Jährliche Meldepflicht bei Kurzzeitvermietung in Spanien

Was Inhaber einer NRU jetzt wissen müssen

Die Kurzzeitvermietung in Spanien ist in den letzten Jahren zunehmend reguliert worden. Mit einem neuen königlichen Dekret ist nun eine zusätzliche jährliche Meldepflicht eingeführt worden, die viele Immobilieneigentümer betrifft – häufig ohne dass ihnen das bewusst ist.

Besonders relevant ist diese Pflicht für Eigentümer, die bereits eine Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung (NRU bzw. NRUA) erhalten haben.

Denn:

Die Meldung ist auch dann erforderlich, wenn im betreffenden Jahr gar nicht vermietet wurde.

1. Rechtlicher Hintergrund: Was hat sich geändert?

Grundlage der neuen Regelung ist das Königliche Dekret 1312/2024.
Es führt eine jährliche Informationspflicht für Kurzzeitvermietungen ein, die über die spanischen Grundbuchämter (Registro de la Propiedad) abgewickelt wird.

Wichtig:
Es handelt sich nicht um eine einmalige Maßnahme, sondern um eine dauerhafte, jährlich wiederkehrende Pflicht, die sich jeweils auf das Vorjahr bezieht.

 2. Wer ist von der Meldepflicht betroffen?

Betroffen sind alle Eigentümer, die für ihre Immobilie eine der folgenden Nummern erhalten haben:

• NRU
• NRUA

also eine offizielle Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung.

Entscheidend ist:

Die Pflicht besteht unabhängig davon,

• oder ob die Immobilie im gesamten Jahr leer stand
• ob tatsächlich vermietet wurde

Gerade dieser Punkt wird häufig übersehen.

3. Welche Frist gilt?

Die Meldung muss jährlich im Februar erfolgen.

Für den ersten relevanten Zeitraum gilt:

• 01.02.2026 bis einschließlich 02.03.2026

Gemeldet werden die Daten des Vorjahres.

4. Was muss konkret gemeldet werden?

Eingereicht wird ein sogenanntes Informationsmodell für Kurzzeitvermietungen.
Die Meldung erfolgt elektronisch oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt.

Zu den meldepflichtigen Angaben gehören unter anderem:

• die Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• der Zweck der Vermietung, z. B.
  • touristisch
  • beruflich
  • Studium
  • medizinisch
• die Anzahl der Gäste
• Ein- und Auszugsdaten der im betreffenden Jahr begonnenen Kurzzeitmietverhältnisse

Die Meldung erfolgt gesammelt für das jeweilige Jahr.

5. Wie erfolgt die Abgabe technisch?

Die Einreichung erfolgt über:

• die Anwendung „N2“
• mit einer Datei im XBRL-Format

Die Anwendung wird vom Colegio de Registradores de España bereitgestellt.
Abgeben kann:

• der Eigentümer selbst, oder
• eine bevollmächtigte Person, z. B. ein Verwalter oder Berater.

6. Besonderheit: Mehrere NRUs oder mehrere Immobilien

Hier liegt in der Praxis ein besonders hohes Fehlerrisiko.

Grundregel:

• Pro CRU (Grundbuch-Referenz) ist ein Jahresdeposit einzureichen.

Wichtig:

• In diesem einen Deposit müssen alle NRUs enthalten sein, die zu dieser Immobilie gehören.

Konsequenz bei Fehlern:

• Werden einzelne NRUs nicht gemeldet, können genau diese Nummern widerrufen werden – auch wenn andere korrekt gemeldet wurden.

7. Was passiert, wenn nicht gemeldet wird?

Das Dekret sieht klare Folgen vor, unter anderem:

• Widerruf der Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• Meldung an die zentrale digitale Mietplattform des spanischen Wohnungsministeriums
• Einschränkung oder Untersagung der Vermarktung der Immobilie auf Online-Plattformen

Es geht dabei nicht um eine sofortige Sanktion, sondern um den Verlust der formalen Grundlage für die Kurzzeitvermietung.

8. Häufige Fragen aus der Praxis (FAQ)

Muss ich melden, wenn ich gar nicht vermietet habe?
Ja. Die Meldepflicht besteht unabhängig von einer tatsächlichen Vermietung.

Gilt die Pflicht auch bei mehreren Immobilien?
Ja. Jede Immobilie mit NRU muss korrekt berücksichtigt werden.

Kann mein Verwalter die Meldung übernehmen?
Ja, sofern eine entsprechende Beauftragung besteht.

Ist die Meldung kompliziert?
Die rechtlichen Anforderungen sind klar, die technische Umsetzung (XBRL/N2) ist für viele Eigentümer jedoch ungewohnt.

9. Unterstützung bei der Umsetzung

In der Praxis zeigt sich, dass die meisten Fehler nicht in der Pflicht selbst, sondern in der unvollständigen oder fehlerhaften Abgabe entstehen – insbesondere bei mehreren NRUs oder wechselnden Vermietungssituationen.

Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei:

• der Prüfung Ihrer Meldepflicht
• der Zusammenstellung der erforderlichen Daten
• der fristgerechten elektronischen Einreichung

Eine individuelle Prüfung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn mehrere Immobilien oder Registrierungsnummern betroffen sind.

Fazit

Die neue jährliche NRU-Meldepflicht ist kein Randthema, sondern betrifft viele Immobilieneigentümer in Spanien – auch ohne aktive Vermietung. Wer die Frist und die formalen Anforderungen kennt, kann jedoch rechtzeitig und strukturiert reagieren.

Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die konkrete Umsetzung kann vom Einzelfall abhängen.

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Timeshare-Vertrag kündigen: Neue Chancen für Eigentümer in Spanien

Aktuelles Hintergrundwissen zum 10.10.2025 (Marriott, MVCL Rechtsprechung Malaga)

Gute Nachrichten für Timeshare-Besitzer: Die Gerichte in Málaga haben erneut zugunsten von Verbrauchern entschieden, die ihre Timeshare-Verträge mit Marriott und MVCL auflösen wollen. Wer keine Lust mehr auf jährliche Unterhaltskosten hat, kann sich jetzt rechtlich befreien lassen – und in manchen Fällen sogar Geld zurückfordern.

Die Verteidigungsstrategie von Marriott war bislang darauf ausgerichtet, dass vorgetragen wurde, dass der Time Share Nutzer die AGBs kannte und damit auch die Nutzungsdauerbeschraenkung.
Dieser Vortrag wird in der Regel abgewiesen, was jedoch neu ist, dass die erstinstanzlichen Gerichte in Malaga die Verjährung der Rückforderungsansprüche geltend lassen.

Die Richter bestätigen: Viele dieser Verträge sind rechtlich nichtig. Das bedeutet, sie können jederzeit angefochten werden – ganz ohne Verjährung. Allerdings gilt für die Rückzahlung bereits geleisteter Beträge (z. B. Kaufpreis oder Wartungskosten) eine Frist von 5 Jahren. Wer also vor Oktober 2015 gezahlt hat, muss prüfen, ob Ansprüche noch geltend gemacht werden können.

Trotz dieser Einschränkung gibt es gute Verteidigungsstrategien: Die Verjährung beginnt oft erst mit dem gerichtlichen Urteil – nicht mit dem Vertragsabschluss. Das eröffnet neue Möglichkeiten für Eigentümer, die ihre Rechte durchsetzen wollen.

Nutzen Sie unseren Service zur Klagedurchsetzung Ihrer Time Share Rechte, Auflösung der Vertraege, Befreiung von rechtswidrigen Unterhaltszahlungen und in Einzelfaellen teilweise Rückzahlung des Kaufpreises.

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Klage auf Berichtigung des Grundbuchs

Artikel 40 LH – Überblick

Artikel 40 regelt die Berichtigung von Eintragungen im Grundbuch, wenn diese nicht mit der tatsächlichen rechtlichen Situation übereinstimmen. Die Klage kann eingereicht werden, wenn:

• Ein Recht nicht eingetragen ist.
• Ein Recht falsch eingetragen ist.
• Ein Eintrag die Rechte Dritter verletzt.

Typische Ursachen für Berichtigungen

1. Nicht-Eintragung eines Rechtsverhältnisses
   → Berichtigung durch:
   • Eintragung des fehlenden Titels.
   • Reanudación del tracto sucesivo (Wiederherstellung der Eigentumskette).
   • Gerichtliche Entscheidung.
2. Erlöschen eines eingetragenen Rechts
   → Berichtigung durch Löschung gemäß Titel IV oder durch ein spezielles Verfahren.
3. Fehler oder Nichtigkeit eines Eintrags
   → Berichtigung nach Titel VII LH.
4. Falscher oder fehlerhafter Titel
   → Berichtigung nur mit Zustimmung des eingetragenen Eigentümers oder durch gerichtliche Entscheidung.

Gerichtliches Verfahren mit Zuständigkeit der Gerichte am Belegenheitsort der Immobilie

• Klagegegner: Alle Personen, die durch den fehlerhaften Eintrag begünstigt wurden.
• Verfahren: Declarativo (ordentliches Zivilverfahren).
• Kosten: Bei vollständiger Ablehnung trägt der Kläger die Kosten.

Fallbeispiele:

• Ein Grundstück ist im Grundbuch als Alleineigentum eines Ehepartners eingetragen, obwohl es im gesetzlichen Güterstand der sociedad de gananciales erworben wurde. Die andere Partei kann eine Berichtigungsklage einreichen, um ihren Anteil geltend zu machen.
• Ein anderer häufiger Fall in der Praxis ist, dass ein Erbe im Grundbuch eingetragen wird und später stellt sich heraus, dass er nicht Erbe wurde, da das Testament erfolgreich angefochten wurde.

Schutz Dritter

 Die Berichtigung darf nicht die Rechte Dritter verletzen, die das Grundstück gutgläubig und entgeltlich erworben haben, während der fehlerhafte Eintrag gültig war.

Quelle

Artikel 40 des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria):

„Die Berichtigung des Registers kann nur von dem Inhaber des Eigentums oder dinglichen Rechts beantragt werden, das nicht eingetragen ist, falsch eingetragen ist oder durch einen ungenauen Eintrag verletzt wird, und erfolgt nach folgenden Vorschriften:

a) Wenn die Ungenauigkeit darauf beruht, dass ein immobilienrechtliches Verhältnis keinen Zugang zum Register hatte, erfolgt die Berichtigung: erstens durch Eintragung des entsprechenden Titels, sofern dies möglich ist; zweitens durch Wiederaufnahme der aufeinanderfolgenden Eigentumsübertragungen gemäß Titel VI dieses Gesetzes; und drittens durch gerichtliche Entscheidung, die die Berichtigung anordnet.

b) Wenn die Ungenauigkeit auf die Erlöschung eines eingetragenen oder vermerkten Rechts zurückzuführen ist, erfolgt die Berichtigung durch die entsprechende Löschung gemäß Titel IV oder durch das Freigabeverfahren gemäß Titel VI.

c) Wenn die Ungenauigkeit auf die Nichtigkeit oder einen Fehler eines Eintrags zurückzuführen ist, wird das Register gemäß Titel VII berichtigt.

d) Wenn die Ungenauigkeit auf Falschheit, Nichtigkeit oder Mängel des Titels zurückzuführen ist, der den Eintrag veranlasst hat, und allgemein auf jede andere nicht zuvor genannte Ursache, erfordert die Berichtigung die Zustimmung des Inhabers oder, falls diese nicht vorliegt, eine gerichtliche Entscheidung.

In Fällen, in denen die Berichtigung gerichtlich beantragt werden muss, richtet sich die Klage gegen alle Personen, denen der zu berichtigende Eintrag ein Recht gewährt, und wird nach den Vorschriften des entsprechenden Erkenntnisverfahrens durchgeführt. Wird die Berichtigungsklage vollständig abgewiesen, trägt der Kläger die Kosten; wird sie nur teilweise abgewiesen, entscheidet der Richter nach eigenem Ermessen.

Die Berichtigungsklage ist untrennbar mit dem Eigentum oder dinglichen Recht verbunden, aus dem sie abgeleitet wird.

In keinem Fall darf die Berichtigung des Registers die Rechte Dritter beeinträchtigen, die während der Gültigkeit des als ungenau erklärten Eintrags in gutem Glauben und gegen Entgelt erworben wurden.“

Hinweis zur Reform durch das Gesetz LO 1/2025:
Nach der Reform durch die LO 1/2025 vom 2. Januar gelten alle Verweise auf Einzelrichter als Verweise auf die entsprechenden Kammern der Instanzgerichte. Ab dem 03.04.2025 ist für die Zulassung von Zivilklagen der vorherige Versuch einer alternativen Streitbeilegung (MASC) erforderlich.

Deutscher Rechtsanwalt im spanischen Immobilienrecht mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien berät Sie von Berlin, Hannover, Friedrichshafen, über Barcelona und Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria.

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Touristische Vermietung Spanien 2025

Melderegister für Kurzzeitvermietung Pflicht ab 01.07.2025

• Digitale Transformation des Sektors

  Digitale Plattformen für touristische und saisonale Vermietungen haben den Markt revolutioniert, indem sie den Bürgern ermöglichen, ihre Wohnungen zu vermarkten und neue Einkommensquellen zu schaffen.

• Regulierung und Vorschriften

  Die spanische Regierung hat die Verordnung (EU) 2024/1028 und das Königliche Dekret 1312/2024 zur Regulierung der touristischen Vermietungen durch ein zentrales Mietregister und das Digitale Einzelfenster umgesetzt.

• Registrierungspflicht

  Alle Wohnungen, die für touristische und saisonale Vermietungen bestimmt sind, müssen im zentralen Mietregister eingetragen werden, um die Überwachung durch die Behörden zu erleichtern.

• Funktionen des digitalen Enzelfensters

  Zentralisiert die Registrierungs- und Datenabfrageverfahren und fördert eine effiziente und schnelle Verwaltung.
  Digitale Plattformen müssen regelmäßig die Daten der Unterkünfte an das Digitale Einzelfenster übermitteln.

• Ziele der Vorschriften

  Verbesserung der Transparenz, Nachhaltigkeit und des Zugangs zu Wohnraum.

  Schutz des verfassungsmäßigen Rechts auf Zugang zu Wohnraum und Bekämpfung unlauterer Praktiken.

• Inkrafttreten

  Das Digitale Einzelfenster und die Anträge auf Registrierungsnummer sind ab dem 2. Januar 2025 betriebsbereit und ab dem 01.07.2025 voll wirksam.

Das spanische Rechtssystem unterscheidet zwischen zwei Arten von Kurzzeitvermietungen:

Pflichten der Vermieter:

1. Erhalt der Registrierungsnummer: Erforderlich, um Dienstleistungen über Online-Plattformen anzubieten.
2. Bereitstellung von Informationen: Bereitstellung der im Artikel 9.2 geforderten Informationen zusammen mit dem Antrag.
3. Beantwortung von Anfragen: Beantwortung von Informationsanforderungen der zuständigen Behörden.
4. Aktualisierung der Informationen: Aktualisierung der Informationen über die registrierten Einheiten bei Änderungen und periodisch alle 12 Monate.
5. Mitteilung der Registrierungsnummer: Mitteilung der Registrierungsnummer an die Online-Plattformen.

0Der Antrag muss mindestens Folgendes enthalten:

• Die spezifische Adresse der Einheit, den eindeutigen Registrierungscode und die Katasterreferenz.
• Die Art der Einheit, einschließlich ob es sich um ein vollständiges Grundstück, ein Zimmer etc
• Ob die Einheit als Teil oder die gesamte Haupt- oder Zweitwohnung des Vermieters oder für andere Zwecke angeboten wird.
• Die maximale Anzahl der Mieter, die in der Einheit untergebracht werden können.
• Ob die Einheit einem Genehmigungsregime wie einer Genehmigung, /touristische Verantwortlichkeitserklaerung
• Die Identifizierung der Kategorie oder Kategorien und Arten der Vermietung, für die eine Registrierungsnummer beantragt werden soll
• Die Erklärung, dass das im Artikel 4.2.b) angegebene vorhanden ist.

• Der Name und die Nachnamen des Antragstellers.
• Die Steueridentifikationsnummer.
• Seine Adresse.
• Eine Kontakttelefonnummer.
• Eine E-Mail-Adresse für die schriftliche Kommunikation

• Der Firmenname.
• Die Steueridentifikationsnummer.
• Die Identifizierung des gesetzlichen Vertreters.
• Der Firmensitz.
• Eine Kontakttelefonnummer eines Vertreters.
• Eine E-Mail-Adresse für die schriftliche Kommunikation

Hinweis:

Wenngleich die Eintragung der Kurzzeitvermietung im Grundbuch erst ab dem 01.07.2025 in Kraft tritt, weisen die Grundbuchaemter jetzt schon darauf hin, dass jeder Antrag nach dem 03.04.2025 nachweisen muss, dass die Eigentuemergemeinschaft mit 3/5 Mehrheit der Kurzzeitvermietung zugestimmt hat.
Folglich ist es zu empfehlen, noch im März den Antrag zu stellen.

Wir sind uns bewusst, dass diese neue Regelung bei Immobilienbesitzern Fragen und Unsicherheit hervorrufen kann. Unser Team unterstützt Sie bei der Eintragung Ihrer Immobilie in das einheitliche Register des Grunbuchamtes.

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Wohnungseigentümergemeinschaft gegen private touristische Vermietung

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Mietrecht berät Sie im spanischen Mietrecht, Beantragung von touristischen Vermietungslizenzen Spanien, Verteidigung bei Rechtstreitigkeiten mit Wohnungseigentümergemeinschaften in ganz Spanien und Teneriffa, Barcelona, Madrid, Gran Canaria, Alicante.

Aktuell 10.02.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025 sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Rückwirkung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Am 03. April 2025 tritt die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Ab diesem Datum müssen Eigentümer, die in ihrer Wohnung eine Ferienvermietung durchführen möchten, eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung gemäß Artikel 17.12 WEG einholen.

Das Schweigen der Gemeinschaft reicht nicht aus, es muss eine ausdrückliche und konkrete Zustimmung für die Wohnung vorliegen, in der die Tätigkeit ausgeübt werden soll. Diese Zustimmung muss mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile getroffen werden. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, darf der Eigentümer die Ferienvermietung in seiner Wohnung nicht durchführen.

Aber was passiert mit den Eigentümern, die die Tätigkeit bereits vor dem 03. April 2025 legal ausüben?

Diese Eigentümer können beruhigt sein, da die neue zweite Zusatzbestimmung des WEG besagt, dass Eigentümer, die die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 legal ausüben, dies unter den gleichen Bedingungen weiterhin tun dürfen.

Anders ausgedrückt: Wenn die Ferienvermietung vor dem 03. April 2025 beginnt, ist sie möglich, solange keine ausdrückliche Verbotsklausel in der Satzung oder ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln vorliegt, der die Ferienvermietung verbietet. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Zustimmung der Gemeinschaft für die Ausübung der Tätigkeit einzuholen.

Soll die Tätigkeit der touristischen Vermietung nach dem 03. April 2025 beginnen, ist eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Wird diese Stimmenzahl nicht erreicht, kann die Tätigkeit nicht durchgeführt werden, auch wenn eine Mehrheit der Eigentümer dafür ist.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura, auf Mallorca und auf dem spanischen Festland – Katalonien, Andalusien.

Nutzen Sie den Service von Legalium und RA D.Luickhardt

• Vorkontrolle der Rechtmässigkeit der Beantragung einer privaten touristischen Vermietungslizenz (vivienda vacacional VV) auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, Alicante, Barcelona und Madrid.
• Beantragung der privaten touristischen Vermietungslizenz in Spanien
• Verteidigung Ihrer Rechte als Vermieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien.

Tipps zu Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2025

Das spanische Immobilienrecht ist im wesentlichen im spanischen Zivilgesetzbuch und Hypothekengesetzbuch geregelt. Es gibt zudem regionale Unterschiede, zum Beispiel hat das katalanische Zivilgesetzbuch für Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Sitges) ein eigenes Immobilienrecht, das zum 01.01.2018 geändert wurde.

Hervorzuheben ist die Änderung, dass ein Vorvertrag zu einem Immobilienkauf mit 10% Anzahlung notariell geschlossen werden kann. Damit hat der Immobilienkäufer eine zusätzliche Sicherheit, da dieser Vertrag auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Der Verkäufer kann nicht mehr verkaufen, ohne die doppelte Anzahlung zu schulden.

Diese Regelung gilt nur in Katalonien und damit bleibt im übrigen Spanien noch die Rechtsunsicherheit, wenn der Käufer 10% Anzahlung leistet. Das Risiko steigt, wenn nicht an den Verkäufer der Immobilie gezahlt wird, sondern sogar an den Makler, der die Zahlung als Anzahlung auf seine Maklerprovision ansieht.

Sollte der Verkäufer nicht den endgültigen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, dann müsste der Makler und der Verkäufer vom Immobilienkäufer verklagt werden, um seine Anzahlung zurückzuerhalten.

Immobilienkauf in Spanien – Besteuerung

Für Immobilienkäufer gibt es sinnvolle Tipps:

1. Kein Immobilienkauf ohne vorherige Grundbuchkontrolle Tipp: Sogenannte Afecciones sind steuerliche Vormerkungen, die der Steuerbehörde den Haftungsdurchgriff auf den Immobilieneigentümer ermöglicht, auch gegen Sie als neuen Immobilieneigentümer. Afecciones sollte deshalb gelöscht werden.
2. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne 10 Jahresbauversicherung – seguro decenal. Diese Versicherung deckt den Schadensersatz bei dem Einsturz der neuerbauten Immobilie, und auch weniger schwere Bauschäden.
3. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad. In Katalonien ist diese Bescheinigung Pflicht und in anderen Regionen in Spanien zu empfehlen, da hiermit klargestellt ist, dass die Bewohnbarkeit der Immobilie für 15 Jahre von der spanischen Verwaltung genehmigt ist.
4. Kein Immobilienkauf in Spanien zur touristischen Vermietung, ohne dass die regionalen Gesetze die touristische Vermietung erlauben und die Eigentümergemeinschaft, in deren Satzung nicht verbieten.In Andalusien ist die touristische Vermietung bis zu 3 Immobilien nicht genehmigungspflichtig, jedoch in Mallorca (Balearen) oder den Kanarischen Inseln (Teneriffa) ist eine Anzeige (comunicacion previa) und der Antrag auf eine Vermietungslizenz erforderlich.

Für Immobilienverkäufer in Spanien gibt es folgende Tipps:

1. Keine Werbung für die zu verkaufende spanische Immobilie, ohne dass ein Energiepass besteht.Der Energiepass ist zu registrieren und die Angabe der Registrierungsnummer auf der Werbeanzeige zum Verkauf der Immobilie ist ausreichend, um ein Bussgeld zu vermeiden.
   Bescheinigung Energieverbrauch spanische Immobilie
2. Kein Immobilienverkauf in Spanien, ohne dass Sie zuvor die gemeindliche Wertzuwachsssteuer (Plusvalia municipal) und die Gewinnsteuer aus dem Verkauf berechnen lassen. Maklerkosten sind absetzbar und für EU Bürger, ist die Steuerlast im Jahre 2025 mit 19 % zu berechnen.
3. Kein Immobilienverkauf in Spanien aus einer Erbschaft, wenn zuvor nicht die Erbschaftsannahme, Erbschaftssteuer in Spanien bezahlt sind und die Grundbucheintragung der Verkäufer erfolgt ist.
4. Kein Immobilienverkauf in Spanien, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Oftmals findet man im Grundbuch nur die Eintragung des Grundstücks ohne Bebauung. Die Ursache ist, dass oftmals aufgrund Baurechtsverletzungen die Fertigstellung von Immobilien nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Zustand verhindert den Verkauf der Immobilie. Die Lösung ist die Erstellung einer Neubauerklärung, und hier ist auf den Wert zu achten, da Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf gespart werden kann. Normalerweise werden in der Neubauerklärung die wirklichen Baukosten erklärt und Baurechnungen, Materialrechnungen hierfür müssen vorliegen. Die oberste Rechtsprechung verlangt die Kosten aus der Bauausführung (coste de la ejecucion de la obra), die Anwendung des Katasterwertes ist nicht zu empfehlen.

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Touristische Vermietung Andalusien

Aktuell 18.10.2024

Voraussetzungen für die touristische Vermietung nach dem Gesetz:

(D Andalucía 28/2016 art.6. redacc D Andalucía 31/2024)

Anmeldepflicht Andalusien zur touristischen Vermietung

Die Anmeldung Ihrer Wohnung als Ferienwohnung zur touristischen Vermietung stellt eine Erhöhung der Rentabilität dar, vor allem wenn sich diese in der Nähe der wichtigen Sehenswürdigkeiten der Stadt befindet.

Wenn Sie die Entscheidung bereits getroffen haben oder diese Option in Erwägung ziehen, wird Ihnen die unten stehende Zusammenfassung hilfreich sein.

Erfüllt meine Immobilie die Anforderungen um als Wohnung zu touristischen Zwecken anerkannt zu werden?

In der Gesetzgebung wird die Definition von VFT – vivienda con fines turísticos – Wohnung zu touristischen Zwecken festgelegt.

Definition von VFT

Gem. Dekret 28/2016, vom 2. Februar, «Gruppen, die aus drei oder mehr Wohnungen desselben Eigentümers oder Betreibers bestehen, die sich in derselben Immobilie oder Immobiliengruppe befinden, unabhängig davon, ob sie aneinander grenzen oder nicht, und für diese gelten die Vorschriften für Ferienwohnungen, die im Dekret 194/2010 vom 20. April über Ferienwohnungen geregelt sind.»

In welchen Fällen muss die Anmeldung zur touristischen Vermietung nicht erfolgen?

Nach dem vormals genannten Dekret ist dieses bei Vermietung an dieselbe Person von mehr als 2 fortgesetzten Monaten nicht erforderlich.

Definition von Wohnung zu touristischen Zwecken

• Wohnungen, welche sich in Andalusien auf Boden zu Wohnzwecken befinden, welche auf übliche Weise Unterkunftsdienstleistungen zu touristischen Zwecken anbieten werden.
• Es wird vorausgesetzt, dass der Zweck sowie die Gewohnheit besteht, wenn die Wohnung über Kanäle für Tourismus angeboten wird.
• Als solche Kanäle gelten Reisebüros, Vermittlungsunternehmen und Kanäle, welche die Möglichkeit bieten die Unterkunft zu buchen.

Welche konkreten Anforderungen müssen erfüllt werden?

Unter anderem müssen Beschwerdebücher, ein Erster-Hilfe-Kasten sowie touristische Informationen zur Verfügung gestellt werden. Bettwäsche, Handtücher und Küchenutensilien gehören zur Pflichtausstattung. Ebenso Reinigungs- und Wäschereiservice sind inbegriffen.

Gerne informieren wir Sie über die obligatorische Einrichtung und Ausstattung der Immobilie gemäß Art. 6 des Dekrets. 28/2016

Können meine Nachbarn verbieten, dass meine Wohnung eine VFT ist?

Wenn in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dagegen gestimmt wurde, besteht kein Hindernis.

Die Abänderung des Gesetzes bez. Aufteilung in Wohnungseigentum erlaubt es, neue Wohnungen zur touristischen Nutzung zu verbieten, wenn mindestens 3/5 der Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungskoeffizienten repräsentieren, einverstanden sind (Regel der doppelten Mehrheit).

Somit sind Sie nach Einreichung der Verantwortlichkeitserklärung (Erläuterung diesbezüglich unten stehend) von späteren Entscheidungen nicht betroffen.
Bei Einberufung der Eigentümerversammlung muss dieses ausdrücklich in den Tagesordnungspunkten erfasst werden. Sollte dieses nicht so gehandhabt werden, könnte die Entscheidung angefochten werden.Empfehlenswert ist in jedem Fall eine gute Beziehung mit den Nachbarn zu haben.

Anmeldung der Wohnung im Tourismusregister von Andalusien sowie

Benachrichtigung an die Polizei/Guardia Civil

Nachdem die Unterkunftsart sowie die Erfüllung der erforderlichen Anforderungen bestätigt wurden, kann die Anmeldung in das Tourismusregister erfolgen. Auf diese Weise stellt die Verwaltung sicher, dass die touristische Wohnung legal ist und über alle Garantien verfügt. Ohne die Registrierungsnummer ist das Anbieten der Wohnung über Portale nicht möglich und zudem würde die Vermietung nicht ordnungsgemäß erfolgen.

Verantwortlichkeitserklärung

Um das Formular auszufüllen, werden einige Unterlagen benötigt. Zur Bestimmung der Gästeanzahl können Sie eine technische Bescheinigung beantragen.

Unterlagen, die vorgelegt werden müssen:

• Kopie der Bezugsgenehmigung bzw. gleichwertiges Dokument.
• Eigentumsnachweis (Kaufurkunde usw.) bzw. Abtretungsvertrag.
• Kopie des Grundsteuerbelegs bzw. eines anderen Dokuments, welches die Katasterreferenz belegt.

Normalerweise besteht die Bezugsgenehmigung bereits und es kann eine Kopie bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden.

Andernfalls müsste an erster Stelle eine technische Bescheinigung bei der Gemeinde beantragt werden, um die vormals genannte Genehmigung zu erhalten.

Registrierung der Gäste online

Jede Person bzw. Firma, welche touristische Unterkünfte anbietet, ist verpflichtet die Gäste bei der Polizei zu registrieren. Alle Gäste, die älter als 16 sind, müssen registriert werden. Die Daten von diesen müssen an die entsprechende Dienststelle übermittelt werden und es muss ein Register geführt werden.

Die Daten der Gäste werden zudem auf die hierfür zur Verfügung gestellten Plattformen gesendet.

Polizei: https://webpol.policia.es/e-hotel/
Guardia Civil: http://hospederias.guardiacivil.es

Hierfür ist ein Benutzername sowie ein Passwort erforderlich, welcher von der Polizei bzw. Guardia Civil erhalten wird. Dafür muss bei der entsprechenden Dienststelle (je nach Lage der Ferienwohnung) der Antrag gestellt werden und folgende Unterlagen vorgelegt werden:

• Ausweis, Kopie der Verantwortlichkeitserklärung.
• Grundsteuerbeleg

Link: Meldepflicht der Gäste ab 01.10.2024

Unser Service

Unser Team steht Ihnen für die oben beschriebene Abwicklung der Anmeldung Ihrer Immobilie zur touristischen Vermietung zur Verfügung.

Die damit verbundenen Steuerpflichten (Einkommensteuer, Mehrwertsteuer) erledigen wir selbstverständlich für Sie.

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Touristische Vermietung in Spanien

Anmeldung der Unterkunft, Registrierung der Gäste

Aktuell 24.09.2024

Das Innenministerium hat auf seiner Webseite die Plattform SES.HOSPEDAJES eingerichtet, um die Anmeldung von touristichen Unterkünften und registrierung der Gäste zu ermöglichen.

DIe Übertragung der Kompetenzen von den Autonomen Regionen auf das Ministerium wurde im Königlichen Dekret 933/2021 vom 26.10. verabschiedet.

Die Plattform wurde zum 02.01.2023 online gestellt und es wurde ein Anpassungszeitraum gewährt. Ab Dezember 2024 ist es obligatorisch, die Plattform zu nutzen.

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Touristische Vermietung Valencia

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat,  werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern. 

Wenn die Ferienvermietung länger dauert,  kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

Auszug aus dem neuen Dekret:

Der Weg zur touristischen Vermietungslizenz wie folgt:

• Registrierung bei der Tourismusbehörde in Valencia mit den Unterlagen, die oben genannt wurden u.a. und der Verantwortlichkeitserklärung
• Kennzeichnung der Wohnung als VV und die Werbung muss wahrhaftig und exakt sein.
• Meldung der Gäste bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden, ab dem 01.10.2024 über die Webseite des Innenministeriums
• Das spanische Datenschutzgesetz ist einzuhalten
• Als Nichtsteuerresident in Spanien, nicht dauerhaft ansässig, ist järhliche Einkommensteuererklärung für die Mieteinkünfte in Spanien abzugeben und dann in der Regel im Heimatland endzubesteuern. EU Bürger zahlen in ganz Spanien, auch in der Region Valencia (Alicante, Denia) eine Gewinnsteuer von 19% . Besteuerung der Mieteinnahmen – weiterlesen
• Im Rustico Bereich (Ackerland, ländliche Gebiete nach der Verordnung 206/2010 Valencia) in Ausnahmefällen, ist eine touristische Vermietung als casa rural, Landhaus und sogenannte alberque turistico, zulässig.

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Immobilienerwerb in Spanien

Einwohnermeldeamtsanmeldung in Spanien

Stand 15.01.2024

In der Praxis häufig kommt es zur Anfrage, dass man eine Immobilie in Spanien gekauft hat, als Ferienimmobilie und  nicht dauerhaft in Spanien lebt, und damit auch nicht steuerlich ansaessig ist.

Man ist ein sogenenannter Nichtsteuerresident in Spanien.

Steuerpflichten in Spanien sind:

• Grundsteuerzahlung für die Immobilie
• Nichtresidentensteuererklärung 210 für die Eigennutzung der spanischen Immobilie

Es besteht aber keine Pflicht zur Anmeldung bei der Gemeinde. Ganz im Gegenteil, in Andalusien haben am 10.01.2024 die Gemeinden verkünden lassen, dass eine Anmeldung in der Gemeinde, in der man nicht dauerhaft lebt, mit einem Bussgeld von 150,00 Euro geahndet werden kann.

Das Gesetz RD 1690/1986 regelt, dass man sich nur an seinem Erstwohnsitz in der Gemeinde anmeldet und nicht dort, wo eine Ferienimmobilie liegt. Der Art.53 spricht von dem sogenannten domicilio habitual = dauerhafter Ansässigkeitsort und der Art.55 unterstreicht, dass man nur in EINER Gemeinde gemeldet sein darf.

HINWEIS:

Erschwerend kommt hinzu, dass viele Nichtsteuerresidenten mit Immobilieneigentum auf Mallorca (Balearen) oder auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarischen Inseln) noch in den Genuss von 75% Transportkostenermässigungen zwischen Inseln und dem spanischen Festland kommen wollen, und sich dann bei der Gemeinde anmelden und das Certificado de viaje und transporte beantragen, was wiederum rechtswidrig ist, da die Ermässigung nur den dauerhaften Einwohnern auf den Inseln zusteht.

IRRTUM:

Es ist zudem ein weit verbreiteteter Irrtum, dass man die grüne Residentenbescheinigung beantragen muss, wenn man länger als 3 Monate in Spanien sich im Jahr aufhält und Immobilieneigentum hat.

Dies ist nicht richtig, da die grüne Residentenkarte nur beantragt werden darf, wenn man seinen Erstwohnsitz in Spanien begründet und damit verbunden, dann auch mit seinem Welteinkommen und Weltvermögen unbeschränkt steuerpflichtig in Spanien wird.

SERVICE:

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