Jährliche Meldepflicht bei Kurzzeitvermietung in Spanien

 

Was Inhaber einer NRU jetzt wissen müssen

Die Kurzzeitvermietung in Spanien ist in den letzten Jahren zunehmend reguliert worden. Mit einem neuen königlichen Dekret ist nun eine zusätzliche jährliche Meldepflicht eingeführt worden, die viele Immobilieneigentümer betrifft – häufig ohne dass ihnen das bewusst ist.

Besonders relevant ist diese Pflicht für Eigentümer, die bereits eine Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung (NRU bzw. NRUA) erhalten haben.

Denn:

Die Meldung ist auch dann erforderlich, wenn im betreffenden Jahr gar nicht vermietet wurde.

 

1. Rechtlicher Hintergrund: Was hat sich geändert?

Grundlage der neuen Regelung ist das Königliche Dekret 1312/2024.
Es führt eine jährliche Informationspflicht für Kurzzeitvermietungen ein, die über die spanischen Grundbuchämter (Registro de la Propiedad) abgewickelt wird.

Wichtig:
Es handelt sich nicht um eine einmalige Maßnahme, sondern um eine dauerhafte, jährlich wiederkehrende Pflicht, die sich jeweils auf das Vorjahr bezieht.

 2. Wer ist von der Meldepflicht betroffen?

Betroffen sind alle Eigentümer, die für ihre Immobilie eine der folgenden Nummern erhalten haben:

• NRU
• NRUA

also eine offizielle Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung.

Entscheidend ist:

Die Pflicht besteht unabhängig davon,

• oder ob die Immobilie im gesamten Jahr leer stand
• ob tatsächlich vermietet wurde

Gerade dieser Punkt wird häufig übersehen.

 

3. Welche Frist gilt?

Die Meldung muss jährlich im Februar erfolgen.

Für den ersten relevanten Zeitraum gilt:

• 01.02.2026 bis einschließlich 02.03.2026

Gemeldet werden die Daten des Vorjahres.

 

4. Was muss konkret gemeldet werden?

Eingereicht wird ein sogenanntes Informationsmodell für Kurzzeitvermietungen.
Die Meldung erfolgt elektronisch oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt.

Zu den meldepflichtigen Angaben gehören unter anderem:

• die Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• der Zweck der Vermietung, z. B.
  • touristisch
  • beruflich
  • Studium
  • medizinisch
• die Anzahl der Gäste
• Ein- und Auszugsdaten der im betreffenden Jahr begonnenen Kurzzeitmietverhältnisse

Die Meldung erfolgt gesammelt für das jeweilige Jahr.

 

5. Wie erfolgt die Abgabe technisch?

Die Einreichung erfolgt über:

• die Anwendung „N2“
• mit einer Datei im XBRL-Format

Die Anwendung wird vom Colegio de Registradores de España bereitgestellt.
Abgeben kann:

• der Eigentümer selbst, oder
• eine bevollmächtigte Person, z. B. ein Verwalter oder Berater.

6. Besonderheit: Mehrere NRUs oder mehrere Immobilien

Hier liegt in der Praxis ein besonders hohes Fehlerrisiko.

Grundregel:

• Pro CRU (Grundbuch-Referenz) ist ein Jahresdeposit einzureichen.

Wichtig:

• In diesem einen Deposit müssen alle NRUs enthalten sein, die zu dieser Immobilie gehören.

Konsequenz bei Fehlern:

• Werden einzelne NRUs nicht gemeldet, können genau diese Nummern widerrufen werden – auch wenn andere korrekt gemeldet wurden.

7. Was passiert, wenn nicht gemeldet wird?

Das Dekret sieht klare Folgen vor, unter anderem:

• Widerruf der Registrierungsnummer (NRU/NRUA)
• Meldung an die zentrale digitale Mietplattform des spanischen Wohnungsministeriums
• Einschränkung oder Untersagung der Vermarktung der Immobilie auf Online-Plattformen

Es geht dabei nicht um eine sofortige Sanktion, sondern um den Verlust der formalen Grundlage für die Kurzzeitvermietung.

8. Häufige Fragen aus der Praxis (FAQ)

Muss ich melden, wenn ich gar nicht vermietet habe?
Ja. Die Meldepflicht besteht unabhängig von einer tatsächlichen Vermietung.

Gilt die Pflicht auch bei mehreren Immobilien?
Ja. Jede Immobilie mit NRU muss korrekt berücksichtigt werden.

Kann mein Verwalter die Meldung übernehmen?
Ja, sofern eine entsprechende Beauftragung besteht.

Ist die Meldung kompliziert?
Die rechtlichen Anforderungen sind klar, die technische Umsetzung (XBRL/N2) ist für viele Eigentümer jedoch ungewohnt.

9. Unterstützung bei der Umsetzung

In der Praxis zeigt sich, dass die meisten Fehler nicht in der Pflicht selbst, sondern in der unvollständigen oder fehlerhaften Abgabe entstehen – insbesondere bei mehreren NRUs oder wechselnden Vermietungssituationen.

Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei:

• der Prüfung Ihrer Meldepflicht
• der Zusammenstellung der erforderlichen Daten
• der fristgerechten elektronischen Einreichung

Eine individuelle Prüfung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn mehrere Immobilien oder Registrierungsnummern betroffen sind.

Fazit

Die neue jährliche NRU-Meldepflicht ist kein Randthema, sondern betrifft viele Immobilieneigentümer in Spanien – auch ohne aktive Vermietung. Wer die Frist und die formalen Anforderungen kennt, kann jedoch rechtzeitig und strukturiert reagieren.

Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die konkrete Umsetzung kann vom Einzelfall abhängen.

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Timeshare-Vertrag kündigen: Neue Chancen für Eigentümer in Spanien

Aktuelles Hintergrundwissen zum 10.10.2025 (Marriott, MVCL Rechtsprechung Malaga)

 

Gute Nachrichten für Timeshare-Besitzer: Die Gerichte in Málaga haben erneut zugunsten von Verbrauchern entschieden, die ihre Timeshare-Verträge mit Marriott und MVCL auflösen wollen. Wer keine Lust mehr auf jährliche Unterhaltskosten hat, kann sich jetzt rechtlich befreien lassen – und in manchen Fällen sogar Geld zurückfordern.

Die Verteidigungsstrategie von Marriott war bislang darauf ausgerichtet, dass vorgetragen wurde, dass der Time Share Nutzer die AGBs kannte und damit auch die Nutzungsdauerbeschraenkung.
Dieser Vortrag wird in der Regel abgewiesen, was jedoch neu ist, dass die erstinstanzlichen Gerichte in Malaga die Verjährung der Rückforderungsansprüche geltend lassen.

Die Richter bestätigen: Viele dieser Verträge sind rechtlich nichtig. Das bedeutet, sie können jederzeit angefochten werden – ganz ohne Verjährung. Allerdings gilt für die Rückzahlung bereits geleisteter Beträge (z. B. Kaufpreis oder Wartungskosten) eine Frist von 5 Jahren. Wer also vor Oktober 2015 gezahlt hat, muss prüfen, ob Ansprüche noch geltend gemacht werden können.

Trotz dieser Einschränkung gibt es gute Verteidigungsstrategien: Die Verjährung beginnt oft erst mit dem gerichtlichen Urteil – nicht mit dem Vertragsabschluss. Das eröffnet neue Möglichkeiten für Eigentümer, die ihre Rechte durchsetzen wollen.

Nutzen Sie unseren Service zur Klagedurchsetzung Ihrer Time Share Rechte, Auflösung der Vertraege, Befreiung von rechtswidrigen Unterhaltszahlungen und in Einzelfaellen teilweise Rückzahlung des Kaufpreises.

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Tipps zu Immobilienkauf in Spanien im Jahre 2025

 

Das spanische Immobilienrecht ist im wesentlichen im spanischen Zivilgesetzbuch und Hypothekengesetzbuch geregelt. Es gibt zudem regionale Unterschiede, zum Beispiel hat das katalanische Zivilgesetzbuch für Katalonien (Barcelona, Costa Brava, Sitges) ein eigenes Immobilienrecht, das zum 01.01.2018 geändert wurde.

Hervorzuheben ist die Änderung, dass ein Vorvertrag zu einem Immobilienkauf mit 10% Anzahlung notariell geschlossen werden kann. Damit hat der Immobilienkäufer eine zusätzliche Sicherheit, da dieser Vertrag auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Der Verkäufer kann nicht mehr verkaufen, ohne die doppelte Anzahlung zu schulden.

Diese Regelung gilt nur in Katalonien und damit bleibt im übrigen Spanien noch die Rechtsunsicherheit, wenn der Käufer 10% Anzahlung leistet. Das Risiko steigt, wenn nicht an den Verkäufer der Immobilie gezahlt wird, sondern sogar an den Makler, der die Zahlung als Anzahlung auf seine Maklerprovision ansieht.

Sollte der Verkäufer nicht den endgültigen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, dann müsste der Makler und der Verkäufer vom Immobilienkäufer verklagt werden, um seine Anzahlung zurückzuerhalten.

Immobilienkauf in Spanien – Besteuerung

 

Für Immobilienkäufer gibt es sinnvolle Tipps:

1. Kein Immobilienkauf ohne vorherige Grundbuchkontrolle Tipp: Sogenannte Afecciones sind steuerliche Vormerkungen, die der Steuerbehörde den Haftungsdurchgriff auf den Immobilieneigentümer ermöglicht, auch gegen Sie als neuen Immobilieneigentümer. Afecciones sollte deshalb gelöscht werden.
2. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne 10 Jahresbauversicherung – seguro decenal. Diese Versicherung deckt den Schadensersatz bei dem Einsturz der neuerbauten Immobilie, und auch weniger schwere Bauschäden.
3. Kein Immobilienkauf in Spanien ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad. In Katalonien ist diese Bescheinigung Pflicht und in anderen Regionen in Spanien zu empfehlen, da hiermit klargestellt ist, dass die Bewohnbarkeit der Immobilie für 15 Jahre von der spanischen Verwaltung genehmigt ist.
4. Kein Immobilienkauf in Spanien zur touristischen Vermietung, ohne dass die regionalen Gesetze die touristische Vermietung erlauben und die Eigentümergemeinschaft, in deren Satzung nicht verbieten.In Andalusien ist die touristische Vermietung bis zu 3 Immobilien nicht genehmigungspflichtig, jedoch in Mallorca (Balearen) oder den Kanarischen Inseln (Teneriffa) ist eine Anzeige (comunicacion previa) und der Antrag auf eine Vermietungslizenz erforderlich.

 

Für Immobilienverkäufer in Spanien gibt es folgende Tipps:

1. Keine Werbung für die zu verkaufende spanische Immobilie, ohne dass ein Energiepass besteht.Der Energiepass ist zu registrieren und die Angabe der Registrierungsnummer auf der Werbeanzeige zum Verkauf der Immobilie ist ausreichend, um ein Bussgeld zu vermeiden.
   Bescheinigung Energieverbrauch spanische Immobilie
2. Kein Immobilienverkauf in Spanien, ohne dass Sie zuvor die gemeindliche Wertzuwachsssteuer (Plusvalia municipal) und die Gewinnsteuer aus dem Verkauf berechnen lassen. Maklerkosten sind absetzbar und für EU Bürger, ist die Steuerlast im Jahre 2025 mit 19 % zu berechnen.
3. Kein Immobilienverkauf in Spanien aus einer Erbschaft, wenn zuvor nicht die Erbschaftsannahme, Erbschaftssteuer in Spanien bezahlt sind und die Grundbucheintragung der Verkäufer erfolgt ist.
4. Kein Immobilienverkauf in Spanien, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Oftmals findet man im Grundbuch nur die Eintragung des Grundstücks ohne Bebauung. Die Ursache ist, dass oftmals aufgrund Baurechtsverletzungen die Fertigstellung von Immobilien nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Zustand verhindert den Verkauf der Immobilie. Die Lösung ist die Erstellung einer Neubauerklärung, und hier ist auf den Wert zu achten, da Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf gespart werden kann. Normalerweise werden in der Neubauerklärung die wirklichen Baukosten erklärt und Baurechnungen, Materialrechnungen hierfür müssen vorliegen. Die oberste Rechtsprechung verlangt die Kosten aus der Bauausführung (coste de la ejecucion de la obra), die Anwendung des Katasterwertes ist nicht zu empfehlen.

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Touristische Vermietung Valencia

 

 

Aktuell: 01.09.2024 – gesetzliches Dekret 9/24

 

Im gesetzlichen Dekret 9/24, welches am 03.08.2024 in Valencia in Kraft trat,  werden die einschlägigen Gesetze angepasst, und die touristische Vermietung strenger geregelt.

Die touristische Vermietung darf nur noch 10 Tage dauern. 

Wenn die Ferienvermietung länger dauert,  kann dies nicht nur zu einem Bussgeld führen, sondern auch zum Verlust der Eintragung als touristische Wohneinheit. Zudem wird die Eintragung als touristische Vermieteinheit nur noch für 5 Jahre gültig sein.

 

Auszug aus dem neuen Dekret:

 

 

 

 

Der Weg zur touristischen Vermietungslizenz wie folgt:

 

• Registrierung bei der Tourismusbehörde in Valencia mit den Unterlagen, die oben genannt wurden u.a. und der Verantwortlichkeitserklärung
• Kennzeichnung der Wohnung als VV und die Werbung muss wahrhaftig und exakt sein.
• Meldung der Gäste bei der Polizei innerhalb von 24 Stunden, ab dem 01.10.2024 über die Webseite des Innenministeriums
• Das spanische Datenschutzgesetz ist einzuhalten
• Als Nichtsteuerresident in Spanien, nicht dauerhaft ansässig, ist järhliche Einkommensteuererklärung für die Mieteinkünfte in Spanien abzugeben und dann in der Regel im Heimatland endzubesteuern. EU Bürger zahlen in ganz Spanien, auch in der Region Valencia (Alicante, Denia) eine Gewinnsteuer von 19% . Besteuerung der Mieteinnahmen – weiterlesen
• Im Rustico Bereich (Ackerland, ländliche Gebiete nach der Verordnung 206/2010 Valencia) in Ausnahmefällen, ist eine touristische Vermietung als casa rural, Landhaus und sogenannte alberque turistico, zulässig.

 

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

NIE = Número de identificación extranjero

 

Identifikationsnummer für Ausländer

 

Die Rechtsfolgen einer NIE im Jahre 2023 sind

 

Unterschrift der notariellen Urkunden

Es können notarielle Urkunden in Spanien unterschrieben und anschliessend die entsprechende Steuererklärung abgegeben werden.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie in Spanien in notarieller Urkunde. Der Notar kann die Beurkundung verweigern, wenn Sie keine NIE vorlegen.

TIPP Sollten sich der Notar verweigern, dann ist dies unberechtigt, da in diesem Falle die NIE Nummer nachgereicht werden kann.

HINWEIS: Eine Hypothekenurkunde verlangt das Vorliegen der NIE.

Würden Sie jedoch eine Firmengründung vornehmen und in notarieller Urkunde eine spanische SL (GmbH) gründen, dann muss die NIE Nummer am Tage der notariellen Beurkundung vorliegen, eine Nachreichung ist nicht möglich.

 

NIE und Steuerresidenz

Mit der NIE Nummer werden Sie nicht steuerlich ansässig in Spanien.
Nach Art.9 spanisches Einkommensteuergesetz müssen Sie 183 Tage lang in Spanien leben, um steuerlich ansässig zu werden, und unbeschränkt einkommensteuerpflichtig, als auch unter Umständen bei einem Weltvermögen über 500.000 EUR vermögenssteuerpflichtig.

Zu beachten ist die Pflicht zur Auslandsvermögenssteuererklärung, deren Unterlassen bussgeldbewehrt ist.Neben der 183 Tage Regelung, gibt es in zahlreichen Doppelbesteuerungsabkommen noch Regelungen, wann man in einem Staat steuerlich ansässig ist.

In dem DBA zwischen Deutschland und Spanien, oder auch Schweiz und Spanien ist entscheidend, dass der Lebensmittelpunkt wirtschaftlich oder privat auch in Spanien liegen muss, und hilfsweise kann die Nationalität noch als Entscheidungskriterium herangezogen.

 

NIE und Residentenkarte

Die Residentenkarte oder auch Residencia genannt, oder auch grüne Karte ist streng von der NIE zu entscheiden.

Die NIE ist eine blosse Identifikationsnummer, wogegen die Residentenkarte der Nachweis ist, dass man sich länger als 3 Monate in Spanien aufhält und zwar dauerhaft.In der Regel erhält man die Residentenkarte als EU Bürger ohne weiteres, wenngleich einzelne Polizeibehörden, wie zum Beispiel in Barcelona, Madrid und Gran Canaria höhere Voraussetzungen an die Erlangung der Residentenkarte knüpfen.

Dort wird ein spanisches Bankguthaben und der Krankenversicherungsnachweis verlangt.

HINWEIS: Mit der Residentenkarte kann die spanische Finanzbehörde den Nachweis führen, dass Sie steuerlich ansässig in Spanien sind, und damit mit Ihrem Welteinkommen unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und gar vermögenssteuerpflichtig: Deshalb ist Vorsicht geboten, beim Antrag der Residencia, und sollte eine Residencia vorliegen, dann sollte man diese zurückgeben, wenn man nicht in Spanien besteuert werden möchte.

 

NIE – Unternehmen in Spanien

Geschäftsführer einer deutschen GmbH benötigen auch eine NIE, wenn die deutsche GmbH in Spanien tätig wird.

Beispiel: Die deutsche GmbH kauft eine Immobilie in Spanien.
In diesem Falle hat der Geschäftsführer eine NIE zu beantragen und dann die GmbH eine spanische Steuernummer fuer Unternehmen (NIF).

Wir beantragen die NIF für das Unternehmen in 10 Tagen.

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Gewerbemietvertrag Spanien

 

Unser Service

 

Vertragskontrolle – Vertragserstellung durch Legalium und deutsche Beratung im spanischen Gewerbemietrecht durch RA, Abogado D.Luickhardt + Räumungsklage + Zahlungsklage auf Mietrückstand

Der Gewerbemietvertrag in Spanien richtet sich nach den Normen des Zivilgesetzbuches und nicht nach dem Mietgesetz (LAU).

Der Vorteil ist weitestgehende Vertragsfreiheit und kein Mieterschutz, es sei denn, er wurde vertraglich vereinbart.

Sie möchten ein Ladenlokal in Teneriffa anmieten oder ein Gewerbehalle in Barcelona für ein Transportunternehmen. Auch ein Restaurantpachtvertrag oder Pachtvertrag von einem Ladenlokal in Santa Ponsa von Mallorca fiele unter diese Vertragskategorie. Nicht zu vergessen, auch die touristische Vermietung ist ein Gewerbemietvertrag, ohne Mieterschutz.

 

Notwendige Vertragsklauseln

Präambel: Vorwort mit Vertragseinführung und Vertragsabsichten

Vertragsparteien: mit Ausweis der spanischen Steuernummer und der Freistellung des Vermieters beim gesetzlich vorgeschriebenen Steuerrueckbehalt

Vertragsobjekt: Dieses muss genau beschrieben werden, und ein Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und Energiepass muss dem Gewerbemietvertrag beigelegt werden.

Laufzeit des spanischen Gewerbemietvertrages: In der Regel werden mindestens 5 Jahre abgeschlossen und eine Vertragsstrafe pro Verzugstag der ausgebliebenen Rückgabe festgelegt.

Entschädigung des Mieters bei Vertragsende (good will): Bei Ende des Gewerbemietvertrages wird der Kundenstamm stillschweigend an den neuen Mieter weitergegeben, hierfür muss der Vermieter in der Regel eine Entschädigung zahlen.
Diese Klausel der Entschädigung kann mit gegenseitigem Verzicht vermieden werden.

Betriebsgenehmigung im Gewerberaum: Die Erlangung der Gewerbelizenzen wird in der Regel dem Mieter überlassen.

Werbung an der Außenfassade muss in der Regel vom Vermieter ausdrücklich schriftlich genehmigt werden;

Abnahme und Übergabe der Gewerbeimmobilie: Hier ist stets ein fotografisches Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Die Klausel in der Praxis, in der der Mieter den guten Zustand bescheinigt, ist nicht sachgerecht und führt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten in Spanien.

Mietzins: In der Regel wird eine Jahresmiete vereinbart zzgl 21% Mwst (7% auf Teneriffa, Gran Canaria etc)

WICHTIG. Der Mieter muss 19% Steuerrückbehalt vornehmen und in jedem Quartal bei der Finanzbehörde einzahlen.

Die Mietzinshöhe wird nach dem IPC (Verbraucherindex), der 12 Monate vorher gültig ist, bestimmt und erhöht. Die Erhöhung bedarf einer einseitigen schriftlichen Vertragsänderung von Seiten des Vermieters der spanischen Gewerbeimmobilie.

Ausgaben des Vermieters wie die Grundsteuer werden stets vom Mieter zu tragen sein.

Gerichtsstand ist stets der Immobilienstandort und es gilt unabdingbar spanisches Zivilrecht.

 

Sonstige Klauseln:

 

• Instandhaltungsmassnahmen muss der Vermieter bezahlen und der Mieter die normalen Unterhaltungskosten.
• Eine Untervermietung ist in der Regel verboten.
• Eine Kaution wird meist für 2 Monate verlangt und für das erste Jahr eine Bankbürgschaft einer spanischen Bank auf erstes Anfordern.
• Versicherungspflicht des Mieters und Haftung für Drittschäden.Der Mieter kann eine Eintragung des Gewerbemietvertrages in das Grundbuch verlangen.
• Der Vermieter verlangt in der Regel einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht des Mieters.

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Deutscher Rechtsanwalt – spanisches Immobilienrecht

 

Immobilienkauf Spanien – Quadratmeterabweichung, cuerpo cierto

Rücktritt, Vertragsauflösung, Schadensersatz

 

Es ist unser Ziel Sie vor Rechtsstreitigkeiten in Spanien zu schützen, deshalb bieten wir unser
Immobilienkaufservicepaket an, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben können.

Doch in der Praxis kommt es vor, dass die andere Vertragspartei die abgeschlossenen Kaufverträge über die Immobilie in Spanien nicht erfüllt und dann ist der Gang zu spanischen Gerichten mit unserer Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht notwendig werden.

 

1. Beispiel:

Sie kaufen auf Teneriffa auf Plan eine Immobilie, d.h., als Sie die Immobilie erwerben, ist zwar der Bau begonnen, aber noch nicht fertiggestellt.
In dem Kaufvertrag befindet sich die Klausel der „cuerpo cierto“. Sie kaufen die Immobilie damit wie gesehen und haben in der Regel keinen Anspruch auf Preisminderung, wenn die Quadratmeterabweichung nach Immobilienkauf auftritt.

 

HINWEIS:

Sobald Sie in Ihrem notariellen Immobilienkaufvertrag den Begriff „cuerpo cierto“ lesen, ist Vorsicht geboten und wir empfehlen Ihnen unsere juristische Begleitung des Immobilienkaufes in Spanien.

Sollten Sie den Begriff „cuerpo cierto“ in einem Immobilienkauf Plan unterschrieben haben, dann schützt Sie die Rechtsprechung und gibt Ihnen Preisminderungsansprüche wegen der Quadratmeterabweichung bis hin zum Recht der Vertragsauflösung unter Rückforderung der Anzahlung.
Selbst bei einer minimalen Abweichung von 3 qm, können diese Schadensersatz- bzw Rückforderungsrechte greifen.

In dem Urteil des Berufungsgerichtes von Teneriffa vom 28.Januar ging es um einen Wohnungskauf in San Miguel de Abona, und der Immobilienkäufer kaufte die Immobilie auf Plan, nach Fertigstellung gab es Abweichungen von 5 cm2, kleiner die Küche und 13 cm2 kleiner das Wohnzimmer.

Das Urteil hebt hervor, dass der Plan der Wohnung Vertragsbestandteil ist und die Mase exakt einzuhalten sind.

GESETZ:

Der Art.1445 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC) verlangt die exakte Vertragserfüllung, Identität, Qualität und vereinbarter Preis.
Wenn dies nicht der Fall ist, dann kann der Immobilienkäufer den Kaufvertrag der Immobilie nach Art.1124 CC auflösen.

Weiterhin gab es eine Vertragsstrafe für den Käufer: wenn er vom Kauf der Immobilie zurücktreten wollte, verlöre er 15% von der Anzahlung. Diese Vertragsklausel wurde als missbräuchlich vom Berufungsgericht auf Teneriffa eingestuft und als nichtig erklärt.

2. Beispiel:

Auch hier hat der Immobilienkäufer Recht bekommen. Es handelt sich aus einem Fall aus Malaga vom 18. 05.2018, entschieden durch das Berufungsgericht von Malaga.
Der Immobilienkäufer kaufte auf Plan eine Wohnung in Fuengirola, Hier wurde dem Kaufvertrag ein Plan der Immobilie mit Masen beigelegt und der Begriff „cuerpo cierto“ genutzt, mit der Absicht des Bauträgers, Quadratmeterabweichungen dem Käufer der Immobilie aufzulasten, ohne Entschädigung und Preisminderung.

3. Beispiel:

Auch in Barcelona hat das Berufungsgericht am 28.05.2018 entschieden, dass bei einem Immobilienkauf einer bestehenden, fertiggebauten Immobilie, sehr wohl diese als cuerpo cierto und ganze Einheit verkauft werden kann und damit Preisminderungen wegen Quadratmeterabweichungen durch die cuerpo cierto Klausel ausgeschlossen werden.

Auch hier gilt aber bei dem Neubau in Barcelona in der Gegend Provenza, Rossellon, dass die 140m2 für die Duplex Immobilie auch wirklich vorhanden sein müssen und die cuerpo cierto Klausel nicht greift, weil es ein Immobilienkauf auf Plan war. Folglich musste der Immobilienverkäufer den Immobilienkaufpreis, um die weniger Quadratmeter mindern und entsprechend mit der bezahlten Umsatzsteuer zurückzahlen.

 

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Immobilienverkauf nach einer Erbschaft in Spanien

 

In der Praxis häufig ist der Fall, dass eine Erbschaft abgewickelt werden muss und dann erst die Immobilie verkauft werden kann.

 

Beispiel

Herr X und Frau Y stehen in Adeje, Teneriffa, im Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie und die Eigentumsbezeichnung im Grundbuch ist: Herr X und Frau Y Eigentümer als „comunidad de bienes“. In Wirklichkeit sind es deutsche Staatsbürger, die im gesetzlichen deutschen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet sind.

Doch beim Kauf hat der Notar aufgrund fehlender Rechtskentnis zum deutschen Güterstandsrecht, die Bezeichnung „comunidad de bienes“ gewählt, was als Gemeinschaft übersetzt werden kann. Herr X stirbt am 01.04.2022 und Frau Y möchte die Immobilie auf Teneriffa verkaufen.

 

Welche Vorgehensweise ist notwendig?

Zunächst ist zu bestimmen, wie die comunidad de bienes, zu verstehen ist.
Juristisch wird die comunidad de bienes als Gemeinschaft ausgelegt und damit ist davon auszugehen, dass beide Eigentümer jeweils 50% Miteigentum hatten.
Die Folge ist, dass Frau Y die Immobilie nicht verkaufen kann, da im Grundbuch die Miteigentumshälfte dem verstorbenen Ehegatten gehört.

 

A. Erbschaft – Nachlassabwicklung Spanien

Die Witwe muss zunächst die Erbschaft auf Teneriffa abwickeln.

Wie funktioniert eine Erbschaftsabwicklung in Spanien und im besonderen auf Teneriffa ?

Die notwendigen Schritte sind

• Testamentsabfrage in den Registern in Spanien und Deutschland
• Antrag auf ein europäisches Nachlasszeugnis in Deutschland
• Vorbereitung der notariellen Erbschaftsannahme auf Teneriffa

Warum ist eine notarielle Erbschaftsannahme zur Nachlassabwicklung auf Teneriffa notwendig?

Das Grundbuch verlangt eine notarielle Urkunde zur Änderung der Eintragung und gerade diese Eintragung muss geändert werden, nämlich auf den Namen der Witwe, so dass die Immobilie verkauft werden kann.

TIPP:

Hierzu gibt es Ausnahmen bei Alleinerben, nutzen Sie unseren deutschsprachigen Service auf Teneriffa zur Vollabwicklung von Erbschaft + Käufersuche + Immobilienverkauf in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht

 

B. Erbschaftsteuer Spanien – Besonderheit Erbschaftsteuer Teneriffa 

Im Jahre 2022 haben Ehegatten bei einer Erbschaft auf Teneriffa vor den spanischen Finanzbehörden eine Vergünstigung von 99,9% auf die Steuerzahllast der Erbschaftsteuer und damit nahezu Steuerfreiheit.

Trotz Steuerfreiheit ist eine Erklärung der Erbschaftsteuer abzugeben. Die Abgabe erfolgt für Nichtsteueransässige in Spanien, in Madrid. Danach wird die Urkunde der Erbschaftsannahme im Rahmen der Nachlassabwicklung beim Grundbuchamt vorgelegt.

TIPP:

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) fällt auch bei jeder Erbschaft an, doch zur Zeit, wurde die Gesetzesanwendung für verfassungswidrig erklärt und damit fällt diese Steuer bei Erbschaften zur Zeit nicht an.
Wir empfehlen Ihnen hier unsere Steuerberatung auf Teneriffa.

Nach Eintragung der Erbschaft in das Grundbuch, ist die Witwe Alleineigentümerin der Immobilie auf Teneriffa und kann sie verkaufen.

 

Unser Service für den Immobilienverkauf auf Teneriffa.

 

• Einholung Energiepass, notwendig für den Verkauf der Immobilie auf Teneriffa (unser Hausarchitekt leistet)
• Gutachten zur Verkehrswertbemessung der Immobilie mit Erstellung eines Verkaufsexposee (unser Hausarchitekt leistet)
• Käufersuche durch unsere Maklerin und in unserem Mandanten und Investorenstamm der Kanzlei Legalium

Nach erfolgter Käufersuche, erledigt unsere Kanzlei Legalium für Sie als Immobilienverkäufer und bei Einvernehmen auch für den Immobilienkäufer auf Teneriffa:

• Erstellung zweisprachigen Vorvertrag zum Immobilienverkauf
• Vorbereitung des notariellen Verkaufstermins
• Durchführung des notariellen Kauftermins bei unserem Hausnotar auf Teneriffa
• Erledigung der Gewinnsteuererklärung für den Verkäufer und die Grunderwerbssteuererklärung (600) und Rückbehaltssteuererklärung (211) für den Käufer der Immobilie auf Teneriffa.

RUNDUM Sorglospaket für Ihre Erbschaft, Immobilienverkauf und Immobilienkauf auf Teneriffa

 

Weitere Informationen

 

Erbschaftsannahme Spanien

Erbschaftsteuer Spanien

 

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Immobilienkauf in Spanien

 

Deckungsgleichheit zwischen Kataster und Grundbuch

 

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien, sei es ein Apartment auf Teneriffa, oder eine Finca in Andalusien oder das freistehende Anwesen auf Mallorca oder Lanzarote müssen seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 13/2015 mit Ausführungsverordnung, also seit dem 01.11.2015, Kataster und Grundbuch in Bezug auf die Quadratmeterzahlen übereinstimmen.

 

Kataster

Das Kataster ist eine staatliche Behörde, die dem Finanzministerium untersteht. Dort werden alle Flächenmasse von Immobilien und Grundstücken in Spanien erfasst, mit dem Zweck, dass die Gemeinden die Grundsteuer berechnen und erheben können.

 

Grundbuch

Das Grundbuch ist dagegen durch das Hypothekengesetz geregelt und hat von der Zielsetzung nichts mit dem Kataster zu tun, da im Grundbuch das Eigentumsrecht , Kaufverträge und Lasten wie Hypotheken eingetragen werden.

Das Grundbuch wird von einzelnen Ämtern, in deren Bezirk geführt und untersteht dem Justizministerium.

Eine Eintragung eines Eigentümers in das Grundbuch hat öffentlichen Glauben und jeder Käufer kann auf die Richtigkeit und Legitimation des eingetragenen Eigentümers der Immobilie vertrauen.

Geschichtlich hatte das Grundbuch jedoch keine Gutglaubenswirkung auf die Quadratmeter und Flächenmasse einer Immobilie, sondern hierfür gab es das Kataster.

Dies galt bis zum Jahre 2015 und ab dem 01.11.2015 müssen auch die Flächenmasse zwischen Grundbuch und Kataster koordiniert und deckungsgleich sein.

 

Beispiel

Sie kaufen eine Finca in Almería und diese hat 1000 qm Grundfläche im Kataster und 1500 qm im Grundbuch.

Dieser Immobilienkauf ist rechtlich nicht zu empfehlen, da diese Abweichung zu Grenzstreitigkeiten führen können, schließlich fehlen im Kataster 500 qm.

Der Verkäufer müsste von einem Architekten Georeferenzen erstellen lassen und dann festlegen, welcher Wert von Kataster oder Grundbuch mit der Realität übereinstimmt und entsprechend anpassen.
Erst dann kann der Immobilienkäufer die Finca in Andalusien mit Rechtssicherheit erwerben.

 

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Apartment auf Teneriffa, im Grundbuch stehen 80 qm und im Kataster 120 qm, die mit der Realität übereinstimmen.

In diesem Falle, muss beim Grundbuchamt die Katasterbeschreibung zur Anpassung eingereicht werden.

 

Beispiel

Immobilienkäufer kauft ein Einfamilienhaus, und die 1500 qm Grundstücksfläche sind im Grundbuch richtig angegeben, doch im Kataster nur 1000 qm.

In diesem Falle muss ein Gutachten von einem Architekten mit den sogenannten Goereferenzen angefertigt und beim Kataster zur Abänderung eingereicht werden.

 

Unser Legalium SERVICE

Nutzen Sie die juristische Vorkontrolle bei jedem Immobilienkauf in Spanien, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben.

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---

Mietsituation während der Covid-19 Krise in Spanien – Nichtzahlung der Miete

 

Vermietung von gewerblichen Lokalen, Büros, Industriebetrieben und Zweitsitzwohnungen

 

Aufgrund des derzeitigen Alarmzustands in Spaniens wegen dem COVID-19 erhalten wir zahlreiche Anfragen unserer Mandanten bezüglich der Existenz von Zahlungsaufschüben hinsichtlich Mietverträgen von städtischen Liegenschaften, welche nicht als Wohnung genutzt werden, d. b., gewerbliche Lokale (Büros, Geschäfte usw.), Zweitsitzwohnungen unter anderen.

Am 22. April wurde das Real Decreto 15/2020 vom 21. April veröffentlicht, in dem der Zahlungsaufschub für Vermietungen bestimmt wird, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

 

Beim Zahlungsaufschub der Miete sind folgende Fälle zu unterscheiden

• Mieter dessen Vermieter mehr als 10 Wohneinheiten bzw. eine bebaute Fläche von mehr als 1500 m2 besitzt, wenn diese den Zahlungsaufschub beantragen, muss dieser automatisch vom Vermieter akzeptiert werden. Der Zahlungsaufschub wird an den Zeitraum des Alarmzustands sowie den entsprechenden Verlängerungen angewendet, es sei denn, es bestand eine vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien bez. des Aufschubs oder der Mietpreisreduzierung.
• Mieter dessen Vermieter nicht mehr als 10 Wohneinheiten besitzt und, wenn die Mieterpartei Selbstständig bzw. PYMES (KMU) ist, müssen die Anforderungen des Art. 3 Real Decreto 15/2020 erfüllt werden:

 

Anforderungen für einen Antrag auf Zahlungsaufschub

Selbstständige:

1. Bei der Sozialversicherung angemeldet und tätig zu sein.
2. Einstellung der Aktivität aufgrund des Inkrafttretens des R.D. 463/2020 bzw. ergänzender Anordnungen.
3. Reduzierung der Einnahmen um 75 % oder mehr im vorherigen Monat im Verhältnis zum durchschnittlichen Monatsumsatz des Quartals, zu dem dieser Monat gehört, bezogen auf das Vorjahr.

PYMES (Kleine und mittlere Unternehmen)

1. Die in Artikel 257.1 des Körperschaftsgesetzes vorgesehenen Grenzen dürfen nicht überschritten werden.
2. Zudem müssen dieselben Anforderungen der Selbstständigen erfüllt werden.

 

Um den Zahlungsaufschub bez. der Miete zu beantragen wird über eine Frist von einem Monat ab Inkrafttreten des R.D. 15/2020 verfügt, d. b., ab dem 23. April 2020.

Ebenso ist es erlaubt, die Mietkaution zur vollständigen oder teilweisen Zahlung einer oder mehrerer monatlicher Mietzahlungen zu verwenden, und wenn diese verfügbar ist, muss der Mieter diese innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Vertrags oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags zurückgeben.

 

Gewerbliche Lokale

Wenn Sie Vermieter eines gewerblichen Lokals bzw. anderer Räumlichkeiten sind, welche nicht einen gewöhnlichen Wohnsitz darstellen, und der Zahlungsaufschub weder beantragt noch vereinbart wird, innerhalb eines Monats nach Inkrafttreten des Real Decreto, haben Sie Anspruch auf die Zahlung der Miete sowie der Beträge, welche gemäß Vereinbarung, der Mieter zu entrichten hat.

Jeder Fall ist konkret zu überprüfen, um eine Stellungnahme abzugeben und die Vorgehensweise zu bestimmen, wobei Folgendes erforderlich ist:

1. Sendung einer schriftlichen und belegbaren Zahlungsaufforderung an den Mieter. In dieser müssen die entsprechenden geschuldeten Beträge sowie eine Zahlungsfrist (mit den entsprechenden Angaben zur Zahlungsweise) erfasst werden.
2. Nach Ablauf von 30 Tagen ab der vormals genannten Benachrichtigung an den Mieter und für den Fall, dass die Beträge nicht beglichen wurden, muss vor Gericht, abhängig vom Standort der Liegenschaft, eine Räumungsklage eingereicht werden.

 

Zur Ausübung Ihres Rechts empfehlen wir Ihnen, sich mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, damit wir Sie diesbezüglich dem Fall angepasst ordnungsgemäß über die rechtlichen Schritte beraten können.

 

 

---

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

---