der schlechteren Rechtsposition, da die Grundbucheintragung des Vorvertrages jeden weiteren Verkauf hemmt und zudem noch die Immobilie für die Rückzahlung der 2 fachen Anzahlung haftet.

Fazit

Die katalanische Regelung im spanischen Immobilienrecht einzugliedern, ist nicht gelungen, und es bleibt bei dem Parteiwillen, und der Verkäufer einer Immobilie wird an dieser notariellen Hinterlegung der Anzahlung mit Bindungscharakter keinen Gefallen finden, wogegen der Käufer der Immobilie durchaus Vorteile hat.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bietet Ihnen eine vollumfängliche deutsche Betreuung für Ihren Immobilienkauf oder Immobilienverkauf in Barcelona, Spanien an, mit Kompetenzwissen und langjähriger Erfahrung.

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Doppelverkauf einer spanischen Immobilie

Beispiel aus der Praxis

A verkauft sein auf Teneriffa liegendes Grundstück an den B. B wird auch in das Eigentumsregister eingetragen. Wenig später verkauft A das Grundstück erneut an die nichts ahnende C.

Rechtslage Spanien

Zunächst ist festzuhalten, dass sich der A des Betruges nach Art. 251 Nr. 1 CP strafbar gemacht hat.

Zivilrechtlich ist in den Fällen des sogenannten „Doppelverkaufs“ Art. 1473 Absatz 2 und 3 CC maßgeblich. Danach steht demjenigen Erwerber das Eigentum zu, welcher zuerst im Eigentumsregister eingetragen worden ist. In unserem Fall wäre dies der B, so dass dieser auch Eigentümer des Grundstücks geworden ist und C leer ausgeht.

Durch diesen Fall wird deutlich, wie wichtig die Eintragung in das spanische Eigentumsregister (Registro de la propiedad) ist, da B dann trotz etwaiger Kaufpreiszahlung nicht Eigentümer geworden wäre, wenn er nicht in das Eigentumsregister eingetragen worden wäre, wohl aber die C (unterstellt sie hätte dies getan).

Der C und allen anderen Käufern ist daher zu raten, das Eigentumsregister vor Vertragsschluss einzusehen und zu überprüfen, ob dort auch der Name des Verkäufers zu finden ist.

In Deutschland hätte C ebenfalls kein Eigentum erworben. Zwar ist auch ein Erwerb vom Nichtberechtigten, also vom Nichteigentümer, möglich, dies aber nur, wenn dieser durch das Grundbuch legitimiert wird. Hier wäre jedoch B und nicht A im Grundbuch legitimiert.

Ist keiner der Käufer in das Grundbuch eingetragen worden, so greift Art. 1473 Absatz 3 Cc, wonach derjenige Eigentümer wird, welcher zuerst gutgläubig, also in Unkenntnis den Besitz an der Immobilie erwirbt.

Unser Service

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater, betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Madrid, Teneriffa, Gran Canaria, Mallorca.

Wir überprüfen für Sie die Eintragung der Immobilie/des Grundstückes im Grundbuch und schicken Ihnen die Auswertung innerhalb von 48 Stunden zu.

Grundbuchauszug online bestellen

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Stromrechnung Immobilie Spanien

Finanzbehörden in Spanien kontrollieren Stromrechnung

Stand: 21.07.2019

Die systematische Kontrolle der Stromrechnung erfolgt von der spanischen Finanzbehörde mit der Erklärung 159. Mit dieser Erklärung informieren die spanischen Stromversorger die spanische Finanzbehörde über den Stromverbrauch von Immobilien.

Beispiel

Sie tragen einen Erstwohnsitz auf Teneriffa gegenüber der deutschen Finanzbehörde vor. Die deutsche Finanzbehörde frägt die spanische Finanzbehörde nach dem Stromverbrauch.

Sollte der Stromverbrauch niedrig ist, besteht zumindest ein Indiz, dass die spanische Immobilie nicht der Erstwohnsitz ist.

Allerdings hat ein Urteil vom 31.01.2019 vom Verwaltungsgericht Madrid den Stromverbrauch nicht alleine als entscheidend anerkannt, sondern auch als Beweis zugelassen.

• Einwohnermeldeamtsbescheinigung
• Arbeitsstätte

Steuertipp Spanien beim Immobilienverkauf

Der Erstwohnsitz in einer Immobilie hat weitgehende Steuervorteile in Spanien.

Sie verkaufen eine Immobilie auf Mallorca, in der Sie dauerhaft leben (mindestens 3 Jahre vor dem Verkauf)

1. Sie sind älter als 65 Jahre, dann ist die Gewinnsteuer, steuerfrei
2. Sie sind jünger und reinvestieren in eine andere Immobilie, die den Erstwohnsitz darstellt, dann ist der Veräusserungsgewinn steuerfrei, wenn der Erloes zu 100% reinvestiert wird.

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